（2013）丰民初字第5538号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-07-29
案件名称
庄景新与福建泉州市土地开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庄景新,福建泉州市土地开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第5538号原告（反诉被告）庄景新，男，1965年12月28日出生，汉族，住泉州市丰泽区。被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人陈茂强，该公司总经理。委托代理人杨嘉文、陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。原告（反诉被告）庄景新与被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理后，依法由审判员张文智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄景新、被告（反诉原告）土地公司委托代理人陈凤安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）庄景新诉称，原告通过拍卖竞价的方式于2011年2月24与被告签订合同编号为某号的商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于淮口花苑某室商品房，该房建筑面积142.22平方米。合同第八条约定被告应于2011年8月31日前交付原告符合合同约定的具备交房条件的上述商品房，第九条第1款第2项约定了被告逾期交房的违约责任：即逾期超过180日后，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金。合同签订后，原告依约履行了120万元付款义务，但被告迟迟未能交付原告符合合同约定的具备交房条件的上述房产，直至2013年3月5日，才将淮口花苑某室房产交付原告。根据合同约定，被告逾期交房时间为2011年9月1日至2013年3月4日，共计550天，根据合同第九条第1款第（2）项约定，故被告应赔偿原告1200000＊0.0003＊550＝198000元。合同第十四条约定了被告应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，否则应承担违约责任：即被告自逾期之日起每日按原告已付款的万分之一支付违约金。截止至起诉之日，被告未提供原告购买房屋的房屋权属证书，被告逾期时间为2013年6月19日至实际交付权属证书（截止至起诉日，被告累计逾期112天，应赔偿原告1200000＊0.0001＊111＝111400元）。另被告未缴交上述房产的燃气初装费1500元，根据福建省物价局出台《新建商品住房交易价格新规》及上述合同第八条第1款第2项约定，该款应由被告支付，但被告未支付。综上，特具此状，诉至贵院，诉请判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金198000元，并支付该款自起诉之日起至实际付清之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2、被告向原告赔偿逾期办证违约金，自逾期之日2013年6月19日起至交付房屋权属证书之日止（截止至起诉之日已形成违约金11400元）；3、被告支付原告燃气初装费1500元。被告（反诉原告）土地公司辩称，一、原告逾期付款，违约在先，答辩人完全有权推迟交房。合同约定原告应于合同登记备案后十五个工作日办理62.5%房价款即75万元的的银行按揭，合同2011年2月24日登记备案，原告于2011年4月15日才将尾款60万元缴清，已构成违约。原告逾期付款，违约在先，被告依法可行使后履行抗辩权，交房及办证的期限相应顺延。二、《商品房买卖合同》第8条约定，如施工遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动，法律法规规定的不可抗力情形，中大暴雨、6级以上台风，答辩人可以据实延期。1、市政配套电力工程本应于2010年3月竣工验收，而工程实际于2012年6月21日经验收完毕供电，该市政配套工程电力安装共计延期812天；2、市政配套供水安装工程本应于2010年9月30日完工，而工程实际于2012年11月2日才通过验收并正式供水，该市政配套供水安装工程共延期764天；3、自原告2010年12月14日竞得诉争商品房后次日至2011年8月31日共发生中雨以上天气（含中、大、暴雨）22天；2011年6月7日、8日高考2天；2011年6月21日至23日中考3天，共计27天。被告于2013年2月27日通知原告来交房并不存在违约。4、被告登报公告通知原告于2013年3月4-6日交房，而原告于同年3月20日才交房，故该段时间的延期交房，被告无过错，逾期办证的违约金应从2013年6月20日开始计算。5、燃气初装费，原告仅提供收据，未提供正式发票，具体到每户安装燃气设备，根据谁使用谁受益，应由原告自行承担。原告提供的法律依据，仅指开发商不得向业主另行收取燃气初装费。