（2013）佛南法民三初字第264号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-05-26

案件名称

明和实业发展公司佛山市中南房地产实业有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

明和实业发展公司,佛山市中南房地产实业有限公司,王名棣

案由

房地产开发经营合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2013）佛南法民三初字第264号原告（反诉被告）明和实业发展公司，住所地：香港。东主王名棣。委托代理人王平波，男。被告（反诉原告）佛山市中南房地产实业有限公司，住所地：佛山市。法定代表人谭琼友，经理。委托代理人黄镔、黄毅杰，均系广东金信方正律师事务所律师。反诉被告王名棣，男。原告明和实业发展公司（以下简称明和公司）诉被告佛山市中南房地产实业有限公司（以下简称中南公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2013年3月26日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理，并追加王名棣作为反诉被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年7月4日公开开庭进行了审理。原告的东主王名棣（王名棣亦是反诉被告）及委托代理人王平波、被告中南公司的委托代理人黄镔、黄毅杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于1995年10月26日签订《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》（即富景二期），原告投入资金建设富景二期房产项目，组织项目商品房销售；被告负责项目开发的一切手续、办理商品房的房产证，富景二期于1997年左右建成投入使用。2000年前，富景大厦二期项目的商品房销售及办证有序依约进行，但是在项目销售收入、支出结算上，被告从不依约进行结算，原告多次催办，被告都以各种借口推托。依据房地产开发、税收征管等法规的规定，商品房销售必须签订《商品房销售合同》、开��《商品房销售发票》，未开发票的开具有《收款收据》，富景大厦二期的开发单位是中南房地产公司，所有商品房的销售收入都已进入该公司（被告）帐户，支出也必须是经该公司（被告）支出，才符合法律规定。但是到目前为止，原告从未收到被告提供的收入凭证（发票、收据）、支出凭证（发票、收据）核查、结算。请求判令：1、被告15天内提交（交出）富景大厦（二期）①第3座3楼301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312房至9楼901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912房共84套商品房；②第4座3楼301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311房至9楼901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911房共77套商品房；③第5座3楼301、302、303、304、305、306、307、308、309、310房至9楼901、902、903、904、905、906、907、908、909、910房共70套商品房；��首层001号至043号共43间商铺；⑤首层市场A01至A03、B01至B10、C01至C15、D01至D34、E01至E11共73卡档位（铺位）；⑥车场、首层、夹层共2套车库；⑦二层商场共1套商场的《商品房销售合同》及相应的《房地产销售发票》或《收款收据》给原告查核，提交（交出）上述房产的支出凭证（单据）给原告查核；2、被告30天内与原告计算，确认富景大厦一期的项目收、支情况表（后于诉讼中撤回该项诉请）；3、被告承担本案一切诉讼费用。被告中南公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、本案原告作为“富景大厦（二期）”项目工程的实际开发单位，全面负责项目规划、建设及销售，全面掌握项目销售情况和售房款总额，且留存项目的全部合同文件资料。