（2013）中中法民一终字第542号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-03-28
案件名称
李雄与中山市西区金沙新城第三届业主委员会、中山市金沙实业股份有限公司物业管理分公司业主撤销权纠纷二审判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雄,中山市西区金沙新城第三届业主委员会,中山市金沙实业股份有限公司物业管理分公司
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）中中法民一终字第542号上诉人（原审原告）：李雄，男，1972年2月5日出生，汉族，住中山市西区。被上诉人（原审被告）：中山市西区金沙新城第三届业主委员会，住所地中山市西区。代表人：张兵，主任。被上诉人（原审被告）：中山市金沙实业股份有限公司物业管理分公司，住所地中山市西区。法定代表人：刘敏城。上诉人李雄因与被上诉人中山市西区金沙新城第三届业主委员会（以下简称三届业委会）、中山市金沙实业股份有限公司物业管理分公司（以下简称金沙物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：金沙新城小区位于中山市西区沙朗，由中山市金沙实业股份有限公司（以下简称金沙实业）于20世纪90年代开发，从1997年以来一直由金沙物业公司提供物业服务，原物业管理费为0.35元/平方米。金沙新城开发较早，开发时未规划配套停车位，后小区业主陆续购买车辆后，金沙物业公司应业主要求在道路两旁增设停车位，并于2006年取得中山市物价局停车位收费许可证（中价函[2006]140号），其停车收费收益弥补物业管理经营亏损。李雄为金沙新城小区第二届业主委员会（以下简称二届业委会）主任。在李雄任职期间，就金沙新城小区物业服务问题多次向住建局投诉，如：小区未规划物业管理用房问题、物业管理服务水平差、业主委员会换届选举问题、关于将小区道路改变功能为停车位的问题、金沙物业公司未公开账目问题、金沙物业公司拟提价问题等。由于原物业服务费标准较低且多年未变，金沙物业公司称一直处于亏损状态，故多次与二届业委会协商提高物业服务费收费标准，二届业委会一直不予同意，双方一直未达成一致意见。因此，金沙物业公司多次函告二届业委会，表示其拟提高物业服务费的要求不获支持，将在2011年3月1日开始退出金沙新城的物业管理工作，后双方就该问题仍未能协商一致。经中山市西区彩虹社区居委会（以下简称彩虹居委会）协调，金沙物业公司同意将撤出时间推迟至6月30日。2011年4月，彩虹居委会组织房协等相关部门到金沙新城召开业主座谈会，听取小区业主关于物业管理的意见。彩虹居委会要求二届业委会就是否同意提高物业服务费的问题或更换物业公司的问题尽快召开业主大会。二届业委会认为在小区诸多问题未解决的情况下，不应进行物业服务企业招标工作。同年5月26日，为避免物业服务的真空而严重影响小区居民正常生活，彩虹居委会组织召开金沙新城业主委员会扩大会议，部分业主参加该扩大会议，但二届业委会主任及副主任均未参加。在该会议现场成立金沙新城业主扩大领导组，积极筹备召开业主大会事项。5月29日、6月1日再次召开小区业主座谈会。6月3日，彩虹居委会组织召开二届业委会会议，商讨关于金沙新城物业管理和是否召开业主大会的问题，李雄等5名业委会成员参加。6月1日，二届业委会、金沙新城业主代表及彩虹居委会联合发布金沙新城召开业主大会的公告，公示将于2011年6月18日晚上8点在金沙新城小区金沙物业公司门前空地召开业主大会，会议的议题为：物业管理费的收费标准提高（由原0.35元/月/平方米调整为0.6元/平方米/月）以及讨论表决聘请物业管理公司。后该会议因故推迟。经金沙新城业委会扩大会议商议决定于6月30日晚8时召开业主大会，商讨金沙新城物业管理问题，并将该通知告知全体业主。6月30日晚，彩虹居委会及二届业委会及部分业主参加业主大会，会议讨论决定同意由金沙物业公司、嘉怡物业管理公司、港兴物业管理公司三家物业公司对小区的物业管理进行竞标，并将三家公司的标书予以公示。在此期间，二届业委会委员姚耀明、翟振新因故辞职，二届业委会主任李雄亦于7月1日申请辞职，邓小云则因失去业主身份相应失去业委会委员身份。