（2013）沙法民初字第09601号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-02-05
案件名称
重庆渝开发物业管理有限公司与张红亮、李俐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆渝开发物业管理有限公司,张红亮,李俐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2013）沙法民初字第09601号原告重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1，组织机构代码20329108-X。法定代表人周文，重庆渝开发物业管理有限公司总经理。委托代理人凌忠实，重庆百事得律师事务所律师。被告张红亮，男，1975年8月26日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告李俐，女，1981年5月6日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆渝开发物业管理有限公司（以下简称渝开发公司）与被告李俐、张红亮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与审判员李勤、人民陪审员唐金玉组成合议庭，适用普通程序并于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告渝开发公司的委托代理人凌忠实到庭参加诉讼。被告李俐、张红亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告渝开发公司诉称，被告系重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊号某小区＊-＊-＊号房屋所有权人。原告与该小区业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，并对物业管理费、水电公摊费的标准以及逾期违约金进行了约定。被告未交纳2008年9月1日2013年7月31日期间的物业服务费及水电公摊费，原告多次催促未果。现要求二被告立即交纳2008年9月1日至2013年7月31日期间的物业管理费5549.95元、水电公摊费434元，共计5983.95元。并以拖欠物业管理费和水电公摊费为本金，从2011年7月1日起至付清之日止，按每日千分之三的标准计付违约金。被告李俐、张红亮未作答辩。经审理查明，原告系一级物业服务企业。2007年11月15日，原告与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会签订《重庆市沙坪坝区某小区物业服务合同》一份，约定原告为重庆市沙坪坝区该小区提供物业服务，合同期限三年（自2007年11月15日起至2010年11月15日止），物业服务费选择包干制，住宅按现在执行价1-2楼0.7元，3-18楼1元／平方米／月。该合同期限届满后，原告继续为该小区提供了物业服务。2011年7月1日，原告再次与该小区业主委员会签订《重庆市沙坪坝区某小区物业服务合同》一份，合同期限五年（自2011年7月1日起至2016年6月30日止），物业服务费选择包干制，按建筑面积计算，住宅1.2元／平方米／月，公共区域水电费按10元／户／月收取。合同第七条双方的权利义务（二）乙方（渝开发公司）的权利义务约定：“6、对欠费业主停止约定服务、在服务区域公示欠费业主门牌号或进行法律诉讼，直至其履行交费义务，并按每日千分之三缴纳滞纳金”。第十条违约责任约定“4、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。被告李俐、张红亮系重庆市沙坪坝区凤天大道＊＊号＊-＊房屋的登记所有权人。该房屋建筑面积124.72平方米。2008年9月1日2013年7月31日期间，二被告未向原告交纳物业服务费及水电公摊费。2010年10月13日至2012年10月13日期间，原告四次在二被告房屋防盗门上张贴催费通知，催收2008年9月至2012年10月期间的物业服务费和水电公摊费。2013年7月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的2008年9月至2013年7月期间的物管费、水电公摊费及违约金。2013年8月15日，原告向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。原告书面催收未果，遂起诉来院，要求判如所请。被告李俐、张红亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上述事实，有《重庆市沙坪坝区某小区物业服务合同》二份、资质证书、房屋档案查询结果、（2013）沙法民初字第07204号民事裁定书、照片及当事人的陈述等在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与某小区业主委员会签订物业服务合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，该合同亦对业主具有约束力。故双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。至于原告在前后两份物业服务合同履行期限之间为该小区提供物业服务，在事实上与被告形成了物业服务关系，被告也应当参照原告与业主委员会在此前签订的物业服务合同约定的标准支付原告物业服务费等费用。被告拖欠原告2008年9月1日2013年7月31日期间物业服务费，经原告书面催交，被告在催告的合理期限内仍未交纳，原告要求被告支付上述期间物业服务费，本院予以支持。则被告应支付原告2008年9月1日2013年7月31日期间的物业服务费{（2008年9月1日至2011年6月30日期间为124.72平方米×0.7元／平方米／月×34个月）＋（2011年7月1日至2013年7月31日期间为124.72平方米×1.2元／平方米／月×25个月）}。原告要求被告支付2008年9月1日2013年7月31日期间的物业管理费5549.95元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2008年9月1日至2013年7月31日期间的水电公摊费，但仅其举示2011年7月1日签订的物业服务合同中有水电公摊费按10元／户／月收取的约定，故本院对其要求被告支付2008年9月1日至2011年6月30日期间的水电公摊费的诉讼请求不予支持。被告应支付原告2011年7月1日至2013年7月31日期间的水电公摊费250元（10元／户／月×25个月）。关于原告要求被告从2011年7月1日起支付逾期付款违约金的请求。本院认为，原告与业主委员会于2011年7月1日签订的物业服务合同中虽未约定物业服务费、水电公摊费交费时间，但按照交易惯例，业主或物业使用人一般系按月交纳当月费用。被告未按时交纳物业服务费，则应当从应支付物业服务费、水电公摊费的次月起，按照约定支付违约金。物业服务合同约定逾期付款的按每日3‰计付违约金，则被告应按每日3‰的标准从2011年8月1日起，以2011年7月1日至2013年7月31日期间欠付的物业服务费、水电公摊费为本金计付违约金。原告要求违约金计付至付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。原告要求以被告欠付的全部物业服务费、水电公摊费为本金计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告李俐、张红亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李俐、张红亮于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司2008年9月1日2013年7月31日期间物业服务费5549.95元。二、被告李俐、张红亮于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司违约金，该违约金以被告李俐、张红亮2011年7月1日至2013年7月31日期间当月欠付的物业服务费、水电公摊费为本金，从2011年8月1日起至付清之日止，按每日3‰计付违约金。三、驳回原告重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李俐、张红亮负担。此款于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长 谢凤鸣审 判 员 李 勤人民陪审员 唐金玉二〇一三年十二月十七日书 记 员 张玲玲 来源：