因此，原告主张提供资料和结算并无合同和法律依据。主要事实和理由如下：明和公司系涉案工程的实际开发人，实际控制涉案工程，负责项目的开发和销售，全部的合同文件资料均由其保管。根据《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》的约定，被告仅提供土地，而明和公司“投入开发资金，负责该项目的全面规划、建设及一切费用。”在涉案工程的开发过程中，明和公司主导和操作整个销售工作，甚至刻制被告的印鉴进行销售活动。被告只是根据明和公司及王名棣提供的资料，开具发票及向房管部门办理房屋确权手续。因此，涉案工程的全部资料，包括合同文件和销售发票等，均由明和公司、王名棣及购房者保管，并没有留存于被告处，明和公司要求被告提供合同和票据资料无事实和合同依据。明和公司主张的合同文件和票据资料在房管部门均有存档，明和公司可依法向房管部门申请查询。二、明和公司主张“结算”请求无合同和法律依据，系不必要的诉��，法院应依法驳回明和公司的诉讼请求。明和公司与被告签订项目协议取得涉案工程的土地开发权，系实际开发人；被告仅作为名义开发单位，并不参与开发、建设和销售。因此，双方并没有以项目公司的形式合作，亦没有对涉案工程的结算时间、结算方式和结算范围作出约定。故，明和公司主张提供“结算表”或“进行结算”无合同依据。因双方并非以项目公司的方式合作，故明和公司不应适用《公司法》等规定行使“股东”的“清算权利”或“查询财务账册”的权利。而且，根据现行法律，对工程进行“计算”或“结算”并无明确的法律规范。明和公司的诉讼请求过于笼统和不明确，应进一步明晰诉讼请求，并非笼统对双方正在履行的合作合同主张“计算”或“结算”。而且，涉案工程开发和销售已超过15年，存在非常多的遗留问题和历史债务未解决，包括并不限于明和公司和王名棣解除销售合同的赔偿款、富景大厦的物业维修资金等，无双方认可的账册可查，无法进行所谓的“计算”或“结算”。故，明和公司主张提供“结算表”或“进行结算”无法律依据。三、明和公司的实际控制人王名棣，其个人掌握整个开发项目的建设和销售进度，并留存全部文件资料，原告应向其主张移交资料，而不应向被告主张。明和公司系在香港注册的无限责任公司，其东主系王名棣，项目协议项下须由明和公司承担的责任最终须由其个人承担。而且，涉案工程从开始至今，一直由王名棣操作和控制，且部分售房款亦由王名棣本人收取，只有王名棣本人才清楚知道相关资料的下落。根据合作合同的约定，被告实际上只是名义上开发商，对该项目不负管理责任，亦不保管开发项目的相关资料和销售合同，明和公司和王名棣亦无证据证明相关的资料已向被告移交或由被告保管，被告亦无义务向明和公司移交任何资料。因此，明和公司应向王名棣主张相关权利，并非向被告主张。综上所述，明和公司的主张无合同和法律依据，请法院依法驳回明和公司的全部诉讼请求。被告中南公司反诉称，原、被告于1995年10月26日签订一份《合作开发“富景大厦“（东）第二期工程协议书》，约定被告提供土地，原告负责投入资金，负责项目的全面规划、建设及一切费用。合同签订后，原告全面负责富景大厦（二期）的开发建设，主导项目的销售工作，及收取部分售房款。但在开发过程中，原告并未向被告全面通报销售情况，亦未向被告移交材料，甚至拖欠物业维修资金。因此，被告对项目的真实销售情况、售房款总额以及负债情况均不清楚。而且，因为原告的违约行为，致使被告须垫付巨额资金向购房业主支付赔偿金，原告至今仍未返还相关款项。明和公司是无限责任公司，王名棣是明和公司责任的直接承担者。请求判令：1、原告向被告中南公司提供富景大厦（二期）全部商品房合共231套、商铺43间、2层车位的全部销售合同文件和收款单据；2、由原告、反诉被告承担本案本诉和反诉的诉讼费用。原告明和公司针对被告中南公司反诉答辩称，涉诉的富景大厦一、二期项目开发单位是中南公司，以一手商品房对外销售，出售方是中南公司，签订购房合同及开具销售发票、收据单位必定是中南公司。明和公司从未签领中南公司盖章的发票、收据，中南公司要求明和公司提供其公司自有的合同、单据无理。反诉被告王名棣针对被告中南公司的反诉答辩称，答辩意见与明和公司一致。原告在诉讼中提供下列证据：1、合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书（1份，复印��），用以证明富景大厦（二期）是原告投资的。