（2013）浙嘉民终字第610号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-05-27
案件名称
孙煜珉、魏芳与浙江广联置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙煜珉,魏芳,浙江广联置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（2000年修订）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第610号上诉人（原审原告）：孙煜珉。上诉人（原审原告）：魏芳。二上诉人的共同委托代理人：孙福元。二上诉人的共同委托代理人：高军。被上诉人（原审被告）：浙江广联置业有限公司。法定代表人：韩建良。委托代理人：黄玉弟。上诉人孙煜珉、魏芳因与被上诉人浙江广联置业有限公司（以下简称广联置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院于2013年10月14日作出的（2013）嘉桐民初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10公开开庭进行了审理。孙煜珉与魏芳的共同委托代理人孙福元、高军，广联置业公司委托代理人黄玉弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年4月9日，双方当事人签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）1份，约定：孙煜珉、魏芳购买广联置业公司开发建设的桐乡市濮院国际童装城第1幢0231号房（-1层），该商品房的用途为商业服务；孙煜珉、魏芳应于2011年4月12日前支付首付款353004元，余款350000元以按揭贷款方式支付，合计703004元；广联置业公司应在2012年5月28日前将符合相应条件的商品房交付孙煜珉、魏芳使用。同时，《合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”第三款约定：“出卖人承诺于2012年7月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”第四款约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任。2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”《合同》第十七条约定：“凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。”《合同》还就其他事项进行了约定。《合同》签订后，孙煜珉、魏芳已将全部房款及契税、印花税、办证代理费等相关费用均支付给广联置业公司，广联置业公司亦已按约向孙煜珉、魏芳交房。2012年6月4日，广联置业公司完成本案系争商品房所在楼层即桐乡市濮院国际童装城第1幢-1层的房屋所有权初始登记，并于同年12月5日就本案系争房屋即桐乡市濮院国际童装城第1幢0231室的房屋所有权初始登记向房地产登记机构提出申请。2013年2月22日，广联置业公司将本案系争商品房的房屋所有权转移登记至孙煜珉、魏芳名下并取得《房屋所有权证》；同年3月18日，广联置业公司将本案系争商品房的国有土地使用权转移登记至孙煜珉、魏芳名下并取得《国有土地使用证》。另认定，2013年5月30日，孙煜珉、魏芳以信件方式向广联置业公司发出要求解除《合同》、退款并承担违约金及利息的律师函，广联置业公司于次日签收。2013年6月6日，孙煜珉与魏芳诉至原审法院称，2011年4月9日，双方当事人签订《合同》（合同编号为1224），孙煜珉、魏芳向广联置业公司认购的商品房位于桐乡市濮院镇320国道南侧、挥士桥港西侧的濮院国际童装城第1幢0231号房，-1层，建筑面积28.42平方米，总价款为703004元。孙煜珉、魏芳采取首付加按揭贷款的方式付清房款。广联置业公司承诺于2012年5月28日前，将符合合同约定的商品房交付孙煜珉、魏芳使用，并承诺于2012年7月27日前取得土地、房屋权属证书交付给孙煜珉、魏芳。若广联置业公司逾期未办出上述权属证书并交付的，孙煜珉、魏芳有权按照《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》的规定退房、解除合同等。孙煜珉、魏芳于2011年3月26日向广联置业公司支付20000元定金，2011年4月9日向广联置业公司支付170000元，2011年4月16日向广联置业公司支付163004元，至此付清首付353004元；2012年5月27日支付24928.12元契税印花税维修基金等，2012年5月28日通过银行贷款，由中国建设银行桐乡支行支付350000元。孙煜珉、魏芳已付清全部购房款及税费，但广联置业公司并未按期履约，至今未办出上述房屋、土地权属证书并交付。孙煜珉、魏芳即按照约定向广联置业公司提出退款要求，但广联置业公司一直以各种理由拖延，拒不退款。孙煜珉、魏芳认为，2011年4月9日双方当事人签订的《合同》合法有效，孙煜珉、魏芳已履行付款义务，广联置业公司理应按约履行义务。现广联置业公司迟迟不履行且达到了双方约定解除合同的条件，理应向孙煜珉、魏芳承担相应的违约责任。