（2013）昌民初字第13919号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-06-04
案件名称
北京汇信·利恒物业管理有限公司诉韩德生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京汇信·利恒物业,韩德生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》：第十二条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第13919号原告北京汇信·利恒物业管理有限公司，住所地北京市昌平区创新路41号。法定代表人尚宽，总经理。委托代理人陈新华，男，1954年12月26日出生，北京汇信投资集团有限公司职员。委托代理人石芳，女，1958年9月11日出生，北京汇信·利恒物业管理有限公司办公室主任。被告韩德生，男，1962年10月23日出生。原告北京汇信.利恒物业管理有限公司（以下简称汇信·利恒物业公司）与被告韩德生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理，原告汇信·利恒物业公司的委托代理人陈新华、石芳，被告韩德生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汇信·利恒物业公司诉称：被告购买了xxx小区房屋，建筑面积为117.13平方米。2002年2月6日，原、被告双方签订了业主公约，被告承诺遵守业主公约中的各项规定。但被告拒绝交纳2009年2月6日至2014年2月5日期间的物业费，经原告多次催要无果。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告给付拖欠的物业管理费（含生活垃圾清运费）3920元、逾期付款滞纳金1955元，共计5875元；2、诉讼费由被告承担。被告韩德生辩称：一、原告与我没有签订物业管理合同，双方没有合同关系，原告无权以物业服务合同纠纷为由起诉我；二、与我签订合同的是北京利恒物业管理有限公司（以下简称利恒物业公司），该物业公司不能按照物业合同的约定提供物业服务，违约在先。主要体现在：1、不履行制止并报告不法行为义务。被告所居住的楼北面紧邻物业所在办公楼，利恒物业公司将其中大部分房屋出租给他人进行经营性使用，而且不按规定严格进行管理，致使他们任意占用公共区域开设大排档，污染了小区的环境，其经营产生的噪音也严重影响了业主的正常生活。一些承租人还将杂物随意堆放在小区公共区域，液化气罐也随意摆放，致使小区脏、乱、差并存在火灾隐患。有人在大排档酒后骂人、摔酒瓶、随地大小便的行为也给小区造成严重的安全隐患；2、不履行安全保卫义务。利恒物业公司与被告签订的住户手册中规定了小区内实行封闭式管理，并且对于管理方式进行了详细约定。但是利恒物业公司从未依约进行安保管理，只在两处大门处设立了保安，而且形同虚设。保安人员经常更换，对进出小区的陌生车辆和人员从不过问或登记，不仅不巡逻还经常擅离值守。小区南门不配备保安或其他安保措施，并常年开放，更有甚者，小区曾在两三年内没有保安和其他安保措施，给业主的居住安全造成极大隐患；3、不履行维护公用设施的义务。业主公约明确约定了物业公司对于共用设施的使用管理、维修养护、巡视检查等义务，但小区内的防盗门出现故障后，物业公司不维修，致使防盗门形同虚设。被告所在的30号楼6单元的防盗门损坏后，至今未修。地下室漏水、楼顶瓦片脱落缺失，物业公司不及时修复，小区和楼道的公共照明设备损坏缺失也不及时更换，给居民生活带来诸多不便；4、不履行绿地园林的养护和环境卫生的管理义务。利恒物业公司不及时对园林绿化进行养护管理，致使绿地杂草丛生，草地变荒地，各种树木植被随意疯长，业主不得不自发种植一些花卉、农作物来改善环境。小区内环境卫生也可以用脏乱差三个字来形容。公共道路经常是污水横流、垃圾满地、臭气熏天。小区西南面有一处临时房屋荒废多年，破烂不堪，物业公司也熟视无睹，不予拆除或改造，影响了小区的整洁和美观。另外，物业公司还将该临时房屋外围用砖垒砌起来，该处临时房屋属于业主共有，但一直被物业公司霸占，曾在此处开过4年左右的超市，收入被物业公司私吞，物业公司应当将该部分收入交给全体业主使用；5、违章建设物业楼并私吞出租费用。利恒物业公司违章建设物业楼，且楼间距未达到国家规定标准。根据相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。而物业公司私自将物业楼出租，并私吞租金收入；6、开发商和物业公司是一家公司，违反法律规定，强烈要求更换物业公司。根据北京市《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知》第一条的规定，利恒物业公司与北京兆恒房地产开发有限公司的法定代表人是同一人，违反法律规定；7、物业公司未按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十一条的规定和合同约定向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；8、原告主张的物业费金额与业主公约中约定的收费项目和标准不符；9、物业公司没有履行服务义务，仅在2013年在我家门口张贴了法院的调解通知，根据《民事诉讼法》第一百三十五条的规定，其主张已超过两年的诉讼时效；10、利恒物业公司不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据《合同法》关于先履行抗辩权的相关规定，在其正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告韩德生系xxx小区的业主，房屋建筑面积为117.13平方米。2001年6月22日，北京兆恒房地产开发有限公司（甲方）与北京利恒物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为xxx小区16至20号楼以及30至32号楼提供物业服务，乙方依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号文件）向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；合同自签章之日起生效，自业主管理委员会成立后自动解除。2002年2月6日，被告韩德生签署承诺书，承诺同意业主公约内的一切条款及有关附属条款。上述公约约定，物业管理企业为北京利恒物业管理有限公司，产权人自办理入住手续后15日内，均应按规定向物业管理企业交纳相应的物业管理服务费，产权人和使用人自办理入住日期起，按年度交纳物业管理服务费；产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。庭审中，原告认可其于2010年下半年至2011年上半年期间共计连续一年时间未提供保安服务，并同意扣除一年的保安费。被告韩德生未向原告交纳2009年2月6日之后的物业服务费以及生活垃圾清运费。另查，2002年2月2日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京利恒物业管理有限公司名称变更为北京汇信·利恒物业管理有限公司。上述事实，有双方当事人陈述及提供的《物业管理委托合同》、业主公约、名称变更通知、照片等证据在案佐证。本院认为：合法的民事权利应当受到法律保护。北京利恒物业管理有限公司经工商机关核准将名称变更为北京汇信·利恒物业管理有限公司，故北京利恒物业管理有限公司与本案原告实际为同一主体。原告与北京兆恒房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告亦享受了相应的物业服务，应当交纳相应的物业费。被告辩称原告未按照业主公约中列明的收费项目和标准收取费用，本院认为，xxx小区系按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》收取物业费，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第十二条规定，凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在该办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。另根据京发改（2005）2662号文件的规定，原执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定，物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。故原告在业主公约中公示的收费项目和标准基础上加收营业税及其附加并无不当，本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告辩称原告提供的多项物业服务不到位，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，另，对于其主张的物业费予以酌减，物业公司应就其存在的问题予以改正，不断提高服务水平。被告提出的公共部位收益分配问题，涉及全体业主的权益，应当通过其他途径另行解决。被告提出的原告的诉讼请求已超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，不宜认定原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，故对于被告的该项辩解意见本院不予采信。原告认可其在2010至2011年期间总计一年的时间没有提供保安服务，并同意扣减一年的保安费，本院对此不持异议。原告主张的物业费和生活垃圾清运费本院仅支持至2013年9月30日，其余部分另行主张。现原告起诉，要求被告支付物业服务费和生活垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告韩德生给付原告北京汇信·利恒物业管理有限公司二○○九年二月六日至二○一三年九月三十日的物业服务费以及生活垃圾清运费三千五百三十元四角五分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京汇信·利恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费二十五元，由被告韩德生负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵 娟二〇一三年十二月十七日书 记 员 张思维 更多数据：搜索“”来源：