（2013）鄂武汉中民终字第00970号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-02-27
案件名称
武汉市某房地产投资开发有限公司与刘某、覃某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市某房地产投资开发有限公司,刘某,覃某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武汉中民终字第00970号上诉人（原审被告）：武汉市某房地产投资开发有限公司被上诉人（原审原告）：刘某原审被告：覃某上诉人武汉市某房地产投资开发有限公司因与被上诉人刘某、原审被告覃某房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第01212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，坐落于武汉市江岸区胜利街257号的房屋系太原天主教所有，太原天主教一直委托湖北省某教会管理。2001年12月7日，湖北省某教教务委员会房产经理处与案外人武汉市某医药有限公司公司续签租赁合同，租赁期限截止日期为2005年12月，某医药公司的房屋租金支付至2007年12月。某医药公司承租后先是自己使用，2004年开始就转租给他人。2011年12月。某医药公司的法定代表人许某家死亡，覃某为许某家的妻子。2009年11月28日，覃某将诉争房屋出租给武汉市某房地产投资开发有限公司（以下简称某公司），覃某与某公司员工陈某签订了《租赁协议》，租期为2009年12月1日至2012年11月30日，每月租金为人民币2000元，协议对某公司是否可以转租未进行约定。协议签订后，覃某向某公司交付房屋，某公司按约定向覃某支付租金。后双方口头约定租期截止日期为2012年5月31日。2012年3月19日，刘某与某公司协商签订了《门面转让协议》，覃某知晓某公司转租的情况，并表示同意，某公司还承诺由刘某继续承租覃某实际控制的诉争房屋，承租期限为三年，覃某于2012年3月22日与刘某签订了《租赁协议》。刘某与某公司签订的《门面转让协议》约定丙方（覃某）同意甲方（某公司）将位于胜利街257号的门面转让给乙方（刘某）使用，建筑面积为130平方米，在甲方租期届满后，租期按原租赁协议顺延三年，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2012年5月31日止，月租金为人民币2000元，甲方剩余租期为2个月，剩余租金人民币4000元由乙方支付给甲方；转让后门面现有的装饰装修全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；在合同签订次日起甲方向乙方腾让门面并交付钥匙，乙方同时向甲方支付转让费人民币3万元，该费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用；甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面；丙方保证该房屋为其合法所有并有权进行出租等，否则应赔偿乙方转让费用同等的损失。该协议只有刘某签名和某公司盖章，没有覃某签名。上述协议签订次日，某公司腾退出承租房屋并交付刘某，刘某也向某公司支付了人民币3万元的转让费和人民币4000元的房屋租金。刘某接收诉争房屋时，室内有空调一台，该空调系覃某购买。2012年3月22日，刘某与覃某签订《租赁协议》，约定租期为三年，2012年6月1日起至2015年5月31日止；租金每季度7，000元，刘某按季度支付给覃某，每月1日之前汇款；协议未约定刘某是否可以转租。2012年5月30日，刘某向覃某支付三个月租金人民币7000元。覃某收取的租金全部自用。2012年5月18日，在武汉好百家房地产经纪有限公司介绍下，刘某与案外人刘甲签订《房屋租赁合同书》，将诉争房屋转租给刘甲，约定租赁期限为两年，从2012年6月1日起至2014年5月31日止，月租金为人民币4000元，设施押金为人民币4000元。同日，刘某将诉争房屋交付给了刘甲，刘甲开始使用门面并进行了装修。2012年6月15日，刘甲向刘某支付人民币2.8万元的房屋租金（含4000元押金），并向武汉好百家房地产经纪有限公司支付中介费人民币2000元。覃某不同意刘某将上述房屋向他人转租。