（2013）丰民初字第5536号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-07-29
案件名称
余亚清、辜景峰与福建泉州市土地开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第5536号原告（反诉被告）余亚清，女，1954年4月2日出生，汉族，住泉州市鲤城区。原告（反诉被告）辜景峰，男，1953年11月7日出生，汉族，住址同上。被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人陈茂强，该公司总经理。委托代理人杨嘉文、陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。原告（反诉被告）余亚清、辜景峰与被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理后，依法由审判员张文智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余亚清、辜景峰、被告（反诉原告）土地公司委托代理人陈凤安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过拍卖竞价的方式于2011年2月24与被告签订合同编号为某号的商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于淮口花苑某商品房（以下简称甲室房），该房建筑面积142.22平方米。合同第八条约定被告应于2011年8月31日前交付原告符合合同约定的具备交房条件的上述商品房，第九条第1款第2项约定了被告逾期交房的违约责任：即逾期超过180日后，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金。合同签订后，两原告依约履行了125万元付款义务，但被告迟迟未能交付原告符合合同约定的具备交房条件的上述房产。原告不得已于2013年6月27日诉至贵院，经贵院以（2013）丰民初字第3818号民事调解书调解：由被告将淮口花苑某房产收回（未交付），调换淮口花苑某房产（以下简称乙室房）给两原告，对根据编号为某号泉州市商品房买卖合同约定的被告逾期交房问题另行解决。被告于2013年7月29日才将乙室房产交付原告。经原告多次与被告协商，双方未能就被告逾期交房违约金赔偿问题达成协议。根据合同约定及上述事实，被告逾期交房时间为2011年9月1日至2013年7月29日，共计697日，根据合同第九条第1款第（2）项约定，被告应赔偿原告1250000＊0.0003＊697=261375。另被告未缴交上述房产的燃气初装费1500元，根据福建省物价局出台《新建商品住房交易价格新规》及上述合同第八条第1款第2项约定，该款应由被告支付，但被告未支付。为此，依法诉至法院，诉请判令：1、被告赔偿原告逾期交房261375元，并支付该款自起诉之日起至实际付清之日止按人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息；2、被告支付原告燃气初装费1500元。被告（反诉原告）土地公司辩称，一、原告逾期付款，违约在先，答辩人完全有权推迟交房。合同约定原告应于合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款即87.5万元的的银行按揭，本案合同2011年2月24日登记备案，原告于2011年4月26日才将尾款40万元缴清，已构成违约。原告逾期付款，违约在先，被告依法可行使后履行抗辩权，交房及办证的期限相应顺延。二、《商品房买卖合同》第8条约定，如施工遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动，法律法规规定的不可抗力情形，中大暴雨、6级以上台风，答辩人可以据实延期。1、市政配套电力工程本应于2010年3月竣工验收，而工程实际于2012年6月21日经验收完毕供电，该市政配套工程电力安装共计延期812天；2、市政配套供水安装工程本应于2010年9月30日完工，而工程实际于2012年11月2日才通过验收并正式供水，该市政配套供水安装工程共延期764天；3、自原告2010年12月14日竞得诉争商品房后次日至2011年8月31日共发生中雨以上天气（含中、大、暴雨）22天；2011年6月7日、8日高考2天；2011年6月21日至23日中考3天，共计27天。4、被告登报公告通知原告于2013年3月4-6日交房，被告拒绝接收房屋。另（2013）丰民初字第3818号民事调解书显失公平，已经向省院申请对该案再审。2013年7月26日，原、被告签订编号为2013071220030号商品房买卖合同，双方已经就交房、付款及违约责任做了新的约定，并实际履行，应按该合同履行。三、燃气初装费，原告提供的燃气初装费并不是正式发票，省物价局规定开发商不能向原告直接收取煤气初装费，被告并未向原告收取任何煤气初装费。综上，原告诉求无事实和法律依据，不应支持，应驳回。