（2012）海民初字第16895号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-08-28
案件名称
某研究所与董某、某物业公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ｘｘ研究所,董ｘ,ｘ公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2012）海民初字第16895号原告xx研究所。法定代表人孙x，所长。委托代理人杨晓勇，北京市京伦律师事务所律师。委托代理人王月贤，北京市京伦律师事务所律师。被告董x，男，1967年1月5日出生。委托代理人李松林，北京市汇昕律师事务所律师。委托代理人张晨辉，北京市汇昕律师事务所律师。第三人x公司。法定代表人董x，总经理。委托代理人吕萌，北京市汇昕律师事务所律师。委托代理人李某。原告xx研究所（以下简称xx研究所）与被告董x、第三人x公司（以下简称x公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告x研究所的委托代理人杨晓勇、王月贤，被告董x的委托代理人李松林、张晨辉，第三人x公司委托代理人吕萌、李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告x研究所诉称，2004年2月25日，我单位与董x签订《合作协议书》，约定由我单位将本所西宿舍马圈地4亩土地出租给董x经商使用，租期自2004年4月1日至2010年4月1日。董x向我单位一次性支付了两年租金。2004年4月1日，董x以拟成立的x公司的名义与我单位就上述土地租赁事宜达成《合作协议书》。之后该地交付使用，2005年1月，x公司成立，董x为该公司法定代表人，x公司实际使用涉案租赁土地并建设房屋、支付租金。但合同履行过程中，董x尚欠合同约定租期内租金8000元未交纳。且在合同到期后，董x和x公司仍占用上述土地拒不返还，我单位于2010年7月15日发律师函要求在2010年7月31日前交清拖欠费用，并将土地按原貌归还我单位。但，董x和x公司一直拒不归还。就此我单位提起诉讼，诉讼中，x公司不认可和我单位签署《合作协议书》，并自称其向我单位所交租金是受董x委托代付。故我方要求x公司作为第三人承担相应责任。在我单位和董x之间合同到期后，董x和x公司仍然占用我单位土地，其行为严重损害我单位的合法权益，请求判令董x、x公司将坐落于北京市海淀区x村我单位原西宿舍马圈土地上房屋自行拆除后，将土地返还给我单位；判令董x支付拖欠的租金8000元；判令董x按年使用费48000元标准支付合同到期后土地使用费（暂计至2012年3月1日，使用费为92000元）并承担本案全部诉讼费用。被告董x辩称，不同意x研究所的诉讼请求。我和x研究所就租赁土地签订协议，并以土地相关权益入股x公司，由x公司建房并使用该土地。2010年4月1日双方合同到期，到期之前，我方拖欠租金8000元，之后继续使用该土地，也没有向x研究所支付费用，原因是协议到期后当地村委会称协议所涉土地属于集体土地，我方不清楚该土地权利人是谁，也不知道该把土地交还给谁。现在我方认为x研究所并无证据证明其是该土地合法权利人，其无权要求我方返还土地并支付费用。第三人x公司发表意见称，董x个人把土地租下来，其签订合同时，我公司还没有成立，董x也不具有法定代表人的资格。x研究所所称2004年4月1日的合作协议不存在，我公司没有和x研究所签订过任何形式的合同。我公司成立后，因为董x是公司老板，公司代替其向x研究所交纳了一部分租金。现在土地是我公司在使用，并建房。当地村委会找我们说建房的土地是村集体土地。所以，我公司认为，x研究所对我公司使用的土地没有合法权利。不同意x研究所的全部诉讼请求。经审理查明，2004年，x研究所（甲方）与董x（乙方）签订《合作协议书》。该协议约定：一、甲方将本所西宿舍马圈地4亩土地出租给乙方经商使用；二、甲方负责乙方正常供水、供电......