（2012）鲤民初字第3790号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-10-16
案件名称
吴敬章与福建聚鑫房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市鲤城区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴敬章,福建聚鑫房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2012）鲤民初字第3790号原告吴敬章，男，1975年8月4日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人苏志松、王龙德（实习），福建顺济律师事务所律师。被告福建聚鑫房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人林若慰，该公司执行董事兼总经理。委托代理人林晓阳、陈钦彬（实习），福建臻泉律师事务所律师。原告吴敬章与被告福建聚鑫房地产发展有限公司（以下简称“聚鑫房地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴敬章的委托代理人苏志松、王龙德、被告聚鑫房地产公司的委托代理人林晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敬章诉称：原告向被告购买聚鑫商业广场B-021、B-027号商铺。双方签订《商品房买卖合同》，约定交房期限为2010年10月8日，逾期交房被告须按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。室内隔断用水泥混合砂浆粉刷。被告承诺设立专项基金统一招租、统一经营。原告已履行合同义务且已办理产权手续。但被告逾期于2010年11月28日交付商铺，商铺之间的隔断没有按照约定施工。楼盘配套设施中的车位等没有到位，商场的二次消防设施不能通过验收，被告也没有进行统一招商、招租，致使原告的商铺空置至今，造成原告的严重经济损失。请求判令：1、被告支付自2010年11月28日起至原告商铺实际出租之日止的租金损失（暂按每月每间1500元计算，具体以评估为准）；2、被告支付逾期交房40天的违约金（按原告已付房款日万分之五计算）；3、被告就其未对商铺之间的分隔按约定标准进行施工问题折价赔偿原告的损失约6000元（以现有施工材质与合同约定施工标准之间的差价，具体以评估为准）；4、本案诉讼费由被告负担。被告聚鑫房地产公司辩称：1、原告要求被告支付租金损失没有事实和法律依据，与原告相邻的商铺大部分已出租，原告空置商铺是其自身的商业行为，应自行承担责任。被告已按约定的交付条件完成交付，原告所诉的统一招商、二次消防验收等不是合同约定的交付条件。二次消防验收是政府行为，与出租不存在因果关系。合同的补充协议约定楼盘资料和广告未经确定不作为依据，因此广告宣传资料不能作为认定被告有承诺招商的依据，该宣传资料只是项目业主委员会和物业管理方的宣传，与被告无关。2、原告要求被告支付逾期交房违约金不能成立。根据合同的约定，施工期间遇到大雨天数44天，8级以上大风天数5天，因开展农运会需要停工18天，被告可以据实延长工期67天。3、原告要求被告就商铺之间的分隔进行施工问题折价赔偿，不能成立。根据规划平面图显示，商铺之间的分隔处为虚线，是不需要分隔物的，被告交付的商铺已竣工验收合格。经审理查明：被告聚鑫房地产公司开发泉州市温陵路中段西侧聚鑫商业广场，并于2009年7月29日取得该项目的《商品房预售许可证》。2010年4月22日，原告吴敬章（买受人）与被告聚鑫房地产公司（出卖人）签订2份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买聚鑫商业广场地下第1层的B-027、B-021号2个商铺（上述2个商铺各自的购房款分别为：221671元、221671元，2个商铺的总购房款共计443342元。）其中，B-027号商铺的建筑面积为12.61平方米，套内建筑面积为6.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.03平方米；B-021号商铺的建筑面积为12.61平方米，套内建筑面积为6.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.03平方米。被告应在2010年10月8日前将原告所购买的商铺交付给原告。如被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。本案合同的第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2、出卖人负责将该套商品房的装饰、设备标准达到合同附件三约定的标准。”本案合同的附件三的第4条约定：“室内分隔部位：水泥混合砂浆粉刷。”第5条约定：“顶棚：吊顶装修（店面为混凝土结构层）。”第6条约定：“楼（地）面：铺地砖（店面为混凝土结构层）……”本案合同的附件六为《聚鑫商业广场商品房买卖合同补充协议》，该协议第十条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2010年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风］原因。”该协议第二十五条约定：“购房合同第二十五条补充为‘本合同自双方签订且出卖人全额收到买受人应支付的首期款后生效。’”该协议第二十六条约定：“出卖人向买受人提供的楼盘资料和广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图以及有关文字说明）因未经确定而不作为该商品房状况的依据，样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准。该商品房及所在楼盘的所有细节应以政府的最后批复及买卖双方的合同约定为准。”该协议第二十七条约定：“以上补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有法律效力，如购房合同与本补充协议书相抵触之处，以本补充协议的约定为准。”庭审时，原、被告确认合同签订后原告依约履行了缴纳全部购房款的义务。