缴交义务主体不属原告，原告主动缴交，再要求被告承担不合理，如果原告认为被告提供的配套设施不完整，可起诉，该笔费用不应由被告承担。综上，违约方是原告，应驳回原告诉求。反诉原告土地公司诉称，反诉原告与反诉被告于2011年2月24日签订商品房买卖合同一份，编号为某号。合同约定：反诉被告向反诉原告购买位于淮口花苑某商品房，其中商品房建筑面积142.22平方米，每平方米8437.63元，总计1200000元。同时约定于2010年12月24日前支付全部购房款的37.5%，计450000元，在合同登记备案后十五个工作日内办理62.5%房价款为银行按揭款计750000元。合同签订后，反诉原、被告于2011年2月24日至泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理备案登记。然而，反诉被告却未按合同约定在备案十五个工作日内将余下的房款600000元支付给反诉原告。直至2011年4月15日才将最后的房款尾款600000元支付给反诉原告。反诉被告的行为为违约行为。根据合同第七条的约定，反诉被告应承担逾期付款违约金6300元。综上，特具此状，诉至贵院，诉请判令：反诉被告庄景新向反诉原告土地公司支付逾期付款违约金6300元（600000元自2011年3月11日起至2011年4月25日止每日按应付款万分之三计算，计算公式：600000元＊0.03%＊35天=6300元）。反诉被告庄景新辩称，办理银行按揭时间为2011年3月17日，在合同约定的期限内，不存在逾期付款的情形，无需承担逾期付款的违约责任。经审理查明，2011年2月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买泉州市丰泽区花苑北区某房，房屋总价款为120万元。合同第六条第三款约定，买方于2010年12月24日前支付全部购房款的37.50%，计人民币肆拾伍万元整（￥450000元）。在合同登记备案后十五个工作日办理62.5%房价款为银行按揭款计人民币柒拾伍万元整（￥750000元）。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，……逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2011年3月1日、2日就已收的款项分别开具金额为45万元、15万元的《销售不动产统一发票》贰张给原告。诉争商品房于2011年2月24日办理预购商品房预告登记。2011年3月17日，原告（反诉被告）与建设银行泉州分行签订购房余款60万元的《个人住房借款合同》，该款于2011年4月15日到被告帐户。2013年2月27日，被告向原告发出交房通知，告知原告应于2013年3月4日至6日前来办理交房手续，原告于2013年3月20日接收诉争商品房。诉争房屋尚未办理产权登记。另查明，2013年7月28日，原告向泉州市燃气有限公司缴交诉争房产的管道燃气建设费1500元。以上事实，有原告提供的《销售不动产统一发票》叁份、《关于竞价销售商品房交房的通知》、《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、管道燃气建设费收据，原告与被告提供的《商品房买卖合同》及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点：1、原告（反诉被告）是否存在逾期付款的情形？如存在，逾期付款的天数？2、被告（反诉原告）是否存在据实予以延期交房的情形？3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付燃气初装费1500元有无依据？关于焦点1，原告（反诉被告）认为，原、被告签订的商品房买卖合同登记备案时间为2011年2月24日，原告已于2011年3月17日与银行签订借款合同，办理银行按揭时间在合同约定的期限内，不存在逾期付款的情形。关于焦点1，被告（反诉原告）认为，反诉被告未按合同约定支付购房尾款60万元，应支付60万元自2011年3月11日起至4月25日止每日按应付款万分之三计算的逾期付款违约金6300元。关于焦点1，本院认为，诉争商品房买卖合同第六条第三款约定，原告应在合同登记备案后十五个工作日办理62.5%房价款为银行按揭款计人民币柒拾伍万元整（￥750000元）。诉争合同于2011年2月24日办理登记备案，原告选择银行按揭，应在十五个工作日即2011年3月17日前办理银行按揭贷款手续，本案原告于2011年3月17日与建行银行泉州分行签订个人住房借款合同，在合同约定的期限内履行办理义务，不存在逾期付款的违约行为。被告（反诉原告）认为，合同约定的办理是指贷款办妥并转至其帐户，而非受理，因合同约定系办理，非办妥，且银行放款有相应的审批程序，借款方无力控制，故反诉原告的该主张，不予支持。反诉被告的该辩称予以采信。关于焦点2，原告认为，1、小区的供电供水不属于市政配套工程；2、中大暴雨、6级以上台风合同期内共计21天；3、中高考5天，属被告在确定交房时可预见，不应扣除。关于焦点2，被告认为，根据合同第八条的约定，被告存在可延期交房的情形：1、因市政配套工程电力安装延期812天；2、因市政配套供水安装工程延期764天；3、中雨以上天气为21天；3、高考2天、中考3天。