现请求判令：一、解除双方当事人于2011年4月9日签订的《合同》（合同编号1224）；二、广联置业公司退还孙煜珉、魏芳购房款703004元；三、广联置业公司赔偿孙煜珉、魏芳税费损失24928.12元；四、广联置业公司赔偿孙煜珉、魏芳利息损失89949元（以353004元为基数，以同期银行贷款基准利率上浮30%，自2011年4月16日暂计至2013年6月1日为59973元；以374928.12元为基数，以同期银行贷款基准利率上浮30%，自2012年5月28日暂计至2013年6月1日为29976元，请求计算到判决生效之日，以上共计817881.12元）。广联置业公司在原审中答辩称，第一，广联置业公司于2012年6月4日取得房地产权属证书，早于合同约定的时间，房屋初始登记的权证号为00238621-00238627、00250036；孙煜珉、魏芳委托广联置业公司办理商品房产权登记手续，广联置业公司在事实上无需将取得的初始权属证书交付给孙煜珉、魏芳。第二，双方并未约定委托办理转移登记的时间，广联置业公司实际上于2013年2月22日完成了委托义务，取得了本案所涉的房屋权属证书。综上，请求法院驳回孙煜珉、魏芳的诉讼请求。原审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点有三：其一，《合同》第十六条第三款中约定的日期是办理大产证还是小产证的期限；其二，孙煜珉、魏芳能否依据《合同》第十七条的约定主张退房；其三，孙煜珉、魏芳能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张解除《合同》。首先，关于《合同》第十六条第三款中约定的日期是办理大产证还是小产证的期限的问题，孙煜珉、魏芳诉称，1、《合同》第十六条第三款中所称“出卖人承诺于2012年7月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应系取得前款规定的土地、房屋的权属证书，即前款规定的是土地、房屋，不是权属证书，且该款最后又约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，前后连贯起来可以看出，该款中所称“权属证书”应指小产证，交付给买受人的也是小产证；同时，《合同》第十六条第四款中还约定了如果出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，90天内和超过90天该如何承担违约责任，这也说明双方约定的是小产证办理期限。2、即使上述条款有歧义，但因该《合同》是由广联置业公司提供的格式合同，包括可以选择的条款在内的所有条款都是广联置业公司事先打印好的，孙煜珉、魏芳完全是被动接受，没有选择余地，故应作不利于提供格式合同一方的解释。对此，广联置业公司辩称，孙煜珉、魏芳称《合同》第十六条第三款中的土地、房屋权属证书属于小产证，大产证不需要交付，这是孙煜珉、魏芳代理人主观的推测。第十六条第三款明确规定是“前款规定”的权属证书，“前款规定”是第一款或者第二款，所以对这条没有任何歧义。不管《合同》是否系格式合同，都不适用关于格式条款产生歧义的解释，《合同》不存在歧义。原审法院认为，一方面，我国《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，按《合同》第十六条第三款第一句中所使用的词句来理解，所谓“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，显然是指取得该条第二款中规定的“《土地使用权证》、《房屋所有权证》”，即经过初始登记后房地产开发商所取得的新建商品房的房地产权证（大产证），而非经过转移登记后业主所取得的每套房单独的房地产权证（小产证），更非孙煜珉、魏芳诉称的取得“土地、房屋”；同时，由于《合同》第十六条第三款第二句中载明系“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”因此，广联置业公司只需在2012年7月27日前完成初始登记后取得大产证即可，而无需向孙煜珉、魏芳实际交付大产证；若广联置业公司不能在约定期限内取得大产证，则应按该条第四款的规定承担相应的违约责任。另一方面，我国《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，双方当事人所签《合同》采用的是浙江省建设厅、省工商行政管理局于2008年共同制订并适用于本省的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1），因此，该《合同》中的条款并非由广联置业公司预先拟定；同时，房地产管理部门在对该示范文本的条文说明中已明确规定：“当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改。对未涉及的内容，经协商一致，可以补充。在签订合同以后，未被修改的示范文本内容就转化为合同内容。”而孙煜珉、魏芳也并未提供证据证明广联置业公司在订立《合同》时未与其协商。由此可见，《合同》相关条款不应适用我国《合同法》中关于格式条款的规定。所以，原审确认《合同》第十六条第三款中约定的日期是办理大产证的期限。其次，关于孙煜珉、魏芳能否依据《合同》第十七条的约定主张退房的问题，孙煜珉、魏芳辩称，广联置业公司主张没有约定办理小产证的时间是不合理的，孙煜珉、魏芳从来没有放弃权利，且因特别法优于一般法，特别约定优于一般约定，孙煜珉、魏芳系消费者，《合同》第十七条的效力大于第十六条的效力，第十六条因此无效。