（2013）西民二终字第02122号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-12-18
案件名称
刘婷与陕西佳鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘婷,陕西佳鑫置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民二终字第02122号上诉人（原审原告）刘婷。委托代理人贺东利，陕西济维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西佳鑫置业有限公司，住所地西安市太白南路118号。法定代表人金建明，该公司董事长。委托代理人李潇，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人李志奇，男，1983年10月1日出生，汉族。上诉人刘婷因商品房销售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘婷之委托代理人贺东利，陕西佳鑫置业有限公司之委托代理人李潇、李志奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：刘婷与陕西佳鑫置业有限公司（以下简称佳鑫公司）于2009年6月29日签订编号为1213822《商品房买卖合同》一份，合同约定由刘婷购买佳鑫公司开发的位于西安市雁塔区绕城高速以南的大华公园世家1号楼2单元21101室商品房一套。合同约定佳鑫公司应于2010年4月30日之前将商品房交付给刘婷使用，并承诺与该商品房正常使用直接关联的采暖设施于交付后第二个采暖期开始即2011年11月15日达到使用条件。后佳鑫公司于2010年4月向刘婷交付了商品房。用于刘婷所在小区供暖用的四台锅炉经生产厂家检验合格，质量符合相关规定。负责安装供暖设施的西安惠众然气科技有限公司于2011年11月13日将安装完毕的供暖设施交付给佳鑫公司，同日，佳鑫公司将供暖设施交付给负责为刘婷小区提供物业服务的西安华晟物业管理有限公司。佳鑫公司提供2011年12月20日西安华晟物业管理有限公司向西安市房地局出具的《关于大华公园世家一街区2011年冬季供暖问题的情况说明》其中记载“11月5日，物业公司召集大华公园世家一街区部分业主在销售部就今冬本小区供暖问题做意见征询。物业公司首先告知业主，本小区采用自备锅炉供暖，同时根据西安物价局相关文件向业主讲解了自备锅炉供暖的相关政策。后经物业公司与业主多次协商，相互意见达成共识，确定了今冬供暖价格为6.5元／每平米／每月。并开始逐户进行问卷调查，经调查，小区共有业主435户，其中109户同意供暖，占总户数的25%，326户不同意供暖，占总户数的75%，据此，公司决定今冬本小区不予供暖。”刘婷提交《商品房买卖合同》，证明其与佳鑫公司建立商品房买卖合同关系及佳鑫公司没有按照合同约定正常供暖。佳鑫公司对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，佳鑫公司理由为在合同中明确约定佳鑫公司提供的供暖设施需在约定期限内达到使用条件，而非由佳鑫公司负责供暖，由于佳鑫公司已在约定期限内提供了达到正常使用条件的供暖设施，所以佳鑫公司没有违约行为，不应承担违约责任。佳鑫公司提交《商品房买卖合同》，证明其作为出卖人在采暖方面的义务是为刘婷提供采暖设备及为实现采暖目的提供的相关设施最迟在第二个采暖季达到正常使用条件。刘婷对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，称作为业主，认为与佳鑫公司签订合同后，可以正常使用暖气是合理要求，且佳鑫公司作为供暖单位，没有供暖许可证，即佳鑫公司没有供暖资格。佳鑫公司提交由瑰都啦咪世纪（天津）实业有限公司出具的《常压热水锅炉质量证明书》，由西安惠众然气科技工程有限公司于2011年11月13日出具的关于采暖设施安装的竣工报验单、设备移交清单及设备资料移交清单，由大华曲江公园世家项目部与西安华晟物业管理有限公司于2011年11月13日签订的《曲江10#地已完成工程移交单》，由西安市长安天然气有限公司与西安华晟物业管理有限公司于2011年11月15日签订的《天然气设施维护维修委托协议》和《供用气合同》，证明佳鑫公司所提供采暖设施及其配套设施在第二个采暖期前均已达到正常使用条件，可以正常使用。