（2013）朝民初字第20762号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-07-15
案件名称
李颖与孟曦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李颖,孟曦,北京鑫尊房地产经纪有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第20762号原告（反诉被告）李颖，女，1981年7月19日出生。委托代理人马辰飞（李颖之夫），男，1976年4月9日出生。委托代理人俞秀杰，北京市东友律师事务所律师。被告（反诉原告）孟曦，女，1984年1月31日出生。委托代理人刘连娣，北京市昆泰律师事务所律师。第三人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环北路19号楼19层1901-1904室。法定代表人刘军，总经理。委托代理人韩勃敬，男，1989年6月29日出生。原告（反诉被告）李颖（以下称姓名）与被告（反诉原告）孟曦（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。李颖委托代理人马辰飞、俞秀杰，孟曦及其委托代理人刘连娣，鑫尊公司委托代理人韩勃敬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李颖诉称：2013年1月26日，我和孟曦在鑫尊公司居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买孟曦所有的北京市朝阳区某乡某园某号楼某号房屋，房屋面积102.33平方米，成交价308万元，合同约定出卖人的二手房买卖个人所得税由买受人承担。我于签约当日给付孟曦定金15万元，2013年2月17日支付首付款20万元，2013年3月11日支付20万元。2013年4月5日，双方签订补充协议，确定首付款数额为215万元，剩余160万元孟曦同意我在2013年4月30日前支付。此后，我在2013年4月5日支付40万元，2013年4月10日支付60万元，2013年4月15日支付14万元。签署合同时孟曦称交易房屋满五年且是其唯一住房，故按当时规定不需要交纳个人所得税，我才同意合同中关于税费承担的约定。2013年4月初我得知孟曦在2013年2月购买了第二套房屋，导致我们的交易增加了个人所得税。我认为因孟曦的行为导致增加的税费应当由其个人承担，故我诉至法院，请求判令：孟曦继续履行双方于2013年1月26日签订的房屋买卖合同，缴纳二手房买卖个人所得税、营业税、契税等应当由其承担的部分，并协助我办理房屋过户手续。孟曦辩称并反诉称：我和李颖经鑫尊公司居间于2013年1月6日签订房屋买卖合同，我将北京市朝阳区某乡某小区某号楼某号房屋出售给李颖，总房款308万元，首付款215万元，余款93万元以银行贷款方式支付，房屋买卖所产生的所得税、营业税、契税由李颖承担。合同签订后，李颖未按约定的付款方式和付款期限支付首付款，于是我们在2013年4月5日签署《补充协议》，约定李颖于2013年4月16日面签，2013年4月22日交税，2013年5月10日过户，银行贷款于2013年5月31日直接放款至我的账户中。之后李颖并未按照约定办理贷款手续，而是在2013年5月8日直接将剩余房款打入我的账户，致使我需要提前腾房。我已经按期将房屋交付给李颖，但李颖拒绝依据合同约定承担所得税、营业税、契税等费用，并拒绝办理房屋过户手续。我认为是李颖的违约行为导致合同无法继续履行，故我反诉请求判令：1、李颖继续履行双方签订的房屋买卖合同，承担房屋买卖产生的个人所得税、契税，并协助我办理房屋过户手续；2、李颖按照双方合同第九条第一款向我支付2013年4月23日至2013年11月23日的违约金；3、李颖向我支付律师费20000元。李颖对孟曦的反诉辩称：本案涉及的税费主要是营业税和个人所得税，是因为孟曦在签订房屋买卖合同之后购买第二套房屋产生的，这两项税费本来就应由出卖方承担。我在本次交易中没有任何违约行为，主观上也没有违约的意思，一次性付清全部房款是因为得知贷款未获批，才积极履行付款义务。孟曦在知道购买二套房屋会对本合同履行产生影响的情况下仍然购买，导致履行合同出现障碍，其应当承担相应责任。