（2013）兰民初字第798号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2018-01-05
案件名称
吴变枝与皇甫得胜、曹永霞农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰考县人民法院
所属地区
兰考县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴变枝,皇甫得胜,曹永霞
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第四条第一款，第八条第一款，第三十三条，第三十七条第一款；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》：第十三条
全文
河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2013）兰民初字第798号原告吴变枝，女，汉族，1952年1月17日出生，居民，住兰考县。委托代理人闫国章，河南何延晨律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告皇甫得胜，男，汉族，1975年5月6日出生，居民，住兰考县。被告曹永霞，女，汉族，1972年3月10日出生，居民，住兰考县。被告皇甫得胜、曹永霞共同委托代理人司高兴，河南裕禄律师事务所律师。原告吴变枝诉被告皇甫得胜、曹永霞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴变枝委托代理人闫国章、被告皇甫得胜及被告皇甫得胜、曹永霞共同委托代理人司高兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴变枝诉称，2011年12月17日，在中间人张磊的介绍下，我与二被告相识，二被告系夫妻关系。当时我急需买房，二被告是小产权房开发商，随后我向被告曹永霞交了200000元建房款，双方约定2012年5月1日交房。到期后，二被告违约，未能如期交付房屋。后经多次催要，二被告即不交付房屋，又不退还建房款。特具状请求人民法院依法判令被告退还原告建房款200000元及银行同期利息；解除与被告之间的建房合同，支付30%的违约金；诉讼费用由被告承担。被告皇甫得胜辩称，一、原告所诉的被告主体不明确，不符合立案条件。从诉状中可以看出，其诉请的被告主体是“皇甫德胜、曹霞”，虽然后来人为地变更为“曹永霞”，但并没有指纹确认，且诉状中两个被告身份信息不全，甚至连被告的出生年月日都没有，更不能主观臆断将“皇甫德胜”认为就是“皇甫得胜”，“曹霞”就是“曹永霞”。因此请求法院驳回原告诉请；二、原告诉称与客观事实严重不符。本案的事实是：2011年年底，原告吴变枝看中了被告位于新源机械厂对面的一宗土地，其想在此处建房，于是就让张磊找到被告皇甫得胜协商，皇甫得胜答应可以考虑，只当是卖了一块地皮，但皇甫得胜没有钱购置建筑材料，被答辩人就主动提出先给皇甫得胜200000元用于购置建筑材料。后，皇甫得胜就依约定给原告购进了砖、钢筋等建筑材料，由原告找的施工人张磊带人为其建房，张磊在原告的一再要求下，于当年年底基本建成。2012年春节后不久，兰考县委、县政府进行违法建筑清理整顿，不让私自建房，对违法建筑予以强拆，原告的房屋施工被迫停止。原告也知道全县清理整顿情况，建房一事就暂时搁置起来。2013年春节过后，兰考县委、县政府清理整顿违法建筑形式渐弱，原告又找到张磊，问建房情况，并要求增加把门楼大门也给建好。经张磊说和，让原告再拿出100000元购进材料，建好后先让原告住进去再说，但原告不肯出钱。由于缺少购买建筑材料的资金，房屋建造速度缓慢直至今天。期间，原告又自行找人安装了窗户和水管管道。这就是本案的客观事实全过程，所以原告诉称不是事实，其所交的200000元也并非购房款性质；3、依据本案的客观事实，原告与被告之间并非简单地房屋买卖关系，交200000元现金的行为属于委托法律关系。首先被告并非将建成的或将建成的房屋出卖给原告，在名义上说是被告建房，实为原告建房，只不过建筑材料委托给被告进行采购，所建房屋系建在被告拥有土地使用权的土地之上；其次，房屋的施工方式系被答辩人联系和指定，如何设计和建筑均听从原告的安排，施工方的工钱也非被告支付。在主体基本完成后，原告又自行安装了窗户和水管管道；再次，原告支付的200000元是让被告购进建筑材料，是一种明显的委托行为，而不是购房的定金或预付款。原告诉请解除合同，那么双方买卖合同主要内容是什么？有什么依据？即使按原告所说，双方有合同关系，那么本案中分明是原告违约，怎能让被告承担违约金？综上意见，原告诉请无任何客观事实和法律依据，其委托原告购买建筑材料之后，先行失信不要房屋，再无理要求退还和承担违约金显然不能成立，且原告诉请主体错误，请求法院驳回原告无理之诉。经审理查明：二被告系夫妻关系，兰考县城关乡姜楼村人，被告曹永霞也时常用曹霞名字，原告为兰考县城关镇居民。2011年12月17日，在中间人张磊的介绍下，原告与二被告相识。当时原告急需买房，二被告有和兰考县城关乡陈寨村的村民置换的集体土地一块。经双方协商，由二被告在置换的土地上为原告建造房屋一座，原告随向被告曹永霞预交了200000元，用于建房款购料。在建房过程中，因兰考县人民政府加强小产权房整治，原告没有继续交纳房款，二被告也停止建房。后原告以被告不能按时交付房屋，要求二被告退还预付款，但未果。原告具状请求人民法院依法判令被告退还原告建房款200000元及银行同期利息；解除与被告之间的建房合同，支付30%的违约金；诉讼费用由被告承担。上述事实有双方当事人陈述、原被告双方提交的录音资料、原告提交的被告曹永霞签字的收款条在卷佐证，足以认定。本院认为，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租于非农业建设。承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。本案中，原、被告双方就不属于被告集体的土地口头签订的建房协议，实为将该土地转让，即改变了土地用途，用于非农业建设，亦未经该土地发包方同意，违反了法律的强制性规定，属于无效的民事行为，自始无效，一方因该合同取得的财产应该返还给另一方。对原告主张被告退还原告建房款200000元的诉请，本院予以支持；对原告主张银行同期利息及支付30%违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款、第八条、第三十三条第（二）项、第三十七条第一款、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告吴变枝与被告皇甫得胜、曹永霞签订的房屋买卖合同无效；二、被告皇甫得胜、曹永霞于本判决生效后十日内返还原告吴变枝房屋买卖款200000元；三、驳回原告吴变枝的其他诉讼请求。案件受理费4300元，保全费1500元，由被告皇甫得胜、曹永霞负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 张伟献审判员 张令花审判员 黄铁伟二〇一三年十二月十七日书记员 倪 盎 搜索“”