（2013）深宝法民三初字第846号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-06-19
案件名称
深圳市友建实业有限公司与陈乐雄确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市友建实业有限公司,陈乐雄
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第846号原告深圳市友建实业有限公司，住所地（办公场所），组织机构代码×××582。法定代表人陈伟峰，董事长。委托代理人杨土茂、赵明华。被告陈乐雄，男，住广州市番禺区。委托代理人彭鑫、陈力。原告深圳市友建实业有限公司与被告陈乐雄确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与审判员陈平、杨莹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨土茂、赵明华，被告的委托代理人彭鑫、陈力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月4日，原告与被告就在深圳市宝安区沙井街道民主大道入口北合作建设“怡安花园”项目一事，签订了一份《合作建房合同》。合同签订后，被告支付了履约保证金人民币3，000万元给原告，原告依约将该地块交给被告，但被告却迟迟不予动工，原告多次催促被告依约动工，但被告却以各种理由拖延，至今没有动工。原告在多次催促被告动工未果之后，又屡次要求被告配合办理退还保证金的手续，但被告也一直不予配合。被告恶意拖延、拒不履约的行为已经严重违反了双方约定，造成了原告巨大的经济损失。由于该合同违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，应属于无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于该合同已经明确约定该土地尚未具备可用于商业房地产开发的条件，对此被告完全知情，也完全知晓风险。由此可见，被告对该合同的无效存在过错，应承担相应责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、宣告原被告之间于2011年11月4日签订的《合作建房合同》为无效合同，（诉讼标的30，000，000元）；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，一、2011年11月4日，双方签订《合作建房合同》。合同签订后，被告即按合同约定支付了3，000万元履约保证金给原告，后又按《补充协议》约定支付500万元的挂靠费用给原告，且部分施工设备已进场，因此被告已履行了前期该承担的合同义务，没有违约。二、《合作建房合同》中虽然有“保证用于合作的地块完全归甲方所有，并拥有完整的处置权”的说明，但是至今原告没有办理好土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，才致使本项目无法开工。因此，原告的违约不作为行为是致使本项目至今无法开工的真正原因。其次，被告支付给原告的保证金3，000万元及挂靠费500万元是为了保证本合同的履行，原告不得擅自动用，但原告却将此资金全部挪作他用。在被告要求原告按合同约定日期退还时，原告却拒不退还。因此，从以上事实可知，造成违约的是原告而不是被告。三、该《合作建房合同》是双方真实意思表示，只要原告履行合同义务，办理完善好该土地的合法手续，合同是可以得到全面的履行的。但原告却发觉到现在房地产不断升值，土地也不断增值的前景下，如果与被告解除《合作建房合同》后与他方合作，从而可以获得比和被告合作更高的回报。这也是原告欲解除双方《合作建房合同》的真实目的。因此原告的行为不仅违背了商业活动中最基本的商业道德和诚实信用原则，如果造成本合同无效，原告应该承担全部过错责任。四、本案涉案土地是深圳市沙井沙二股份合作公司之前集体土地，原告在2011年3月29日与该公司及案外人深圳市安托山投资发展有限公司通过合作开发的方式，取得该土地的开发权、使用权、收益权。但至今原告还没有办理完善该土地的合法手续。因此，原告在没有取得该土地的土地使用权证及其他合法有效手续时还不是该土地的法律上的真正所有权人。如果本案作为无效合同处理，势必涉及到土地返还问题，在原告还不是该土地的法律上的真正所有权人时，如果将土地返还给原告，也不符合有关法律规定。