（2013）成郫民初字第1563号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-07-16

案件名称

王某某、赵某某、李某某与郫县安德镇蜀郡杜鹃城第一届业业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

郫县人民法院

所属地区

郫县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王兴蓉,赵月先,李相生,郫县安德镇蜀郡杜鹃城第一届业主委员会,成都亿新物业管理有限公司

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

四川省郫县人民法院民事判决书（2013）成郫民初字第1563号原告王兴蓉。原告赵月先。原告李相生。以上三原告委托代理人王毅，四川兴蓉律师事务所律师。（一般代理）以上三原告委托代理人龙天文，四川益正律师事务所律师。（一般代理）被告郫县安德镇蜀郡杜鹃城第一届业主委员会。负责人江雪如，该业主委员会主任。委托代理人周绍全。委托代理人张立。第三人成都亿新物业管理有限公司，地址：成都市武侯区浆洗上街38号。法定代表人陈平，该公司总经理。委托代理人姚军民，四川法典律师事务所律师。（特别授权）原告王兴蓉、赵月先、李相生与被告郫县安德镇蜀郡･杜鹃城第一届业主委员会（以下简称杜鹃城业委会），第三人成都亿新物业管理有限公司（以下简称亿新公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2013年6月18日受理后，依法由审判员何红梅适用简易程序实行独任审判，于2013年7月17日、8月21日公开开庭进行了审理。后因该案案情复杂，于2013年9月18日裁定转为普通程序，并依法由审判员彭仁锦担任审判长，与审判员何红梅，人民陪审员张天福组成合议庭，于2013年12月9日、12月17日公开开庭进行了审理。原告王兴蓉、赵月先、李相生及其委托代理人王毅、龙天文，被告杜鹃城业委会主任江雪如及其委托代理人周绍全、张立，第三人亿新公司的委托代理人姚军民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王兴蓉、赵月先、李相生诉称，三原告系郫县安德镇蜀郡･杜鹃城的业主。2012年12月16日，被告杜鹃城业委会在未召开小区业主大会的情况下，擅自决定选聘第三人亿新公司作为“蜀郡･杜鹃城”小区的物业服务公司，并与第三人亿新公司签订了物业服务合同。现三原告以被告杜鹃城业委会与第三人亿新公司所签订的物业服务合同严重侵害三原告及小区业主的合法权益为由，向本院提起诉讼。请求：判令撤销被告杜鹃城业委会选聘第三人亿新公司作为郫县安德镇“蜀郡･杜鹃城”小区物业服务公司的决定；本案诉讼费由被告承担。被告杜鹃城业委会辩称，该业主委员会系通过小区业主投票选举而合法成立。第三人亿新公司系该小区的前期物业服务公司。2012年安德镇蜀郡･杜鹃城第一届业主委员会成立后该前期物业服务合同终止。后由安德镇社区管理部门委托第三人对该小区代为管理。被告杜鹃城业委会为了该小区的有序管理和小区业主的利益，组织召开了楼栋长会议，确定了普通住宅二级服务标准和选聘具有相应资质的物业服务公司作为该小区的物业服务公司。为此，被告杜鹃城业委会先后多次在小区内发出公告，告知业主向被告杜鹃城业委会推荐具有相应资质的物业管理公司和提出意见和建议，但时至今日仍未有业主向被告杜鹃城业委会进行推荐和提出不同意见。后第三人亿新公司向被告杜鹃城业委会提交了新的物业服务合同。被告杜鹃城业委会随即将新的“物业服务合同”、“业主大会表决表”向小区业主进行公示。在公示期间届满后，被告杜鹃城业委会在无业主提出不同意见的情形下，根据相关法律和小区管理规定，由被告杜鹃城业委会研究后决定采取向小区业主上门发放《业主意见表决票》的形式，最终形成了同意选聘第三人亿新公司为该小区物业服务公司的决定。被告杜鹃城业委会依法于2012年12月16日与第三人亿新公司签订物业服务合同。综上，被告杜鹃城业委会主张与第三人亿新公司签订的物业服务合同的决定合法有效，三原告的行为已影响了被告杜鹃城业委会的正常工作，理应赔偿其精神损失费，并公开向被告杜鹃城业委会和全体业主道歉。最后陈述时，请求法院依法判决。第三人亿新公司述称，第三人亿新公司系安德镇蜀郡･杜鹃城小区的前期物业公司，系代为管理该小区。根据被告的要求，第三人亿新公司在托管期间在该小区内投入了十几万元，对小区进行了改造，并得到了小区大多数业主和被告杜鹃城业委会的认可。