（2013）浦民一（民）初字第24643号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-04-20
案件名称
林金叶与徐璐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林金叶,徐璐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第24643号原告（反诉被告）林金叶。委托代理人穆道彦，上海恒隆律师事务所律师。被告（反诉原告）徐璐。委托代理人陆建平，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人张琪，北京大成（上海）律师事务所律师。原告林金叶诉被告徐璐以及反诉原告徐璐诉反诉被告林金叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林金叶及其委托代理人穆道彦，被告（反诉原告）徐璐及其委托代理人陆建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金叶诉称，原、被告于2012年7月26日签订了《合作经营协议》及《合作经营之补充协议》（以下简称“合作经营协议”），双方对上海市浦东新区丁香路XXX号商铺合作经营达成协议，双方实为租赁关系。根据双方合作经营协议之约定，被告应每三个月的前十五天，向原告支付三个月的合作经营费人民币（以下币种相同）95，400元，但2013年6月26日至9月25日的三个月的合作经营费95，400元被告并未在2013年6月11日前向原告支付。经原告多次催讨，被告一直借故拖延，仅仅支付了20，000元，剩余部分至今未支付。根据合作经营协议之约定，逾期不支付合作经营费累计超过半个月的，原告可以单方解除合作经营协议，并要求违约方承担违约金。原告曾书面发函通知被告要求其将系争商铺归还给原告，并限定归还时间为2013年9月15日，后被告未按时归还系争商铺，原告于2013年9月16日自行收回系争商铺。故原告要求1、判令确认原、被告签订的合作经营协议于2013年7月16日解除；2、判令被告向原告支付违约金50，000元；3、判令被告向原告支付协议解除前（即2013年7月16日前）的合作经营费2，260元，并按每月31，800元的标准向原告支付2013年7月17日起至2013年9月15日止的商铺使用费64，660元；4、判令被告向原告支付商铺使用期间拖欠的物业费2，398.75元、水费38元、电费651.70元；5、判令被告向原告支付清场费用1，900元；6、判令被告收回存放在原告处的相关经营设施物品；7、判令被告向原告支付从2013年9月15日至被告实际收回在原告处的相关经营设施物品之日的仓储费（按每月2，000元计算）；8、本案诉讼费由被告承担。被告徐璐辩称，系争商铺的产权人为上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司，其与案外人吴某某签订的商铺租赁合同以及案外人吴某某与原告签订的合作经营协议中均有不得擅自转租的约定。原、被告签订的合作经营协议实质为租赁合同，由于原告没有对系争商铺的出租权，故原、被告签订的合作经营协议应属无效，不存在解除的问题，也不存在违约金的适用问题。且被告于2013年7月10日向原告支付了部分租金20，000元，7月16日原告即刻提出解除合同，亦不能适用合作经营协议中关于违约金的约定。对2013年7月16日之前所欠的合作经营费以及水电费的金额无异议，对商铺使用费的计算方式也无异议。对物业费和清场费的金额不予认可。原告在诉讼阶段强行破门进入系争商铺并将被告的相关经营设施物品搬走，属于违法行为，因该设施物品是在经营过程中使用的，现被告已经无法继续在系争商铺内经营，该设施物品对于被告而言已无任何用处，故被告不同意取回存放在原告处的相关经营设施物品，亦不同意承担相应的仓储费用。反诉原告徐璐诉称，反诉原告与反诉被告于2012年7月26日签署了一份协议，约定反诉原告租赁浦东新区丁香路XXX号、1382号商铺用于经营橄榄油、酒类等商品，租赁期限至2015年7月25日。反诉原告承租下系争商铺后，即对该商铺进行装修，并开始经营橄榄油、酒类等商品。2013年7月16日，反诉被告以反诉原告未支付租金为由，诉至法院要求解除双方的合同关系。反诉被告还向法院申请查封、扣押了反诉原告的橄榄油、红酒、空调等物品。但反诉被告却在法院尚未安排开庭的情况下，于2013年9月16日，纠集多人至系争商铺，在未经反诉原告及法院许可的情况下，擅自撬锁强行进入系争商铺并搬走了商铺内存放的全部待售货物、其他物品及设施（包括冰箱、监控设备、账本等），造成反诉原告无法正常经营。