（2013）渝一中法民终字第05400号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-05-12
案件名称
卞春燕与重庆龙湖凯安地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卞春燕,重庆龙湖凯安地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第05400号上诉人（原审原告、反诉被告）：卞春燕，女，汉族，1974年1月30日出生。委托代理人：李春梅，重庆中耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆龙湖凯安地产发展有限公司，组织机构代码79586489－9。法定代表人：崔恒忠，该公司董事长。委托代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。上诉人卞春燕与被上诉人重庆龙湖凯安地产发展有限公司（以下简称龙湖凯安公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月12日作出（2013）沙法民初字第06097号民事判决，卞春燕对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年11月18日进行了询问。上诉人卞春燕及其委托代理人李春梅，被上诉人龙湖凯安公司的委托代理人杨艳红参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：卞春燕（乙方）、龙湖凯安公司（甲方）于2011年4月29日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为CQ-1029085。合同约定，龙湖凯安公司将位于重庆市沙坪坝区西永组团×××房屋出售给卞春燕，购房款总额为1185899元。付款方式为一次性付款。《合同补充协议》第十四条第1款约定：乙方对其他购买附带底层或顶层花园、露台、地下室、阁楼、设备间的商业房的业主独立拥有相应上述部位的使用权或其他权利没有任何异议并不主张任何权利，乙方不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。第2款约定：乙方所购商品房附带可独立使用的花园面积约为9平方米，花园面积不计入产权面积。乙方对花园、露台、地下室、阁楼、设备间等没有所有权的情况完全了解并不持异议；第4款约定，花园面积以房屋竣工后有测绘资质的测绘机构实测面积为准，如乙方享有的使用权的花园实测的面积小于本合同约定面积超过10%的，乙方有权选择退房。乙方选择退房的，甲方应在办理完毕该房屋注销登记手续后的90日内退还该房屋全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率付给补偿费。对花园的形状及露台、地下室、阁楼、设备间等的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，乙方对其不持异议。第十七条第7款约定，若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知书，则视为乙方放弃解除权。2011年4月29日，卞春燕一次性支付龙湖凯安公司购房款1185899元、物业维修基金12426元、契税35576.97元、印花税5元。2012年12月5日，龙湖凯安公司向卞春燕发出了《交房通知书》，通知卞春燕在2012年12月15日接房。2012年12月7日，卞春燕收到交房通知书。2012年12月15日，卞春燕到现场接房时认为龙湖凯安公司并未提供合同约定的可独立使用的花园，便没有接房。2013年3月25日，卞春燕向龙湖凯安公司邮寄《解除商品房买卖合同的通知》，以龙湖凯安公司拟交付的房屋无合同约定的私家花园为由，通知龙湖凯安公司解除合同的条件成就，自通知送达之日起双方房屋买卖合同解除，要求龙湖凯安公司依约在90日内办理商品房买卖合同备案登记注销手续，返还购房款并按照银行同期活期存款利率承担利息，赔偿因合同支付的税费等损失。龙湖凯安公司于当日收到了《解除商品房买卖合同的通知》。另查明，卞春燕购买的房屋位于重庆市沙坪坝区×××栋的第二层，在该栋楼的负一层有卞春燕可独立使用、未计入产权面积的房屋。该房屋有一个专门的通道与卞春燕所购买的房屋相通。与卞春燕可独立使用、未计入产权面积的房屋一墙之隔有一个面积为9平方米的空间，在该空间的墙上留有门、窗户的形状。该空间的地上龙湖凯安公司进行了绿化。审理中，龙湖凯安公司认为其已经按照合同约定向卞春燕提供了9平方米的花园，而卞春燕则认为龙湖凯安公司所述的花园的墙并未打开，根本无法使用，并未提供符合合同约定的花园。双方分歧极大，调解未果。