（2013）宁民终字第3618号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-01-17

案件名称

卢志远与南京天华百润投资发展有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

卢志远,南京天华百润投资发展有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第3618号上诉人（原审原告）卢志远。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司总经理。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人卢志远因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（下称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月18日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭审理了本案。上诉人卢志远，被上诉人天华百润公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢志远原审诉称，原告于2005年5月在天华百润公司购买了南京市浦口区沿江街道京新6**号天润城第二街区住宅。合同中约定的房屋交付时间为2006年8月30日。合同中第一条约定房屋总体建筑总层数6层，其中，0.0米以下0层，0.0米以上6层；目前，被告交付的房屋与合同约定的明显不符，被告每栋房屋多建设了二层楼（含半地下一层）。另外，被告向原告提供的房屋南面窗户（外墙）漏水，有部分外墙没有按照国家《节能设计规范》做保温层，对此，现诉至人民法院，请求判令被告：1、外墙按国家强制规范做保温层；2、对房屋开裂处进行维修并承担维修后的保洁费；3、将多盖两层的房屋进行拆除或者向原告赔偿70年日照损失5000元；4、按建筑规范为排污管道安装防臭弯头；5、要求对小区不合格道路进行维修；6、被告承担诉讼费用。天华百润公司原审辩称，1、关于保温层问题，我公司房屋设计于2004年，当时未对保温层做出要求，而南京市建工局对于房屋节能设施的要求是在2005年8月做出的，只要该公司取得竣工验收备案表即满足房屋交付条件，应驳回原告该项诉请；2、关于房屋维修问题，公司核实房屋确实有质量瑕疵，则公司同意维修；3、关于道路问题，如小区道路确有损坏，且系该公司施工过程中损坏，则该公司同意维修；4、关于房屋排臭弯头问题，只要该公司取得竣工验收备案表即表示房屋满足交付条件。原审法院经审理查明，卢志远与被告于2005年5月5日签订商品房买卖契约，双方约定：购买被告开发的坐落于浦口区沿江街道京新6**号房屋，建筑面积为117.13平方米，单价为2270.5元／平方米，房款合计为265943.7元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年8月30日，电梯为合资品牌。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，原告按约付清了房款，被告亦按约将房屋交付原告。庭审中，原告举证了照片三组，一组证明了被告未为原告所购房屋下水安装防臭弯头；另一组证明了案涉房屋小区路面有损坏现象。其余一组证明了原告购买的房屋内墙有开裂的情形。上述事实，有原、被告所签订的商品房买卖契约、（2007）浦民一初字第805号民事判决书、（2007）浦民一初字第806号民事判决书、（2008）浦民一初字第422号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2008）宁民四终字第2434号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书、（2008）苏民一申字第998号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：第一、关于保温层，因原告未能举证双方的合同约定被告为案涉房屋墙面承诺进行保温层处理，原告该项主张，无事实依据，故原审法院不予支持。第二、对于原告内墙有开裂的情况，被告天华百润公司应采取补救措施进行维修，使其达到合同约定标准。第三、在本案原审审理过程中，原告未能举证证实原告住宅的采光确实受到损害及相应的损害程度，故原告主张的日照受影响要求赔偿5000元的诉请缺乏事实基础，故不予支持。第四、双方在合同中未对下水管道是否安装防臭弯头进行约定，且无法律法规对安装防臭弯头作出强制性规定。同时，原告未能举证小区内的道路交付不合格，原告主张安装防臭弯头及对小区不合格道路进行维修的诉请，该无事实依据，故对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告天华百润公司于本判决生效后三十日内对原告卢志远的位于本区沿江街道京新6**号天润城第二街区房屋房屋内开裂部分进行维修，使其达到合同约定的标准。