合同签订后，第三人又投资十几万元对小区进行了改造，若认定该合同无效，业主应赔偿第三人亿新公司的损失，主张被告杜鹃城业委会与其签订的《物业服务合同》合法有效，不应予以撤销，并提出三原告主体资格不适格的辩论意见。最后陈述时，请求法院依法判决。经审理查明，原告王兴蓉、赵月先、李相生系郫县安德镇“蜀郡･杜鹃城”小区业主。2011年11月19日，郫县安德镇“蜀郡･杜鹃城”小区成立了第一届业主委员会，即被告杜鹃城业主委员会，并通过了《蜀郡杜鹃城业主管理公约》，其中第八条规定：业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应按照本建筑区划《业主大会议事规则》的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。《业主大会议事规则》第五条规定：选聘物业服务公司由业主大会决定；第二十条规定：业主大会的形式可以采用大会形式，也可以采用书面形式。第三人亿新公司与郫县安德镇“蜀郡･杜鹃城”小区的开发商签订了前期物业服务合同，其前期物业服务合同服务时间至该小区的第一届业主委员会成立时止。2012年6月2日，被告杜鹃城业委会组织了召开了“蜀郡･杜鹃城”小区楼栋长会议，决定该小区的物业服务标准为：普通住宅二级服务标准。同日，被告杜鹃城业委会对该决定在小区内进行了公告，并要求业主提出意见和建议。2012年6月20日，被告杜鹃城业委会在“蜀郡.杜鹃城”小区内张贴了定于2012年6月30日召开业主大会的公告。2012年6月30日，被告杜鹃城业委会在“蜀郡.杜鹃城”小区内召开了部分小区业主参加的业主大会，并于当日对选聘物管公司的条件进行了公告，并要求全体业主积极推荐，推荐截止日期为2012年7月20日前。2012年7月19日，被告杜鹃城业委会在“蜀郡.杜鹃城”小区内发出公告，载明“从6月30日首次业主大会召开后，至今尚无任何业主向业委会推荐物业服务公司，也无物业公司前来与业委会洽谈物业服务意向，经业委会商讨，欲与亿新物业公司协商小区物业服务事宜”。并要求业主积极参加，且确定7月21日至25日每天下午2：30至4：30为业主接待时间，收集业主意见。2012年7月29日，被告杜鹃城业委会在前期物管即第三人亿新公司对小区业主提出的意见进行整改的情形下，在小区内张贴了《公告》，《公告》决定拟续聘第三人亿新公司为该小区的物业管理公司，并对新的《物业服务合同》和《业主大会表决票》样式在小区内进行公示，同时确定选聘物业公司的业主大会采用书面征求意见形式，由社区、被告杜鹃城业委会、第三人亿新公司三方共同完成。并定于2012年7月30日至8月20日期间的每周二、四、六下午2：30至4：30为业主接待时间，收集业主意见。后第三人亿新公司将《业主意见表决票》采取入户送达业主、搜集业主意见的方式对小区业主征询了意见。其《业主意见表决票》载明：“是否同意二级物业标准，是否同意上涨物业费，其他意见”。被告杜鹃城业委会和第三人亿新公司在《业主意见表决票》上分别加盖了各自的印章。2012年8月21日，被告杜鹃城业委会在小区内组织召开了有望乐社区指派人员、业委会成员、第三人亿新公司以及部分业主参与的业主大会，当场对该《业主意见表决票》开箱验票并公布结果。2012年8月22日被告杜鹃城业委会对开箱验票结果以《公告》的形式在小区内进行了公示。2012年12月16日，被告杜鹃城业委会与第三人亿新公司签订了《物业服务合同》，物业管理的期限为2013年1月1日0时至2013年12月31日0时。2013年1月4日被告杜鹃城业委会与第三人亿新公司对该合同到郫县房管局进行了备案，同日郫县房管局对该合同备案事项进行了公告。2013年1月8日，小区个别业主在被告杜鹃城业委会办公室张贴了要求召开业主大会的字条，对物业服务合同提出异议，并对《物业服务合同》备案行为向郫县房管局进行投诉。2013年2月1日，在郫县房管局工作人员的主持下，该小区业主代表与被告杜鹃城业委会针对物业服务合同问题进行质询和答疑。另查明，郫县安德镇“蜀郡･杜鹃城”小区总建筑面积为80158平方米，其中住宅建筑面积为76209平方米，共计717套和商业用房建筑面积3629平方米以及物业服务及业主议事活动用房建筑为面积320平方米。上述事实，有原、被告及第三人在庭审中的一致的陈述，有三原告提交的当事人主体资格证明、三原告的房产证复印件、《蜀郡杜鹃城业主管理公约》、《物业服务合同》、合同备案公告、2013年2月1日的视频资料、2013年2月7日郫县房管局的公告，被告提交的《业主大会议事规则》、业主意见表决票、5月30日楼栋长会议通知、楼栋长会议记录、6月2日公告、6月20日公告、7月19日公告、8月19日公告、8月22日公告、8月21日开箱验票的视频资料，本院经原告方申请向郫县房管局调取的《物业服务合同补充协议》、备案公告、郫县房管局市场和物业管理科出具的证明等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。