（2013）江海法民一初字第382号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-04-29
案件名称
许茂贤诉高小金租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市江海区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许茂贤,高小金
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第一百零七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2013）江海法民一初字第382号原告：许茂贤。委托代理人：谢场兴，广东东方大卫律师事务所律师。被告：高小金。原告许茂贤诉被告高小金租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理。依法由代理审判员卢玉瑜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢场兴到庭参加诉讼，被告高小金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许茂贤诉称：原告于2008年10月1日承租伍燕英位于江门市江海区杏林路2号（后更名为杏林路12号）房屋做商铺使用，时间五年，至2013年9月30日。期间，经伍燕英同意，原告于2009年8月1日将该商铺转租给被告经营江海区雨佳日用品店，根据双方签订的《租赁合同》约定1、租期4年1个月至2013年9月30日止；2、租金分两段计算，即2009年至2011年3月每月1500元，2011年4月至2013年9月30日每月1600元；3、按金3000元，如中途转让或提前终止合同，按金不予退还；4、租期内所有杂费由乙方负责。被告租赁以后，只交了2013年6月份以前的租金，从2013年7月至9月的租金4800元至今未付，同时还拖欠了2013年7月至9月的水电费1000元。经原告多次催收，被告依然没有将所欠款项缴清。据此，请求法院：一、判令被告立即支付租金人民币4800元及逾期违约金309.85元；二、判决被告立即支付拖欠的水电费人民币1685.62元；三、判决没收被告按金人民币3000元归原告所有。庭审过程中，原告放弃对被告主张水费的请求。被告高小金缺席，也没有提交书面答辩。原告在举证期限内提交了下列证据证明：一、《居民身份证》、《租赁合约》、《房产证》各1份，证明原告与伍燕英租赁江门市江海区外海杏林路中巷2号的事实。二、《租赁合约》1份，证明原告经伍燕英同意，与被告于2009年8月1日签订租赁江门市江海区外海杏林路中巷2号，《租赁合同》约定：1、租期4年1个月至2013年9月30日止；2、租金分两段计算，即2009年至2011年3月每月1500元，2011年4至2013年9月30日每月1600元；3、按金3000元，如中途转让或提前终止合同，按金不予退还；4、租期内所有杂费由乙方负责的事实。三、《农业银行金穗借记卡明细对账单》1份，证明被告租赁以后，只交付了2013年6月份以前的租金，从2013年7月至9月的水电费1000元至今未付的事实。四、《用户历月电费情况》1份、《广东电网公司江门供电局收费收据》6份、中国南方电网出具发票5份，证明被告同时还拖欠了2013年6月至9月的水电费1000元的事实。五、高小金拖欠租金、水电费违约金计算表1份，证明被告拖欠租金和水电费长达3个多月，最终要原告垫付水电费，应按逾期付款违约金日万分之五计算违约金给原告，共计得违约金309.85元的事实。经庭审核对，本院认为，原告提供的上述证据及陈述，因被告没有书面答辩亦没有出庭，应视为被告放弃了对原告所举证据进行质证的权利。依照《最高人民法院关于民事、经济审判方式改革问题的若干规定》第二十三条规定“一方当事人提出的证据，对方当事人认可或者不予反驳的，可以确认其证明力。”原告提交的证据复印件与原件核对相符，且提交的证据，反映了被告租赁原告商铺到拖欠租金的全过程，内容真实，取得过程合法，因此上列证据具有关联性、合法性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2008年6月30日，原告与伍燕英签订《租赁合约》，租用伍燕英所有位于江门市外海镇杏林中巷2号的房屋（现改为杏林中巷12号）作为商铺使用，租赁期为2008年10月1日至2013年9月30日。后原告经伍燕英同意，并于2009年8月1日与被告高小金签订《租赁合同》，合同内容为：“甲方（原告）将杏林中巷2号铺租于乙方（被告）四年期限2009年8月1日至2013年9月30日止。租金定为2009年至2011年每月1500元整，2011年4月至2013年租金提升到每月1600元整（凡每月1-3号前交租金，如不准时交租金甲方有权取回本铺）；甲方先收乙方按金3000元整，到期后退回。凡是乙方入墙装饰到期后不可拆回……租赁期间店内所有杂费由乙方负责。合同期到有优先续签合同权。乙方租任期内如中途转让或租任期没到，按金不退回。”合同上有原被告双方签名和身份证号码。庭审过程，原告确认合同签订后，被告向原告交付人民币3000元按金，该按金仍在原告处；被告于2013年9月17日将上述商铺交还给原告，并提出终止合同，原告要求被告在当日结清拖欠租金和水电费后才可以终止合同，并退回按金给被告。但被告未能结清租金和水电费，双方未能就终止合同达成协议。