乙方每月应按实际使用数量把水电费交付甲方水电管理部门，当国家规划或甲方规划用地时甲乙双方根据国家有关政策协商解决；三、乙方必须遵守国家法律法规及x研究所有关规定，合法经营，并向甲方提供经营执照复印件一份，乙方违法经营，后果自负，乙方的内部安全及财产由乙方自负；四、乙方不得随意转租，未经甲方允许，乙方私自转租，甲方有权终止协议，将土地收回；五、租金交付方式，前三年每年4万元，先一次性交付2年计8万元，后三年每年4.8万元，于每年4月1日前一次性交清；六、租用期限自2004年4月1日起至2010年4月1日至（止）......协议同时约定，本协议到期后，可根据具体情况续签协议，同等条件下，乙方有优先权。协议未对到期后地上物的处理予以约定。协议签订时，上述土地有房屋马棚若干。协议签订后，x研究所将土地及地上物交付董x使用。董x于2004年4月25日支付租金8万元。2005年1月，x公司登记成立，以涉诉土地所在地”海淀区x号”作为注册地，董x以涉案土地承租权入股该公司，并任法定代表人。x公司在租赁土地建房并使用土地房屋，另先后替董x向x研究所支付租金共计176000元。2010年4月1日，合同到期，双方未续约。2010年7月19日，x研究所以董x为收件人向x公司寄送《律师函》，催促返还土地，并就邮寄过程进行公证。董x、x公司称未收到该函。另查，合同到期后，除拖欠租金8000元外，合同履行期间的其他款项全部结清。董x、x公司称合同到期后未再支付土地使用费，但水电费已结清，x研究所称合同到期后的水电费尚未结清，但在本案不主张。再查，现诉争土地由x公司实际使用，现有地上物为：东侧两层楼房一栋（其南端有两层办公房与之相连，形成一个整体），西侧一层平房一栋（其二层加建有房屋二间，其南端有临街一层门面房与之相连，形成一个整体），北侧一层平房两间，南侧院门一张。上述建筑均为x公司所建，建房均无审批手续。庭审中，就未按时支付相关租金费用，未按时搬离诉争土地的行为，董x、x公司称系因案外人在2012年向其主张土地权利之故，并提交2012年12月24日x村经济合作社出具、x镇人民政府城镇建设管理科盖章认可的证明一份，对x研究所提交的就涉案土地所办海淀区x村地号H-9-3-（46）土地的国有土地使用证的效力不予认可。经本院释明，x研究所明确要求拆除地上物并返还租赁土地，并表示对协议签订时涉案土地上原有房屋马棚，不要求予以恢复。董x、x公司不同意在本案就现有地上物的补偿问题进行处理。上述事实有当事人陈述、《合作协议书》、国有土地使用证、公证书、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，x研究所与董x签订的合作协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方均应按照协议约定行使权利履行义务。涉案土地系由x研究所出租并交付董x使用，合同亦正常履行，故在无充分证据显示案外人对诉争土地享有排他性权利的情况下，依据合同相对性原则，董x应依约向x研究所支付租金，并在租赁期限届满且未另行续约时向x研究所返还承租土地。关于地上物问题，x研究所不要求恢复合同签订时土地原有地上物，本院不持异议。现有地上物均为x公司所建，因所建地上物无审批手续，双方对地上物的处理也无约定，现合同已经到期终止，x研究所亦不同意接收，故x研究所要求拆除现有地上物并返还土地的诉求，理由充分，本院予以支持。x公司作为实际建房人和使用人，一并负有拆除返还的协助义务。至于自建房损失补偿问题，董x、x公司坚持另行主张，本案不予处理。董x在合同履行期间拖欠租金的行为已构成违约，现x研究所要求董x支付拖欠租金8000元，于法有据，本院予以支持。董x在合同到期终止后，仍继续使用租赁土地，x研究所比照协议约定标准主张土地使用费，具有法律和事实依据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，判决如下：一、本判决生效后十五日内，董x、x公司将董x承租的x研究所土地的全部地上物拆除，将土地腾空并交予x研究所；二、本判决生效后十五日内，董x给付x研究所租金八千元；三、本判决生效后十五日内，董x给付x研究所自二○一○年四月二日至二○一二年三月一日期间土地使用费九万二千元。如果董x未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元，由董x负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冯姝雅人民陪审员 唐福来人民陪审员 李 滨二〇一三年十二月十七日书 记 员 冯倩倩 来自