（2013）深中法房终字第1511号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-04-03
案件名称
王伊杰与深圳市古玩城文物监管物品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王伊杰,深圳市古玩城文物监管物品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1511号上诉人（原审原告）：王伊杰，女，汉族，1978年5月29日出生。委托代理人：罗胜坤，男，汉族，1981年6月11日出生。被上诉人（原审被告）：深圳市古玩城文物监管物品有限公司。法定代表人：卓少东，董事长。委托代理人：杨磊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人王伊杰因与被上诉人深圳市古玩城文物监管物品有限公司（以下简称“古玩城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第950号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：一、2011年4月18日，王伊杰、古玩城公司签订《深圳市古玩城铺位租赁合同书》一份，约定：古玩城公司将位于深圳古玩城第x号铺位（建筑面积74.4平方米）出租给王伊杰经营贵州茅台酒，租期3年即自2011年4月18日至2014年4月17日止；第一年租金折后价为按建筑面积每月每平方米76元，第二年起每年的租金标准在上一年的租金标准基础上递增10％，首年首月租金在签订本合同时一次性交纳，次月起王伊杰须于每月5日前向古玩城公司一次性交纳当月租金；王伊杰签订本合同时，须向古玩城公司一次性交纳相当于2个月合同租金金额的款项即11308.8元，作为合同租赁保证金；王伊杰每月向古玩城公司交纳管理费，标准按每月每平方米25元即每月管理费为1860元，交纳时间与每月租金交纳时间相同；王伊杰在符合租赁保证金退还的条件下，并缴清所有费用且无违约、无违规和无赔偿的前提下，古玩城公司将租赁保证金的80%无息退还给王伊杰，余额作为商品或者服务质量保证金，合同期满后3个月内，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，则将余额无息退还给王伊杰；若王伊杰逾期交纳相关费用，古玩城公司有权向王伊杰收取滞纳金，超过10天未缴清，古玩城公司有权停止商铺营业，超过30天未交清，古玩城公司有权单方解除本协议并要求王伊杰赔偿损失，不退还租赁保证金，王伊杰须无条件清场并向古玩城公司退还商铺；若王伊杰违反古玩城公司管理规章制度，经古玩城公司二次书面通知王伊杰仍未改正的，古玩城公司有权单方解除本合同，收回出租的商铺，所交保证金概不退还；若王伊杰冒用或者借用别人的名称经营自身的业务，古玩城公司有权解除合同，收回商铺，王伊杰所交的保证金不予退还；王伊杰应于合同终止日的当日内将租赁场地及设施完好无损的移交古玩城公司，场地内装修及不可拆卸设施无偿归古玩城公司所有，若古玩城公司要求恢复原状，则王伊杰应于合同终止时将租赁场地恢复原状并交付古玩城公司，相关费用由王伊杰承担；王伊杰应向古玩城公司清偿所欠的费用，古玩城公司有权从王伊杰交纳的保证金中扣除王伊杰所欠一切费用，剩余部分将退还王伊杰，若保证金不足以偿付的，王伊杰应继续清偿所欠费用。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：王伊杰经营范围仅限于贵州茅台酒，若王伊杰调整经营范围，应经过古玩城公司书面同意，否则视为王伊杰违约，古玩城公司有权解除合同；起租日从2011年6月1日起算；王伊杰所有的装修活动必须遵守消防安全法律规定，如因王伊杰擅自增加或者改装任何设施所引起的一切后果，均由王伊杰负完全责任；合同有效期内，若古玩城公司因经营需要对营业场所做整体或者局部的装修、翻修、改造，王伊杰应无条件配合，并分担相关装修费用；若王伊杰提前终止协议，古玩城公司不退还保证金，且不允许王伊杰以保证金抵租金方式终止协议；合同期限内，若古玩城公司因特殊原因提前收回商铺，则古玩城公司将提前1个月书面通知王伊杰，王伊杰不得以任何理由拒绝，须按时退还商铺。上述租赁合同书和补充协议还约定了双方的其他权利义务。二、上述租赁合同书和补充协议签订后，王伊杰于2011年4月19日向古玩城公司支付租赁保证金11308.80元、2011年6月份的租金5654.40元、管理费1860元。