7月6日，金沙新城再次召开业主大会，认为二届业委会已有4名委员因个人原因不能再履行业委会职务，业委会委员缺员超过50%，应重新选举业委会委员，决定成立第三届业主委员会筹备小组。彩虹居委会于7月6日向全体业主发出通知，通知有意愿的业主于7月12日前到彩虹居委会报名。7月13日金沙新城三届业委会筹备小组成立，包括中山市房地产行业协会工作人员、中山市西区城管办工作人员、彩虹居委会主任及14名业主，相关结果予以公示。经筹备小组多次会议讨论，决定于8月6日召开业主大会。7月30日，彩虹居委会向金沙新城全体业主发出公告，通知全体业主于8月6日晚8时在金沙物业公司门前召开全体业主大会，现场投票选举三届业委会成员（三届业委会职数为9名，候选人为张兵、张志军、陈国照、钟金燕、梁北海、黄新群、谢新道、雷洪英、蔡华灵），现场决定是否同意调整管理费（由原来的0.35元/月/平方米调整为0.6元/月/平方米），现场决定由金沙物业公司或嘉怡管理公司承担物业服务工作。如现场投票业主没有过半，将组织业委会筹备小组人员和居委会的工作人员对没有在现场投票的业主进行上门实名投票，工作人员上门进行业主投票时，如该房屋由业主居住，则由业主现场投票确定；如该房屋为出租屋，由业主发放委托书委托承租人投票，若没有委托书，由承租人现场以电话方式咨询业主进行投票。商铺投票方法与房屋投票方法一样。金沙新城三届业委会筹备小组，采用现场投票及流动票箱形式，在中山市房地产行业协会、中山市西区城管办、彩虹居委会、中山市西区公安机关的指导见证及监督下于8月13日召开了选举大会。三届业委会选举结果如下：金沙新城住宅及商铺总户数为936户，实际入住房数855户，空置户数为51户，参加投票选举业主为630名，参与投票率为71.19%，回收选票630张，其中有效票为622张，弃权票6张，废票2张。张兵、陈国照、梁北海等9人得票数高且超过半数，当选为三届业委会成员。选举物业管理公司结果如下：发出选票630张，收回选票630张，其中有效票为590张，弃权票为39张，废票1张。金沙物业公司得票数为455票，嘉怡物业管理公司得票数为135张，由金沙物业公司中标，从2011年9月1日起接管金沙新城物业管理工作。关于调整物业管理收费的结果为：金沙新城小区住宅总户数为616户，实际入住户数582户，空置户数为34户，发出选票419张，收回选票419张，其中有效票为397张，弃权票为43张，废票0张。同意提价的为354张，不同意提价的为43张，以过半票数决定从2011年9月1日起金沙新城住宅物业服务费按0.6元/平方米每月实施。以上最终得票数均超过专有部分占建筑物总面积过半数及占人数过半数的业主同意。上述选举结果于8月13日向全体业主进行了公示，未收到投诉或反对意见。8月19日晚三届业委会召开了第一次会议，选举张兵为主任，陈国照、梁北海为副主任，秘书长为雷洪英。该结果已向中山市房地产协会备案。三届业委会与中标企业金沙物业公司商定物业服务合同的签订工作，并于2011年8月30日将拟定的合同在金沙新城小区予以公示，该合同约定：甲方（金沙新城业委会）代表金沙新城与乙方（金沙物业公司）签订本合同，明确了乙方的服务内容及服务质量、双方享有的权利义务；其中明确本物业服务总收入包括物业服务费、停车费及甲乙双方协商同意的其它收费；物业服务费按多层住宅每月每平方米0.6元收取，商铺每月50平方米以下部分按2.2元每月每平方米收取，50至100平方米部分按1.7元每月每平方米收取，100平方米以上部分按0.85元每月每平方米收取；小区内停车位业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天小车位100元/月的标准向乙方交纳停车费。经双方协商同意从停车费中税后提取30%的金额作为小区设施设备维护、维修、改造、升级等费用。乙方须在征求甲方的同意及监督下，方可使用该费用，并公布该费用使用情况，其余70%的停车费用于弥补乙方小区物业管理费用之不足。该合同经公示后，同年9月16日三届业委会依法与金沙物业公司签订了物业服务合同。李雄认为该合同严重损害小区业主的合法权益，遂具状诉至原审法院，请求判令：1.撤销三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同；2.三届业委会以书面形式向李雄公开道歉；3.诉讼费用由三届业委会、金沙物业公司承担。