所以，孙煜珉、魏芳履行了付款义务，并已于2012年5月27日把资料及代办费交给广联置业公司，但广联置业公司未按《合同》约定在2012年7月27日前交付小产证，故应承担逾期办证的违约责任，即根据《合同》第十七条，优先适用《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款第（四）项规定，孙煜珉、魏芳有权退房。对此，广联置业公司辩称，1、法律的基本原则权利是可以放弃，除非是法定不能放弃的权利，本案中的权利不是法定不能放弃的权利，是有效的约定应当按约定处理。《合同》第十六条、十七条是双方约定，不适用一般法和特别法的规定。2、广联置业公司并不存在违约行为，广联置业公司在2012年6月4日前就办理了相关产权证书。《合同》第十六条第三款后半句载明：“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，即办理完大产证后办理转移登记，办理转移登记的时间没有约定。办理转移登记需要孙煜珉、魏芳提供资料及相关部门办理，时间不确定。商业地产产权证办出后，房屋才可进行经营。大产权证系委托办理，所以不存在交付的问题。3、即便广联置业公司违反了《合同》中约定的权属证书交付时间或者办理时间，双方约定的违约责任方式在《合同》第十六条第四款第2项第2目中作了明确的约定，孙煜珉、魏芳不能退房，如果广联置业公司交付迟延，只需按每日万分之一支付违约金，所以孙煜珉、魏芳提出的五项诉讼请求都不能成立。原审法院认为，根据前述论证意见，一方面，《合同》第十六条第四款规定的是广联置业公司不能在约定期限内取得大产证的情况下所应承担的违约责任；而《合同》第十七条规定的则是孙煜珉、魏芳在符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件的前提下，可以选择按该法规第二十八条第三款或《合同》约定的办法进行处理。显而易见，《合同》第十六条第四款与第十七条无所谓效力孰大孰小的问题，更不能据此认定《合同》第十六条无效。另一方面，虽然《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款规定：“房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：（一）未取得预售许可证预售商品房的；（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。”不过，无论是对于提供办理三证的材料还是对于办妥三证，该实施办法第（四）项中均明确规定系在“协议约定的时间内”，并非“法律规定的时间内”，而《合同》第十六条第三款中仅约定了孙煜珉、魏芳委托广联置业公司办理本案系争商品房的转移登记，并未进一步就提供办理小产证的所有材料或办妥小产证的期限以及逾期责任进行约定，因此，本案并不符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款第（四）项之规定。相应地，原审确认孙煜珉、魏芳不能依据《合同》第十七条的约定主张退房。最后，关于孙煜珉、魏芳能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张解除《合同》的问题，孙煜珉、魏芳主张，即使《合同》第十六条约定的是办理大产证的时间，没有约定办理小产证的时间，也不存在逾期办证的违约责任，孙煜珉、魏芳仍有权解除合同，因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对于办理小产证的期限也有规定，法律的规定是当然的约定，根据上述规定，广联置业公司至少应在房屋交付使用之日起90日为孙煜珉、魏芳办出小产证。本案约定2012年5月28日交房，那么广联置业公司至少应在2012年8月28日前为孙煜珉、魏芳办出小产证，否则应承担违约责任，即适用《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条，孙煜珉、魏芳有权要求解除合同，解除合同后，广联置业公司应当退还孙煜珉、魏芳房款及赔偿损失。对此，广联置业公司辩称，第一，《合同》第十六条约定的权属证书登记是初始登记，广联置业公司已按合同约定办理了相关权属证书的初始登记，已经适当履行其合同义务，不存在违约行为，合同中所约定的买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，事实上是一个委托合同关系，该登记并不是权属证书的初始登记，从合同内容上也明确是一个转移登记，也就是说对这个登记，广联置业公司没有法定的办理登记的义务，所以双方之间的关系受双方签订的书面合同或者双方一致的口头约定来处理，本案中，双方仅就该商品房的转移登记明确表示了委托办理的意思表示，但是对委托办理的时间、权属证书的交付时间及如果不能按照约定交付如何承担违约责任均没有约定，因此，不存在广联置业公司违约的行为，孙煜珉、魏芳提出的最高法院的司法解释只约束出卖人具有办理法定登记义务的情形下广联置业公司应承担的责任，但本案中所涉转移登记显然不是广联置业公司法定办理登记的义务。第二，《合同》中对违约责任作了明确约定的情况下，也不适用法定的关于违约责任的规定，所以本案中无论广联置业公司是否交付迟延，都不存在孙煜珉、魏芳要求退房的诉讼请求，更何况广联置业公司已按合同约定履行了自己的合同义务。