（2013）虹民三（民）初字第2198号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-02-08
案件名称
上海加华置业有限公司与上海华赢信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海加华置业有限公司,上海华赢信息技术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三（民）初字第2198号原告上海加华置业有限公司，住所地上海市。法定代表人FRANKSHIH，总经理。委托代理人朱振荣，上海道恩律师事务所律师。委托代理人潘雪源，上海道恩律师事务所律师。被告上海华赢信息技术有限公司，住所地上海市。法定代表人张国年，董事长。委托代理人江刘梅，该公司员工。原告上海加华置业有限公司（以下简称“加华公司”）与被告上海华赢信息技术有限公司（以下简称“华赢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程美珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告加华公司的委托代理人朱振荣、潘雪源，被告华赢公司的委托代理人江刘梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加华公司诉称，原、被告双方于2013年3月订立房屋租赁合同，合同期限自2013年4月1日至2016年3月31日止。合同订立后，被告未按合同约定支付各项费用，导致合同因达到约定的解除条件而解除。故起诉要求被告支付拖欠的租金、物业费、装修费、光纤年费及接入费、电费共92，540元，并支付上述款项逾期付款违约金46，965.81元；被告支付合同解除的违约金41，883元；被告腾空房屋、退还租赁物、交还房屋钥匙并恢复房屋原状、办理房屋交接手续；被告支付合同解除后至2013年8月29日的房屋占用费3，251.20元。被告华赢公司辩称，双方租赁合同没有到期原告就把租赁房屋钥匙换掉，造成被告无法正常经营。原告2013年8月24日向被告发出的解除合同的函收到了，对2013年8月24日解除合同没有意见。但被告于2013年8月25日左右就因无法经营而不使用房屋，故租金、物业费、装修费、光纤费及接入费、电费计算到8月23日不合理。上述费用的数额被告无异议，也确实没有支付。至于装修系原告法人作为被告公司股东的投资，不是被告实施装修。原告主张的违约金重复计算，且约定高于实际损失，认为违约金应以逾期付款数额的同期银行贷款利率为准。现对解除合同没有意见，不同意租金等费用结算的日期。经审理查明，2013年3月，原告加华公司与被告华赢公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市某栋209-219室建筑面积为153平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租金每月13，961元，物业管理费每月2，295元；租金需预付，被告第一个月支付5个月租金，以后付款日为自2013年6月1日起每隔两个月的第一日支付后两个月租金；首期款在签订合同后的七天内（必须是起租日前），被告应付清租金等金额89，585元（其中包括房租押金41，883元、2013年4月1日至2013年5月31日房租27，922元及管理费4，590元，该房屋室内装修费用8，000元，中国电信光纤上行10M、下行10M，甲方代收年付款6，880元／年及该一次性接入费310元／线）；被告如逾期未付租金或未按本合同规定支付费用，一周内若被告仍未支付，原告将按日以千分之五加收违约金；被告如发生拖欠原告租金或其他债务超过一个月以上未付的，原告有权书面通知被告提前单方终止本合同，收取相当于3个月租金的违约金和收取所欠的所有费用，收回租赁给被告的租赁场所，租赁场所内的一切物品原告可自行处理，对于原告所处理的物品，被告不得要求冲抵所欠的租金，同时原告可终止一切服务，并保留索赔权。租赁合同签订后，被告未向原告支付租金及物业费。2013年4月12日，原告将租赁房屋交由被告使用。2013年7月22日，原告向被告发出律师函要求其支付拖欠的租金、管理费、违约金、租房押金、委托装修费用、电信光纤年费等。2013年8月23日，原告向被告发出《解除﹤房屋租赁合同﹥（合同号：260）的律师函》称，被告拖欠租赁合同约定的各类款项构成严重违约，且已达到合同约定的解除条件，因此原告特发函通知被告合同解除。现原告以通知被告合同解除后，被告仍怠于履行合同义务为由，起诉要求判如所请。审理中，双方各执己见，无法调解。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、物业交房清单、律师催款函、解除合同律师函、装修费发票、现场照片，被告提供的合作协议、门锁照片、录音、案件接报回执单及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按约履行。原告以被告迟延履行支付租金义务为由，于2013年8月23日发出解除合同函并主张合同于8月24日解除，对此被告不持异议，故《房屋租赁合同》应于2013年8月24日解除。被告抗辩因原告将该房门锁换掉导致被告自5月下旬就无法进入，6月1日之后的租金不应支付，对此被告提供的证据无法证明上述事实，故对被告该节抗辩理由，本院不予采信。被告承租系争房屋后未向原告支付租金、物业管理费，直至原告起诉时，被告仍未将该房返还，故原告要求被告支付自2013年4月1日起至2013年8月23日止的房屋租金、物业管理费以及之后至2013年8月29日起诉时的房屋使用费，理由正当，依法应予支持。至于原告主张被告支付装修费8，000元、光纤年费6，880元及接入费310元，对此双方已在租赁合同中予以约定，应按合同履行。而原告主张被告支付电费一节，未提供相关证据，本案不予处理。合同解除后，被告应当返还租赁物，对此原告应予配合。关于违约金一节，被告逾期支付租金等款项构成违约，原告在追究被告违约责任时选择解除合同并要求被告承担致使合同解除的违约责任，在该前提下，原告再次主张逾期付款违约金没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告上海加华置业有限公司与被告上海华赢信息技术有限公司于2013年3月签订的《房屋租赁合同》于2013年8月24日解除；二、被告上海华赢信息技术有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海加华置业有限公司自2013年4月1日起至2013年8月23日止的租金66，547.43元；三、被告上海华赢信息技术有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海加华置业有限公司自2013年4月1日起至2013年8月23日止的物业管理费10，939.50元；四、被告上海华赢信息技术有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海加华置业有限公司自2013年8月24日起至2013年8月29日止的房屋使用费3，251.20元；五、被告上海华赢信息技术有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海加华置业有限公司装修费8，000元、光纤年费6，880元及接入费310元；六、被告上海华赢信息技术有限公司应于本判决生效之日起7日内，支付原告上海加华置业有限公司违约金41，883元；七、被告上海华赢信息技术有限公司应于本判决生效之日起10日内迁出上海市某栋209-219室房屋，原告上海加华置业有限公司应于配合；八、原告上海加华置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，992.80元，减半收取1，996.40元，由被告上海华赢信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 程美珍二〇一三年十二月十七日书记员 陆 兆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 来源：百度搜索“”