因此被告认为本案在原告没有向法庭提供其是该涉案土地的合法所有人的有关手续时，请求法院依法驳回原告的起诉。原告为证明其主张，向法庭提供了下列证据：证据1、《合作建房合同》，证明原、被告之间于2011年11月4日签订一份《合作建房合同》，合同约定了双方的权利义务；证据2、《建设工程设计合同》，证明原告在与被告签订了《合作建房合同》后，为履行合同约定的义务，签订了《建设工程设计合同》，并且支付了第一期设计款项50万元；证据3、结算书，证明勘察设计费用194，208.3元，此款原告已经支付；其他各项费用合计633，838元，此款原告已经支付了2，000多元；证据4、2012年1月-8月电费汇总，证明为了涉案工程原告垫付电费合计74，141.41元；证据5、收款收据，证明原告垫付勘察测量费用、工地钻探用水费用、设计费用50万元、电费10万元等；证据6、电费通知单，证明原告垫付2012年1月-8月电费74，141.41元；证据2-6证明为了涉案项目，原告前期投入的资金。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性认可，合同第一条约定，甲方（原告）保证用于合作的地块完全归甲方（原告）所有，第一条第四款约定，由原告提供合作地块的土地使用权，被告提供全部的资金，合同第三条第五款约定，原告负责协调有关政府部门关系，合同第六条约定了履约保证金，被告支付给原告的履约保证金是3，000万元，合同第七条第三款约定，原告应全面负责处理在施工过程中与相关单位或部门的协调工作，如果在政策允许的情况下，原告应无条件配合办理合法申报手续，合同第八条约定如原告单方面解除合同，将地块与其他人合作，则原告必须以履约保证金的双倍返还给被告，合同第八条第三款约定，在合同签订生效后，由于原告原因造成被告无法按时开工建设的，则按逾期工期依次顺延，但不得超过90天，否则视为原告违约，原告必须承担本条第二款的责任，该合同可以看出，原告应该承担合法申报项目手续的义务，而现在原告至今没有办理相应手续，则应为原告违约；对证据2-6的真实性无法确认，所涉及款项以及事项与本案无关，是另外一个工地的款项，从证据1可以看出该项目总共地块41，000多平方米，分两期，第一期是原告和案外人合作，原告提交的证据2-6也是原告与案外人合作的项目，与被告无关。被告为证明其主张，向法庭提供了下列证据：证据1、原、被告于2011年11月4日签订的《合作建房合同》，与原告提交的证据1一致，证明内容同被告对原告提交的证据1的质证意见；证据2、收据，证明合同签订后，被告按照合同约定将3，000万元保证金支付给了原告；证据3、收据，证明被告按照双方在补充协议中的约定，将该项目的挂靠费500万元依约支付给原告；证据4、退回保证金通知，证明保证金按照约定已经到期，但原告却没有按照约定将该保证金退还给被告，被告因此向原告发出通知，要求退还；证据5、《补充协议》，证明原告必须办理项目的合法报建手续，被告按照补充协议的约定，将500万元挂靠费支付给了原告，3，500万元支付给原告后，原告全部挪作他用，没有将任何款项用于本项目，造成本项目至今没有办理手续；证据6、《沙二居民统建楼第二期合作开发合同》，证明土地是原告从深圳市沙井沙二股份合作公司以及案外人深圳市安托山投资发展有限公司合作取得该土地的开发权。证据7、取款凭证、存款凭条，证明被告将3，500万元保证金及挂靠费通过银行转账方式支付给原告公司法定代表人本人；证据8、《关于支付沙井沙二统建楼（怡安花园）测量、钻探分摊费的函》，证明原告在2011年11月28日发给被告的函，证明测量费双方分摊问题，该项目双方实际上已经进行了操作，但费用具体金额尚未结算清楚；证据9、《补充协议（二）》，证明双方对项目建好后物业分配方式，涉案项目双方已经在进行实际上的操作。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、5、7均予以认可；对证据4真实性、合法性、关联性均不认可，原告未收到该函件；对证据6认可，说明被告知道原告与被告合作的地块土地性质，在签订合同之前双方就已经明知涉案土地的地块性质是集体所有土地，而不是国有土地，土地所有方是沙二股份合作有限公司（实际上就是沙二村委），证明被告在与原告签订《合作建房合同》时明知地块的性质是集体土地；对证据8认可，该函件是由原告发给被告的，该费用与原告提交的结算书第1页所涉费用一致，而被告主张该费用是原告和案外人之间的费用，实际上该费用是由原告垫付，本应由原、被告之间分摊；对证据9真实性、合法性、关联性均不认可。