2、证人证言（1份，原件），用以证明富景大厦建设完成，投入使用。3、建设工程规划许可证（1份，复印件），用以证明富景大厦二期经规划批准建设，开发单位为中南公司。4、总平面图（1份，复印件），用以证明富景大厦二期总体布局经规划部门批准、各项主要技术经济指标已经批准。5、国有土地使用证（1份，复印件），用以证明富景大厦二期的开发建设单位为中南公司。6、李译文《房地产权证》内页（1页，复印件），用以证明富景大厦二期涉诉房产已交付使用，已办理房产证。经质证，被告对原告出示的证据1的真实性无异议，认为王名棣和明和公司系“富景大厦”二期的实际开发人，负责全部该项目全面规划、建设，由此产生的费用和当地政府部门要求缴纳的各种税费均由明和公司承担。中南公司只是接受明和公司的委托办理办证手续，不参与开发项目的建设和销售。对证据2，王平波本身是本案原告的代理人，其证言与本案有利害关系，因此，对该证据的真实性、合法性、联性均不确认。涉案工程完成开发时间太久远，运营和销售的情况王名棣较清楚，我司无法确认相关的时间。对证据3的真实性由法院核实，认为原告是实际开发人。对证据4的真实性无法确认，认为是复印件，同时我司仅是作为名义上的开发单位，实际开发单位是原告。对证据5与证据4的质证意见一致。对证据6的真实性无法确认，认为是复印件。从原告的举证可证明原告是掌握着开发资料。反诉被告王名棣对原告出示的证据均无异议。被告中南公司在诉讼中提供下列证据：合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书（1份，复印件），用以证明王名棣和明和公司系“富景大厦”二期��实际开发人，负责全部该项目全面规划、建设，由此产生的费用和当地政府部门要求缴纳的各种税费均由明和公司承担。中南个只是接受明和公司的委托办理办证手续，不参与开发项目的建设和销售关于催缴物业维修资金的通知（1份，复印件），用以证明因王名棣和明和公司故意拖欠“富景大厦”一、二期工程的物业维修资金，致使佛山市南海区建设局一直向中南公司追缴缴纳“物业维修基金”，严重影响中南公司承接其他开发项目。3、（2009）佛中法民五终字第266号民事判决书、（2009）佛中法民五终字第267号民事判决书（各1份，原件），用以证明王名棣和明和公司系“富景大厦”二期的实际开发人和控制人，包括：（1）明和公司和中南公司签订《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》（“开发协议”），明确由明和公司负责开发项目的全部建设��销售工作；（2）王名棣和明和公司筹集资金曾将“富景大厦”二期抵押给贷款银行；（3）王名棣和明和公司自行销售开发项目的房屋，且因与购房者发生纠纷而对簿公堂；（4）中南公司作为项目的名义开发人，因王名棣和明和公司的赔偿责任迫不得已向第三方垫付赔偿款超过200万元，王名棣至今未确认该笔款项。该判决书同时证明王名棣和明和公司持有其诉讼请求中的文件，否则无相关的合同文件资料怎么可能与第三方签订售房协议、办理抵押手续，和与第三方协商索赔事宜。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但认为建设和销售由中南公司与原告派人共同组成，涉诉楼盘的开发单位是中南公司，原告只是投资方，原告无资质开发房地产，原告对外承担义务的权利。对证据2的真实性无异议，但认为中南公司可以向原告取回款项。对证据3无异议。��诉被告王名棣的质证意见与原告一致。反诉被告王名棣在诉讼中没有证据提供。经审查，原告出示的证据1及被告出示的证据1-3因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据2为原告经办人员陈述，实质为原告陈述，不具有证据效力。证据3-6没有原件核对，就涉讼项目被告为登记开发商的情况双方均无异议，且相应证据予以印证，该部分事实本院予以确认。经审理查明：王名棣是原告明和公司的东主。1995年10月26日，原告与被告中南公司签订一份《合作开发“富景大厦”（东）第二期工程协议书》，约定被告中南公司投入现在水电配套齐全的土地，原告投入开发资金，负责该项目的全面规划、建设及一切费用，如原告再需要水、电增容，费用自行负担；原告保证向被告提供合作利润人民币2892万元，分期付给被告，其余收入归原告所有；关于办理出��商品房的房产证、土地使用证及户口迁移手续，原告将委托被告全权办理，并保证按建筑总面积售价总额1.5%付给被告作为手续费，每月按销售总额计算划给被告；原告在开展业务时，如需被告协助，具体事宜，另行商定。