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，第十九条则规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”将上述两条规定结合起来分析，不难发现，只有在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，且由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况下，买受人才能请求解除合同和赔偿损失；若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，且由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日至1年之内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担的违约责任也仅系赔偿合同约定的或者参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金抑或是赔偿买受人实际损失，而非买受人有权解除合同。依据已认定的证据和事实，本案中，双方当事人并未就办妥小产证的期限进行约定，退而言之，即使《合同》第十六条第三款中约定的日期即2012年7月27日为办理小产证的期限，而广联置业公司于2013年2月22日已将本案系争商品房的房屋所有权转移登记至孙煜珉、魏芳名下并取得《房屋所有权证》，显然也未超过1年，孙煜珉、魏芳并无合同解除权；若按《合同》第九条约定的交房日期即2012年5月28日计算，孙煜珉、魏芳亦不享有合同解除权。因此，原审确认孙煜珉、魏芳不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张解除《合同》。综上所述，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人签订的《合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现孙煜珉、魏芳如约向广联置业公司支付了全部的购房款，广联置业公司亦如期将符合相应条件的商品房向孙煜珉、魏芳进行交付，并按约取得了系争房屋的房地产权属证书，故而孙煜珉、魏芳的诉讼请求依据不足，均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回孙煜珉、魏芳的诉讼请求。案件受理费11979元，由孙煜珉、魏芳负担。判决宣告后，孙煜珉、魏芳不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。一、《合同》第十六条第三款中约定的日期应是办理小产证的期限，并非是办理大产证的期限。1.第十六条第三款明确约定“出卖人承诺于2012年7月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，此处的“交付买受人”肯定是交付的小产证，并非是大产证。2.第三款随后又约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，此处明确了广联置业公司受托为孙煜珉、魏芳办理小产证的义务，前后连贯起来看，交付的也应是小产证。3.该条第四款约定了广联置业公司不能在约定期限内交付权属证书的违约责任，这部分的约定共10行，占该页的三分之一，如此多的文字约定，都在说明该条约定的是办理小产证的期限。4.《合同》标的是濮院国际童装城第1幢0231号房，并非整个濮院国际童装城。广联置业公司无需向孙煜珉、魏芳交付大产证，也无需约定交付时间。5.第十六条是广联置业公司事先填好的，未与买房人协商，属于格式条款，即使有争议也应作出不利于广联置业公司的解释。6.即使从文字角度来理解的话，此处约定的日期也是办理小产证的期限。“出卖人承诺于2012年7月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，这句话中“前款规定的土地、房屋权属证书”可以理解成“前款规定的土地、房屋的权属证书”，即土地、房屋是前款规定的，但权属证书却并不是前款规定的，故是“前款规定的土地、房屋的小产证（权属证书）”。二、本案应优先适用《合同》第十七条的约定。根据《合同》第十七条的约定，适用《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条之规定，孙煜珉、魏芳有权退房，但根据《合同》第十六条，则不能退房。孙煜珉、魏芳认为《中华人民共和国消费者权益保护法》及《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》相对于合同法、民法来说是特别法，注重保护消费者的权利，应该优先适用。《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》是地方性法规，不做约定也应遵守，现《合同》第十七条又约定适用，则第十七条属于特别约定，应优先适用。三、即使《合同》第十六条第三款中约定的日期是办理大产证的期限，孙煜珉、魏芳仍然有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，买受人购买尚未建成的商品房的，自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。