故要求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿货物损失208，613.32元；2、判令反诉被告向反诉原告退还保证金63，600元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告林金叶辩称，反诉原告在合同解除后非法占用系争商铺，经反诉被告多次催要交还系争商铺而拒绝返还。系争商铺是反诉被告从案外人处承租而来，在反诉原告不支付房租的情况下，反诉被告基于诚信仍需继续向案外人支付房租，反诉被告是在迫不得已的情况下采取私力救济的方式收回系争商铺。在反诉被告收回系争商铺时，反诉原告是知情并报警的，警方当时要求反诉原告清点物品并搬离系争商铺，但反诉原告既不愿意清点也不愿意搬走，经警方组织调解未果，反诉被告无奈另行租赁了一个仓库用于存放反诉原告的物品。反诉被告对此没有任何过错，如有损失，理应由反诉原告自行承担。由于反诉原告拖欠房租导致合同解除，合同解除后反诉原告仍然占用房屋，故要求将反诉原告交付的保证金用于抵扣商铺使用费和违约金，不同意返还。经审理查明，系争商铺登记的权利人为案外人上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司。上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司授权委托上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司房地产开发经营分公司代表其签署系争商铺的租赁文件、合同等事宜。2011年11月16日，上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司房地产开发经营分公司（甲方）与吴某某（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将坐落在浦东新区丁香路1380、1382号房屋出租给乙方作为经营食品等使用，房屋租赁期共5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2012年1月1日至2014年12月31日的月租金为15，485元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为16，414元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为17，034元。合同第10.1条约定：在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋向任何第三方出借、转租、分租或转让、交换承租权。2011年11月15日，吴某某（甲方）与原告林金叶（乙方）签订合作经营协议一份，约定甲方提供浦东新区丁香路XXX号、1382号商铺供乙方经营食品，建筑面积为101平方米。合作经营期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止。甲方根据乙方的装修方案给予乙方的装修期自2011年12月1日起至2012年1月15日。装修期间甲方免收合作经营费。合作经营费前3年每月为50，000元，第4年度起在前一年的基础上递增10%。乙方每次应向甲方支付三个月的经营费用，支付时间为每三个月的前15天，先付后用。协议第8.1条约定：合作经营期内，乙方不得将该商铺部分或全部转租给他人，不得分割转租。同日，吴某某出具了一份授权书，内容为：兹本人吴某某授权林金叶全权处理浦东新区丁香路1380、1382号房地产的合作经营事项，同意其与他人在合作经营期限内（自2011年12月1日至2016年11月30日止）共同经营该房地产。2012年7月26日，原告林金叶（甲方）与被告徐璐（乙方）签订合作经营协议一份，约定甲方提供浦东新区丁香路XXX号、1382号商铺供乙方经营橄榄油及酒类，建筑面积为101平方米。合作经营期限自2012年7月26日起至2015年7月25日止。合作经营费每月为31，800元。乙方每次应向甲方支付三个月的经营费用，支付时间为每三个月的前15天，先付后用。协议第5.1条约定：乙方应向甲方支付商铺合作经营保证金，保证金为63，600元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。合作经营关系终止时，甲方收取的商铺合作经营保证金除用以抵充协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。协议第5.2条约定：合作经营期间，使用该商铺所发生的水、电、煤、物业管理费、通信、空调、有线电视、租金、税金等一切费用由乙方承担。协议第9.2条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议。违反协议的一方，应向另一方按合作经营金的叁倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付合作经营金累计超过半月的。