此后，王伊杰委托装修公司对涉案商铺进行室内、室外装修。期间，古玩城公司认为王伊杰对商铺门头外立面部分的装修风格与古玩城整体的古朴、典雅风格和颜色相违背，故要求王伊杰商铺门头外立面部分的装修风格必须与古玩城外部装修风格一致，但是商铺内部可将中国名酒茅台的特殊装修风格体现在玻璃、柱子等部位；王伊杰则认为自己经营贵州茅台酒，须按照贵州茅台酒的统一装修风格进行门楣和室内装修。王伊杰、古玩城公司对商铺门头外立面部分装修风格发生争议，至今未能达成一致意见。王伊杰对商铺室内、室外进行了部分装修后，不得不停工至今。王伊杰从未入场实际经营过。三、原审法院依王伊杰申请，依法委托深圳市某某工程造价咨询有限公司对涉案商铺王伊杰所作装修价值进行鉴定，2013年3月7日，鉴定机构出具鉴定意见，内容为，1、涉案商铺现场实际装修工程量的造价为59532.06元；2、根据2013年1月20日王伊杰提供的茅台百大酒窖店铺装修停工说明部分造价为11985.11元。王伊杰为此向鉴定机构支付鉴定费7000元。原审庭审中，王伊杰认为古玩城公司在签订合同前后以及王伊杰装修审批和装修开始前，从未向王伊杰告知古玩城相关装修风格方面的要求，古玩城公司对此存在过错。王伊杰在原审中的诉讼请求为：1、解除王伊杰、古玩城公司双方于2011年4月18日签订的深圳市古玩城铺位租赁合同书及补充协议；2、古玩城公司退回王伊杰的履约合同保证金11308.80元、6月份租金5654.40元及管理费1860元共18823.2元；3、古玩城公司赔偿王伊杰装修损失106000元；4、古玩城公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。王伊杰、古玩城公司于2011年4月18日签订的《深圳市古玩城铺位租赁合同书》和补充协议，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案争议焦点在于，古玩城公司要求王伊杰对商铺门头外立面的装修按照古玩城统一的古朴、典雅风格装修，是否具有合法性、合理性？原审法院认为，王伊杰作为成年人，根据一般常识，在签订租赁合同和补充协议时，就应知悉古玩城最大特色是商铺外立面古朴、典雅的统一装修风格，古玩城公司要求王伊杰对商铺门头外立面的装修按照古玩城统一的古朴、典雅风格装修，从商业角度看，具有合法性、合理性，王伊杰此时理应考虑自己计划的茅台酒装修风格是否与古玩城公司要求的风格相匹配问题。古玩城公司负责古玩城招商工作，在王伊杰装修审批时已经告知了王伊杰须按照古玩城公司的要求进行门头外立面的装修，王伊杰予以拒绝，继而导致装修停工至今的后果，王伊杰对此具有过错，古玩城公司对此并无过错，王伊杰应自行承担相关损失。王伊杰要求古玩城公司退还租赁保证金、已经交付的租金和管理费，理据不足，原审法院不予支持。鉴于该商铺至今空置，而王伊杰、古玩城公司对商铺门头外立面装修风格至今未达成一致意见，表明实际上双方的租赁合同已经无法履行，故王伊杰要求解除涉案租赁合同和补充协议，原审法院予以支持。因古玩城公司对王伊杰装修损失并无过错，故王伊杰要求古玩城公司赔偿装修损失，原审法院不予支持。王伊杰因申请对商铺装修价值进行鉴定所支出的鉴定费7000元，亦应由王伊杰自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除王伊杰、古玩城公司于2011年4月18日签订的深圳市古玩城铺位租赁合同书及补充协议。二、驳回王伊杰的其他诉讼请求。案件受理费1398元、鉴定费7000元，均由王伊杰负担。一审判决宣告后，王伊杰不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由古玩城公司承担。上诉理由如下：一、王伊杰与古玩城公司于2011年4月18日签订了《深圳市古玩城铺位租赁合同书》及《补充协议》，合同约定：“古玩城公司将位于深圳市古玩城第5-105号铺位出租给王伊杰经营贵州茅台酒；合同第四条甲方权利和义务第1款还约定甲方即古玩城公司负责营业场所经营设施的维护和更新改造，保证水电的正常供应，尽力为乙方提供良好的经营环境。”该份《合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，是依法成立的，对双方都具有法律约束力的。合同签订后，王伊杰对涉案商铺进行装修，且由古玩城公司出具装修许可证。但在装修过程中，古玩城公司相关部门及其设计师却故意百般刁难，以王伊杰的装修风格与其设计风格不符为借口，强行停水、停电不予装修。因此，王伊杰多次主动与古玩城公司协商如何解决装修问题。