卞春燕一审诉称：2011年4月29日，卞春燕、龙湖凯安公司签订了《商品房买卖合同》，约定龙湖凯安公司将坐落于重庆市沙坪坝区×××房屋出售与卞春燕。卞春燕于2012年12月7日收到《交房通知书》后到现场发现龙湖凯安公司所拟交付的标的物与合同约定不符，并没有合同约定的赠送使用面积为9平方米的花园。根据合同约定，卞春燕可以选择退房。故卞春燕于2013年3月25日向龙湖凯安公司书面送达了《解除商品房买卖合同的通知书》。龙湖凯安公司的工作人员告诉卞春燕，该通知书已经收到，但龙湖凯安公司至今仍未返还卞春燕购房款、支付资金占用损失等。请法院依法判决龙湖凯安公司立即返还卞春燕购房款1185899元、物业维修基金12426元，并按照中国人民银行同期存款利率支付从2011年4月29日起至返还上述款项止的资金占用损失；赔偿卞春燕支付的税金、费用损失35581.97元；赔偿因解除合同的直接损失233616.32元。龙湖凯安公司一审答辩称：双方于2011年4月29日签订了《商品房买卖合同》属实。龙湖凯安公司已经向卞春燕提供了符合合同约定的9平方米的花园，卞春燕提出的解除商品房买卖合同的理由不能成立。请法院驳回卞春燕的诉讼请求。龙湖凯安公司一审反诉称：根据双方签订的《商品房买卖合同》，卞春燕应当在知晓解除合同事由之日起15日内向龙湖凯安公司发出书面解除通知书，但卞春燕并未在合同约定的期限内提出，已经丧失了解除合同的权利。请法院依法确认卞春燕于2013年3月25日向龙湖凯安公司送达的《解除商品房买卖合同的通知书》通知解除合同的行为无效，龙湖凯安公司与卞春燕于2011年4月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效应继续履行。卞春燕一审答辩称：2012年12月7日卞春燕收到龙湖凯安公司接房通知书后得知其并未赠送合同约定的9平方米的花园。卞春燕有权在得知解除条件成就后的一年之内行使解除权。请法院驳回龙湖凯安公司的反诉请求。一审法院认为，合同双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。卞春燕、龙湖凯安公司于2011年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故对该合同的效力予以确认。卞春燕、龙湖凯安公司签订的《合同补充协议》第十四条第4款约定，对花园的形状及露台、地下室、阁楼、设备间等的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，乙方对其不持异议。龙湖凯安公司拟向卞春燕交付的房屋附带的空间地面已经绿化，面积与合同约定相符。龙湖凯安公司向卞春燕赠送的负一层的房屋与该空间仅一墙之隔，且墙上预留有开门、开窗的位置，打通后，卞春燕完全可以作为花园独立使用。龙湖凯安公司并无违约行为，卞春燕无权解除双方签订的商品房买卖合同。卞春燕、龙湖凯安公司双方签订的《合同补充协议》第十七条第7款约定，若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知书，则视为乙方放弃解除权。卞春燕在2012年12月15日到现场接房时就已经得知了其认为的可以解除合同的事由，即龙湖凯安公司拟交付的房屋没有附带可独立使用的花园，也应当按照合同约定的时间内向龙湖凯安公司提交解除合同的书面通知。卞春燕并未在合同约定的期限内行使解除权，其解除权在2012年12月31日已经消灭。卞春燕在2013年3月25日向龙湖凯安公司邮寄送达的《解除商品房买卖合同的通知书》通知解除合同的行为无效，双方在2011年4月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效应继续履行。故对卞春燕要求龙湖凯安公司返还购房款、物业维修基金及相应资金占用损失；赔偿税金、费用及解除合同的直接损失的请求不予支持。对龙湖凯安公司的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条之规定，判决如下：一、驳回原告卞春燕的全部诉讼请求。二、反诉被告卞春燕于2013年3月25日向反诉原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司邮寄送达的《解除商品房买卖合同的通知书》通知解除合同的行为无效；反诉被告卞春燕与反诉原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司在2011年4月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》应继续履行。案件受理费18008元，减半交纳9004元（原告已预交），反诉受理费40元（被告已预交），合计9044元，由原告卞春燕负担。限原告卞春燕于本判决生效后立即迳付被告重庆龙湖凯安地产发展有限公司诉讼费40元。