王名棣曾代表中南公司与购房人冯汉雄签订《商品房买卖契约》，买卖富景大厦二期商铺。购房款由王名棣收取。后各方发生纠纷，经终审判决，中南公司、王名棣、明和公司应返还购房款692096元及计付利息予冯汉雄。该案执行已从中南公司账户中划扣了567029.69元。购房人冯德明、陈艳嫦曾交款予王名棣购买富景大厦二期商铺。后各方发生纠纷，经终审判决，中南公司、王名棣、明和公司应返还购房款1163565元及计付利息、返还水电增容费20000元及计付利息予冯德明、陈艳嫦。该案执行已从中南公司账户中划扣了1718274.88元。2008年3月4日，佛山市南海区建设局向被告中南公司发出通知，责令其缴交富景大厦住宅小区维修资金1198004元。其中富景大厦一期确权时间为2001年8月9日，建筑面积13461.59平方米，应交维修基金336539.75元；富景大厦二期确权时间为2001年8月9日，建筑面积34458.58平方米，应交维修基金861464.5元。2013年3月26日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告陈述富景大厦一期、二期项目销售是由原、被告共同派员组成销售部；房款转账部分直接存入被告账户，部分定金、房款以现金方式收取，购房款入被告账户后按合作合同约定比例结算，由原告向被告申请退回；合同及发票盖具被告印章，购房人向被告领取权属转移证自行办理权属证书。被告陈述全部项目开发建设销售均由原告负责，被告仅是配合在相关资料、合同上盖章；被告的公章放在销售部，销售部主要是原告的人员运作，被告只是配合盖章时才派人前往；部分购房款由原告和王名棣自行收取，该部分被告不清楚；被告只是收取开具发票的款项；该部分款项划入被告账户后被告开具相应的发票。本院认为，被告中南公司为涉讼项目的登记开发商，原告实际投入进行开发建设，合作开发合同对项目销售方式并没有具体约定，双方陈述不一，亦没有提供相应的资料予以证实，依现有的证据本院无法查核原实际销售具体操作、实际操控方及相应资料的原始持有人。但依双方陈述，可确认原告有参与项目的销售，而被告作为登记开发商必然有参与销售合同盖章及销售发票的开具，无论实际以何种形式进行销售，双方在此过程中本可有能力、有条件对销售情况进行登记备份，致现时状况（双方均主张对方持有原始资料而己方不持有且实际无法查核）双方均存在过错。涉讼项目已销售并确权，项目下各专有部分的��关的销售情况（包括合同、售价等）在房产管理部门已有登记备案，被告作为登记开发单位（房屋买卖合同的合同相对方、发票开具主体）可向相关部门申请查阅。双方均请求对方提供销售合同及发票，实质是为对项目整体结算作准备，在双方均主张资料缺失而无法查明原始资料持有人的情况下，本院判令被告中南公司协同原告向房地产管理部门查阅涉讼项目的登记销售情况，原、被告分别主张对方提供合同、发票的请求本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市中南房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协同原告（反诉被告）明和实业发展公司向房地产管理部门查阅佛山市南海区大沥镇黄岐富景大厦二期房屋、商铺、车位等专有部分的销售登记备案资料。二、驳回��告（反诉被告）明和实业发展公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）佛山市中南房地产实业有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费100元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取50元（被告中南公司已预交），由被告中南公司负担。如不服本判决，原告、反诉被告王名棣可在判决书送达之日起三十日内，被告中南公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　冼伟芬审　判　员　　招伟妍人民陪审员　　梁天权二〇一三年十二月十七日书　记　员　　刘冬花来源：