刘婷对上述证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，称这是厂家的验收，供暖设备的验收必须由供暖监管部门验收，因此本组证据不能作为证据使用。佳鑫公司提交由西安华晟物业管理有限公司向西安市房地局出具的情况说明，由西安华晟物业管理有限公司向刘婷所在小区业主出具的关于锅炉供热价格协商的公告、采暖费用测算及供暖调查情况，证明其履行义务无瑕疵，刘婷诉请于法无据。刘婷对上述证据真实性无异议，对证明目的不予认可，称本组证据是在已到了供暖时间，锅炉房还没有盖好之前就有了，所以不能证明什么。刘婷诉至雁塔区人民法院称，其与佳鑫公司2009年签订编号为1213822《商品房买卖合同》一份，合同约定其购买由佳鑫公司开发的位于西安市雁塔区绕城高速以南的商品房一套即大华公园世家1号楼2单元21101室。佳鑫公司按照约定于2010年4月向其交付了该商品房。此外合同还约定佳鑫公司应在2011年11月15日（即交房后第二个采暖期）保证采暖设施达到正常使用条件，如果在约定期限内未达到正常使用条件，执行《商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行”之条款。后因为佳鑫公司的原因，2011年整个采暖期没有进行供暖，导致其无法入住已装修好的该商品房，租住他处。据此请求法院依法判令：1、佳鑫公司向其支付自2011年11月15日起至2012年3月15日期间的违约金5603.51元。2、佳鑫公司承担自2011年11月15日起至2012年3月15日期间在外租房费用4000元。3、本案诉讼费由佳鑫公司承担。佳鑫公司辩称，刘婷所诉称双方签订《商品房买卖合同》合同编号、签订日期、商品房房号以及交付商品房属实，但刘婷所述因佳鑫公司造成的原因致2011年采暖期没有供暖一事与事实不符。双方签订的《商品房买卖合同》第14条约定佳鑫公司承诺与该商品房正常使用直接关联的采暖设施于交付后第二个采暖期开始即2011年11月15日达到使用条件。该条确定了佳鑫公司对刘婷承诺的义务仅限提供的采暖设施在2011年11月15日达到正常使用的条件，而非提供具体的采暖工作，佳鑫公司已经按照约定提供了可以正常使用的采暖设施，故刘婷提出的诉求于法无据，与事实不符，应依法驳回。原审法院认为：刘婷与佳鑫公司于2009年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有无效的其它情形，依法认定为有效合同，故该合同对双方均具有法律约束力，双方当事人理应以此享有权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘婷与佳鑫公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：4、采暖在交付后第二个采暖期开始正常使用。故关于采暖一事，佳鑫公司在交付商品房后第二个采暖期开始即2011年11月15日之前交付采暖设施并保证达到正常使用条件即为履行完关于采暖一事的合同义务。佳鑫公司提交的常压热水锅炉质量证明书显示，佳鑫公司交付的用于供暖的锅炉为常压热水锅炉（型号：CWNS2.8-8560--（Q），编号：011240K0103，生产厂家：天津瑰都啦咪锅炉有限公司）。根据国务院《特种设备安全监察条例》第二十一条规定：锅炉、……设施的安装、改造、重大维修过程，必须经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验；未经监督检验合格的不得出厂或者交付使用。同时该条例第二条第二款规定：前款特种设备的目录由国务院负责特种设备安全监督管理的部门（以下简称国务院特种设备安全监督管理部门）制订，报国务院批准后执行。《特种设备目录》（国质检锅（2004）31号）规定的特种设备中无常压热水锅炉，且《关于实施＜特种设备安全监察条例＞若干问题的意见》中规定：特种设备范围按国家质检总局制订、国务院批准的《特种设备目录》确定。原国家质量技术监督局颁布的《小型和常压热水锅炉安全监察规定》（原国家质量技术监督局令第11号）中涉及常压热水锅炉部分不再执行。因此常压热水锅炉不属于国务院《特种设备安全监察条例》中规定的特种设备，即常压热水锅炉的出厂及交付使用无须经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构进行监督检验，只需经国家相关部门许可，并按照有关技术规范进行生产合格即可出厂。佳鑫公司提交的由国家质量监督检验检疫总局向天津瑰都啦咪锅炉有限公司出具的《特种设备制造许可证》（锅炉）及《常压热水锅炉质量证明书》显示，佳鑫公司向刘婷所在小区物业公司交付的用于供暖的锅炉质量合格。