（2013）柘民初字第658号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-02-20
案件名称
王凤廷与李英、刘建、刘超租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
柘城县人民法院
所属地区
柘城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王凤廷,李英,刘建,刘超
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2013）柘民初字第658号原告王凤廷，男，住河南省商丘市。委托代理人孙计划，河南心诚律师事务所律师。被告李英，女，住柘城县。被告刘建，男，住河南省商丘市。被告刘超，男，住河南省柘城县。三被告委托代理人齐广亮，河南心诚律师事务所律师。原告王凤廷诉被告李英、刘建、刘超租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凤廷及其委托代理人孙计划、三被告委托代理人齐广亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1984年1月，原告王凤廷在柘城县城关镇北关大街科技巷北侧建造82平米房屋一套（土地面积为521.58平米），并于1989年初对该房屋办理了房屋登记（房产证号为0050**号）。1998年10月16日，经原告申请，相关部门向原告颁发了土地面积为521.58平米的《国有土地使用证》。1994年1月19日（农历），原告王凤廷与被告李英之夫刘杰签订协议，以27000元的价款将涉案房屋卖给刘杰，并约定刘杰于1994年1月底（农历）将房款交清。协议签订后，刘杰交付原告20000元，下余款项一直未付。4个月后，刘杰提出退房，原告亦同意，并要求刘杰全家搬离涉案房屋后将20000元现金退还被告。后被告又要求租赁涉案房屋用于居住，双方口头约定年租金1000元，租期以该20000元现金折抵完为止。现被告将涉案房屋拆除后重建，该行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求依法解除原、被告的房屋租赁行为，并将坐落在柘城县城关镇北关大街科技巷北侧的房地产（土地面积为521.58平米，房屋建筑面积为82平米）恢复原状。三被告辩称，1、原告按租赁合同起诉无事实依据，被告及家人从未与原告签订任何形式的租赁合同；2、涉案房屋系被告以买卖方式取得所有权，且双方签订有协议，被告及其家人在此房屋居住长达20年之久，2010年被告对涉案房屋进行了翻建并办理了房产证，在此期间，无任何人以任何理由提出异议，故原告的诉讼请求应予驳回。原告为支持其主张向本院提供的证据材料有：第一组，原告身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体。第二组，1、柘城县房屋产权登记发证办公室柘房证办字（1989）1号通知；2、原告房屋所有权证（005022号）；3、原告柘国用（1998）字第980278号国有土地使用证，上述证据证明涉案房屋产权归原告所有。第三组，1、原告与刘杰在1994年1月19日（农历）签订的房屋买卖协议书一份；2、胡某某证言及身份证复印件；3、赵某某证言及身份证复印件；4、李某某证言及身份证复印件，上述证据证明涉案房屋归原告所有，原告将该房屋由买卖又转为租赁的情况下，被告将该房屋拆除后重建的行为属一种侵权行为，故原告有权要求被告恢复原状。三被告为证明其主张向本院提供的证据材料有：第一组，买卖协议一份，证明原告与刘杰签协议后已交付房屋使用。第二组，1、两份房产证复印件；2、办理产权证的收费凭证、土地登记的收费凭证，上述证据证明本案争议的房产已由被告刘建、刘超翻建，并于2011年办理了房产证，在此期间无任何人提出异议，故涉案房屋产权属被告刘建、刘超所有。经庭审质证，三被告对原告提供的第一、二组证据的真实性无异议，但认为第二组证据中的国有土地使用证系土地清查时补发。本院认为，原告提供的第一、二组证据内容真实，形式合法，本院依法予以确认。三被告对原告提供的第三组证据1无异议，本院依法予以确认。三被告对原告提供的第三组证据2、3、4有异议，认为三位证人均未出庭接受质询，该三份证言不能作为有效证据使用，且证人赵某某、李某某系与原告同坐一车的人，其二人对20年前的事情记忆尚如此清晰，显然证言内容不真实、不客观。同时，三位证人的证言与买卖协议自相矛盾，协议上约定对买卖行为不得变更，故证人证言不能否定书面协议的效力。本院认为，证人胡振友系原告王凤廷与刘杰签订房屋买卖协议时的中间人，其所出具的证言能够证实案件的基本情况，故本院对原告提供的第三组证据2依法予以确认。原告提供的第三组证据3、4中证人赵某某、李某某所证实内容系20年前偶然与原告同车回柘城县时所经历事件，本院不能确认其真实性，故本院对原告提供的第三组证据3、4不予确认。原告王凤廷对三被告提供的第一组证据无异议，本院依法予以确认。原告王凤廷对三被告提供的第二组证据有异议，认为三被告所提供的两份房产证系私自办理，保留提起行政诉讼的权利，对该组证据中的收费票据，认为与本案无关。本院认为，被告提供的第二组证据与涉案房产无关，本院不予审查。经审理查明，刘杰与被告李英系夫妻关系，被告刘建、刘超系刘杰与被告李英之子。1984年1月，原告王凤廷在柘城县城关镇北关大街科技巷北侧建造82平米房屋一套，并于1989年初对该房屋办理了房屋登记（房产证号为0050**号）。1994年1月19日（农历），原告王凤廷与刘杰在中间人胡某某的见证下签订购房协议，原告王凤廷以27000元的价款将涉案房屋卖给刘杰，并约定刘杰于1994年1月底（农历）将房款交清。协议签订后，刘杰交付20000元房款后，下余7000元未付，双方协商后原告王凤廷以1000元／年的价格将涉案房屋租赁给刘杰，刘杰以其交付给原告王凤廷的20000元房款作为租赁费，租赁原告房屋20年，上述事实有中间人胡某某予以证实。2010年三被告对涉案房屋进行了翻建，故原告诉至法院，要求依法解除原、被告的房屋租赁行为，并将涉案房屋恢复原状。另查明，1998年10月16日，经原告王凤廷申请，相关部门向原告颁发了土地面积为521.58平米的国有土地使用证，该521.58平米土地上建两处房产，涉案房屋为其中一处。本院认为，本案中原告王凤廷与案外人刘杰在中间人胡某某的见证下，于1994年所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，后因刘杰未能足额交纳购房款，导致房屋买卖合同未能实际履行，原告王凤廷又将涉案房屋租赁给刘杰，双方之间形成房屋租赁关系。三被告虽辩称购房款27000元已足额交纳，但庭审时未能提供相关证据予以证实。且购房合同上明确约定“从立字之日起，到正月底刘杰将款交清，王凤廷将房产证交给刘杰”，现房产证尚在原告王凤廷手中，原告又于1998年为涉案房屋所处土地办理了国有土地使用证。现中间人胡某某出具证言证实刘杰交纳20000元房款后，因下余7000元房款未付，原告王凤廷与刘杰协商后原告王凤廷以1000元／年的价格将涉案房屋租赁给刘杰，刘杰以所交20000元房款作为租赁费，租赁原告房屋20年。现原告要求依法解除原、被告间的房屋租赁关系，因刘杰已将20年的租赁费全部支付给原告王凤廷，而双方之间的租赁期限并未到期，对于原告要求解除房屋租赁关系的诉请本院不予支持。庭审时原告当庭表示不要求三被告赔偿损失，仅要求三被告将已翻建的涉案房屋恢复原状。因涉案房屋已被被告刘建、刘超拆除翻建，恢复原状已不能实现，故本院对原告要求恢复涉案房屋原状的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王凤廷的诉讼请求。案件受理费300元，由原告王凤廷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 胡 鹏审判员 李 艳审判员 刘遗林二〇一三年十二月十七日书记员 李媛媛 微信公众号“”