经审理查明：2011年3月29日，深圳市安托山投资发展有限公司作为甲方、原告作为乙方、深圳市沙井沙二股份合作公司作为丙方签订了一份《沙二居民统建楼第二期合作开发合同》，称甲、丙双方共同开发建设沙二居民统建楼项目（又称怡安花园），该项目土地总面积为105，955.91平方米（分三期开发），其中由甲方全额投资开发给丙方所有的22，786.8平方米土地第一期沙二居民统建楼项目已完成入住，该地块的产权、收益为丙方所有；沙二居民统建楼项目剩余的83，169.11平方米土地为甲方所有，甲方拥有独立的开发经营权、土地使用权和收益权，甲方将其中面积为41，454.49平方米的土地作为该项目的第二期开发用地，剩余土地作为第三期开发用地；甲方决定把沙二居民统建楼第二期土地开发权交由乙方。乙方负责全额投资，并拥有独立的开发权、使用权、收益权，在政策允许的条件下，涉及该项目立项、报建及办理房地产证事项的，甲、丙双方应积极协助乙方办理申报手续，费用由乙方承担，乙方在土地的开发过程中所产生的债权债务及政策风险由乙方独自承担，与甲、丙双方无关。2011年11月4日，原被告双方签订了一份《合作建房合同》，约定原告出地、被告出资合作开发建设商住综合楼，项目地块位于深圳市宝安区沙井镇民主大道入口北，原告已拥有位于宝安区沙井街道沙二股份公司的用地使用权约41，500平方米，其中划出29，000平方米作为与被告的合作地块，项目名称暂定为“怡安花园”；原告提供上述合作地块土地使用权，被告提供全部建设资金，双方按共同确认的设计方案和图纸在上述土地范围内建设商住综合楼，建筑面积不低于容积率7；合作开发建成的商住综合楼按建筑面积由原被告双方根据约定的分成比例分配，原告分得总建筑面积的33%，被告分得总建筑面积的67%；合作建房的图纸设计、招标、施工、监理等单位部门必须有相关资质方可执行相关工作，除监理外均由被告负责和实施，但必须报备原告，监理单位需由原告邀请，费用以市场价为标准由被告负责；合同签订30天内被告向原告交付履约保证金人民币3，000万元，原告分二期退还被告履约保证金，第一期在被告交第一期履约保证金后6个月内原告退回被告1，500万元，第二期在被告交第一期履约保证金后9个月内退还被告余款1，500万元，若原告逾期未退回履约保证金则应支付滞纳金（按每天千分之二计算）给被告，若原告拖欠三个月没有按时退还履约保证金给被告，则合作地块及地上建筑物全部产权及权益归被告所有；如若政府政策有改变，重大压力之下如90天内不能进场开工，或开工后累计停工180天，原告应退回被告履约保证金3，000万元，地上建筑物及土地使用权双方可互相收购或由第三方收购，地上建筑物按深圳市建筑工程评估价作为结算价，土地按每平方人民币7，000元作为结算价；被告负责方案和图纸设计，保证双方的合作项目建设资金及时到位，及时准备好建设过程中相关所需资料，确保工程尽早开工建设，负责合作项目施工，支付施工费用并进行施工技术管理，承担工程质量、施工进度、施工安全和保修期的房产维修等责任；本合同签订生效但未实施施工前，未经被告同意，原告单方面解除合同将该地块与其他人合作的，则原告必须以履约保证金的双倍返还被告，如果被告未经原告同意单方面解除合同的，则被告无权要求原告返还履约保证金；原告在收到被告支付的履约保证金3，000万元后，如因土地纠纷、债权债务等原因，导致被告三个月不能开工，原告应退回被告履约保证金3，000万元，支付被告已实施的前期工程费用，另需支付赔偿金（按每天千分之二计算）支付给被告（从交首付款之日开始计算）。当日，原被告又签订了一份《补充协议书》，约定原告全面负责处理在项目施工过程中与政府相关单位或部门的协调工作，被告按照项目建筑面积每平方米50元的协调费用给原告；合作建房建成之后，双方对所分物业统一挂靠沙二股份公司对外销售，销售费用按所分摊的建筑面积比例负担，被告所分摊部分为人民币2，000万元，被告在签订合同后支付500万元挂靠费，其余挂靠费按销售进度给付。2011年9月9日，被告向原告法定代表人陈伟峰的账户存入人民币3，000万元，2011年11月7日，原告出具收据称收到被告支付的合作费用押金人民币3，000万元和销售挂靠费人民币500万元；2011年12月7日，被告委托周某向陈伟峰的账户转账支付人民币500万元。2011年12月28日，原告向被告发出《关于支付沙井沙二统建楼（怡安花园）测量、钻探分摊费的函》，称根据双方协议及设计施工图纸确定，原告承建4栋楼，被告承建11栋楼，产生的测量、钻探费用按照这个比例分摊（即原告分摊4／15、被告分摊11／15），具体费用为测量费2，400元、被告分摊1，760元，钻探工程费194，208元、被告分摊142，419.2元，钻探水电费2，530元，被告分摊1，855.33元，钻探、测量费总价199，138元、被告分摊146，034.53元。