2010年9月8日聚鑫商业广场工程经消防验收合格，2010年9月12日聚鑫商业广场工程通过勘察、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收合格，于2010年9月30日通过泉州市建设工程竣工验收备案，由泉州市建设局出具了竣工验收备案证明书。2010年11月28日被告将原告买受的商铺交付给原告使用。自本案合同签订日起至2010年11月28日被告将商铺交付给原告时止，有大雨天气（合计雨量﹥=25毫米）14天，有8级以上大风天气（已扣除与大雨天气重复的天数）1天。另查明，2011年5月6日，泉州市公安消防支队就其对聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收出具了意见书，认定被告申报的聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收不合格，存在以下问题：1、商场的中庭和走廊未设置排烟设施；2、西北面一部楼梯的前室不具备自然排烟设施未设置机械排烟设施；3、东北面一部楼梯的楼梯间内设置空调管道影响疏散；4、东北面一部楼梯的楼梯间门没有向疏散方向开启；5、末端试水设置位置不便于检查；6、部分走道顶棚没有喷淋头；7、火灾自动报警联动无法强切非消防电源；8、负一层天棚装修材料有部分为易燃材料；9、喷淋管道没有水无法进行测试。2012年8月3日，泉州市公安消防支队再次出具了意见书，认定被告申报的聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收不合格，存在以下问题：1、商场的中庭仅设置排烟机，其他排烟系统功能未具备，走廊未设置排烟设施；2、西北面一部楼梯的前室的机械排烟设施无法启动；3、东北面一部楼梯的楼梯间内设置空调管道影响疏散；4、东北面一部楼梯的楼梯间门没有向疏散方向开启；5、末端试水设置位置不便于检查；6、部分走道顶棚没有喷淋头；7、火灾自动报警联动无法强切非消防电源；8、自动喷水灭火系统瘫痪，无法使用。2012年12月12日，泉州市公安消防支队出具意见书，认定被告申报的聚鑫商业广场商场装修工程的消防验收合格。上述事实，有原告提供的身份证、企业登记基本情况表、组织机构代码证、商品房买卖合同、宣传单、录像资料、被告提供的商品房预售许可证、照片、天气证明、百源社区居委会证明、泉建建（2008）37号文、合同补充协议、泉州市房产测绘报告书、泉州市建设工程竣工验收备案证明书、泉州市建设工程竣工档案备案证明书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、关于办结商品房房屋所有权证项目总登记的通知、本院依原告申请调查取得的泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、平面图、现场勘查笔录、现场照片等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效。关于被告应否向原告支付其所主张的租金损失问题。因双方未在主合同中就有关售楼宣传中的“统一招商、统一管理、统一运营”在时间、方式、规模等方面及双方的权利、义务作出具体明确的约定，而合同附件六《合同补充协议》第二十六条则向原告释明了被告楼盘资料和广告因未经确定而不作为该商品房状况的依据，故原告主张被告负有统一招商、招租的合同义务缺乏合同依据，不予采纳。原告主张楼盘公共配套设施未到位导致其无法使用商铺，根据合同附件六《合同补充协议》第十条约定，双方同意该商品房不适用主合同第八条交付条件与期限的约定，并在补充协议中重新约定的交付条件中取消了有关“小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。”的交付条件，且原告未提供足以证实的相应证据，故其上述主张缺乏证据，也与合同约定不符，不予采纳。据此，原告主张要求被告向其支付租金损失缺乏依据，不予采纳。至于二次消防验收（即商场装修工程的消防验收）不合格问题，因双方合同中并未对商场装修工程消防验收申报、办理责任作出明确约定，故商场装修工程消防验收责任应由谁承担依法属于原告与被告之间的另一法律关系，双方应另行解决。关于原告要求被告应就商铺间的分隔问题折价赔偿其损失问题。因相应的规划平面图就商铺之间的分隔标示为虚线，没有体现商铺之间需要有“水泥混合砂浆粉刷”分隔物。且本案合同第十三条约定如果被告未按约定标准完成商品房的室内分隔、装饰等，应负责将该套商品房的装饰、设备标准达到合同附件三约定的标准。而原告在庭审中，经本院释明要求其明确诉讼请求时，明确要求被告折价赔偿，其请求缺乏合同依据，不予采纳。关于被告逾期交付商铺问题。本案合同中约定，若遇影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风］原因，被告可据实予以延期。天气资料证实，自合同签订日2010年4月22日起至合同约定2010年10月8日被告应交付商铺时止，有大雨天气13天，有8级以上大风天气（已扣除与大雨天气重复的天数）1天，因此根据合同的约定交房期可顺延14天，即可顺延至2010年10月22日。至于原、被告签订合同之前就已发生大雨、大风的天数及2008年被告因农运会而停止施工的期间均发生于原、被告签订合同之前，被告在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付商铺的时间作出相应的调整，被告不得以此作为逾期交付商铺的抗辩理由。故本院认定被告应于2010年10月22日交付商铺，而被告实际至2010年11月28日交付商铺，因此，被告逾期交付商铺的时间共计37天，被告应按合同约定支付逾期交付商铺的违约金为443342元（已付购房款）×0.00005／天×37天=820.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建聚鑫房地产发展有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金人民币820.18元给原告吴敬章。二、驳回原告吴敬章的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1175元，由原告吴敬章负担1125元，由被告福建聚鑫房地产发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 王文鑫审 判 员 辜伟隆人民陪审员 张朝阳二〇一三年十二月十七日书 记 员 吴一凡判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”