反诉原告土地公司诉称，反诉原告与反诉被告于2011年2月24日签订商品房买卖合同一份，编号20110234507。合同约定：反诉被告向反诉原告购买位于淮口花苑某商品房，其中商品房建筑面积142.22平方米，每平方米8789.2元，总计1250000元。同时约定于2010年12月24日前支付全部购房款的30%，计375000元，在合同登记备案后十五个工作日内办理70%房价款为银行按揭款计875000元。合同签订后，反诉原被告于2011年2月24日至泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理备案登记。后，反诉被告却未按合同约定在备案十五个工作日内将余下的房款875000元支付给反诉原告。直至2011年4月26日才将购房尾款400000元支付给反诉原告。反诉被告的行为为违约行为。根据合同第七条的约定，反诉被告应承担逾期付款违约金5520元。综上，特具此状，诉至贵院，诉请判令：反诉二被告向反诉原告支付逾期付款违约金5520元（400000元自3月11日起至2011年4月25日止每日按应付款万分之三计算，计算公式：400000元＊0.03%＊46天=5520元）。反诉被告余亚清、辜景峰辩称，合同约定从备案之日后十五个工作日内办理购房尾款按揭贷款手续，备案日2011年2月24日，后十五个工作日为2011年3月17日；办理非办完，银行放款，原告办理时间为2011年4月2日。反诉原告土地公司反诉的时间为2013年10月已超过法定诉讼时效，反诉原告反诉要求支付逾期付款违约金，本诉已要求逾期交款顺延逾期交房，属重复计算，既无依据，也不合理、合法。经审理查明，2011年2月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，编号：201102234507，约定两原告向被告购买丰泽区淮口花苑北区某号房，房屋总价款为125万元。合同第六条第三款约定，买方于2010年12月24日前支付全部购房款的30%，计人民币叁拾柒万伍仟元整（￥375000）。在合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款为银行按揭款计人民币捌拾柒万伍仟元整（￥875000）。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，……逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。合同签订后，被告于2011年3月1日、3日就已收的款项分别开具金额为37.5万元、47.5万元的《销售不动产统一发票》贰张给原告。诉争商品房于2011年2月24日办理预购商品房预告登记。2011年4月2日，两原告（反诉被告）与建设银行泉州分行签订购房余款40万元的《个人住房借款合同》，该款于2011年4月25日到被告帐户。2013年2月27日，被告向原告发出交房通知，告知原告应于2013年3月4日至6日前来办理交房手续。2013年3月5日，原告前往验收该房时，因该房相邻丙室业主擅自将室外公共通风采光及空调主机停放井的部分空间占为已用，原告未与被告办理房屋交接手续。2013年7月5日，本院作出（2013）丰民初字第3818号民事调解书，内容：1、解除原被告签订的编号为201102234507号《商品房买卖合同》，诉争的淮口花苑北区1号楼甲号房（未交付给两原告）由被告收回，被告把淮口花苑北区1号楼乙室调换给两原告。两原告与被告应于2013年7月13日前重新签订《商品房买卖合同》。2、被告逾期交付两原告淮口花苑北区1号楼甲号房的违约问题双方另行协商。调解书还明确调换商品房的购房款、房屋交付等问题。编号为201102234507号《商品房买卖合同》已于2013年7月5日解除。调解后，原、被告于2013年7月26日签订一份《商品房买卖合同》，编号：201307120030，约定两原告向被告购买丰泽区丰泽街道淮口花苑北区1号楼乙号房，房屋总价款为1269815元，一次性付款。两原告依约付清购房款后，被告于2013年7月29日，将淮口花苑北区1号楼乙号房交付两原告。另查明，2013年9月14日，原告向泉州市燃气有限公司缴交乙室房的管道燃气建设费1500元。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（编号201102234507）、《销售不动产统一发票》叁份、《个人住房借款合同》、《民事调解书》及生效证明、《土地公司关于申请解除原合同备案和给予办理新签合同登记备案的报告》、燃气管道建设费收据，被告提供的《商品房买卖合同》（编号201307120030）及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点：1、被告（反诉原告）应否支付两原告（反诉被告）逾期交房的违约金，如要支付，支付的截止时间点？2、原告（反诉被告）是否存在逾期付款的情形？如存在，原告（反诉被告）应否支付逾期付款违约金？3、被告（反诉原告）是否存在据实予以延期交房的情形？4、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付燃气初装费1500元有无依据？