（2013）浙嘉民终字第558号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-05-20

案件名称

蒋亚芬与苏人杰、苏烽等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏人杰,苏烽,蔡佩芬,蔡亦峰,吴健,吴娟,蒋亚芬,蔡海泉,蔡荣庆,蔡明敏

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国继承法》：第二十九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第一百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2013）浙嘉民终字第558号上诉人（原审被告）：苏人杰。上诉人（原审被告）：苏烽。上诉人（原审被告）：蔡佩芬。委托代理人：蔡亦峰，系蔡佩芬之子，公民身份号码：3304251977********。上诉人（原审第三人）：蔡亦峰。上诉人（原审第三人）：吴健，又名吴延钦。上诉人（原审第三人）：吴娟。被上诉人（原审原告）：蒋亚芬。委托代理人：章加荣。原审被告：蔡海泉。原审被告：蔡荣庆。原审被告：蔡明敏。上诉人苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡亦峰、吴健、吴娟因与被上诉人蒋亚芬，原审被告蔡海泉、蔡荣庆及蔡明敏房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2013）嘉桐乌民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日受理后，依法组成合议庭于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人苏人杰、苏烽、蔡佩芬的委托代理人蔡亦峰（即本案上诉人）、吴健、吴娟及被上诉人蒋亚芬的委托代理人章加荣到庭参加了本案诉讼，原审被告蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年12月4日，蒋亚芬与苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏签订协议书一份，约定五人将座落于乌镇镇凤仙街隆源路南段店面转让给蒋亚芬，面积为33平方米，总房价为185000元（其中2000元为中介费）。预付定金20000元，付房款155000元后，蔡明敏等五人将房产证、四本副本及全部钥匙交于蒋亚芬。同时约定待土地证发放后，双方及时到房管部门过户和土地登记后，蒋亚芬将余款10000元全部结清。同日，蒋亚芬分别向苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏支付30000元、35000元、35000元、35000元、35000元、15000元。2010年12月7日，蔡明敏向蒋亚芬出具收条一份，载明其收到35000元，其中15000元是转账，20000元是定金。苏人杰收到30000元后，向蒋亚芬出具了协议书一份，载明座落于乌镇镇凤仙街隆源路南段店面同意出售给蒋亚芬，因苏人杰名下共有证失窃需补证。同意将出让金中的4600元暂缓给付，先付30000元，待补证后交给买方时，再付清余款4600元。蒋亚芬付款后，五人将房屋交付给了蒋亚芬，并由蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏分别将其所持的房产证交付给了蒋亚芬。案涉房产系由蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏，及蔡玲玲（于2009年7月10日死亡）五兄妹从其父母处继承而来。该房产共有1本总证及4本副本，总证登记于蔡荣庆名下，4本副本则分别登记于蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏及蔡玲玲名下，房产证填发日期为2005年4月25日。2012年12月27日，桐乡市公证处出具公证书一份，载明蔡玲玲的遗产为其名下与蔡荣庆等5人共同共有在乌镇镇凤仙街隆源南路的私有房产，依法由其配偶苏人杰、儿子苏烽共同继承。另查明，蔡佩芬配偶吴锦华于2010年1月6日死亡，蔡亦峰、吴健、吴娟系其三个子女。2013年3月20日，蒋亚芬诉至原审法院，要求判令苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆及蔡明敏协助其办理座落于乌镇镇凤仙街隆源南路店面一间（房产证号为00××28）的产权过户手续。原审审理中，蔡亦峰、吴健、吴娟申请以独立请求权第三人参加诉讼，原审法院予以准许。苏人杰在原审中辩称，本案所涉房屋是共同共有，必须取得全部共有人的同意。本案的房屋买卖合同及补充协议，虽由苏人杰、蔡佩芬、蔡荣庆、蔡海泉、蔡明敏五人的签字，但违反了法律有关规定，剥夺了其他共有人的合法权益，应认定为无效合同。此外，蔡佩芬的处分侵害了其3个子女的继承权，本人的处分仅仅是针对自己的共有权，不涉及苏烽。