卞春燕不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审。主要事实和理由：1、龙湖凯安公司拟交付房屋附送的花园未进行绿化，是否达到约定面积难以核实，而且在合同附件中标示为天井而非花园，故一审法院认定龙湖凯安公司拟交付的空地已经绿化，且面积与合同相符，不符合事实。2、龙湖凯安公司拟交付的空地与赠送给卞春燕的负一层房屋之间被墙体封闭，在房屋外墙上擅自开门窗是违法行为，一审判决认定卞春燕打通后可以作为花园使用，明显是错误的。3、根据合同约定，花园面积以房屋竣工后有测绘资质的测绘机构实测面积为准，面积小于约定的10%，卞春燕有权解除合同，且卞春燕应在获知龙湖凯安公司告知实测面积后30日内提出异议，因此，合同解除权应当在龙湖凯安公司提供了实测面积之日起才开始起算，龙湖凯安公司至今未提供实测面积，故卞春燕享有合同解除权的起算点尚未开始。龙湖凯安公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。龙湖凯安公司提供了合同约定的花园，卞春燕要求解除合同的理由不成立；根据合同约定，卞春燕解除合同应当在解除事由发生之日起15日内行使，卞春燕向龙湖凯安公司寄送《解除商品房买卖合同的通知书》已经超过了解除权的行使期间，其解除权已经丧失。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，卞春燕与龙湖凯安公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据双方的诉辩主张，本案的二审争议焦点为双方商品房买卖合同是否已经解除及相应的法律后果，对此本院评述如下：一、龙湖凯安公司是否已经履行合同约定的交房义务根据双方合同约定，龙湖凯安公司应当在2013年5月30日前向卞春燕交付附带可以独立使用花园的商品房。龙湖凯安公司通知卞春燕于2012年12月15日接房，但卞春燕到现场接房时，认为龙湖凯安公司并未提供合同约定的可独立使用的花园，便没有接房。双方《合同补充协议》约定，对花园的形状及露台、地下室、阁楼、设备间等的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，卞春燕对其不持异议，故卞春燕关于龙湖凯安公司拟交付的花园未经绿化，且面积与约定不符的上诉理由不成立，本院不予支持。但根据审理查明的事实，龙湖凯安公司拟作为花园部分向卞春燕交付的外部空间地面与其拟交付的房屋部分被封闭墙体阻隔，仅在墙体上预留开门、开窗的位置形状，但没有与该房屋连通，客观上致使卞春燕无法对该空间地面进行使用。因为交付可独立使用的花园属于龙湖凯安公司应履行的交房义务的组成内容，故应当认定龙湖凯安公司拟交付的房屋不符合合同约定，卞春燕有权拒接房屋。作为商品房买卖合同的出卖方，龙湖凯安公司负有将符合相关法律、法规规定和合同约定，经验收合格并且可以正常使用的房屋交付给买受人的义务；买受人卞春燕不承担对房屋改造以符合使用条件的义务，且不能自行违法改变房屋基本构造。故一审判决认为墙上预留有开门、开窗的位置，打通后，卞春燕完全可以作为花园独立使用，龙湖凯安公司并无违约行为的认定，属适用法律错误。卞春燕对此的上诉理由成立，本院予以支持。二、双方合同是否已经解除及相应的法律责任。因龙湖凯安公司未履行交房义务，故其应承担继续履行的责任。在双方合同约定的最后交房期限即2013年5月30日届满前，龙湖凯安公司有可能通过整改行为履行合同义务，尚不能确认合同目的已经无法实现的情况下，卞春燕仅可要求龙湖凯安公司履行交付义务，而不能径行解除合同。本案中，卞春燕于2013年3月25日向龙湖凯安公司邮寄送达的《解除商品房买卖合同的通知书》，以龙湖凯安公司交付的房屋没有花园，并根据合同约定的拟交付的花园面积不能小于合同约定面积的10%为由通知解除合同，其要求解除合同的理由不成立。同时，在龙湖凯安公司收到卞春燕解除通知后的三个月内，已经通过反诉的方式要求确认解除行为无效，故应当认定卞春燕2013年3月25日向龙湖凯安公司邮寄送达《解除商品房买卖合同的通知书》解除合同的行为不发生合同解除的效力。卞春燕对此的上诉理由不成立，本院不予支持。卞春燕本案起诉主张的要求退还购房款、物业维修基金并赔偿损失等诉讼请求均系以合同已经解除为基础，故其诉讼请求不能成立。一审判决驳回卞春燕的诉讼请求，判决支持龙湖凯安公司的反诉请求，确认卞春燕的解除行为无效，双方合同应当继续履行的判决结果正确，应予维持。综上所述，虽然卞春燕的部分上诉理由成立，但其诉讼请求不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18088元，由上诉人卞春燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 谭振亚二〇一三年十二月十七日书 记 员 喻 瑜 关注公众号“”