佳鑫公司提交的由西安惠众然气科技工程有限公司出具的关于采暖设施安装的竣工报验单、设备移交清单及设备资料移交清单等证据显示，刘婷所在小区供暖设施安装工程于2011年11月13日完成，并于当日由佳鑫公司将该设施移交给负责为该小区提供物业服务的西安华晟物业管理有限公司。综上所述，佳鑫公司在2011年11月15日之前将符合质量要求的供暖设施交付使用，即已履行完合同相关的义务，故佳鑫公司不存在违约行为，刘婷要求佳鑫公司支付2011年11月15日起至2012年3月15日期间的违约金5603.51元及2011年11月15日起至2012年3月15日期间在外租房房费4000元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。刘婷所在小区2011年冬季没有供暖是该小区业主与物业公司就供暖问题没有达成一致，物业公司决定不予供暖所致，并非佳鑫公司原因所致。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告刘婷的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘婷承担。宣判后，刘婷不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误：根据双方《商品房买卖合同》的约定，业主应在2011年11月15日就能够使用供暖设施，从西安电视台20**年11月27日的报道足以说明，在2011年11月27日佳鑫公司对小区的供暖设备锅炉房安装系统还在施工，根本达不到使用条件。故佳鑫公司严重违反合同约定，应承担违约金5603.51元和经济损失4000元。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持各上诉人在一审起诉时的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。佳鑫公司辩称，其已在合同约定的时间向小区物业公司移交了供暖设备，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审理查明，二审中，佳鑫公司自述称，对435户业主就供暖问题进行征询意见时，一部分是通过电话询问，另一部分是当面询问；327户不同意供暖的业主中，电话调查的是293户，业主自己签字的是34户。一审认定其余事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，刘婷与佳鑫公司签订的《商品房买卖合同》第十四条规定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：4、采暖在交付后第二个采暖期开始正常使用。故本案中，佳鑫公司关于供暖设施所承担的义务就是在房屋交付后第二个采暖期即2011年11月15日之前达到正常使用条件。一审中，佳鑫公司提交的“锅炉房设备、工艺管道系统安装工程”竣工报验单、“锅炉房设备、工艺管道系统安装工程”设备移交清单等证据证实：小区锅炉房设备、工艺管道系统安装工程已于2011年11月13日调试到位、投入试运行并正式进入保修期；其提交的该小区物业公司西安华晟物业管理有限公司与西安市长安天然气有限公司签订的“供用气合同”、“天然气设施维护维修委托协议”等证据证实该小区具备了使用天然气自行供暖的条件。上诉人刘婷对佳鑫公司提供以上证据的真实性并无异议，但认为供暖设施必须经供暖监管部门验收后才能交付使用。国务院《关于实施﹤特种设备安全监察条例﹥若干问题的意见》规定：特种设备范围按国家质检总局制定、国务院批准的《特种设备》目录确定。原国家质量技术监督局颁布的《小型和常压热水锅炉安全监察规定》中涉及常压热水锅炉部分不再执行。《特种设备目录》（国质检锅（2004）31号）规定的特种设备中无常压热水锅炉。根据以上法律法规的规定，本案涉及的常压热水锅炉的交付使用无须国家安全监督管理部门进行专项检验，只需国家相关部门许可，并按照有关技术规范生产合格即可出厂，故上诉人刘婷认为供暖设施应经过监管部门的检验后才能投入使用的上诉理由并无法律依据。上诉人刘婷其余上诉理由亦不能成立。综上，本院认为，上诉人刘婷之诉请未有充分证据印证，不应予以支持，故原审法院判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人刘婷承担。本判决为终审判决。审 判 员 王 浩审 判 员 张克民代理审判员 童 超二〇一三年十二月十七日书 记 员 唐百寅 来自：