协商后，王伊杰按照协商方案继续装修，但在装修过程中又屡屡碰到古玩城公司蛮横阻止。期间双方协商装修问题数次，王伊杰也反反复复装修，被迫拆除了多次（第1次：古玩城公司认为王伊杰的门头外立面不能做平走廊柱子，要求拆除重做，否则不开水，不送电。无耐之下又按其要求重做，但王伊杰隔壁那家的门头至今还是一样做平走廊柱子的；第2次：第一次拆除后，王伊杰按古玩城公司的要求，按第一次的尺寸将整个门头向店铺里面移了近十公分。但是刚做好，古玩城公司以门头尺寸太大为由，要求重做，并又一次停水停电。无奈之下只能再一次拆除重做；第3次：当王伊杰开始装门头外的红色板材时，可是又一次遭到同样的遭遇，古玩城公司认为门头的颜色不符合酒窑以西式的黑、灰、蓝色为主的整体风格，茅台的红、黄色必须改为深蓝或是深紫色才让继续施工，然后停水、电，坚决不让开工）。至今古玩城公司都未按合同约定为王伊杰提供适合经营的环境，涉案的商铺门口及周边到处堆满垃圾，车辆及行人都难以通行。古玩城的大门到现在都在施工，整体的装修也没有按其当初的承诺全面完工。古玩城公司未能如期为王伊杰提供适合经营的条件，属违约行为。古玩城公司给王伊杰带来巨大的经济损失，反过来要求王伊杰支付租金，其行为纯属无理取闹，故意刁难。古玩城公司强行停水、停电阻止王伊杰继续装修，已构成严重违约，应赔偿王伊杰损失。二、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒古玩城公司。1、王伊杰与古玩城公司签订合同和补充协议前后，古玩城公司都未告知王伊杰装修需符合其装修风格的具体标准。而原审法院在没有任何证据的情况下，却认定古玩城公司负责古玩城招商工作，在原告装修审批时已经告知了王伊杰须按照古玩城公司的要求进行门头外立面的装修，王伊杰予以拒绝，继而导致装修停工至今的后果，王伊杰对此具有过错，古玩城公司对此并无过错，王伊杰应自行承担相关损失。原审法院在没有查清案件事实、没有确凿证据的前提下，错误认定是王伊杰的过错十分荒谬。2、本案很明显是由于古玩城公司严重违约，才导致王伊杰无法继续履行合同。而原审认为古玩城公司要求王伊杰对商铺门头外立面的装修按照古玩城统一的古朴、典雅风格装修，具有合法性、合理性。该认定是十分可笑的，在装修前后古玩城公司始终都没有给到一个所谓的装修风格统一标准。原审却仅凭古玩城公司片面陈述，轻证据，严重违反了“以事实为依据、以法律为准时”的原则。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，公平裁判，维护王伊杰的合法权益。被上诉人古玩城公司答辩称，一、双方签署的租赁合同、补充协议合法有效，且已经履行。租赁合同、补充协议生效后，古玩城公司向王伊杰交付了涉案商铺，王伊杰也按照约定支付了保证金、当月租金及管理费。王伊杰的上述履约行为可以证明其对租赁合同、补充协议的条款不存在异议，且遵照执行。二、双方对装修方案有过明确约定，并且古玩城公司付出了巨大的代价，古玩城公司在补充协议中，特别注明王伊杰要按照涉案建筑百大酒窖的装修风格及古玩城公司的要求进行装修，王伊杰也明确表示同意，作为对价，古玩城公司给予王伊杰极大的租金折扣优惠，单价从原来的380元／月／平方米，优惠到76元／月／平方米，而实际上，王伊杰的保证金、租金都享受到了上述优惠，在接受了古玩城公司巨大利益让步的情况下，王伊杰应当严守承诺，履行合同。三、王伊杰擅自违反合同约定和古玩城公司要求进行装修，构成严重违约。涉案商铺位于百大酒窖建造群内，作为历届文博会分会场，百大酒窖外观风格古朴典雅，是深圳为数不多的仿古代表，为了保持建筑风格和商业运营的协调，古玩城公司对进驻百大酒窖的商家都会明确要求其商铺外观的装修风格，必须与百大酒窖整体风格保持一致，王伊杰在明知并同意的情况下仍然自行设计出一份大红大紫，与百大酒窖整体风格截然不同的装修方案，如按其装修，将严格破坏整体风格，对百大酒窖的价值造成极大贬损。在该方案遭到古玩城公司的否定之后，王伊杰仍然执意装修，违反了双方约定及古玩城公司装修要求，显然构成单方违约，由此产生的责任和损失理应由王伊杰自行承担。四、王伊杰存在蓄意冒用贵州茅台名义的欺骗行为。在双方签署合同及审批其装修方案的过程中，古玩城公司曾多次要求其提供与其经营内容相关的授权文件和资质文件，但至今王伊杰也未能向古玩城公司提供，古玩城公司有理由认为王伊杰存在蓄意冒用贵州茅台品牌对古玩城公司进行欺骗的行为，由此古玩城公司拒绝其装修方案，也是避免受王伊杰侵权行为影响或损害的正当防卫形式。五、即便王伊杰已经完成了装修部分，其内容也与其自行提供的装修方案完全不同。