同日，原告林金叶（甲方）与被告徐璐（乙方）又签订合作经营之补充协议一份，约定合作经营协议第九条之2款中对经营金明确为：每月经营金。因乙方自身原因无法与甲方继续合作经营，甲方同意乙方转让经营权，违约金为伍万元整。新的合作经营协议经营项目需征得甲方同意，合作经营金由甲方决定，乙方无权与新合作经营者签订合作经营协议，甲方同意转让经营过程中所产生的转让费由乙方收取。2013年7月10日，原告与被告进行了短信联系，内容为：原告称：徐璐，我一再相信你、给你时间……今天是你说的最后期限，我还是没收到6月11日应付的房租，你已经严重违规，打电话给你不接；被告回复：刚才转了两万，剩下的过几天；原告称：不行，我不能再相信你了！按合同处理吧，不能怪我了。2013年7月12日，原告与被告又进行了短信联系，内容为：被告称：下周会再转给你一部分，生意不好，你非要起诉那我也没办法；原告回复：没有人知道我林金叶在1382号投资195万亏了多少钱，我也不想说，因为生意是自己做的，为了你的房租我都借钱补上了我都可以拿转账凭证给你看，你又能理解我吗？你可以问问上海也没有像我这样通情达理的房东吧！信任是相互的，我已委托律师代理，我律师已给你到明天上午的时间了，请律师我也要花费用，这也是没有办法的。明天上午问题没有解决，我只好收回店了；被告回复：收回去我老公是不会答应的！我是很想把剩下的给你，但我手里现在真没有；原告回复：你之前一直以补办身份证、补卡为理由，一直的拖延……。无论是做人还是做生意都要讲诚信的！合作经营金我一样是要付给别人的。你已经严重违反协议！明天上午十点我会到店里来的，问题总是要解决的；被告回复：我也想解决啊！那我现在也没有，我生意不好，我也得筹钱啊！我说10号我再没有不也给你想办法拿两万了？这不就是诚意？2013年7月16日，原告向被告发送了一份《通知函》，内容为：根据你我双方2012年7月26日签订的《合作经营协议》第四条第1款、第2款之约定：贵方应每三个月的前十五天，向我方支付三个月的合作经营费95，400元。贵方应于2013年6月11日前向我方支付2013年6月26日至8月25日的三个月的合作经营费95，400元。但贵方一直借口拖延，仅仅支付了20，000元，剩余部分至今未支付。根据你我双方之约定，逾期不支付超过15天的，我方可以单方面解除协议，并追究贵方的违约责任。现我方发函通知贵方：鉴于贵方已经严重违约，我方书面通知贵方于2013年7月16日解除原合作经营协议，贵方需于2013年7月18日之前将上海市浦东新区丁香路XXX号商铺交还给我方。我方并将依法追究贵方的违约责任。2013年7月16日，原告林金叶向本院提起诉讼。2013年9月12日，原告向被告发送了一份《通知函》，内容为：因你方严重违反你我双方签订的协议，构成根本违约，我方已依约发函通知你方于2013年7月16日解除原合作经营协议，并通知贵方需于2013年7月18日之前将上海市浦东新区丁香路XXX号商铺（以下简称“承租商铺”）交还给我方，但你方至今未交还承租商铺。现我方再次书面通知：你方必须在2013年9月15日下午5点之前清空承租商铺，将承租商铺交还我方。我方将于2013年9月15日下午5点来承租商铺收房，如届时你拒绝交还商铺或没有清空商铺，我方将自行清空承租商铺内的物品，收回承租商铺。对清除出承租商铺的物品可能产生的灭失风险，由你自行承担。我方并将依法追究贵方的违约责任。2013年9月16日，原告自行撬锁进入系争商铺，在相关人员的协助鉴证下对系争商铺内的相关经营设施物品进行了清点，并进行了摄像，制作了相应的财产清单。被告得知此事后随即报警并赶至系争商铺，被告到场后没有发现少什么物品，原告要求被告将相关经营设施物品搬走遭到被告的拒绝，后双方被带至花木派出所进行调解未果，被告亦不同意至系争商铺内清点物品。后原告将相关经营设施物品装车搬运至其另行租赁的房屋内存放。同年9月18日，花木派出所调解警官再次要求被告将存放在原告处的相关经营设施物品交接搬走，原告也同意被告将相关经营设施物品交接搬走，但遭到被告的拒绝。庭审中，原、被告双方一致确认被告已经向原告支付了截止至2013年6月25日的合作经营费及押金63，600元，之后被告仅于2013年7月10日向原告支付过20，000元，其余未付。原告提供了一份其与案外人于2013年9月15日签订的房屋租赁合同和租金收据，以证明原告另行租赁房屋用于存放被告的相关经营设施物品，房屋租金为每月2，000元。以上事实由原、被告提供的合作经营协议及补充协议、通知函及邮寄凭证、短信摘要、银行账户交易明细清单、房屋租赁合同、收据、上海市房地产权证、授权书、照片、视频和音频光盘、公安局询问笔录摘抄记录、财产清单以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告经案外人吴某某的授权与被告签订的合作经营协议实为房屋租赁合同，该份协议系双方真实意思表示，系争商铺的产权人上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司对此亦未提出异议，故该份协议于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付合作经营费。