本案诉讼费用应由蒋亚芬全部负担。苏烽在原审中辩称：第一、蒋亚芬起诉状中基本事实错误；第二、蒋亚芬起诉状中法律关系错误；第三、合同违反法律规定，侵害了合法继承权，应视为无效。要求撤销该房屋的买卖关系。由蒋亚芬承担本案的全部诉讼费用。蔡佩芬在原审中辩称：房屋是在无准备仓促下成立的，虽然仓促但为了配合大家的关系和手续及房屋的顺利转让，其积极配合在中介的安排下将房产证与需要的手续给予办妥，并无任何推脱和搪塞。现对方诉讼在先，其不得已改变主意，不将房屋涉及我的所有权转让，所以不构成违约。同时要求蒋亚芬赔偿精神和名誉损失费5000元并承担诉讼费用，要求撤销对其的起诉。蔡海泉在原审中辩称，房屋是在无准备仓促下成立的，虽然仓促但为了配合大家的关系和手续及房屋的顺利转让，其积极配合在中介的安排下将房产证与需要的手续给予办妥，并无任何推脱和搪塞。同时要求蒋亚芬赔偿精神和名誉损失费5000元并承担诉讼费用。蔡荣庆在原审中辩称，个人已将房产证正本及所有资料由中介李秉龙转交，并没有过错。原房产证正本一份，副本四份，由房产所有人各自分别保管，各负其责。苏人杰称其房产证遗失一事，蒋亚芬理应根据苏人杰的协议书进行申诉。故要求蒋亚芬赔偿名誉及精神损失费5000元并承担诉讼费用。蔡明敏在原审中辩称，其在此事件中毫无过错，成为被告理由不足，其不应承担本案诉讼费用。蔡亦峰、吴健、吴娟在原审中述称：房屋买卖时继承已经发生，该房屋未经分割，其应属于共同共有人。而该房屋买卖未征得其同意，侵害了其对该房屋的共同所有权，请求法院确认2010年12月4日蒋亚芬与蔡佩芬等人签订的房屋买卖合同无效。原审法院经审理认为，一、案涉房产为按份共有。2005年4月25日该房产登记于继承人蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏、蔡玲玲名下，已不属于未经分割的遗产，且产权证明确每个共有权人所占份额为1／5，故该房产为共有人按份共有。共有物的份额系财产权利，按份共有人如在婚姻存续期间取得，则对于内部而言，应由其与配偶共同共有。蔡玲玲于2009年7月10日死亡，故其名下的1／5份额扣除苏人杰部分，由继承人苏人杰和苏烽继承。吴锦华于2010年1月6日死亡，蔡佩芬名下的1／5份额扣除蔡佩芬部分，由继承人蔡佩芬、蔡亦峰、吴健及吴娟继承。故蔡亦峰、吴健及吴娟以有独立请求权第三人参加诉讼主体适格。二、房屋买卖合同有效，且能够继续履行。2010年12月4日，蒋亚芬与苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏签订了关于上述房屋的买卖合同。苏人杰、苏烽及第三人认为出卖房屋未经全体共有人同意，要求确认合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对上述辩称不予采信，对第三人的请求不予支持。至于吴娟认为蔡佩芬是看到定金收条后，害怕承担违约责任，才被迫在合同上签字的。蔡海泉同样辩称是当时看到定金收了才签字的。即使存在该情形，也不构成法律上的胁迫，蔡佩芬及蔡海泉的签字应是其真实意思表示。故蒋亚芬与苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在可撤销事由，应属有效。案涉房屋系出卖人委托中介进行出售，未明示存在其他共有人，蒋亚芬与出卖人也不熟悉。按照登记公示，该房产由蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏、蔡玲玲按份共有。至于每个按份共有人的份额是否由其配偶或配偶的继承人，即本案的三位第三人共享，蒋亚芬并不知情，并已超出了一般人交易时的注意义务范围。故蒋亚芬作为受让人是善意的。根据公示与公信原则，产权登记人为真正的权利人，故蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏的转让房屋行为是基于各自份额（1／5）的有权处分。而蔡玲玲在合同签订前已死亡，其名下份额由苏人杰和苏烽共同享有。苏人杰同意转让房屋，并在合同上签字。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有物应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。案涉房产已经占份额五分之四以上的共有人同意，故苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏转让房屋的行为是有权处分。也即上述出卖人在缔约时已取得标的物的处分权，依约转移标的物的所有权是可能的，即本案房屋买卖合同能够继续履行。综上，2010年12月4日蒋亚芬与苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏签订的房屋买卖合同依法有效，且能够继续履行，故对蒋亚芬要求上述出卖人协助办理房产证和土地证的产权过户手续的诉讼请求，应予以支持。三、苏烽负有协助过户的义务。产权登记人蔡玲玲在合同签订前已死亡，苏烽经继承而成为房屋共有人之一。合同签订时，蒋亚芬对此是明知的。从合同角度来讲，苏烽并未在合同上签字，其没有依照合同协助过户的义务。