在本案诉讼期间伍燕英向本院确认，原告将上述租赁物转租给被告前已征得其同意，并确认上述商铺已于2013年9月17日收回，商铺交付时原告及被告高小金的妻子在场，高小金的妻子将上述商铺的钥匙交回给伍燕英。另查明，至本案起诉之日，被告仍欠2013年7、8、9月租金、电费952.62元及欠缴电费产生的违约金47.38元。由于被告拖欠租金，原告经多次向被告催收无果，遂提起诉讼。本院认为，本案涉及的是原、被告之间的租赁合同纠纷的法律关系。原告转租上述租赁物已征得物业所有人伍燕英的同意。原、被告所签的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，是合同合法有效的，双方应按合同的约定享有权利和履行义务。经原告及商铺所有人伍燕英确认被告欠交租金，原告在追收欠租的过程中，被告于2013年9月17日将涉案的租赁物交还给原告。由于原、被告双方就提前终止合同一事未达成协议，被告提前交还租赁物给原告，且没有按原告要求当日结清拖欠的租金及电费，应视为被告单方面提前终止合同。原、被告仍应按照《租赁合同》的约定享有权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，从2011年4月至2013年被告应按合同约定每月1-3号前支付原告当月租金1600元整，但被告从2013年7月份开始拖欠原告租金，引致本案纠纷，责任在于被告，被告应承担相应的违约责任。由于原告于2013年9月17日接收被告交回的租赁物，被告拖欠的租金应计算到2013年9月17日，因此被告拖欠原告7、8、9月份租金合共为人民币4106.67元（1600元／月×2＋1600元／月÷30天×17天），对于原告请求被告支付2013年7月到2013年9月拖欠的租金超出部分，本院不予支持。原告认为根据原、被告之间签订的《租赁合同》第9条“乙方租任期内如中途转让或租赁期没到，按金不退回”，被告没有依约结清租金及拖欠的水电费，在《租赁合同》约定的租赁期届满前，在原、被告双方就提前终止合同未达成协议的情况下，将租赁标的物交还给原告，应视为被告单方面提前终止合同。按照《租赁合同》的上述约定，按金应不予退回。原告该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告提供的《用户历月电费情况》1份、《广东电网公司江门供电局收费收据》6份、中国南方电网出具发票5份证明涉案商铺6-9月份的用单情况、已缴纳电费及拖欠电费产生的违约金情况，对此，被告没有提出抗辩意见，也没有提供反驳证据予以反驳。故本院对原告主张的上述事实予以确认，认定被告拖欠上述商铺2013年6-9月份电费未付，6月份拖欠电费为285.08元，欠缴电费产生违约金32.5元，7月份拖欠电费为286.08元，欠缴电费产生违约金14.88元，8月份拖欠电费为261.99元，欠缴电费产生违约金0元，9月份拖欠电费为286.08元，欠缴电费产生违约金0元。综上，被告拖欠电费及产生的违约金合共1000元。对于原告请求超出的部分没有事实和法律依据，本院不予支持。由于原、被告双方在合同中相关的违约责任没有对逾期付款违约金有约定，所以，逾期付款违约金的计算应从合同约定的租金付款期满后次日起计算，现原告请求从2013年10月1日起计算逾期付款违约金，是原告对其权利的处分，该项处分没有违反法律规定，应予支持。故逾期付款的违约金应从2013年10月1日起至本判决确定的租金及所欠的水电费付清之日止，以实际欠款数按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付给原告。原告请求以拖欠租金及电费总额为基数从2013年10月1日起至还清款项之日止按每日2‰计算违约金给原告，本院认为违约金计算过高，本院予以适当调整。调整后的违约金计算以实际欠款数人民币5106.67元（4106.67元＋1000元）从2013年10月1日起至本院确定的的欠款付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付给原告。在本案诉讼期间，原告放弃向被告主张拖欠的水费，是原告对其诉讼权利的处分。该项处分没有违反法律规定，应予准许。综上根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告高小金自本判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的租金及电费合共人民币5106.67元及逾期付款的违约金（违约金计算以实际欠款数人民币5106.67元为基数，从2013年10月1日起至本院确定的欠款付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付）给原告许茂贤。二、被告高小金已交付给原告的按金人民币3000元归原告许茂贤所有。三、驳回原告许茂贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，由被告高小金负担。原告已预交的诉讼费，本院不予退回，由被告迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于广东省江门市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 卢玉瑜二〇一三年十二月十七日书 记 员 陈国富第7页共7页 关注微信公众号“”