（2013）鄂江岸民商初字第02724号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-02-28
案件名称
吴焕莲、李玥诉黄业胜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴焕莲,李玥,黄业胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江岸民商初字第02724号原告吴焕莲，女，1954年3月15日出生，汉族，武汉市六渡桥百货公司退休职工。委托代理人任林华（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。原告李玥，女，1987年10月1日出生，汉族，新东方会计事务所职员。委托代理人任林华（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。被告黄业胜，男，1955年7月7日出生，汉族，武昌区电建一公司退休职工。委托代理人廖泉冰（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告吴焕莲、李玥诉被告黄业胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员张愿担任审判长，与人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告吴焕莲及其与原告李玥共同委托代理人任林华、被告黄业胜的委托代理人廖泉冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴焕莲诉称，2004年，因房屋拆迁没有房住，恰逢被告称愿意将其继承其父位于武汉铁塔厂6栋24号-3-2号房屋出卖，同年5月29日，我以我公公李汉华的名义与被告签订了买房协议书并支付了购房款30，000元。当天，被告将该房交付于我，并称因该房是厂里的福利房，暂时不能过户，待以后厂里进行房改时一并办理，且没有提供该房的任何凭证，同时约定以后房屋过户费由我承担。被告的妹妹黄燕芬住在该房屋隔壁，在我对该房屋进行简单装修搬进该房居住后，她曾到该房拿走遗留的财物。原告李玥系我之女。我的公公李汉华于2007年12月去世，婆婆刘菊英于1995年5月21日去世，两人育有五子女：李选明、李幼明、李光明、李秀明、李秀珍。李选明系我之夫，于2013年1月15日去世。李幼明、李光明、李秀明、李秀珍明确表示该房是我以公公李汉华的名义购买，属原告所有，均声明不享有该房任何权利。从买房协议书签订之日至今，期间经历了2011年武汉铁塔厂房改，被告一直未能履行买房协议书约定的协助办理房屋过户手续的义务。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认武汉市江岸区丹水池解放大道2034号6栋24单元3层2室房屋为原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。原告李玥的诉讼请求同原告吴焕莲一致。原告吴焕莲、李玥为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、协议书，证明2004年5月29日被告黄业胜与原告吴焕莲的公公李汉华签订买卖诉争房屋的协议。证据二、收条，证明被告于2004年5月29日收到原告的公公李汉华的购房款3万元，实际付款人是原告吴焕莲。证据三，证明（2份），证明原告吴焕莲、李玥自2004年5月至今一直居住在诉争房屋中。证据四，声明，证明被告黄业胜卖房时声称自己仅兄妹两人，且其妹妹放弃对该房屋的继承权。卖房时被告黄业胜居住在诉争房屋中，掌控该房。证据五，水务集团单据、武汉铁塔厂水表安装费单据、水务集团汉口营业所工作单，证明诉争房屋买卖时被告黄业胜一直掌控该房屋且继承了该房屋，故原告吴焕莲、李玥相信被告黄业胜享有该房屋的产权。证据六，证明（3份），证明购买诉争房屋时，原告吴焕莲是真实购买人。证据七，受案回执，证明诉争房屋的购买过程中涉嫌犯罪，武汉市公安局江岸分局已经受理此案并进行侦查，根据先刑后民的原则，本案应当中止审理。被告黄业胜辩称，本案诉争房屋已由他人合法取得，根据一物一权的原则，请求驳回原告的确权申请。