原审法院认为：公民的合法权益应该受到法律的保护。本案属侵权纠纷，依据传统民法，侵权成立的要件包括侵权行为、侵权结果以及行为和结果之间应存在因果关系。双方矛盾焦点在于三届业委会的成立及三届业委会与金沙物业公司所签订的物业服务合同是否构成侵权，是否因该行为的实施已使业主权益受到侵害。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选出和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即选举业委会、选聘和解聘物业服务公司属于业主大会的职责，全体业主享有投票权、监督权、提议权等。业主大会形成有关上述事项的决议必须经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。自金沙物业公司从1997年为金沙新城提供服务以来，长达10几年的时间内物业服务费均为0.35元/平方米每月，随着经济的发展，物价的上涨，该物业收费水平的确偏低，故金沙物业公司一直认为其处于亏损状态。故自2007年起，金沙新城一直与二届业委会协商，要求提高物业服务费。在经多次协商未果，导致金沙物业公司拟撤出小区。如物业公司撤出小区，则小区面临各种各样的问题，如卫生、安全等，会严重影响所有小区业主的生活。二届业委会在此情形下，应召开临时业主大会，将相应的情况告知业主，由业主对小区的物业服务企业、服务价格等进行选择。二届业委会并未召开业主大会，无法解决金沙新城面临的困境且在此期间，包括李雄主任在内的3名委员请辞、邓小云委员失去业主身份，在二届业委会实际上已不能正常履行职务的情形下，彩虹居委会、房协指导金沙新城召开业主大会，选举新的业主委员会、选聘物业服务企业及决定相应的服务价格尤为必要。从程序上讲金沙新城经多次业主大会讨论决定，最终采用书面表决方式召开业主大会，并采取流动票箱方法回收选票的行为符合法规规定。金沙新城召开业主大会，选举三届业委会及选聘物业服务企业并决定是否提高物业服务费的整个过程，从前期的发布公告、投放选票、回收选票到最后的统计选票和监票的每个环节均有证据证明已按照法律规定程序完成，有相关业主和居委会、房协、公安机关的监督。故在李雄无其他证据证明上述业主大会召开的程序存在违法情形的情况下，原审法院认定业主大会召开程序合法。关于业主在实体上享有的合法权益部分，上述业主大会确定了三届业委会成员、确定了金沙物业公司为中标企业、确定了将物业服务费提至0.6元/月/平方米。上述结果均经金沙新城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，为有效的结果。根据业主大会决议三届业委会拟与金沙物业公司签署物业服务合同的工作。在签署正式物业服务合同前，已将拟签订的合同文本提前15日在小区内公示。从相关投标文件以及物业合同可以证明该小区业主享受的物业服务内容和质量有所提高。关于李雄所称的小区固定车位收益70%作为物业公司补充经费的问题。从金沙新城以往的做法可看，该部分的固定车位收益全部均用作物业公司补充经费，小区业主未享受。而三届业委会与金沙物业公司所签订的物业服务合同约定了30%作为小区补充专项维修资金。实际上该结果并没有侵犯业主的实体权利。综上，金沙新城召开业主大会程序合法，依据该决议形成的三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同的程序与内容均符合法律规定，未侵犯业主的合法权益，李雄主张的侵权事实缺乏事实依据，于法无据，对其诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：驳回李雄的诉讼请求。本案受理费100元（李雄已预交），由李雄负担。宣判后，李雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定错误。1.三届业委会成立程序非法。二届业委会制定的金沙新城业主大会议事规则（以下简称议事规则）第十六项规定“业主委员会设委员7名….”，第十八条规定“业委会委员缺额人数超过委员会总数的50%的，应当在3个月内开业主大会，及时完成业委会委员的补选工作”，议事规则已在中山市房地产行业协会及彩虹居委会备案并沿用至李雄离职。而今，上述条款却无故变更为“业主委员会设委员9名…..”