但从共有关系而言，部分共有人对共有物所为的有权处分，进而因物的处分对外产生的债权债务，及于全部共有人。故苏烽虽不是合同相对人，但其对苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏转让房屋而产生的债务，负有履行义务，即苏烽负有协助过户义务。综上所述，蒋亚芬要求苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏协助办理案涉房产的房产证和土地使用权证的过户手续，于法有据，予以支持。而蔡亦峰、吴健、吴娟要求确认房屋买卖合同无效的请求，于法无据，不予支持。至于苏烽及第三人蔡亦峰、吴健、吴娟的相关损失，其可依据共有关系进行救济，本案不作处理。此外，蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏辩称在售房过程中没有不协助，而不应成为被告。对此蒋亚芬在审理过程中明确上述四人在售房过程中均愿意过户，没有不协助，因本案是必要共同诉讼，所以才把他们一并起诉进来。本案系共有物纠纷，且协助过户是共有人之共同义务，是必要共同诉讼，故对蒋亚芬上述陈述予以采信。至于蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆提出因诉讼而要求蒋亚芬赔偿精神损失，于法无据，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零二条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏于判决生效之日起十日内协助蒋亚芬办理位于桐乡市乌镇镇凤仙街隆源南路店面（产权证号：桐房权证桐字第××号，共有证号自00001323至00001326）的房产证及土地使用权证的过户手续；二、驳回蔡亦峰、吴健、吴娟要求确认2010年12月4日蒋亚芬与苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏签订的房屋买卖合同无效的请求。案件受理费200元，由蒋亚芬自愿负担80元，蔡亦峰、吴健、吴娟各承担40元。判决宣告后，苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡亦峰、吴健、吴娟不服，分别向本院提起上诉。苏人杰上诉称，其在签订买卖合同及补充协议时明确出售的是自己名下的份额，该事实一审未认定，属于认定事实不清。涉案房产系蔡佩芬等五兄妹共同继承父母亲的遗产，是共同共有，不能推定为按份共有。即使按照按份共有算，因蔡佩芬、蔡玲玲的两份共同共有人不同意，不能达到法定的三分之二要求，出让行为无效。一审适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定本案合同效力属于适用法律错误。一审仅判令苏人杰履行义务，但对苏人杰应享有的权利未作处理，有违公平原则。请求二审法院予以改判。苏烽上诉称，第一，一审判决认定事实错误。涉案房屋系继承人共同共有而非按份共有。本案在继承人未作出按份共有明确约定且存在家庭关系的情况下，一审判决仅以房产共有证记载的五分之一份额而确定为按份共有，混淆了遗产继承和遗产分割的概念。蒋亚芬不能依据物权法对善意取得的规定取得房屋所有权。第二，一审判决适用法律错误。苏烽并非合同的相对人，故不能适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，也不存在协助过户的义务。综上，苏烽认为本案房屋买卖合同未经共有人同意，应属无效。同时，苏烽作为房屋共有人对本案房屋具有优先购买权。请求二审法院依法改判驳回蒋亚芬的诉讼请求。蔡佩芬上诉称，蔡佩芬与蔡荣庆等五人共同继承了争议房屋，父母生前没有遗嘱进行分配，五兄妹也未做过分割，故争议房屋为共同共有。蔡佩芬名下的份额属于夫妻共同财产，在蔡佩芬配偶死亡后，即与三个子女共同共有。而三子女一直没有参与买卖，蔡佩芬也没有告知他们，事后他们因不同意出卖而拒绝签名。蔡佩芬三个子女均已成家立业，蔡佩芬并非是他们的代理人，也没有代理他们在合同上签字，一审判决适用合同法第四十九条不当。本案房屋买卖合同不能成立。综上，请求二审法院依法改判。蔡亦峰、吴健、吴娟的上诉意见与苏烽一致。蒋亚芬在二审中答辩称，一，从房屋所有权证可知涉案房屋五人各得五分之一，是明确的按份共有，上诉人主张是共同共有理由不成立。二、苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏出售的份额已明显超过物权法第九十七条规定的三分之二，该五人的处分合法有效。至于苏烽、蔡亦峰、吴健、吴娟的权利是其家庭人员内部权利分配，是按份共有下的共同共有。三、本案合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应为有效。四、苏烽负有协助办理过户的义务。综上，一审判决正确，应予维持。原审被告蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏二审未作答辩。各当事人在二审中均未提供新的证据。