业委会是由业主通过业主大会选举而产生。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，三原告经依法登记而取得了“蜀郡.杜鹃城”小区业主的资格，故依法享有参与共同管理其所在小区公共事务的权利，并应承担相应的义务。被告杜鹃城业委会系经该小区业主大会选举产生，且三原告在诉讼中，既未提交证据证明被告业委会成立的违法性，也未对业主委员会的产生提出异议，故该业主委员会的成立符合我国物权法的规定。为此，其所作出的决定应该对全体小区业主均具有约束力。根据我国《物权法》第七十八条第二款之规定，当业主大会或者业主委员会所作出的决定侵害了业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但该决定是否应当被撤销，应当区分业主所受侵害的权益是属于建筑物专有部分的个人权益还是属于建筑物专有部分以外的公共权益，若属于建筑物专有部分以外的公共权益遭受侵害的，则应当依照我国《物权法》第七十六条的规定给予评判。关于三原告以被告杜鹃城业委会未召开业主大会为由请求撤销被告杜鹃城业委会选聘第三人亿新公司作为物业公司的决定的主张。本院认为，根据《物权法》第七十六条第一款第（四）项以及第七十六条第二款的规定，即“（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，“蜀郡.杜鹃城”小区的所有业主应当享有共同管理小区秩序的权利，同时也是小区业主的义务。由此，根据杜鹃城小区《蜀郡杜鹃城业主管理公约》、《业主大会议事规则》的规定，选聘物业管理公司应当召开业主大会进行表决，同时规定了召开业主大会的形式可以是大会形式、也可以是书面形式。本案被告杜鹃城业委会在执行选聘物管公司的工作中，先后在小区内以张贴“公告”的形式既对拟选聘的物业管理公司进行了公示，也对选聘物管公司所召开业主大会的形式进行了公示即为书面形式，《公告》发出后，小区业主在确定的时间内并未向被告杜鹃城业委会提出异议。为此，被告杜鹃城业委会委托前期物管即被告亿新公司的物管人员以书面形式向小区业主发出了《业主意见表决票》，并在望乐社区派员参加的情形下召开了部分业主参加的业主大会，对《业主意见表决票》当众进行了开箱验票，且对表决结果在小区内进行了公示，同时，我国《物权法》和《物业管理条例》亦没有对召开业主大会应当采取何种形式进行限制性规定，故被告杜鹃城业委会以书面形式召开业主大会选聘物业管理公司的方式符合杜鹃城小区《业主大会议事规则》的规定，本院依法予以确认。关于被告杜鹃城业委会在选聘第三人亿新公司作为该小区物业管理公司时，是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的问题。因三原告在诉讼中，没有提交证据证明被告杜鹃城业委会在以书面形式召开业主大会的过程中，所作出的选聘第三人亿新公司作为该小区物管公司的决定，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事实。再者，因本案诉争的撤销权，涉及到整个小区业主的共同利益，即物业服务属于管理小区的公共权益，是否被撤销，应当依照我国《物权法》第七十六条第一款第（四）项以及第七十六条第二款的规定给予评判，即“（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”诉讼中，本案原告仅为三人，且所提交的联名信，并不能证明该联名信中所指向的对象是否属于我国《物权法》所规定的业主的身份，且亦未提交证据证明该撤销权的行使是否经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故三原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。若三原告能提交客观、真实、充分的证据，可另行通过合法途径主张自己的权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王兴蓉、赵月先、李相生的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告王兴蓉、赵月先、李相生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　彭仁锦审　判　员　　何红梅人民陪审员　　张天福二〇一三年十二月十七日书　记　员　　张丁月微信公众号“”