（2013）南法民初字第04330号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-02-09
案件名称
重庆宏声房地产开发有限责任公司与李建英、重庆鸿霭家具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆宏声房地产开发有限责任公司,李建英,重庆鸿霭家具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第04330号原告重庆宏声房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪南路323号，组织机构代码：20318809-0。法定代表人王永刚，董事长。委托代理人韩某（特别授权），重庆宏声昌渝律师事务所律师。被告李建英，女，1955年12月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人王树生（特别授权，系被告李建英之夫），1952年4月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告重庆鸿霭家具有限公司，住所地重庆市南岸区弹子石街道石新街1号1栋2-1号，组织机构代码：68148394-0。法定代表人王洪宇。委托代理人王树生（特别授权），1952年4月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆宏声房地产开发有限责任公司（以下简称“宏声地产公司”）与被告李建英、被告重庆鸿霭家具有限公司（以下简称“鸿霭家具公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏声地产公司的委托代理人韩某、被告李建英及被告鸿霭家具公司的委托代理人王树生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏声地产公司诉称：2008年11月20日，原告与被告李建英签订了《房屋租赁合同》，约定：由被告李建英承租原告位于南岸区平街第二层，建筑面积为4616.12平方米，实际租赁面积为4506.72平方米，用于被告鸿霭家具公司开办南亚家居卖场。合同签订后，原告按约将上述房产交与二被告使用。在合同履行过程中，二被告一直违反合同约定欠付原告租金。2010年2月1日，本着搞活市场、互利互惠的原则，原告与二被告就租金支付问题达成补充协议，但二被告仍未全面履行约定。至2012年11月25日原告通知二被告解除合同时止，二被告仍拖欠原告租金。原告多次催收未果，故起诉至法院要求判令二被告连带清偿拖欠原告的从2009年6月20日至2012年12月10日的房屋租金4275237元，从2009年6月20日至2012年12月10日的滞纳金2833821.39元，共计7109058.39元。二被告辩称：原告诉称的事实及理由属实，二被告拖欠原告房屋租金的时间和金额属实，实际租赁面积为4506.72平方米，租赁房屋用于被告鸿霭家具公司开办南亚家居卖场。按照合同约定，拖欠房屋租金达2个月以上，原告有权收回房屋，但原告并未收回。原告未尽到防止损失扩大的义务，自身也存在过错。原、被告在合同中约定的滞纳金过高。二被告愿意承担连带清偿责任。经审理查明：2008年11月20日，原告宏声地产公司作为甲方与被告李建英作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定由被告李建英租赁原告宏声地产公司所有的位于重庆市南岸区平街第二层房屋，建筑面积为4616.12平方米，实际租赁面积为4506.72平方米。该租赁房屋用于被告鸿霭家具公司开办南亚家居卖场。租赁期限为六年，自2008年12月20日起至2014年12月19日止。关于履约保证金、房屋租金及缴付方式，该合同中约定：1、本合同履约保证金为50万元整，签定合同当日乙方向甲方一次性支付50万元合同履约保证金；2、房屋租金按季度缴付，每次缴纳租金应提前10日支付下一季度的房租，遵守先付租金后使用的原则；3、甲方收到履约保证金和房屋租金，需出具正规有效的收款凭证作为乙方支付租金的凭据；4、房屋租赁期内每年每季度租金和具体免租金时间段（本合同甲方给乙方免租期一年），如：第一年：从2008年12月20日至2009年12月19日，租金每月建面单价30元／平方米，每季度租金总额为415450.80元，前半年免租金；第二年：从2009年12月20日至2010年12月19日，租金每月建面单价30元／平方米，每季度租金总额为415450.80元；第三年：从2010年12月20日至2011年12月19日，租金每月建面单价32.40元／平方米，每季度租金总额为448686.86元，免第三年后半年租金；第四年：从2011年12月20日至2012年12月19日，租金每月建面单价35元／平方米，每季度租金总额为484692.60元；第五年：从2012年12月20日至2013年12月19日，租金每月建面单价37.80元／平方米，每季度租金总额为523468.00元；第六年：从2013年12月20日至2014年12月19日，租金每月建面单价40.80元／平方米，每季度租金总额为565013.08元。关于滞纳金，该合同约定：在承租期内，乙方应按时缴纳房屋租金，如逾期未缴，每天甲方按当季逾期未缴租金的1‰累计向乙方收取滞纳金。拖欠房租达两月以上甲方有权收回房屋。合同签订后，原告将上述租赁房屋交付给二被告使用，二被告向原告缴纳了部分租金。2010年2月1日，本着搞活市场、互利互惠的原则，原告宏声地产公司作为甲方与被告李建英、被告鸿霭家具公司共同作为乙方就上述租赁房屋的相关事宜签订了《房屋租赁补充协议》，约定：1、2009年6月20日至2010年12月19日的租金，乙方先按25元／平方米缴纳，差额部分乙方应于2013年12月底前付清；2、乙方拖欠的2009年6月20日至2010年1月19日的租金（按25元／平方米计算部分），于本补充协议签订后3日内付25万元，2010年3月20日前付15万元，2010年4月20日前全部付清；3、2010年的租金缴纳方式变更为每月缴付，2010年2月份租金于本协议签订后3日内付清，以后每月25日前付清下个月租金；4、2011年1月开始，双方继续按2008年11月20日签订的《房屋租赁合同》执行；5、本协议签订后，如乙方违约，不按时付清款项，甲方有权终止本补充协议，并按2008年11月20日签订的合同约定执行和追究乙方的违约责任。《房屋租赁补充协议》签订后，二被告仍未按该协议按时缴纳房屋租金。2012年11月26日，原告向二被告发出《解除合同通知书》，告知二被告：至2012年11月25日二被告已拖欠原告房屋租金本金4196369.40元、滞纳金2769692.83元；因二被告未按时缴纳房屋租金，已构成违约行为，故原告即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二被告于2012年12月10日前付清上述拖欠原告的房屋租金本金及滞纳金，并交还租赁房屋。同年11月27日，被告李建英签收了该《解除合同通知书》。另查明，2008年11月21日，王树生作为被告鸿霭家具公司的法定代表人向重庆市工商行政管理局南岸区分局提交《公司设立登记申请书》，后重庆市工商行政管理局南岸区分局下发渝南工商企准字（2008）第02527号《准予设立登记通知书》，准予被告鸿霭公司设立登记。该公司发起人为王树生和被告李建英。庭审中，二被告对拖欠原告的从2009年6月20日起至2012年12月10日期间的房屋租金4275237元予以认可；对从2009年6月20日起至2012年12月10日期间每季度拖欠的金额予以认可；对于滞纳金认为约定过高。