双方合同约定的所有税费由买方承担违背法律规定，故我只同意承担契税，不同意孟曦的其他反诉请求。鑫尊公司述称：李颖与孟曦通过我公司达成房屋买卖合同，2013年4月19日进行了网签，网签价格166万元。网签之后合同未能继续履行，具体原因我公司不清楚，如果双方要求继续履行我公司可以配合。经审理查明：孟曦名下有北京市朝阳区某乡某园某号楼某号房屋（以下简称涉案房屋）一套。2013年1月26日，李颖与孟曦在鑫尊公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李颖向孟曦购买涉案房屋，成交总价308万元。合同第三条约定：买受人向商业银行申办抵押贷款，因自身原因未获得银行批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人承担，但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。本合同签订当日买受人支付定金人民币壹拾伍万元整，买卖双方约定，合同签订后于2013年2月9日前支付部分首付款，于2013年3月1日前支付第二批首付款，剩余首付款应于2013年4月1日前全部结清；第一批首付款人民币贰拾万元于2013年2月17日前，第二批首付款人民币贰拾万元于2013年3月10日前。第五条约定：出卖人应当在收到全部房款后7日内将房屋交付给买受人。第六条约定：买受人承担的税费为所得税、营业税及契税，并同意承担出卖人应当承担的税费，因政策变化或约定不明等因素导致缴纳的税费，由买受人缴纳。第七条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起60工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条约定：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。……（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%）……。第十四条约定：买受人商贷金额初评为人民币玖拾叁万元整，第三笔首付款于过户前结清（2013年4月1日前结清）。同日，原、被告又签署了《房屋买卖经纪服务合同》及《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订当日，李颖向孟曦支付定金15万元，2013年2月17日支付首付款20万元，3月11日支付首付款20万元。2013年4月5日，李颖、孟曦与鑫尊公司签署《补充协议》，内容如下：1、经买卖双方协商，房屋成交价为叁佰零捌万元整，贷款玖拾叁万元整，首付款贰佰壹拾伍万元整，买方李颖已按合同约定时间支付伍拾伍万元整，剩余壹佰陆拾万元整未支付，卖方孟曦同意将支付首付款的时间延迟至2013年4月30日前。2、现在经买卖双方协商一致，剩余的壹佰陆拾万元整首付款分为四部分支付：第一部分肆拾万元于2013年4月5日支付，第二部分陆拾万元于2013年4月10日支付，第三部分壹拾肆万元于2013年4月15日支付，剩余肆拾陆万元于4月30日前支付。3、2013年4月12日前网签，2013年4月16日面签，2013年4月22日交税，2013年5月10日过户。贷款部分玖拾叁万应于2013年5月31日由银行直接放款到卖方账户，如在此期限内因买卖双方人为因素不配合或延误配合履行上述流程导致银行放款延误的，由责任方负责，违约责任按原合同相关违约条款执行，如因银行及各相关部门以及不可抗力导致放款延误的，由买方提供相关证明。同日，李颖向孟曦支付房款40万元。2013年4月10日，李颖支付60万元，2013年4月15日，李颖支付14万元，2013年4月30日前，李颖又支付46万元。2013年4月11日，鑫尊公司对双方合同进行第一次网签，网签价格为233万元，后因信息录入有误将该网签撤销；2013年4月29日，鑫尊公司进行第二次网签，网签交易价格166万元，网签合同编号为C×××。2013年5月9日，李颖向孟曦支付了全部剩余房款93万元，2013年5月15日，孟曦与李颖办理了涉案房屋交接手续，现涉案房屋由李颖居住使用。2012年8月12日，孟曦与北京世纪鸿房地产开发有限责任公司（以下简称世纪鸿公司）签署《房屋确认协议书》，购买某园（二期）某号楼某单元某号房屋，总房款850万元。