（2013）宁民终字第3519号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人南洋地产（南京）有限公司与被上诉人肖波商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南洋地产（南京）有限公司,肖波
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3519号上诉人（原审原告）南洋地产（南京）有限公司，组织机构代码75949936-1，住所地本市建邺区乐山路189号，法定代表人SolomonCua，该公司董事长。委托代理人汪春奕、诸琼，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肖波。委托代理人刘伟，北京市大成（南京）律师事务所律师。上诉人南洋地产（南京）有限公司（以下简称“南洋公司”）与被上诉人肖波商品房预售合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字1957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人南洋公司的委托代理人汪春奕、被上诉人肖波及其委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南洋公司原审诉称，南洋公司、肖波双方于2011年4月23日签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定：2011年3月28日前支付定金50000元，2011年4月23日前支付首期价款941177元；余款2280000应于签订合同时办理完毕银行按揭手续。然肖波未按照合同约定办理按揭贷款，在南洋公司多次催促下直至2012年8月31日才付清余款。按照合同的约定，肖波应支付迟延付款期间的违约金，计算下来肖波应支付原告违约金13700元左右，但考虑到肖波申请银行贷款需要时间，且南洋公司竣工验收合格证出来的时间比较晚，故扣减了将近两个月的违约金，最终主张数额为96636元。据此，南洋公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求依法判令被告支付迟延付款违约金96636元，并由肖波承担本案的诉讼费用。肖波原审辩称，肖波认为南洋公司的诉讼请求没有事实和法律依据。2011年4月，肖波与南洋在签订完商品房预售合同之后，一直积极办理贷款手续，但在办理贷款的过程中，被银行告知已经有了贷款记录，按照现行政策不能再次贷款，得知此种情况后肖波立即与南洋公司取得联系，协商付款事宜，肖波最终通过借高利贷的方式筹集了2280000元以现金刷卡的形式付清了余款。南洋公司在2012年7月24日发给肖波的催告函中也表明，“本着尊重客户的原则，我司现同意您延展期限到2012年7月29日前到访售楼处办理相关手续”。随后肖波在合同约定的交房日期前分别于2012年8月25日、2012年8月31日分两次付清了购房余款。南洋公司均未提出肖波构成违约需支付违约金的事宜，现南洋公司起诉肖波，不仅没有事实和法律依据，也违背了诚实信用原则。综上，请求法院依法驳回南洋公司的诉请。原审法院经审理查明，南洋公司与肖波于2011年4月23日签订《〈碧瑶花园二期〉商品房预售合同》一份，约定南洋公司将其开发建设的位于本市建邺区滨江路以东、青石埂路以南碧瑶花园二期的商品房出售给肖波，房屋建筑面积为148.42平方米，单价为22040元／平方米，合计3271177元。合同同时约定了付款方式以及迟延付款应承担的相应责任等内容。肖波分别于2011年3月28日付款50000元、2011年4月23日分四次付款3700元、19000元、9000元、909477元，合计941177元。余款2280000元，分别于2012年8月25日支付1200000元、2012年8月31日支付1080000元。至此，肖波向南洋公司付清了全部的房款。另查明，2012年7月24日，南洋公司向肖波邮寄催告函一份，载明，按照双方于2011年4月23日签订的预售合同的约定，肖波应于2011年4月30日将余款2280000元办理完银行按揭手续，并应于2011年4月30日前将贷款银行要求的审查资料完备交付给贷款银行，但肖波未按照上述期限办理已构成违约，应按照每天万分之一的标准向南洋公司缴纳违约金。本着尊重客户的原则，南洋公司现同意肖波延展期限至2012年7月29日前到访南洋公司售楼处办理相关手续，如再有逾期行为，南洋公公司将严格按照预售合同约定计算收取违约金等内容。肖波于2013年5月20日收房。庭审中，因双方意见分歧较大，未能达成一致的调解意见。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。本案中，南洋公司、肖波双方签订的商品房预售合同中约定有付款方式、付款期限以及逾期付款违约金的计算方式，虽然肖波没有按照合同约定及时付清余款2280000元，但根据南洋公司于2012年7月24日发出的催告函可以看出南洋公司已经同意将2280000元购房款的付款期限延展至2012年7月29日，可以视为对付款期限作出的变更，肖波没有在2012年7月29日前付清余款，已构成违约，应承担相应的违约责任，故南洋公司要求肖波支付延期付款违约金的主张，有事实和法律依据，应予支持，但该违约金的起算点应相应变更为2012年7月30日。关于违约金的计算方式，应按照双方在合同中的约定进行计算，即以2280000元为基数，按照日万分之一（228元／天）的标准，自2012年7月30日起计算至2012年8月31日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款之规定，判决如下：肖波应于本判决生效之日起十日内支付南洋公司逾期付款违约金7524元（228元／天×33天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2215元，依法减半收取1108元，由肖波负担（此款肖波应承担的部分南洋公司已垫付，由肖波连同上述违约金于本判决生效之日起10日内一并支付给南洋公司）。南洋公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院曲解《催告函》的意思表示。上诉人所发的《催告函》从未表达更改合同中关于付款期限的约定，仅表示对于逾期违约金可在2012年7月29日前协商。据此，请求二审法院依法撤销原判，予以改判，判决被上诉人支付延迟付款的违约金96636元，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。肖波辩称，1、原审法院根据最高人民法院的司法解释认定南洋公司变更付款日期由事实和法律依据。根据《催告函》第三段的内容，被上诉人与售楼处沟通后份两次付清房款。《催告函》的内容符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于付款期限与违约金起算点相应变更的规定。2、根据格式合同的解释规则，应当认定付款日期变更至2012年7月19日。南洋公司提供的格式条款中“超出规定时间”有两种解释：一种是预售合同约定的时间，另一种是《催告函》中约定的2012年7月29日。根据格式合同条款解释规则，应该作出不利于提供合同一方的解释，因此《催告函》所指的“规定时间”应认定为2012年7月29日。综上，南洋公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回南洋公司的上诉请求，维持原判。对于原审法院查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。本院另查明，南洋公司催告函第三段的完整内容为：本着尊重客户的原则，南洋公司现同意肖波延展期限到2012年7月29日前到南洋公司售楼处办理相关手续，如再有逾期行为，南洋公司将严格按照预售合同相关约定执行，肖波应贷款金额为2280000元，按照超出规定时间以万分之一／天（228元／天）计算收取违约金。本院认为，南洋公司与肖波于2011年4月23日签订的碧瑶花园二期商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，肖波未按约付清房款，应承担相应的违约责任。但南洋公司于2012年7月24日向肖波发出的催告函，该催告函载明的“延展期限”，结合上下文意，应理解为南洋公司对肖波未付房款期限作出的变更，故肖波逾期付款违约金的起算点应当随之变更，原审法院关于违约金的计算并无不当，南洋公司上诉主张催告函是对迟延付款违约金进行协商以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条不适用的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2215元，由上诉人南洋公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 文审 判 员 舒晓艺代理审判员 左自才二〇一三年十二月十七日书 记 员 孙雪松 来源：百度“”