关于焦点1，原告认为，本院作出的（2013）丰民初字第3818号民事调解书系双方自愿、平等协商达成，合法有效。调解书明确甲室房产的逾期交付违约问题另行协商处理，因被告应交付的甲室房产不符合合同的约定，逾期交房的时间应计算至乙室房产的交房时间即2013年7月29日。关于焦点1，被告认为，被告不应承担逾期交房的违约责任。原、被告双方于2011年2月24日签订的《商品房买卖合同》已解除，且原告申请产权调换，双方已重新签订新的《商品房买卖合同》，双方已对交房、付款及违约责任作新的约定，并实际履行，应按新合同的约定履行。本院作出（2013）丰民初字第3818号民事调解书显失公平，已经向省法院申请再审该案。关于焦点1，本院认为，违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，属于《中华人民共和国合同法》第98条规定的合同中的结算和清理条款，其效力并不因合同的权利义务终止而受到影响。本案原、被告订立的合同虽已解除，但作为守约方的原告要求被告承担逾期交房的违约责任，于法有据，应予支持。被告辩称双方签订的合同已解除，且签订新的合同，被告无需承担违约责任，于法无据，不予采信。被告辩称调解书显失公平，已申请再审，因本院作出的（2013）丰民初字第3818号民事调解书已生效，故被告的辩称不予采信。被告应交付原告的甲室房产，因与丙室相邻的室外公共通风采光及空调主机停放井的部分空间已被占用，严重影响甲室房的正常使用，原告据此不予接收房产，理由充分。2013年7月5日，双方经协商解除甲室房的商品房买卖合同，故被告应支付两原告逾期交房违约金的时间截点应为合同解除之日即2013年7月5日。原告要求计算至乙房的交房时间即2013年7月29日，于法无据，不予支持。关于焦点2，原告（反诉被告）认为，甲室《商品房买卖合同》于2011年2月24日登记备案，15个工作日办理贷款应为2011年3月17日，原告办理时间为2011年4月2日，逾期付款时间为16天。但被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金已超过诉讼时效，且被告既要求顺延交房，又要求支付逾期付款违约金无法律依据。关于焦点2，被告（反诉原告）认为，合同于2011年2月24日登记备案，15个工作日办理贷款应为2011年3月11日，余款400000元到款时间为2011年4月25日，逾期付款时间为46天（计算公式：400000元＊0.03%＊46天=5520元）。关于焦点2，本院认为，诉争商品房买卖合同约定应在登记备案后十五个工作日办理银行按揭，诉争合同于2011年2月24日办理登记备案，原告选择银行按揭，应在十五个工作日即2011年3月17日前办理银行按揭贷款手续，本案原告于2011年4月2日与建行银行泉州分行签订个人住房借款合同，逾期付款时间应为16天，且原告亦认可。被告（反诉原告）认为，合同约定的办理是指贷款办妥并转至其帐户，而非受理，因合同约定系办理，非办妥，且银行放款有相应的审批程序，借款方无力控制，故反诉原告的该主张，不予支持。反诉被告的该辩称予以采信。反诉原告要求两反诉被告支付逾期付款违约金，不予支持。理由是反诉原告提起反诉的时间为2013年10月，合同约定的办理银行按揭贷款的时间为2011年3月17日，且购房余款已于2011年4月25日付清，已超法律规定的二年诉讼时效。反诉被告的辩称，予以采信。同时反诉原告既在本诉中要求对反诉被告的逾期付款行为承担顺延交房的责任，又在反诉中要求承担支付违约金的责任，即一个违约行为，要承担两种违约责任，无法律依据，亦不应支持。关于焦点3，原告认为，1、小区的供电供水不属于市政配套工程；2、中大暴雨、6级以上台风合同期内共计21天；3、中高考5天，属被告在确定交房时可预见，不应扣除。关于焦点3，被告认为，根据合同第八条的约定，被告存在可延期交房的情形：1、因市政配套工程电力安装延期812天；2、因市政配套供水安装工程延期764天；3、中雨以上天气为21天；3、高考2天、中考3天。被告提交如下证据证明其主张：气象资料、新建住宅正式用电工程交款通知单、银行缴款凭证、新建住宅电力工程配电设施建设情况验收单以此证明被告在收到电业局交款通知后就立即履行缴款义务，因市政配套工程无法按时完工造成工期延误。关于焦点3，本院认为，从合同签订日2011年2月24日至合同约定的交房日2011年8月31日期间，泉州市区共出现中大暴雨及六级以上台风共计21天、中考3天及高考2天，均符合双方合同约定的可据以延期交房的免责事由。所谓市政配套设施是指对城市居民生活基础设施的建设，以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，而被告与泉州电业局、泉州市自来水工程公司之间的合同仅是对诉争商品房所在小区的供电、供水行为，不属于市政配套工程，且原告（反诉被告）提供的《公开拍卖文件》第2条载明“本次拍卖的标的的水、电均已到位”，故被告辩解因小区电力、供水施工延误导致延期交房，系其与电业局、自来水工程公司的合同纠纷，不能作为据以延期交房的事由。