（2013）海民初字第9816号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-09-19
案件名称
石xx与李xx租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石ｘｘ,李ｘｘ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第9816号原告（反诉被告）石xx，男。委托代理人宋新强，男，北京市门头沟区王平镇法律服务所法律工作者，住xx。被告（反诉原告）李xx，男。原告（反诉被告）石xx与被告（反诉原告）李xx房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石xx之委托代理人宋新强与被告（反诉原告）李xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石xx诉称，2006年4月30日，我与李xx签订《房屋租赁合同》，我将承租的位于xxx房屋转租给李xx，租赁期限自2006年7月6日至2009年7月5日止。2007年3月19日，北京市第一中级人民法院执行庭张贴（1999）一中执字第237号公告，禁止所有租赁xxx、xx的租户再将租金以任何方式交付中院以外的任何单位及个人。公告后，李xx拒绝交付后续房租，亦未将相关房租交给一中院执行庭。至租赁合同届满时，李xx累计拖欠房屋租金12万元。此后，李xx亦未将房屋交还。直至xxx公司（以下简称xxx公司）另案强制执行后才将房屋收回。现北京市一中院公告执行案件已执行完毕，为维护我的合法权益，故起诉请求法院判决李xx支付2007年7月6日至2009年7月5日期间房屋租金12万元。本案诉讼费由李xx承担。李xx辩称，房屋租赁合同并非石xx本人签署，合同在签署时已经违反合同约定，而且石xx及相关公司至今未提供租赁房屋的房产证，故我不同意向石xx支付房屋租金。此外，由于石xx及xxx公司至今无法提供房屋产权证，且故意隐瞒转租房屋早已被查封的事实。致使我在承租房屋内无法办理营业执照，无法正常经营，特别是2007年3月，一中院在底商张贴公告后，顾客纷纷上门退款，石xx未对我做任何解释，给我造成巨大经济损失。为维护我的合法权益，故反诉请求法院判决石xx退还房屋租金6万元，并赔偿营业性损失14万元。反诉费用由石xx承担。石xx对李xx之反诉辩称，李xx反诉请求没有事实和法律依据，不同意李xx的反诉请求。经审理查明，2003年5月26日，经北京市西城区人民法院调解，xxx2公司与xxx3公司（现更名为xxx公司）达成调解协议：xxx2公司于2003年6月30日前开始为xxx公司办理xxx房屋的产权登记手续。上述调解协议，至今未执行。2005年11月18日，xxx公司（甲方）与石xx（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将全面承接使用管理的位于xxx（xxx4公司xxxx）出租给乙方租赁使用。房屋租赁期自2005年12月1日起至2010年11月30日止，共计5年，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方若转租房屋需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并保证接受转租方在租赁期间不得在该房屋从事非法活动。租金标准：460000元／年，该租金标准前3年不变，第4年租金在原租金标准上浮3%为473800元；第5年在第4年的租金标准上上浮5%为497490元。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为乙方承担（水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、物业管理费）等费用。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及期附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，结清各自应当承担的费用后视为返还。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，归甲方所有。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。2006年4月30日，石xx（甲方）将承租房屋部分面积转租给李xx（乙方），双方为此签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将位于xxx出租给乙方使用。甲方同意乙方承租房屋用于小天鹅干洗店等经营活动。甲方在签订本合同时未得知任何可能在房屋租赁期内限制乙方使用该房屋经营业务之任何规定、要求、通知或规划。房屋租赁期自2006年7月6日起至2009年7月5日止，共计3年。租赁期满，甲方有权收回该房屋。在同等条件下，乙方有优先承租权。租金标准为每年6万元，每半年支付一次。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担（水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费1600元／年、物业费1250元／年）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。若缴纳房屋租赁税费由甲乙双方按规定的税率和标准各自承担50%房屋租赁税费。甲乙双方之间仅为房屋租赁之合同关系，即乙方自行办理经营所需的经营执照，并以自己的名义对外经营业务，甲乙双方之间不因本合同而产生合伙、股权投资、承包之关系。此外，双方在合同中还就房屋改善、房屋交付及返还、房屋及附属设施的维护、合同的解除终止、违约责任等内容进行了详细约定。合同签订后，石xx将房屋转交给李xx用于经营小天鹅干洗店，在使用承租房屋期内，李xx未办理营业执照。至石xx起诉时止，李xx仅给付房屋租金至2007年7月5日，共计6万元。2007年3月19日，北京市第一中级人民法院发出（1999）一中执字第237号公告，禁止所有租赁xxx、xx的租户再将租金以任何方式交付除北京市第一中级人民法院以外的任何单位和个人。之后，李xx未再交纳房屋租金。2009年2月26日，xxx公司（甲方）与石xx（乙方）签订《解除﹤房屋租赁合同﹥合同》，双方约定解除2005年11月18日签署的《房屋租赁合同》，乙方将包括与李xx等人在内的七家承租人签订的房屋租赁合同交予甲方备案，甲方有权待乙方与七家承租人之间的《房屋租赁合同》终止后收回房屋使用权。