现被告未按约支付合作经营费，原告要求解除双方签订的合作经营协议，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告向被告发送的《通知函》中明确告知被告双方签订的合作经营协议于2013年7月16日解除，故本院确认合同解除日为2013年7月16日。合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用系争商铺，理应迁出，将系争商铺返还给原告，并支付拖欠的合作经营费及合同解除后的商铺使用费。现原告为减少损失采取自救措施于2013年9月16日将被告物品搬离系争商铺后另行存放他处并自行收回系争商铺，原告要求被告支付协议解除前（即2013年7月16日前）的合作经营费2，260元和2013年7月17日起至2013年9月15日止的商铺使用费，于法有据，本院予以支持。原告诉请的按合作经营费标准主张商铺使用费，并无不当，本院予以采纳。合作经营协议因被告未能按约定履行按时支付合作经营费的义务而解除，原告要求被告支付违约金50，000元，符合合同约定，本院予以支持。现被告拖欠水电费，原告要求被告支付该费用，符合合同约定，本院予以支持。原告诉请的物业费和清场费，因原告未能提供证据予以证明，故本院不予支持。关于存放在原告处的相关经营设施物品，鉴于合作经营协议的解除是由于被告违约所致，且被告在2013年9月16日就已知晓系争商铺的相关经营设施物品被原告搬离，被告作为专业经营销售橄榄油及酒类的商户，应当充分知晓相关物品的保存期限及保存方法，并有义务尽快自行取回相关经营设施物品，但其却在原告及花木派出所警官的要求下拒绝清点及交接搬离相关经营设施物品，现被告要求原告赔偿货物损失208，613.32元，于法无据，本院不予支持。原告要求被告收回存放在其处的相关经营设施物品，于法有据，本院予以支持。鉴于被告拒绝自行取回存放在原告处的相关经营设施物品，相关经营设施物品存放占用原告一方的房屋确实给原告造成了损失，现原告主张按每月2，000元计算仓储费，并无不当，本院予以支持。鉴于原告已经主张了2013年7月17日至2013年9月15日的商铺使用费，故其主张的相关经营设施物品另行存放的仓储费应自2013年9月16日起计算至被告实际收回在原告处的相关经营设施物品之日止。关于被告支付的保证金63，600元，原告要求用于抵扣商铺使用费，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告（反诉被告）林金叶与被告（反诉原告）徐璐签订的合作经营协议于2013年7月16日解除；被告（反诉原告）徐璐应支付原告（反诉被告）林金叶2013年7月16日之前所欠的合作经营费2，260元和2013年7月17日起至2013年9月15日止的商铺使用费64，660元，扣除被告（反诉原告）徐璐已支付的保证金63，600元，余款3，320元被告（反诉原告）徐璐应于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）林金叶；被告（反诉原告）徐璐应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）林金叶违约金50，000元；被告（反诉原告）徐璐应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）林金叶水费38元、电费651.70元；被告（反诉原告）徐璐应于本判决生效之日起十五日内收回在原告（反诉被告）林金叶处的相关经营设施物品（详见卷内原告提供的财产清单）；被告（反诉原告）徐璐应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）林金叶自2013年9月16日起至实际收回在原告（反诉被告）林金叶处的相关经营设施物品之日止的仓储费（按每月2，000元计算）；驳回原告（反诉被告）林金叶其余诉讼请求；驳回被告（反诉原告）徐璐全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，106元，减半收取553元，反诉案件受理费2，930元，财产保全费520元，合计4，003元，由原告（反诉被告）林金叶负担20元，被告（反诉原告）徐璐负担3，983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 孟筱晖二〇一三年十二月十七日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：