（2013）宁民终字第2619号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人张向与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张向,南京天华百润投资发展有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第2619号上诉人（原审原告）张向。委托代理人杨旭，江苏振泽律师事务所律师。委托代理人翟永波。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司总经理。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人张向因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月8日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭审理了本案。上诉人张向的委托代理人杨旭、翟永波，被上诉人天华百润公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张向原审诉称，原告在2005年4月根据被告出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对被告的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号。于2005年4月一次性付清房款，同年5月18日签订了《南京市商品房买卖契约》明确双方权利和义务。2006年5月被告建成交付，其后发现以下问题：1）屋面防水未采用SBS柔性卷材防水，保温层未达到设计要求。2）朝南向窗户未依法设置外遮阳设施，使得原告在夏季使用空调时，空调耗能量增加4-5W／M（法定参照值）。3）合同附件2规定，计入共有公用分摊的共有部分为分隔墙、外增体一半、楼梯间等三项，但被告在未告知原告的情况下，其实际收取的房款中包含了6项共有公用分摊面积。4）、合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但被告在未进行任何告知的情况下，单方面取消停车位及地下停车场的建设。被告上述的违约行为和违法行为给原告所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。5）、按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门（已另案起诉）。原、被告在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于被告在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取原告支付的全部房款后公开违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使原告所期待的合同目的完全无法实现。基于被告的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决被告：1、按照规定对原告房屋的朝南向窗户设置遮阳设施。2、安装防盗设施。3、退还多收取合同约定以外的面积4.39平方米的房款，并支付相应赔偿金。4、交付第一街区的地上停车位及地下车库。5、更换不符合约定的电梯。6、被告承担地下车库延迟交付违约金（按总房价的万分之一计算），被告承担诉讼费。天华百润公司原审辩称，1、交付的房屋符合合同约定；2、房款是按测绘面积收取的，不存在多收取；3、地上停车位及地下车库有生效判决予以确认；4、被告没有违约事项，不存在支付违约金，本案诉讼费用应依法承担。原审法院经审理查明，原告张向（乙方）与被告天华百润公司（甲方）于2005年5月签订《商品房买卖契约》，约定原告购买被告开发的坐落于南京市浦口区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为137.81平方米，单价2375元／平方米，房款合计327298.8元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）、外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，原告按约付清了房款，被告亦按约将房屋交付原告。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。另查明，原告所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。在被告向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、电梯井及机房、管道井及通风井、水箱间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。上述事实，有原、被告所签订的商品房买卖契约、（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，第一、原告要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第二、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，被告所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；原、被告双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与被告向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但原告主张的多计入面积为4.39平方米，未能举证证实其计算依据；同时，原告亦未能举证证实上述共用部位的不一致，致使原告所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化，导致原告所依据该合同应得到的利益受损，原告要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第三、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现被告未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现被告已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故被告所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定被告于本判决生效后六个月内将该车库交付使用。