（2013）朝民初字第40107号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-07-15
案件名称
叶丽梅与王昆平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第40107号原告叶丽梅，女，1976年10月6日出生。被告王昆平，男，1963年2月18日出生。原告叶丽梅（以下称原告）与被告王昆平（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月1日，被告以房主名义与我签订房屋租赁合同，我向被告承租北京市朝阳区某路某园某号院某号楼某单元某号房屋。合同约定被告保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，被告均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由被告承担全部责任，由此给我造成经济损失的，由被告负责赔偿。我在签订合同前就要求被告按照合同内容出示房产证，但被告一直以各种理由推脱甚至拒绝。入住后，我发现房屋产权人并不是被告，而是王海容，而且房屋也并非被告说的两居室。我对房屋产权产生质疑，找被告核实，被告坚持说自己就是房主，只不过申请两限房时用了姐姐王海容的名字。我担心以后被告会以房子不是自己的发生纠纷，而实际上被告确实以此为由多次干扰我的生活，严重侵害了我对房屋的居住使用权。2013年4月10日，被告要求我交下期租金，我因身体不好要求被告把账号发给我，但被告一直拒绝，态度恶劣的要求上门收租。在我没有任何欠租的情况下，被告大声敲门骚扰我，造成我严重焦虑惊恐不安，被告随后报警，之后还停了我的水。我马上报警，常营派出所警官出警核实了我并未欠租的事实后，要求物业公司开闸放水，才未给我的生活带来更大危险。随后的两三天被告仍然电话骚扰我，使我惊恐不安，不敢继续租住在房屋内。4月16日，我交纳了下一季度的租金，但仍然不敢在屋内居住。7月14日，合同到期，被告过来收房，我由于严重睡眠障碍上午一般不接电话，被告不断打电话给我，还报警说我恶意不交房。我接到派出所电话后主动表示傍晚交房，被告拒绝。我要求在警方见证下交接房屋，结果到达房屋后发现房门已经被撬开，我再次受到严重的精神伤害。我认为被告隐瞒房屋的真实产权情况，并数次侵犯我对租赁房屋居住使用的权利，已经构成严重违约，故我诉至法院，请求判令被告支付违约金2400元。被告辩称：我在履行合同过程中没有违约，不同意原告的诉讼请求。房屋确实是我姐姐的，我姐姐全权委托我出租。我与原告就本案租赁合同已经进行过诉讼，法院判决确认合同合法有效且已经履行完毕。我与原告的租赁合同是在2013年7月13日到期，合同约定2013年4月10日支付下一期房租，但我一直找不到原告没办法才要求物业公司停水让原告现身。我从来没有骚扰过原告，也没有侵犯她对房屋的使用权和居住权。合同到期后原告仍然不接电话也不开门，我没办法才报警。7月14日下午我们自己开门进去才发现原告已经搬走了。经审理查明：北京市朝阳区某路某号院某号楼某层某单元某号房屋（以下简称涉案房屋）登记在王海荣名下。2012年7月14日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告，租赁期间为2012年7月14日至2013年7月13日，月租金2400元，租金按季支付，支付时间为2012年10月10日、2013年1月10日及2013年4月10日。合同第七条约定：被告保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，被告均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，被告承担全部责任，由此给原告造成经济损失的，由被告负责赔偿。第十二条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳一个月租金作为违约金。2013年4月10日，双方因房租交纳事宜产生争议，被告称因无法联系原告而将涉案房屋停水，原告则称被告为恶意骚扰。2013年7月13日，上述租赁合同到期，双方未再续租。2013年7月22日，原告以租赁合同纠纷将被告诉至本院，要求确认上述租赁合同无效，被告退还房屋租金、押金、电费及网络使用费。被告在该案中提出反诉，要求原告支付燃气费、有线电视费、水费及购锁费用等。在该案审理中，被告提供了涉案房屋产权人王海荣出具的授权委托书，证明其对涉案房屋出租的合法性。本院经审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，被告虽不是涉案房屋登记的所有权人，但其提交了委托书以证明其受王海荣的委托代为办理房屋出租，双方的房屋租赁合同关系现已实际履行完毕，合同应为合法有效，故于2013年9月23日出具（2013）朝民初字第32361号民事判决书，判决被告退还原告押金及电费，原告支付被告燃气费及自来水费。该判决现已生效。在本案审理中，原告认为被告在不拥有涉案房屋产权的情况下签订《房屋租赁合同》，违反了合同中关于应保证拥有产权的约定，属于违约行为。被告则称涉案房屋是王海荣委托自己出租的，在签合同之前已经向原告说明，并提交委托书一份予以证明。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、起诉书、民事判决书、庭审笔录及上述证据在案佐证。本院认为：根据庭审查明的事实及现有证据，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且已经过生效判决确认为合法有效。原、被告虽在合同履行过程中发生争议，但仅凭现有证据无法认定被告对原告居住使用涉案房屋构成了侵犯。合同约定出租人应当保证拥有出租房屋产权的本意在于防止因无权处分而给承租人带来损害，而本案涉案房屋虽未登记在被告名下，但被告出示了授权委托书证明其对涉案房屋拥有出租权，租赁行为合法有效，并非无权处分，涉案房屋并无任何产权争议，双方租赁合同履行期间原告亦并未因产权争议遭受损失，故被告并不存在违约行为，原告以此为由要求被告支付违约金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告叶丽梅的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告叶丽梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 陈洁二〇一三年十二月十七日书 记 员 周墨 来源：百度搜索“”