我方对2004年5月29日签订的协议的真实性无异议，并收取了原告吴焕莲30，000元，但该协议是无效协议。2004年5月29日签订协议之时，我父亲只是享有该房屋的部分产权，该房屋买卖行为没有经过产权人武汉铁塔厂、省市区房改办的同意，亦没有取得其他继承人（我有兄弟姐妹四人）的同意。原告吴焕莲的公公李汉华系武汉铁塔厂的职工，知道我当时尚未取得该房屋的全部产权的事实，故此，我与原告吴焕莲系恶意串通损害国家利益，合同无效。本着解决纠纷的目的，我愿意退还原告吴焕莲30，000元。被告黄业胜为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、身份证（复印件）、武汉铁塔厂第234号租赁证（复印件）、黄世华履历表（复印件），证明本案诉争房（旧址新湖三村六栋五门三栋2号）系武汉铁塔厂公房，被告黄业胜的父母系该厂职工，并于1993年2月27日起租该房；证明被告父母黄世华、余兰英共生育两子两女：长子黄业恒、二女黄业慧、三子黄业胜、小女儿黄燕芳。证据二、收据3份，证明被告黄业胜的父亲黄世华分别于1993年12月3日、1993年12月22日、1994年3月18日向武汉铁塔厂缴纳房改售房款510元、3，551.14元、65.19元，取得该房部分产权。根据法律规定，被告黄业胜的父亲只是享有诉争房屋的部分产权，故被告黄业胜与原告吴焕莲签订房屋买卖合同时，对该房屋没有处分权。证据三，武汉市房地局购买标准价补助成本价住房协议书、关于办理父亲黄世华房产证的申请、收据，证明黄世华、余兰英的继承人授权被告黄业胜的姐姐黄业慧办理其父的房产两证，2011年3月24日，黄业慧代其父与武汉铁塔厂签订《武汉市房地局购买标准价补助成本价住房协议书》，依据该协议，根据该房地段、成新、层次、朝向等调节率，工龄、现住房等因素，实际应付购房款总额为7，185.84元，其父已按标准价支付3，926.83元（实际应付4，126.83元），应补成本价差额3，259.01元（实际应付3059.01元）。2011年4月13日黄业慧代其父支付3，059.01元，依据该房改协议，被告黄业胜之父至此拥有该房全部产权，该房可继承。2011年3月24日，被告黄业胜及其他继承人才享有诉争房屋的全部产权，2004年李汉华与被告黄业胜签订的房屋买卖协议是无效的。证据四，武房权证市字第20××72号房产证（复印件）、岸国用（改2011第851号土地使用权证复印件），证明市国土局、市房产局确认被告黄业胜之父取得本案房产、土地权属。证据五，湖北省武汉市中星公证处（2012）鄂中星证字第10717号公证书、武房权证市字第20××23号房产证、岸国用（交2012）第1978号土地使用权证，证明被告黄业胜父母黄世华、余兰英分别于1999年5月2日、2003年12月26日因病去世，本案房屋系其夫妻共同财产。黄世华、余兰英的其他继承人（长子黄业恒的代位继承人黄俊、黄伟、三子黄业胜、小女儿黄燕芳）放弃对本案房屋的继承，由被告姐姐黄业慧一人继承。被告姐姐黄业慧于2012年5月申请领取了本案房屋的房屋、土地两证。证明该房屋已由案外人黄业慧合法取得，李汉华与被告黄业胜2004年5月29日的房屋买卖行为无效。经庭审质证，被告黄业胜对原告吴焕莲、李玥提交的证据二、六无异议；对原告吴焕莲、李玥提交的证据一的真实性无异议，但认为买卖协议未取得武汉铁塔厂及其他继承人的同意应为无效；对原告吴焕莲、李玥提交的证据三的真实性和证明目的均有异议，认为即使居民委员会和邻居能够证明原告吴焕莲、李玥在诉争房屋居住，也不能证明被告黄业胜的其他兄弟姐妹放弃了对诉争房屋的继承；对原告吴焕莲、李玥提交的证据四的真实性有异议，认为被告黄业胜的妹妹黄燕芳并未在该声明上签字认可，且该声明上载明“把此房给我哥哥居住”，即使是真实的也只是让与了居住权，被告黄业胜并无诉争房屋的所有权；对原告吴焕莲、李玥提交的证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告黄业胜继承了诉争房屋，亦不能证明武汉铁塔厂承认被告黄业胜系诉争房屋的实际房主；对原告吴焕莲、李玥提交的证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明公安机关已经受案，不能证明公安机关已立案侦查。