（2013）宁民终字第3509号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人南京大吉房地产开发有限公司与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

南京大吉房地产开发有限公司；南京紫竹物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第3509号上诉人（原审被告）南京大吉房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区汤泉街道银泉路**。法定代表人刘茂林，该公司总经理。委托代理人王小晶，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，，住所地南京市中山东路**法定代表人张胜，该公司董事长。委托代理人张继华，男，该公司管理处主任，住该公司宿舍。委托代理人李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。上诉人南京大吉房地产开发有限公司（以下简称大吉公司）因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦永商初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人大吉公司的委托代理人王小晶，被上诉人委托代理人李品宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫竹物业公司原审诉称，2010年3月紫竹物业公司、大吉公司签订《山水田园前期物业服务合同》，该合同约定紫竹物业公司自合同签订之日起至小区业委会成立并与物业公司签订合同生效时止对山水公司小区进行物业管理，物管费每月每平方米多层住宅1.2元，联排别墅、商业用房2.3元。双方还在合同第七条、第九条、第二十五条中约定：合同生效当日至大吉公司出售房屋交付给业主的当月时止的物业服务费用、公摊水电费由大吉公司承担。未能按时足额缴纳的，按应缴数额每日千分之0.5支付违约金。其后，紫竹物业公司按约履行了物业管理义务，但大吉公司却发函要求于2012年12月1日起解除双方签订的前期物业服务合同，对此紫竹物业公司明确表示不能同意，同时要求大吉公司按照合同约定缴纳拖欠的物业服务费用。经紫竹物业公司多次催要无果，故诉至法院，要求：1、大吉公司继续履行双方签订的《山水田园前期物业服务合同》；2、判令大吉公司支付拖欠的物业服务费343763元并承担逾期付款的违约责任；3、由大吉公司承担本案的诉讼费用。大吉公司原审中辩称，由于紫竹物业公司在履行物业服务义务过程中存在违法、违约行为，因此我公司要求解除双方签订的前期物业服务合同、不应支付物管费。原审法院经审理查明，2010年3月，紫竹物业公司与大吉公司签订《山水田园前期物业服务合同》，双方约定由紫竹物业公司自合同签订之日起至小区业委会成立并与物业公司签订合同生效时止对山水田园小区进行物业管理，物管费每月每平方米：多层住宅1.2元，联排别墅、商业用房2.3元，物管费由大吉公司按季支付。双方还在合同中约定：合同生效当日至大吉公司出售房屋交付给业主的当月时止发生的物业服务费用、公摊水电费由大吉公司承担，未能按时足额缴纳的，按应缴数额每日千分之0.5支付违约金。现因物业服务费的缴纳，双方产生纠纷。2012年11月30日，大吉公司向紫竹物业公司发出“关于山水田园前期物业服务合同的解除函”，理由是紫竹物业公司在履行合同过程中存在诸多违约行为，要求自2012年12月1日起解除双方签订的合同。原审庭审中，紫竹物业公司举证2012年11月1日至2013年4月30日“大吉山水田园未出售房源物业费统计表”及“大吉山水田园拒绝收房物业费统计表”各一份，证明大吉公司欠物业费343763元。大吉公司举证照片三组及谈话笔录二份，用于证明在合同的履行过程中紫竹物业公司存在违约行为，并陈述紫竹物业公司未经大吉公司同意将属于大吉公司的房屋用于出租。紫竹物业公司认为大吉公司所举照片不足以证明紫竹物业公司在履行合同中有违约行为；至于出租的房屋本身就属于物业用房。以上事实有双方当事人签订的《山水田园前期物业服务合同》、照片及双方当事人陈述在卷为证。原审法院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中大吉公司无故拖欠物业服务费等费用，引发纷争，应负本案全部责任。因大吉公司所举证据不足以证明紫竹物业公司在履行合同过程中存在违约、违法行为，故其要求解除合同的辩解意见不能成立，紫竹物业公司要求继续履行与大吉公司签订的《山水田园前期物业服务合同》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持；紫竹物业公司所举证据足以证明大吉公司拖欠物业服务费用343763元的存在，因此紫竹物业公司要求大吉公司支付物业服务费用343763元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持；紫竹物业公司要求大吉公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院判决：一、紫竹物业公司与大吉公司于2010年3月签订的《山水田园前期物业服务合同》继续履行。二、大吉公司于判决生效后十日内给付紫竹物业公司物业服务费343763元并支付逾期付款违约金（以343763元计，从2013年5月1日起至款项付清之日止，按每日千分之0.5算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6456元，减半收取3228元，财产保全费2420元，合计5648元，由大吉公司负担。