二、驳回原告卢志远其他诉讼请求。案件受理费130元，由被告天华百润公司负担。卢志远不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院审理期限过长，违反审限规定。上诉人提交的证据已经证明被上诉人没有按照相关规定对上诉人的房屋做保温层，原审法院亦没有支持上诉人的该项诉讼请求，与同一小区的相同案件作出了不同的判决结果。被上诉人交付的房屋到处开裂，也未安装防臭弯头，房屋交付不合格，原审法院虽然判决被上诉人为上诉人修理房屋，但诉讼至今，已达数年，无奈，上诉人已经自行进行了维修，请求二审法院判决被上诉人支付上诉人房屋开裂维修费及安装防臭弯头、保洁费共5000元。双方合同明确约定上诉人的房屋总体建筑总层数为6层，而被上诉人却违约，将房屋多建二层（含半地下室）上诉人要求其将多盖的二层房屋拆除或者承担违约责任，赔偿上诉人日照和小区环境舒适度降低的损失5000元。上诉人提交的证据证明被上诉人交付的小区道路质量不合格，被上诉人应当对不合格道路进行维修。被上诉人天华百润公司答辩称，我方认为上诉人关于保温层的诉请无合同及法律依据，上诉人所陈述的标准非国家或地方强制性规定，其陈述的其他案件中的鉴定结论与本案无关。涉诉房屋已经通过行政管理部门的综合验收，取得竣工验收备案证明，已经足以证明符合国家规定，上诉人的该项诉请无事实和法律依据。对上诉人主张的房屋开裂维修费和安装防臭弯头、保洁费，共计5000元，不是一审诉请，不属于二审审理范围，上诉人也无任何有效证据证明其实际损失。上诉人主张多建楼层，要求因此赔偿损失的诉请，因该房屋已经取得竣工验收备案表，显示结构是砖混6层，与合同约定一致。实际交付与规划审批手续一致，我司不存在违法多建的问题，上诉人也无任何证据证明其因此存在的实际损失。上诉人的其他上诉请求均无合同约定及法律规定，也无任何事实依据。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提出其购买的是6层楼房屋，合同对此明确有约定，被上诉人多建了2层，被上诉人违约，原审对此未记载。小区地下车库未建、北大门未建，幼儿园和南大门在建中，原审未记载。对原审法院查明的其他事实无异议。被上诉人对原审查明的事实无异议。上诉人提交涉案小区的坐标准型图复印件，证明小区楼房应当是6层，而不是7层，被上诉人违约多建了2层。上诉人提交浦口区建设局2006年8月18日发给被上诉人的整改意见通知书复印件，证明地下车库未建，不能进行规划综合验收。被上诉人对上诉人提交的两份证据的真实性不认可，认为其与本案无关，亦不能证明其上诉人的证明目的。被上诉人提交二街区对照表、竣工验收备案表，证明涉诉房屋已经通过竣工验收，结构层次为砖混6层；提交（2008）宁民四终字第1730号民事判决书、（2008）宁民四终字第301号民事判决书，证明生效判决已经认定涉诉房屋在销售时并无任何国家及地方强制性规范，要求做外墙保温层；提交（2009）宁民四终字第131号民事判决书、（2009）宁民四终字第580号民事判决书、（2012）苏民申字第505号判决书，证明被上诉人已经按合同约定履行义务，生效判决已经认定不存在违法多建二层的问题。上诉人对于被上诉人提交的竣工验收备案表的真实性不认可，认为这不是综合竣工验收，如果是综合验收，应当有水、电、气等验收，国家对此有严格的强制性规定。对于被上诉人提供的判决书，上诉人认为判决所涉业主不是本街区业主，我国不是判例制国家，这几份判决书不能证明该判决是正确的。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人认为被上诉人违反规划每幢楼多建两层，影响其日照和生活舒适度，要求被上诉人赔偿损失5000元的主张，因上诉人未提供证据证明其住宅采光等确已受到损害，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人对小区内不合格道路进行维修的主张，上诉人未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人补做保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故上诉人的该项主张，依据不足。关于上诉人的房屋开裂维修问题，原审法院根据查明的事实，判决被上诉人对上诉人房屋内开裂部分进行维修，使其达到合同约定的标准，并无不当，现上诉人提出已经自行维修，要求被上诉人赔偿其房屋开裂维修费及安装防臭弯头、保洁费共5000元，对此其没有提供相应的证据予以证实，对此上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费130元，由上诉人卢志远负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　侠代理审判员　付　双代理审判员　马　帅二〇一三年十二月十七日书　记　员　赵春凤关注公众号“”