双方当事人约定2012年5月28日交房，广联置业公司应在2012年8月28日前为孙煜珉、魏芳办出小产证，否则应承担违约责任。违约责任承担应适用《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条的规定，孙煜珉、魏芳有权退房。原审将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》割裂开来，属适用法律错误。综上，请求二审撤销原审判决，支持孙煜珉、魏芳的原审诉讼请求。广联置业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。广联置业公司对原审认定的部分事实有异议，对此，本院经审理认定，1.《合同》第十六条第四款约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任。”原审认定“1、……出卖人交付权属证书或登记证明的……”遗漏了“不能”二字，本院予以纠正。2、2012年12月5日广联置业公司就本案系争房屋即桐乡市濮院国际童装城第1幢0231室的房屋所有权转移登记向房地产登记机构提出申请。并非原审认定的“所有权初始登记”申请，对此本院予以纠正。3.广联置业公司对原审认定的“广联置业公司于次日签收”有异议，本院认为原审中孙煜珉、魏芳提供的EMS快递查询单打印件未有邮政部门的公章，不符合证据的形式要件，不应予认定。本院其余认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：孙煜珉、魏芳是否有权解除合同。一、关于孙煜珉、魏芳是否可以依照双方当事人的约定解除合同的问题。1.关于《合同》第十六条第三款中约定的日期是办理大产证还是小产证的期限的问题。《合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”第三款约定：“出卖人承诺于2012年7月27日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”从文义解释理解，该“前款规定的土地、房屋权属证书”应指第十六条第二款约定的初始登记证书，即大产证。因为如果该款规定的土地、房屋权属证书是小产证，那么该款前半部分已约定广联置业公司必须于2012年7月27日前取得证书，后半部分又约定买受人是自行还是委托出卖人办理该商品房转移登记，这显然不合逻辑。因初始登记证无需交付，取得初始登记证的时间可视为广联置业公司向孙煜珉、魏芳交付该证的时间。孙煜珉、魏芳对《合同》第十六条第三款的相关理解割裂了词句、条款的整体性，本院不予采信。因《合同》是由浙江省建设厅、省工商行政管理局共同监制并适用于本省的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1），并非广联置业公司预先拟定，出现歧义时应首先按照通常理解予以解释，不应直接作出不利于提供合同一方的解释。2.关于孙煜珉、魏芳能否依据《合同》第十七条的约定主张退房的问题。《合同》第十七条约定：“凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。”《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条规定：“房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：……（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的……”而双方当事人未约定提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料的期限，也未约定办理小产证的期限且小产证已于2013年2月22日办理完毕，故孙煜珉、魏芳主张按《合同》第十七条约定要求退房，本院不予支持。二、关于孙煜珉、魏芳是否可以依照司法解释解除合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款规定：“房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：（一）未取得预售许可证预售商品房的；（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。”故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条与《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条系针对不同情形作出的不同法律后果的规定，不能合并适用。孙煜珉、魏芳主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任即为《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条规定的退房责任的理由不成立，本院不予支持。综上，孙煜珉、魏芳的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11979元，由上诉人孙煜珉、魏芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 坤代理审判员 陈海滨代理审判员 周 倩二〇一三年十二月十七日书 记 员 郑 茜 关注公众号“”