原告要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第四、原告所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含原告所主张的该事项，双方对此并没有约定违约金，且原告亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给原告造成损失，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。第五、被告所提供的电梯为中外合资经营企业所生产，故该电梯应视为合资品牌，原告就此提出重新配置主张没有道理，不予支持。第六、原告所购房屋非为底层，原告所主张安装防盗设施，无合同约定及法律依据，故对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告天华百润公司于本判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；二、驳回原告张向其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告天华百润公司负担。张向不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人未按相关规定对作为顶楼住户的上诉人的房屋朝南向窗补设外遮阳设施，原审法院却未予判决；二、被上诉人未按照合同约定收取上诉人的房款，而是增加收取了共用分摊面积的购房款，上诉人应退还多收的合同外的4.39平方米的购房款。三、根据国家相关规定，被上诉人应当对交付的房屋安装防盗设施，原审法院却未支持此诉讼请求；四、双方合同的中所约定的“总平面图”中已经明确注明第一街区12幢－15幢之间有地下停车场，并且在07幢北面有停24辆车的地面停车场，在被上诉人宣传资料中也明确将“新街坊”式组团规划作为其卖点之一，但被上诉人却违反该约定，原审法院却未支持上诉人要求被上诉人按约定补做第一街区地下和地面停车场的诉讼请求，而是判决6个月后交付第八街区车库，又未是否明确供上诉人使用，该判决实际上也侵犯了第八街区业主的利益。五、合同附件四中约定被上诉人所交付的电梯应为“合资品牌”，而被上诉人交付的品牌为“博林特”品牌，系国产产品，并且在使用过程中常出故障，被上诉人亦未提供相应的证据证明其是合资品牌，原审认定错误；六、被上诉人不具备房屋质量交付条件，应按合同的约定承担同期银行贷款利息的赔偿责任至实际交房时止的违约金，原审法院却未予支持。原审法院审理本案严重超越审限，且所列部分证据未经法庭质证。综上，原审判决妄顾事实，适用法律不当，请求依法改判。天华百润公司答辩称，一、上诉人请求中的遮阳设置和防盗设置无合同约定，涉诉房屋在设计和销售期间均无国家强制性规定，即我方不存在违约或违规情形。二、第一街区地下车库问题，被上诉人已经按行政部门要求采取补救措施，在紧邻的第八街区三号车库补建了更大面积的车库，2009年12月31日已经通过规划验收，因此上诉人的上诉请求无事实和法律依据。被上诉人不存在多收面积的房款，也已经按合同约定交付了电梯。上诉人的其他诉请，被上诉人均已经按约定履行完毕。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提出其与被上诉人签订合同的时候，博林特电梯是国产品牌，不是合资品牌；原审判决书中罗列的证据除了商品房买卖契约外，其他证据都没有出示过，其所提供的证据未列明。对于原审查明的其他事实，上诉人无异议。被上诉人提出原审中载明的在第八街区为第一街区补建的车库正在施工中是事实，该车库已于2009年12月31日通过规划验收。对于原审查明的其他事实亦无异议。上诉人提交有关博林特电梯的音像资料，证明博林特电梯不是合资品牌，是国产品牌。被上诉人对该证据真实性不认可，认为该音像资料不完整，反映的内容达不到上诉人的证明目的，仅仅说明沈阳博林特公司有在开展自主电梯的研发过程，与沈阳博林特公司出产合资品牌电梯的事实并不矛盾。被上诉人提交沈阳博林特电梯有限公司及沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司的营业执照、（2009）宁民四终字第580号民事判决书，证明上诉人所述的博林特电梯的生产厂家沈阳博林特电梯有限公司是中外合资企业。上诉人提出被上诉人提供的证据是复印件，沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司成立时间是2006年3月2日，房屋交付时间是06年5月18日，该时间段小区内的电梯已经安装完毕，法院判决书确认的内容不适用本案。被上诉人提交（2009）宁民四终字第301号民事判决书，证明生效判决已经确认被上诉人不存在多收面积的房款的事实及被上诉人为第一街区补建车库的事实。上诉人对判决书真实性无异议，但提出其并不适用本案。被上诉人提交在第八街区为第一街区补建车库的规划合格验收证书、南京市浦口区建设局建设工程规划设计方案审订意见书（2007）47号文，证明补建的车库已于2009年12月31日通过规划验收。上诉人对此证据的真实性无异议，但提出证据上无法显示车库的属性，且规划变更未按照规定进行公示并书面征得业主的书面同意。被上诉人提供竣工验收备案表、商品房预售许可证、房屋测量规范，证明涉诉房屋已经通过竣工验收并取得备案证明。被上诉人已经按合同约定房屋面积交付涉诉房屋，并不存在上诉人陈述的多收房款的问题。上诉人提出被上诉人提交的房产测量规定的附录B2共有公共面积的处理原则为：产权各方有合法权属分割文件的，按文件或协议执行，无产权分割文件、协议的，可按照相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人设置遮阳设施的问题，因双方当事人在合同中对此未作约定，且涉案商品房系经验收合格交付使用，符合设计要求及国家标准，故上诉人要求天华百润公司安装遮阳设施的理由不能成立。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致，致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请并无不当。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于上诉人的房屋是否应当安装防盗设施问题，双方对此无合同约定亦没有法律强制性规定，上诉人亦没有提供相应的证据证明确需安装，故本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人安装合资品牌电梯的主张，被上诉人所提供的证据能够证明其安装的电梯为中外合资经营企业所生产，应当认定该电梯为合资品牌，故上诉人的该项主张，依据不足，本院不予支持。关于上诉人以被上诉人未按约定和规划建地下停车库、房屋质量不合格等为由，要求被上诉人承担逾期交房违约金的主张，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人张向负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　侠代理审判员　付　双代理审判员　马　帅二〇一三年十二月十七日书　记　员　赵春凤关注微信公众号“”