关于焦点4，原告认为，乙室房产的《商品房买卖合同》第八条第一款规定，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。福建省物价局制定并于2007年11月12日开始实施的《新建商品住房交易价格新规》（闽价房（2007）413号）第二条规定，对属购买人所有的公共设施、设备建设配套费用，包括供电、供水、供水、通讯等应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取。故原告缴交的1500元燃气初装费应由开发商即被告承担。关于焦点4，被告认为，原告提供的燃气初装费并不是正式发票，省物价局规定开发商不能向原告直接收取煤气初装费，被告并未向原告收取任何煤气初装费。原告向被告主张，不应支持。关于焦点4，本院认为，根据福建省物价局制定并于2007年11月12日开始实施的《新建商品住房交易价格新规》（闽价房（2007）413号）第二条的规定，“对属购买人所有的公共设施、设备建设配套费用，包括供电、供水、供气、通讯等应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取”，管道燃气建设费应由开发商承担，本案原告接收诉争房产后，向泉州市燃气有限公司缴交本应由被告承担的管道燃气建设费1500元，现向被告主张，并无不当，应予支持。被告辩称，无正式发票，且该费用不是被告向原告收取，因该费用本应由被告承担，故被告的该辩称不予采信。综上，本院认为，被告土地公司具有商品房预售资质，原告（反诉被告）余亚清、辜景峰与被告（反诉原告）土地公司签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，被告土地公司应于2011年8月31日将甲室房产交付两原告余亚清、辜景峰，被告通知原告于2013年3月4日开始交房，因与丙室共用的室外公共通风采光及空调主机停放井的部分空间被占用，已严重影响甲室房的正常使用，原告据此不予接收房产，理由充分，被告的行为已构成逾期交房的违约行为。原被告双方经协商于2013年7月5日解除甲室房的商品房买卖合同，故被告支付逾期交房违约金的时间截点应为合同解除之日即2013年7月5日，原告要求计算至乙房的交房时间，于法无据，不予支持。但原告逾期付款及被告依合同具有可延期交房的事由，被告交房期限应予相应延期。现原告逾期付款16天，从合同签订至约定交房时间止，天气因素及中、高考因素可延期26天，合计42天，这些天数应从被告逾期交房的天数中抵扣。对原告请求被告支付逾期交房违约金，予以部份支持，从合同约定的交房时间到合同解除之日2013年7月5日，逾期超过180天，故被告应按合同约定以房款总额日万分之三支付违约金，被告应付的逾期交房违约金为1250000元×万分之三×（674天-42天）＝237000元。原告要求被告支付逾期交房违约金自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息，无事实和法律依据，不予支持。原告要求被告支付已缴交的燃气管道建设费，因合同约定，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施应达到设计要求条件，且福建省物价局制定并于2007年11月12日开始实施的《新建商品住房交易价格新规》（闽价房（2007）413号）第二条规定，“对属购买人所有的公共设施、设备建设配套费用，包括供电、供水、供气、通讯等应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取”，故原告的该主张，于法有据，应予支持。反诉原告土地公司请求反诉被告余亚清、辜景峰支付逾期付款违约金5520元，已超过二年的诉讼时效，故反诉原告的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）余亚清、辜景峰逾期交房违约金237000元；二、被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）余亚清、辜景峰燃气管道建设费1500元；三、驳回原告（反诉被告）余亚清、辜景峰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告福建泉州市土地开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5243元，减半收取2621.5元，由原告余亚清、辜景峰负担244元，被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司负担2377.5元；本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告福建泉州市土地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员 张文智二〇一三年十二月十七日书记员 胡彩云附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”