2012年6月27日，湖北省某教会向刘甲发出《通知》，内容为胜利街257号房屋的产权属于太原天主教区宗教自养房产，原某医药公司与其于2001年12月7日续签的租赁合同早已到期，刘甲现在使用该处房屋，属于非法使用或占用宗教房屋。此后刘甲没有在诉争房屋经营。刘甲于2012年8月29日将刘某诉至武汉仲裁委员会，武汉仲裁委员会于2012年11月23日作出（2012）武仲裁字第0000743号《武汉仲裁委员会裁决书》，认为刘某不是诉争房屋的所有人，在没有取得所有权人授权的情况下，私自将上述门面租赁给刘甲，触犯了物权法第四条、第三十九条和第六十九条的规定，根据合同法第五十二条第五项规定，刘某与刘甲签订的《房屋租赁合同》无效，结合双方过错责任大小，刘甲承担30%的责任，刘某承担70%的责任，裁决刘某向刘甲退回房屋租金人民币16800元和押金人民币4000元，并赔偿刘甲房屋装修费人民币4500元，同时支付银行存款利息人民币221元，仲裁费由刘某承担人民币2118元。目前，诉争房屋一直空置。2013年2月27日，刘某诉至一审法院，请求判令：1、某公司返还房屋转让费人民币3万元及房屋租金人民币4000元；2、覃某返还房屋租金人民币7000元；3、某公司与覃某共同赔偿经济损失人民币6839元；4、本案诉讼费用由某公司与覃某承担。一审法院认为，诉争房屋系太原天主教会所有。太原天主教会委托湖北省某教会管理此房屋，某医药公司与湖北省某教会房产经理处于2001年12月7日续签的租赁合同已于2005年12月到期，合同到期后，某医药公司继续承租该房屋并交付租金至2007年12月，某医药公司的法定代表人许某家将诉争房屋交付其妻子覃某占有使用，覃某未向湖北省某教会交纳租金，该诉争房屋一直由覃某对外出租，刘某提交的证据显示，湖北省某教会向刘甲发出《通知》的行为表明其没有授权覃某占有使用诉争房屋，覃某在没有取得所有权人太原天主教会或委托管理人湖北省某教会的授权下，私自将诉争房屋转租给某公司、其后又转租给刘某，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第六十九条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，覃某与某公司员工陈某签订的《租赁协议》、覃某与刘某签订的《租赁协议》均无效。虽然覃某同意某公司转租，因覃某并非诉争房屋的所有权人，在庭审中也未能提交证据证明其已取得诉争房屋使用权，某公司在未取得所有权人同意的情况下将上述房屋转租给刘某，某公司与刘某签订的《门面转让协议》应属无效。关于刘某要求某公司返还其支付的房屋租金人民币4000元的诉讼请求，虽然2012年3月19日某公司与刘某签订的《门面转让协议》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘某在剩余两个月租期内已实际占有使用诉争房屋，应参照合同约定的租金标准即每月租金人民币2000元向某公司支付房屋占有使用费，故刘某关于要求某公司返还其支付的房屋租金人民币4000元的诉讼请求，不予支持。关于刘某要求覃某返还其支付的房屋租金人民币7000元的诉讼请求，因刘某已实际占有使用诉争房屋至2012年6月27日，刘某应参照合同约定的租金标准即一个月租金人民币2333元（7000元／季度÷3个月）的标准向覃某支付一个月的房屋占有使用费即人民币2333元，现覃某同意退还刘某两个月租金人民币4667元，属于当事人自愿行为，予以准许，故关于刘某要求覃某返还其支付的房屋租金人民币7000元的诉讼请求，予以部分支持。关于刘某要求某公司返还支付的房屋转让费人民币3万元的诉讼请求，从刘某与某公司签订的《门面转让协议》内容系某公司在转让该门面时承诺刘某使用三年，之后覃某也与刘某签订了租赁期限为三年的《租赁协议》，结合刘某关于转让费为保证承租门面三年以上的费用的当庭陈述分析，转让费为某公司保证刘某承租上述门面三年零两个月的费用，因刘某实际占有使用上述门面至2012年6月27日，已实际占有使用三个月，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，某公司应退还刘某门面转让费人民币27632元（3万元-3万元×3个月÷38个月）。某公司关于转让费为门面内的装修、装饰及相关设备费用的抗辩，因其未能提交充分证据予以证明，该抗辩理由不能成立，不予采纳。