原告吴焕莲、李玥对被告黄业胜提交的证据一中的身份证（复印件）、武汉铁塔厂第234号租赁证（复印件）无异议，对其中黄世华履历表（复印件）的真实性无法核实，称其买房时并不知道黄世华有四子女；对被告黄业胜提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明李汉华与被告黄业胜签订协议时被告黄业胜的父亲只取得了诉争房屋的部分产权；对被告黄业胜提交的证据三、四、五的真实性无法核实。本院对原、被告提交的证据经综合审查后认为，原告吴焕莲、李玥提交的证据一、二、三、六来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。对原告吴焕莲、李玥提交的证据四，因该声明上无被告黄业胜的妹妹黄燕芳的签名，本院不予采信；对原告吴焕莲、李玥提交的证据五，因该证据不能证明被告黄业胜继承了诉争房屋，本院不予采信；对原告吴焕莲、李玥提交的证据七，因该证据不能证明公安机关已立案侦查，与本案无关联性，本院不予采信。被告黄业胜提交的证据一、二、三、四、五来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。经审理查明，2004年5月29日，原告吴焕莲以其公公李汉华（系武汉铁塔厂职工）的名义与被告黄业胜签订协议书购买位于武汉铁塔厂6栋24号-3-2号房屋。当天，原告吴焕莲支付被告黄业胜购房款30，000元，被告黄业胜将诉争房屋交付原告吴焕莲使用。原告吴焕莲、李玥自2004年5月至今一直居住在该房屋。案外人黄世华系被告黄业胜之父，是武汉铁塔厂职工，武汉铁塔厂6栋24号-3-2号房屋系其租住的公房，其于1993年12月3日、1993年12月22日、1994年9月18日分别向武汉铁塔厂缴纳购房款510元、3，551.14元、65.69元，获得该房屋部分产权。黄世华于1999年5月2日去世后，其遗产继承人于2010年12月14日出具书面申请委托其大女儿黄业慧办理武汉铁塔厂6栋24号-3-2号房屋所有权证书和土地使用证。2011年3月24日，黄业慧代替黄世华与武汉铁塔厂签订《武汉市房地局购买标准价补足成本价住房协议书》约定在补足成本价差额3，259.01元后黄世华拥有武汉铁塔厂6栋24号-3-2号房屋全部产权。2011年8月8日，武汉铁塔厂6栋24号-3-2号房屋登记在黄世华名下，2012年5月22日，该房屋过户到黄业慧名下。原告吴焕莲的公公李汉华于2007年12月去世，婆婆刘菊英于1995年5月21日去世，两人育有五个子女：李选明、李幼明、李光明、李秀明、李秀珍。李选明系原告之夫，于2013年1月15日去世。李幼明、李光明、李秀明、李秀珍明确表示该房系原告吴焕莲以公公李汉华的名义购买，属原告吴焕莲所有，均声明不享有该房任何权利。原告李玥系原告吴焕莲之女。本院认为，本案的争议焦点在于原告吴焕莲以其公公李汉华的名义与被告黄业胜签订的《协议书》是否为有效合同。原告吴焕莲、李玥认为其有理由相信被告黄业胜有代理权处分诉争房屋，且《协议书》系原告吴焕莲与被告黄业胜的真实意思表示，故《协议书》应为合法有效的。被告黄业胜认为《协议书》未经武汉铁塔厂同意，亦未获得诉争房屋其他继承人的认可，房屋买卖协议应属无效。本案中，原告吴焕莲的公公与被告黄业胜的父亲同系武汉铁塔厂的职工，原告吴焕莲对于签订《协议书》时被告黄业胜的父亲没有完全取得诉争房屋的所有权一事是明知的且原告吴焕莲在庭审中对此也予以认可。另，被告黄业胜的父亲育有四子女，原告吴焕莲对此情况也应当知晓，故本院对原告吴焕莲、李玥认为原告吴焕莲有理由相信被告黄业胜有代理权处分诉争房屋的诉称意见不予采纳。原告吴焕莲与被告黄业胜签订《协议书》时，诉争房屋系被告黄业胜的父亲与武汉铁塔厂共同共有，且被告黄业胜的父亲去世后，有4名法定遗产继承人，该诉争房屋的转让未取得其他共有人书面同意，按照法律规定不得转让，故原告吴焕莲与被告黄业胜签订的《协议书》无效。原告吴焕莲、李玥请求确认武汉市江岸区丹水池解放大道2034号6栋24单元3层2室房屋为其所有，并要求被告黄业胜及时将该房屋过户给其的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴焕莲、李玥的诉讼请求。本案诉讼费550元由原告吴焕莲、李玥负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 宋汉仙人民陪审员 周玲莉二〇一三年十二月十七日书 记 员 容 成 关注公众号“”