、“业委会委员缺额人数超过委员会总数的50%的，业主委员会将自动解散….”，既违反了《广东省物业管理条例》的相关规定，也有违常理。《广东省物业管理条例》第三十三条规定“业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会…….”本案二届业委会委员并非集体辞职，按照上述法律及规则应进行补选，而非重新选举业委会。2.原审法院认为二届业委会在小区诸多问题未解决的情况下，不应进行物业管理招标工作不是事实。事实上，二届业委会积极联系了港兴物业公司、嘉德物业公司、嘉怡物业公司，并将招标工作向住建局、房协等单位报告。由于金沙物业公司是开发商设立的物业公司，在管理上存在很多问题，并以撤出小区为筹码要求提高物业管理费，因此二届业委会不同意金沙物业公司参加招标。3.原审认定物业公司撤出小区，二届业委会未召开业主大会不是事实。二届业委会是以“给业主的一封信”的方式通知业主于6月11日晚上8时召开业主大会。4.彩虹居委会与张兵等业主伪造议事规则蒙骗业主非法申请成立三届业委会，原审法院认定业主大会召开程序合法不当。二、原审适用法律错误。原审法院认为三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同第十三条关于固定车位收益的约定没有侵犯业主的实体权利错误。根据物权法的规定，占有业主共有道路或者其他场地用以停放车位的，属于业主共有，收益也应是业主共有，因此必须由业主共同决定公共停车位收益分配方案，三届业委会无权决定。在小区内公示物业服务合同不等于业主大会表决通过，而且三届业委会称公示期间没有收到书面反对意见也不属实，有业主提出书面意见，李雄等三位业主也前往现场反对三届业委会签订此合同，没有被接受。三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同违反合同法第五十二条第三项、第四项、第五项的规定，属无效合同。首先，该合同以合法形式掩盖非法目的。第十三条非法侵占小区公共停车费的70%作为管理费不足之用，物业公司没有公开财务，显然不存在物业管理费用不足的情形，并且该方案没有经过业主大会表决通过。其次，该合同损害社会公共利益。小区公共停车费收益的70%归物业公司所有，小区养老问题如何解决？再次，该合同违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条第五项，第八十条，《物业管理条例》第五十五条，《广东省物业管理条例》第五十三条及《中山市物业服务收费管理办法》第二十三条等规定公共停车费的收益主要用于补充公共维修基金，作其他用途需经业主大会表决通过。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人金沙物业公司答辩称：一、三届业委会成立程序合法。三届业委会是在二届业委会缺员50%，不能继续履行职能的情况下，在彩虹居委会和西区住建局等相关部门的指导及监督下由全体业主选举产生的。2011年7月6日向全体业主发出通知，7月13日筹备小组成立，8月6日晚召开全体业主大会投票。整个过程从发布通知、投放选票、回收选票到统计、监票都按法律规定的程序完成。李雄没有证据证明召开业主大会及选举产生三届业委会程序违法。至于李雄提及的金沙新城业主大会议事规则，是李雄任二届业委会副主任时制定，没有在小区内公示及征求意见，也没有向房协备案，议事规则不合法，更不能说明三届业委会成立程序违法。二、三届业委会执行业主大会的决议，代表业主与金沙物业公司签订物业服务合同合法，不存在侵害业主权利的情形。同意提高小区的物业服务费及选择金沙物业公司非三届业委会委员决定，而是小区大部分业主的选择，得到超过三分之二业主的支持。金沙物业公司中标后，三届业委会代表业主与之多次协商，最终确定物业服务合同条款，并于2011年8月30日向全体业主公示。在为期15天的公示期内，没有收到包括李雄在内的业主的书面意见，9月16日晚上与金沙物业公司签订合同。整个过程都是在中山市房地产协会、中山市西区城管办、中山市西区彩虹居委会、中山市西区公安分局的指导及见证、监督下运作。签订合同时，李雄等三位业主到现场阻止合同签订，但这仅代表他们几人的个人意见，不能代表大部分业主的意见。三届业委会认为合同条款符合绝大部分业主的利益，合法有效。