苏人杰在二审中提出，其在收到三万元后向蒋亚芬出具了收条，在之前已经签订了协议书；而非原审认定的收款后出具了协议书。本院经审查，对苏人杰收款后出具收条，并于当日签订协议书的事实予以确认。对于苏人杰提出的蒋亚芬丈夫曾两次到苏烽办公室要求苏烽签字出让份额、蒋亚芬曾指使中介作伪证以及相邻相同店面经拍卖得30万元房价的事实，因其无证据证明，本院不予认定。另查明，蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏已将房产证总本及三副本交蒋亚芬。除上述事实外，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点有三，一是为位于桐乡市乌镇镇凤仙街隆源路南段的店面的共有性质如何；二是蒋亚芬与苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏签订的房屋买卖合同是否有效，应否履行；三是苏烽、蔡亦峰、吴健、吴娟主张优先购买权能否成立。关于涉案房屋的共有性质。根据审理查明的事实，蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏、蔡玲玲在1998年取得涉案房屋的继承权。2005年4月25日该房产权证登记于蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏、蔡玲玲五人名下，并注明各共有权人所占份额为1／5，来源为“继承”。登记后，蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏、蔡玲玲均未提出异议。根据《中华人民共和国继承法》第二十九条第二款的规定，本案五继承人已通过共有的方法对遗产进行了分割，并确定了各自所占份额。一般来说，共同共有系基于共有人有明确约定或共有人存在继承、夫妻、家庭等共有关系的情况下。本案中，蔡荣庆、蔡佩芬、蔡海泉、蔡明敏、蔡玲玲没有约定涉案房屋为共同共有；五人虽有血缘关系，但并非生活居住在一起；且已经通过产权登记的方式确定了各自份额，故该房屋不属于共同共有。苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡亦峰、吴健、吴娟主张涉案房屋为共同共有理由不能成立，原审法院将本案房屋认定为按份共有正确。关于涉案房屋买卖合同的效力及履行。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，按份共有财产的处分应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。本案中，苏人杰、蔡佩芬、蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏与蒋亚芬签订房屋转让协议。根据产权登记，蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏、蔡佩芬四人的份额就已达到4／5。蔡佩芬在签订协议时，其配偶吴锦华已经死亡，但并无证据证明蒋亚芬知道该事实，这也超出了一般买受人应当具有的注意义务，蒋亚芬有理由相信蔡佩芬对共有份额的出售系有权处分。退一步讲，即使蔡佩芬的份额按夫妻共同财产计算，其本人占有的份额至少也有1／10，加上蔡海泉、蔡荣庆、蔡明敏的份额也已超过了房屋总额的2／3。另外，蔡佩芬诉讼中称其签订买卖合同后未告知三子女蔡亦峰、吴健、吴娟，现又以子女不知情不同意为由主张买卖合同无效，明显有违诚实信用原则。因此，涉案房产经占2／3以上份额的共有人同意出售给蒋亚芬，本案买卖合同合法有效，当事人应按约履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条，因共有财产产生的债务，共有人对外应承担连带债务。上诉人苏烽作为共有人之一，对外也负有协助蒋亚芬过户的义务。综上，原审认定合同有效，判决苏烽亦应履行协助过户义务符合法律规定。至于苏烽、蔡亦峰、吴健、吴娟主张优先购买权的问题，本院认为，共有人主张优先购买权的，应当在出让时向出让份额的其他共有人主张；出让人未告知财产转让情形的，共有人可以优先购买权受到侵害为由请求出让人承担赔偿责任，但主张出让人与第三人签订的买卖合同无效并要求优先购买则缺乏相应法律依据。本案中，蒋亚芬与蔡荣庆等五人签订买卖合同，并不存在恶意侵害苏烽、蔡亦峰、吴健、吴娟优先购买权的情形。且在涉案房屋买卖合同签订两年后，如支持优先购买权显然不利于维护交易安全和效率，也不利于对善意买受人的保护。因此，对于苏烽、蔡亦峰、吴健、吴娟主张优先购买权的请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。苏人杰、苏烽、蔡佩芬、蔡亦峰、吴健、吴娟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人苏人杰、苏烽、蔡佩芬各承担80元，蔡亦峰、吴健、吴娟各承担40元。本判决为终审判决。审　判　长　褚　翔代理审判员　毛　彦代理审判员　王世好二〇一三年十二月十七日书　记　员　苏　轶搜索“”