上诉人大吉公司不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院仅以上诉人不能证明被上诉人存在违约行为，认定上诉人要求解除合同不能成立，不符合法律规定。双方之间的合同已经无履行基础，双方合同自上诉人的解除函到达被上诉人时即已生效，原审法院判决继续履行，无法律依据。根据合同法的有关规定，当事人依据解除合同的条件成就或以自己的行为表明不履行主要债务，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案上诉人已将解除合同的函件送达被上诉人，上诉人的解除行为已实际发生法律效力。本案双方解除合同的主要依据有两点：1、被上诉人存在违反物业服务合同的情形，是不争的事实，上诉人以此为理由提出解除合同，应当可以视为解除合同的条件成就。2、上诉人与被上诉人在本案发生之前，就已经因为上诉人不履行合同中相关的付款义务发生诉讼，上诉人是以自己的行为表明不履行双方之间的合同，根据合同法的规定，存在此情形的，通知对方时即以解除。故上诉人发出解除合同通知，应依法予以确认其效力。二、合同解除函发出后，原审法院仍然判决上诉人继续承担相关物业费用不符合事实和法律。三、目前涉案物业的相关物业服务已经由上诉人的物业公司提供，案件情势已经发生变化，判决双方继续履行原合同，缺乏履行条件和基础。综上所述，请求二审法院依法撤销原判决，依法发回重审或驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人紫竹物业公司要求二审法院维持原判决。二审中，上诉人向法院提供一份表格和《工程维修单》，列举被上诉人违约的情形：第一项共用设施部分，根据《南京市普通住宅物业服务等级和标准》，其中对雕塑、凉亭等不得有损坏，但小区内景观露平台已经损坏；其他部分，墙面物业标准要求无剥落、路面平整，但小区内普遍不符合相关标准，特别是27、28栋大部分已经损坏，小区门窗无人关闭，公告绿化部分杂草丛生，小区内路灯等公共照明都没有达标，二期地面射灯全部不亮，录相监控、门禁智能卡等都处于空置状态，无人站岗。被上诉人对该证据质证认为，原审时上诉人并没有提交该证据，该份证据与事实不符，仅是上诉人单方面制作，不具有证据效力。事实是共用部位、共用设施设备日常运行、保养及维修正常，不存在上诉人所列举的情况。第二部分公共区域秩序维护正常。第三部分，公共区域绿化日常养护是由绿化施工单位南京嘉盛景观公司养护，维护期为3年，目前尚未到期，还没有移交被上诉人。第四部分供水系统、第五部分公共照明系统，被上诉人已按照约定提供了符合合同约定的服务。第六部分智能化系统，小区监控在2011年未交房时就存在各种问题，三方对讲不通，门铃、报警不通，监控探头模糊、电脑无图像等，不符合竣工验收条件，但因上诉人欠监控施工单位即南京自信息公司的工程款，南京自信息公司拒绝维修，导致该系统至今未移交给被上诉人，仍由上诉人自己管理。上诉人提交的《工程维修单》若干，其中有的业主系上诉人的员工，有的将业主名字书写错，故对上述工程维修单的真实性不予认可。上述维修单即使是真的，但从维修单所反映的时间来看，时间均为2013年，与上诉人想要证明的被上诉人在2012年12月1日前违约行为没有关系。综上，上诉人所提交的证据，法院不应采信。对被上诉人的反驳，上诉人没有再提交新的证据。本院查明的其他事实与原审认定事实一致。此节事实有二审谈话笔录、开庭笔录在卷证实。本院认为，上诉人大吉公司与被上诉人紫竹物业公司签订的《山水田园前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。合同一经依法成立，无双方约定或法定事由，当事人一方不得擅自解除合同。本案中上诉人大吉公司主张因被上诉人紫竹物业公司违约，导致合同目的不能实现，具备合同解除的法定条件，但其所举证据不足以证明被上诉人紫竹物业公司在履行合同过程中存在违约、违法行为，足以导致其签订合同的目的不能实现，故其要求解除合同的辩解意见原审法院不予采纳，并无不当。上诉人上诉的另一理由即是其已发解除合同通知并已到达被上诉人，被上诉人未在法定时间内向法院提出确认之诉，该解除合同通知已生效。经查，被上诉人已在法律规定的三个月时间内，向原审法院主张利，要求被上诉人继续履行合同，该请求的前提即是否认上诉人大吉公司解除合同通知的效力，故上诉人认为，被上诉人应该另外提起确认之诉否则双方之间的合同即视为已经解除的上诉意见，本院不予采纳。被上诉人紫竹物业公司要求继续履行与上诉人大吉公司签订的《山水田园前期物业服务合同》，符合法律规定，被上诉人紫竹物业公司所举证据已证明上诉人大吉公司拖欠物业服务费用343763元的存在，虽然上诉人大吉公司对此提出异议，但其并未提出相反的证据予以佐证，因此原审法院判决上诉人大吉公司支付被上诉人紫竹物业公司物业服务费用343763元，与法并无不合。另，上诉人大吉公司上诉主张其自己的物业公司已对涉案小区进行了物业管理，双方合同无履行基础，也因与事实不符，本院对此意见不予支持。综上，上诉人大吉公司上诉理由不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费808元，由上诉人大吉公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　黄林代理审判员　刘恩臣代理审判员　汪德全二〇一三年十二月十七日书　记　员　石莹搜索“”