况且，按比例与物业公司分配固定停车收益是李雄任二届业委会副主任期间提出，当时没有谈妥，三届业委会只是完成这项工作，原审对相应证据质证，李雄也没有提出反驳意见。因此，三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同没有损害业主利益，合法有效。综上，恳请二审法院依法驳回李雄的上诉请求，维持原判。金沙物业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见称：三届业委会代表业主执行业主大会的决议，金沙物业公司作为受聘方，签订的物业服务合同符合法定程序。签订合同前，合同条款经过公示，并在西区城管办、西区彩虹居委会等相关部门的指导和监督下签订，合同签订后也及时向中山市物价局备案，合同真实有效。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回李雄的上诉请求，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审期间，李雄提交关于成立金沙新城第三届业主委员会的申请三份、关于成立金沙新城第三届业主委员会筹备小组的公告（1）（2），拟证明三届业委会成员伪造业主委员会议事规则。三届业委会对两份公告予以确认，认为二届业委会委员已经辞职，有必要重选。本院认为：李雄认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益，向法院提起撤销业主委员会决定的而引起纠纷，故本案案由为业主撤销权纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同是否侵害了业主的权益。关于三届业委会成立程序是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；…（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…..决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。业主大会是业主自我管理的权力机关，业主大会关于选举业主委员会或更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务公司属于法律赋予业主大会的权力，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此，金沙新城小区业主在市房协、彩虹居委会等部门的指导和监督下，召开业主大会，选举新的业主委员会、选聘物业服务企业及决定物业服务合同内容，以现场和采取流动票箱的形式，取得了专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决或同意。业主大会选举产生新的业主委员会及所选聘的物业服务企业，符合小区内绝大多数业主的意愿，整个程序亦未违反上述法律的规定，李雄以应按照二届业委会制订的议事规则补选业委会委员为由上诉认为三届业委会产生程序不合法，于法无据，本院不予采纳。关于三届业委会与金沙物业公司签订的物业服务合同中关于固定车位收益分配的约定是否侵害了业主合法权益的问题。李雄上诉认为，固定车位收益的70%归金沙物业公司所有将导致小区无法解决维修资金问题，从而损害业主利益。经查，物业服务合同经过公示程序才正式签署，合同约定“从停车费中税后提取30%的金额作为小区设施维护、维修、改造、升级等费用，…其余70%的停车费用于弥补乙方小区物业管理费用之不足”。结合合同多层住宅管理费每月每平方米0.6元的约定，从目前的物价水平来看，每月每平方米0.6元的收费标准的确偏低，因此合同约定将停车费用预留小区维修费用后，余下部分用于弥补物业管理费用不足，客观上有利于物业公司的正常运作，提高物业服务质量，并未侵害业主的权益。况且，李雄未能举证证明该约定的履行已对业主造成了实际损害，故其该点上诉意见，理据不足，本院不予支持。综上，上诉人李雄的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李雄负担。本判决为终审判决。审判长 梁以劲审判员 官 琳审判员 赵伟光二〇一三年十二月十七日书记员 郭小琪第4页，共14页 微信公众号“”