关于刘某要求某公司与覃某共同赔偿其经济损失人民币6839元的诉讼请求，虽然刘某与某公司签订的《门面转让协议》、刘某与覃某签订的《租赁协议》均无效，但某公司、覃某对刘某因擅自转让门面而造成的向刘甲赔偿经济损失并没有过错，该损失应由刘某自行承担，且刘某未能提交证据证明已实际支付了人民币6839元，故其上述诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第六十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、某公司于判决生效之日起五日内返还刘某转让费人民币27692元；二、覃某于判决生效之日起五日内返还刘某房屋使用费人民币4667元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币996元、邮寄费人民币40元，合计人民币1036元，由刘某负担人民币454元，某公司负担人民币512元，覃某负担人民币70元。某公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回刘某的诉讼请求。理由：1、上诉人与被上诉人刘某为转让门面内的财产及门面租赁权签订《门面转让协议》，该协议已履行完毕，上诉人在该协议中并未承诺由被上诉人继续承租覃某实际控制的诉争房屋三年，该约定系覃某作出承诺，该条款对上诉人不具约束力。2、《门面转让协议》已约定门面转让费系门面内装修、设施、照明设备的财产所有权转移的费用，并非转移承租权而收取的费用。一审简单认定协议无效、门面转让费是保证被上诉人承租上述门面三年零二个月的费用，应予返还，无事实和法律依据。被上诉人刘某答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人认为转让费是物品及装修的转让，但上诉人无任何证据证明，故合同中的转让不是财产的转让，而是租赁权的转让，与财产转让无关。原审被告覃某未到庭答辩。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2012年3月19日，某公司、刘某签订的《门面转让协议》应为三方协议，其中丙方为房东，但丙方未在该协议上签字。该协议第九条约定“本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日生效”。本院认为，覃某并非武汉市江岸区胜利街257号房屋的所有权人，其与房屋所有权人太原天主教会或房屋管理人湖北省某教会均无租赁合同关系，现房屋的相关权利人也未对覃某的转租行为予以追认，故覃某与某公司签订的租赁协议，属无权处分行为，该合同应为无效。某公司与刘某签订的《门面转让协议》，是基于某公司与覃某签订的租赁协议未到期，且某公司不再续签而签订的，且该协议为三方协议，其中房东作为合同丙方未在该协议上签字，根据该合同第九条“本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日生效”的约定，该协议未满足生效条件，即使该合同生效，也因某公司与覃某签订的租赁合同无效而无效。一审法院认定某公司与刘某签订的《门面转让协议》无效，符合法律规定。故本院对某公司上诉称一审法院认定门面转让协议无效缺乏事实和法律依据的上诉理由，不予支持。刘某与某公司签订《门面租赁协议》的目的是为了租赁房屋，而不是单纯接受某公司转让的房屋装修、装饰，某公司收取刘某门面转让费3万元，合同虽约定为门面的装修、装饰的转让费，但一审法院认为该转让费包括某公司对三年零二个月承租权的转让，符合常理。因《门面转让协议》无效，对应的法律后果应各自返还，一审法院考虑到刘某实际使用涉案房屋三个月，将转让费3万元平摊至三年零二个月中，扣除实际使用的三个月后，判令余下的27692元由某公司返还，并无不当。覃某在一审中同意退还刘某两个月的租金4667元，一审法院予以准许，亦符合法律规定。关于某公司上诉称门面转让费系门面内装修、设施、照明设备的财产所有权转移费用，并非收取承租权转让费的上诉理由。某公司在一审中未举证证实其向刘某移交了门面内的财产，某公司认为转让费是对财产所有权的转让，因证据不足，本院不予支持。综上，上诉人某公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币492元由武汉市某房地产投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 斌审 判 员 张文霞代理审判员 丰 伟二〇一三年十二月十七日书 记 员 申光伟 微信公众号“”