退一步而言，即使古玩城公司同意了王伊杰所提交的装修方案，从古玩城公司提供的图片证据可以得知，王伊杰实际装修内容依然与其装修方案根本不一致。六、近年来高端白酒消费严重下滑，市场销售不顺畅，才是王伊杰不愿意继续租赁涉案商铺的根本原因，王伊杰以装修纠纷为由提此诉讼其目的在于，企图单方撕毁租赁合同，而又不想承担违约责任，王伊杰的目的不可能实现。七、在双方因为装修问题产生分歧后，王伊杰在未向古玩城公司作任何通知的情况下，也未向古玩城公司支付任何租金、物业管理费等情况下，一走了之，对古玩城公司避而不见，至今其所欠相关费用已经超过60万元，古玩城公司要求王伊杰尽快清偿上述费用。综上，请求二审法院维持一审判决。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，（一）王伊杰在2013年10月24日二审庭审调查中明确表示将于庭后三日内自行搬走涉案房屋的物品，逾期则视为放弃，并同意古玩城公司收回涉案房屋；古玩城公司对王伊杰的上述陈述表示已听清楚。（二）双方均确认，古玩城公司在原审法院已另案起诉王伊杰，请求判令解除双方所签署的租赁合同书及补充协议，古玩城公司不退还王伊杰所支付的租赁保证金，王伊杰向古玩城公司支付逾期未付租金、物业管理费、水电费及相应滞纳金等。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是涉案合同未能继续履行由何方原因造成。根据原审法院查明的事实，双方对涉案商铺门头外立面装修风格有争议，并最终导致涉案合同无法继续履行。本院认为，双方签订合同时均知悉以下事实：王伊杰承租涉案商铺用于经营贵州茅台酒，而王伊杰所承租的涉案商铺处于由古玩城公司统一规划管理的古玩城商业街中。从常理上讲，贵州茅台酒专卖店有自己的装修风格，古玩城商业街也有自己的装修风格，双方对此都应当知悉。但双方在合同中对各自的装修风格并没有明确、具体的约定，属于约定不明事项，双方在合同履行过程中对此有争议，根据合同法第六十一条规定，双方对此均有协议补充的义务，但双方最终未能达成一致意见并导致合同无法继续履行，双方对此均有过错，双方对合同不能履行所造成的损失均应承担50%的责任，故王伊杰对自己的装修损失自行承担50%的责任，另外50%责任由古玩城公司承担，根据鉴定机构出具的鉴定结论，涉案商铺装修的造价为71517.17元，故古玩城公司应向王伊杰赔偿装修损失35758.59元（71517.17元×50%）。因双方原因造成涉案合同不能继续履行，王伊杰请求解除合同，本院予以支持。因涉案合同不能继续履行的原因在于双方，合同解除后，古玩城公司收取的租赁保证金应予退还，故王伊杰要求退还租赁保证金11308.80元的请求，本院予以支持。对于使用房屋所产生的租金及管理费损失，因古玩城公司在另案中已提出相应诉讼请求，本案不予处理，由双方当事人在另案中解决，王伊杰请求退还已缴纳6月份租金及管理费7514.40元，按上述责任比例，王尹杰对6月份租金及管理费应承担50%的责任，故古玩城公司应返还王尹杰6月份租金及管理费3757.20元（7514.40元×50%）。综上，王伊杰的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第950号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第950号民事判决第二项；三、被上诉人古玩城公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人王伊杰返还租赁保证金11308.80元、6月份租金及管理费3757.20元；四、被上诉人古玩城公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人王伊杰支付装修损失35758.59元；五、驳回上诉人王伊杰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1398元、鉴定费7000元，合计8398元，由上诉人王伊杰和被上诉人深圳市古玩城文物监管物品有限公司各承担4199元；二审案件受理费1398元，由上诉人王伊杰和被上诉人深圳市古玩城文物监管物品有限公司各承担699元。本判决为终审判决。审 判 长 张 力审 判 员 杨潮声代理 审 判员 吴思罕二〇一三年十二月十七日书记员（兼） 王丹妮附：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自