2013年2月24日，孟曦及其母安国红与世纪鸿公司就购买上述房屋签署《北京市商品房现房买卖合同》，合同编号XF×××，2013年3月，该合同进行网上签约备案登记。李颖陈述此次买房是换房，卖掉了其原有房屋，因为卖房手续三月底才做完，所以无法在2013年4月1日前与孟曦进行网签。另与孟曦签署合同时已经知道孟曦购买了第二套房屋，但当时孟曦并未做网签，所以涉案房屋算是满五年唯一住房，才同意购买。2013年3月7日从鑫尊公司处得知孟曦的二套房做了网签，导致税费增加。孟曦则称购买二套房的事情李颖一直都是清楚的，己方从未承诺涉案房屋为满五年唯一住房，二套房网签的时间是由开发商决定的。经本院至北京市朝阳区地税局查询，涉案房屋已满五年，故不需交纳营业税，但因网签时出卖人孟曦已经购买了另一套商品房，本次交易网签时间在房产新政实施之后，故需要交纳个人所得税，数额为房屋现成交价与原购买价差额的20%，其中房屋现成交价参考网签价格，如果网签平米单价低于16400元的政府指导价，则按照每平米16400元计算，如高于该价格则以网签价格计算，另需交纳房屋现成交价1.5%的契税。庭审中，李颖同意承担契税，但认为个人所得税是因孟曦进行二套房网签而增加的，且该税费本应由出卖人承担，故要求孟曦承担；孟曦则不同意承担任何税费。关于李颖全款支付房款的问题，孟曦认为李颖擅自改变合同约定的贷款而采用全款方式付清房款，改变了合同约定的付款期限，导致己方腾房时间紧迫，违背了双方合同约定腾房时间为“收到全款后7日内”的初衷，属于违约行为；李颖则称因房产新政后己方不具备贷款资格，为继续履行合同只能全款支付。上述事实，有房屋产权证、快递单、录音资料、确认单、收据、发票、契税完税证、庭审笔录及上述证据在案佐证。本院认为：李颖、孟曦签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，应予履行。现李颖已经支付了全部购房款，孟曦际交付了涉案房屋，本次交易亦已进行网签，具备办理过户的条件，本院对李颖、孟曦要求继续履行合同、办理涉案房屋过户手续的请求予以支持。李颖同意交纳过户产生的契税，本院对此不持异议。关于个人所得税部分，根据庭审查明的事实及现有证据，李颖在与孟曦签订合同时知晓孟曦已经购买第二套房屋的事实，但仍然于合同中约定愿意承担个人所得税、营业税及契税，愿意承担孟曦应当支付的税费，并同意缴纳因政策变化或约定不明等因素导致的税费，且2013年4月5日签订《补充协议》时房产新政已经实施，孟曦购买的二套房已经办理网签，但双方仍未对原合同中关于税费承担问题进行变更，故李颖应当对税费增加的情况有所预期。保证涉案房屋为满五年唯一住房并非孟曦作为出卖人的合同义务，而向开发商购房的网签时间也并非孟曦单方可以决定，双方合同中已经对税费承担做出了约定，该约定不违反法律、法规的强制性规定，亦不存在显失公平之处，双方应当遵照合同执行，相应税费应由李颖承担，具体数额以税务机关核定为准。根据合同约定，李颖以贷款方式支付除首付款外的其他款项，但亦同时约定如过户期限届至贷款仍未获批的，需自行筹集剩余房款并以现金形式给付，故李颖于2013年5月8日以现金形式一次性支付房款并非违约行为。李颖按照双方《补充协议》的约定支付全部房款，系履行合同约定的付款义务，孟曦要求李颖支付违约金及律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孟曦于本判决生效后七日内配合原告（反诉被告）李颖至房屋权属登记部门办理北京市朝阳区某乡某园某号楼某号房屋的产权过户手续，因过户所产生的个人所得税、契税由原告（反诉被告）李颖负担；二、驳回原告（反诉被告）李颖的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孟曦的其他反诉请求。案件受理费70元，由原告（反诉被告）李颖负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉费4566元，由被告（反诉原告）孟曦负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 张金芳人民陪审员 杜月霞二〇一三年十二月十七日书 记 员 周 墨 来自：