被告提交了被告于2012年7月28日出具的《退还履约保证金通知函》，称原告应当按合同约定退还第一期保证金人民币1，500万元，但原告没有退还，应当支付截止到2012年7月27日止按欠款本金每天千分之二的滞纳金人民币240万元，关于测量钻探分摊费146，034.53元，被告同意在原告拖欠的滞纳金240万元中扣除。原告当庭对该函件不予认可，称没有收到。原告主张其为履行涉案合同已经投入了部分资金，并提交了相关证据：1、原告和北京森磊源建筑规划设计有限公司签订的《建设工程设计合同》，约定原告委托北京森磊源建筑规划设计有限公司承担沙二统建楼二期（怡安花园）工程设计，设计收费为人民币800万元；同时原告提供了一张银行进账单，原告于2011年9月2日向北京森磊源建筑规划设计有限公司转账人民币50万元。2、核工业衡阳第二地质工程勘察院深圳勘察院于2011年11月12日出具的结算书，称该院于2011年9月承担原告的怡安花园岩土工程勘察项目，并于2011年10月8日完工并如质提交了详细勘察报告，费用共计人民币194，208.3元，该院于2011年11月12日出具收据，收到原告勘察设计费人民币194，208元。3、核工业衡阳第二地质工程勘察院深圳勘察院于2012年11月20日出具的结算书，称该院于2012年2月承担原告的怡安花园拟建场地基坑支护项目，于2012年3月因故停工，经原告审定并提交报告，工程款为人民币633，838元，原告当庭认可并未向核工业衡阳第二地质工程勘察院深圳勘察院支付该笔费用，仅支付了2，529.45元的工地钻探用水费用，并提交了深圳市沙井沙二股份合作公司出具的收到水费的收款收据。4、原告主张自2012年1月份至8月份支出电费人民币74，141.41元，并提供了深圳供电局有限公司出具的电费通知单，深圳市安托山科技园物业管理有限公司于2012年9月21日出具收款收据，收到原告代付电费人民币10万元。对于上述原告已经投入的资金，原告在庭审后明确表示不要求在本案中处理，原告另行处理。庭审中，原告主张被告没有进场施工，被告主张涉案土地上除进行了钻探测量外，被告没有施工。原被告认可涉案土地分为南区和北区，南区11栋由被告承建，北区4栋由原告自己承建，钻探测量工作由原告委托，但被告分摊一部分费用。原告认可涉案土地系集体用地，没有办理报建手续，涉案土地尚在原告控制之下。被告对于其已经交纳的履约保证金和挂靠费不要求在本案中处理，被告另案处理。本院认为，本案的争议焦点在于：1、《合作建房合同》的效力；2、被告支付的保证金及挂靠费如何处理；3、合同无效的损失如何处理。本院认为，原被告双方签订的《合作建房合同》中约定原告出地、被告出资合作开发建设商住综合楼，项目地块为宝安区沙井街道沙二股份公司29，000平方米的用地，涉案土地没有依法办理转为国有建设用地的手续，且双方合作的建设项目没有办理任何报建手续，故《合作建房合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告为履行《合作建房合同》已经向原告支付了履约保证金人民币3，000万元和挂靠费人民币500万元，原告应将上述款项返还给被告并向被告支付占有上述款项期间的利息，但由于被告对于其已经交纳的履约保证金和挂靠费不要求在本案中处理，被告当庭表示将另案处理，故本院在本案中对上述款项不予处理。关于合同无效的损失，原告主张为履行上述合同支付了设计费人民币50万元、支出电费人民币74，141.41元和钻探、测量费用人民币194，208元、水费人民币2，529.45元，但原告已经明确表示不要求在本案中处理上述损失，因此上述原告主张的损失是否存在及如何分担的问题，本院在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：原告深圳市友建实业有限公司与被告陈乐雄于2011年11月4日签订的《合作建房合同》无效。本案受理费人民币191，800元，由原被告各负担人民币95，900元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长 魏海涛审判员 陈 平审判员 杨 莹二〇一三年十二月十七日书记员 张 敏书记员 王菲菲附关于本案的相关法条一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页，共12页 来自