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房地证》、《解除合同通知书》、《南亚家私欠租及滞纳金明细表》以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告宏声地产公司与被告李建英于2008年11月20日签订的《房屋租赁合同》、原告与二被告于2010年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律的禁止性规定，两份合同均合法有效。按照合同约定，被告负有向原告按期缴纳房屋租金的义务，但从2009年6月20日起至2012年12月10日期间，被告拖欠原告房屋租金4275237元。被告拖欠租金的行为已构成违约，故对原告请求的要求被告支付拖欠原告的从2009年6月20日至2012年12月10日的房屋租金4275237元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求的滞纳金，本院认为，原、被告约定的“滞纳金”旨在约束一方违约时应承担的违约责任，其性质与违约金性质相同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定的“滞纳金”按当季逾期未缴租金1‰的标准累计收取，该约定明显过高，本院酌情调整为以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于滞纳金的计算方式，按照合同约定应以每季度拖欠的租金金额为基数计算，由于双方对每季度拖欠的租金金额都无异议，故滞纳金具体为：以405604.80元为基数，自2009年6月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以405604.80元为基数，自2009年9月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以405604.80元为基数，自2009年12月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以265604.80元为基数，自2010年3月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以205604.80元为基数，自2010年6月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以195604.80元为基数，自2010年9月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以288053.18元为基数，自2010年12月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以438053.18元为基数，自2011年3月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以373205.60元为基数，自2011年12月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以393205.60元为基数，自2012年3月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以473205.60元为基数，自2012年6月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以347017.44元为基数，自2012年9月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以78867.60元为基数，自2012年11月26日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止。关于二被告责任的承担问题，本院认为，《房屋租赁补充协议》是双方在对原来的《房屋租赁合同》认可的基础上的补充，《房屋租赁补充协议》上被告李建英签字、被告鸿霭家具公司盖章，补充协议对租赁合同的主体已进行变更，承租人变更为被告李建英和被告鸿霭家具公司二人。故对拖欠原告租金的行为二被告应承担连带清偿责任。关于二被告辩称的原告未尽到防止损失扩大的义务，自身也存在过错的辩称理由，由于未提供证据证实，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告李建英、被告重庆鸿霭家具有限公司连带清偿拖欠原告重庆宏声房地产开发有限责任公司的从2009年6月20日至2012年12月10日的房屋租金4275237元及滞纳金（滞纳金具体为：以405604.80元为基数，自2009年6月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以405604.80元为基数，自2009年9月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以405604.80元为基数，自2009年12月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以265604.80元为基数，自2010年3月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以205604.80元为基数，自2010年6月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以195604.80元为基数，自2010年9月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以288053.18元为基数，自2010年12月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以438053.18元为基数，自2011年3月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以373205.60元为基数，自2011年12月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以393205.60元为基数，自2012年3月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以473205.60元为基数，自2012年6月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以347017.44元为基数，自2012年9月20日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止；以78867.60元为基数，自2012年11月26日起按中国人民银行同期贷款利息的四倍至付清时止）；二、驳回原告重庆宏声房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61563元，由被告李建英负担（此款暂由原告重庆宏声房地产开发有限责任公司垫付，限被告李建英在支付本案判决款项时将该款一并支付给原告重庆宏声房地产开发有限责任公司，被告重庆鸿霭家具有限公司对此承担连带清偿责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 李 睿人民陪审员 刘成惠人民陪审员 彭成玉二〇一三年十二月十七日书 记 员 邓 欣 来源：百度搜索“”