乙方确认，在本合同签署前从未与李xx就租赁期限届满后继续出租房屋签署或形成文字或口头的合意、协议、合同等资料。2011年5月，涉及xxx的相关执行案件在北京市第一中级人民法院结案。2012年，xxx公司以债权转让纠纷来院起诉石xx、李xx，要求李xx给付其与石xx所签房屋租赁合同期内2007年7月6日起至2009年7月5日止的房屋租金12万元。经审理，本院于2012年9月29日作出（2012）海民初字第15832号民事判决书，判决驳回xxx公司要求李xx支付租金12万元的诉讼请求。本案诉讼中，经本院释明，李xx坚持要求对其承租房屋经营小天鹅干洗店期间的停产停业损失及承租期间装修并添附物的损失、看管房屋的费用损失进行鉴定。根据李xx的申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对李xx的相关申请进行鉴定。鉴定中，李xx向鉴定机关提交《房屋租赁合同》、情况说明、设备款收据、干洗店设备目录、小天鹅干洗店装修改造情况说明、三家干洗店经营调查情况、营业月报表、流水账清单等鉴定材料。在本院对上述鉴定材料进行质询中，石xx对李xx提交的鉴定材料的真实性及证明效力均提出异议，不予认可，并不同意鉴定机关以上述材料作为鉴定依据。2013年9月25日，北京京评价格评估有限公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：xxx（李二群xx）的非正常造成的经济损失为：人民币212，892元。在《价格评估报告书》第十条评估假设第（一）项中，鉴定机关明确注明：评估鉴定主要基于当事人提供的资料，故我司要求委托方组织双方对相关材料进行质证，我司按委托方转来的资料进行评估，该资料由提供方负责解释，其真实性等由委托方酌定。庭审中，石xx对《价格评估报告书》的客观性以及其所依据的鉴定材料的真实性均提出异议，对李xx依据《价格评估报告书》所要证明的内容不予认可。李xx当庭出示2006年至2009年盖有‘汇洁洗涤收讫’章字样的收据、三河市聚洁洗涤服务中心证明、马xx证言等证据证明其在经营小天鹅干洗店期间每月支出材料费及用工情况。石xx对上述证据的真实性及证明效力提出异议，不予认可。经释明，李xx未就向鉴定机关提交的鉴定材料的真实性及其经营干洗店期间的全部财务情况提供其他客观证据予以证明。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、（2003）西民初字第4448号民事调解书、北京市第一中级人民法院（1999）一中执字第237号公告、（2012）海民初字第15832号民事判决书、《价格评估报告书》、开庭笔录等在案佐证。本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。石xx与李xx于2006年4月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵守。在合同履行期间，李xx未按约定支付全部房屋租金，违反合同约定，理应承担相应的民事责任。现石xx起诉要求李xx支付合同期内2007年7月6月至2009年7月5日期间的房屋租金12万元，请求合理，于法有据，本院予以支持。李xx不同意支付欠交租金之抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。此外，由于李xx在合同期内使用了承租房屋，故其反诉请求石巍屹返还已付房屋租金6万元，亦无依据，本院不予支持。关于李xx反诉主张石xx赔偿其营业损失之请求，由于石xx在与李xx在签订合同时已明确同意李xx承租房屋用于经营小天鹅干洗店，且合同中亦约定，甲方在签订本合同时未得知任何可能在房屋租赁期内限制乙方使用该房屋经营业务之任何规定、要求、通知或规划。故依据惯例，石xx应当在合同签订后，李xx开始申请办理营业执照时协助李xx取得有关承租房屋的产权证明，但在李xx承租房屋经营小天鹅干洗店期间，石xx一方并未协助李xx取得相关承租房屋的产权证明，石xx应对李xx无法办理营业执照产生的经营损失承担相应的赔偿责任。李xx当庭主张石xx赔偿未协助办理营业执照造成的经营损失，并无不当，其为此申请鉴定机关对其相关损失进行鉴定，亦属于合理举证范围，本院不持异议。鉴定过程中，虽然李xx向鉴定机关提交了部分鉴定材料，但该部分材料的真实性并未经诉讼双方确认一致，且材料本身亦缺乏客观性，特别是反映日常实际经营活动的流水账一项，李xx仅向鉴定机关提供了综合统计表，并没有相关票据、账目明细等原始财务材料予以佐证，在本院质证核实阶段，李xx也仅提供了部分材料费支出的收据，亦未提供其他相关票据予以证明。此外，需要说明是，在2007年3月19日，北京市第一中级人民法院发出（1999）一中执字第237号公告后，李xx与石xx对转租房屋的情况均有了明确的认识和了解，在此情况下，李xx应该知道石xx在承租房屋期内已无法协助其办理营业执照，在此情况下，李xx仍继续使用承租房屋经营小天鹅干洗店，由此可能产生的非正常经营损失，应由李xx自行承担。据此，鉴定机关作出的评估报告无法客观反映李xx在非正常经营期间是否存在实际经营损失的情况，不能作为李xx主张营业损失的依据。由于石xx确实负有协助李xx办理营业执照的义务，但其并未合理履行相关责任，故石xx应当在其责任范围内承担相应赔偿责任，具体赔偿范围及金额，本院依据查明事实，酌情予以判处。李xx当庭以北京市一中院张贴执行公告后，石xx未对其进行合理解释，亦对其经营造成损失为由，反诉要求石xx一并承担赔偿责任之请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李xx于本判决生效后十日内给付石xx二00七年七月六日至二00九年七月五日的房屋租金十二万元。二、石xx于本判决生效后十日内一次性赔偿李xx经营损失五万元。三、驳回李xx其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件鉴定费六千元，由李xx负担，已交纳。本诉案件受理费二千七百元，由李xx负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千一百五十元，由李xx负担一千八百元；由石xx负担三百五十元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 林宇军人民陪审员 齐 琨人民陪审员 陈 婕二〇一三年十二月十七日书 记 员 魏明玮 关注公众号“”