被告提交如下证据证明其主张：气象资料、新建住宅正式用电工程交款通知单、银行缴款凭证、新建住宅电力工程配电设施建设情况验收单以此证明被告在收到电业局交款通知后就立即履行缴款义务，因市政配套工程无法按时完工造成工期延误。关于焦点2，本院认为，从合同签订日2011年2月24日至合同约定的交房日2011年8月31日期间，泉州市区共出现中大暴雨及六级以上台风共计21天、中考3天及高考2天，均符合双方合同约定的可据以延期交房的免责事由。所谓市政配套设施是指对城市居民生活基础设施的建设，以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，而被告与泉州电业局、泉州市自来水工程公司之间的合同仅是对诉争商品房所在小区的供电、供水行为，不属于市政配套工程，且原告庄景新（反诉被告）提供的《公开拍卖文件》第2条载明“本次拍卖的标的的水、电均已到位”，故被告辩解因小区电力、供水施工延误导致延期交房，系其与电业局、自来水工程公司的合同纠纷，不能作为据以延期交房的事由。关于焦点3，原告认为，诉争合同第八条第一款规定，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。福建省物价局制定并于2007年11月12日开始实施的《新建商品住房交易价格新规》（闽价房（2007）413号）第二条规定，对属购买人所有的公共设施、设备建设配套费用，包括供电、供水、供水、通讯等应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取。故原告缴交的1500元燃气初装费应由开发商即被告承担。关于焦点3，被告认为，原告仅提供收据，未提供正式发票。具体到每户安装燃气设备，根据谁使用、谁受益的原则，应由原告自行承担。原告提供的法律依据，仅指开发商不得向业主另行收取燃气初装费。缴交义务主体不属原告，原告主动缴交，再要求被告承担不合理，如果原告认为被告提供的配套设施不完整，可起诉，该笔费用不应由被告承担。关于焦点3，本院认为，根据诉争合同第八条的规定，诉争商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施应达到设计要求条件。另福建省物价局制定并于2007年11月12日开始实施的《新建商品住房交易价格新规》（闽价房（2007）413号）第二条规定，“对属购买人所有的公共设施、设备建设配套费用，包括供电、供水、供气、通讯等应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取”。故管道燃气建设费应由开发商承担，本案原告接收诉争房产后，向泉州市燃气有限公司缴交本应由被告承担的管道燃气建设费1500元，现向被告主张，并无不当，应予支持。被告辩称，该费用系原告自行缴交燃气公司，被告未向原告收取，且原告受益，依法应由原告自行承担，因该费用本应由被告承担，故被告的该辩称不予采信。综上事实，本院认为，被告（反诉原告）土地公司具有商品房预售资质，原告（反诉被告）庄景新与被告（反诉原告）土地公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，被告土地公司应于2011年8月31日交房，被告通知原告2013年3月4日开始交房，已构成逾期交房的违约行为。但被告依合同具有可延期交房的事由，被告交房期限应予相应延期。从合同签订至约定交房时间止，天气因素及中、高考因素可延期26天，该天数应从被告逾期交房的天数中抵扣。对原告请求被告支付逾期交房违约金，予以部份支持，从合同约定的交房时间到被告通知交房，逾期超过180天，故被告应按合同约定以房款总额日万分之三支付违约金，被告应付的逾期交房违约金为1200000元×万分之三×（550天-26天）＝188640元。原告要求被告支付逾期交房违约金自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的利息，无事实和法律依据，不予支持。另据合同的约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，且如因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。被告并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及交付买受人，其行为已构成违约，现原告以未取得房屋权属证书诉请被告支付逾期办证违约金，合理合法，应予支持。原告于2013年3月20日接收该房产，按合同约定被告应于90日后即2013年6月19日开始按已付款的0.01%支付逾期办证违约金。原告要求被告支付已缴交的燃气管道建设费，因合同约定，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施应达到设计要求条件，且福建省物价局制定并于2007年11月12日开始实施的《新建商品住房交易价格新规》（闽价房（2007）413号）第二条规定，“对属购买人所有的公共设施、设备建设配套费用，包括供电、供水、供气、通讯等应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取”，故原告的该主张，于法有所，应予支持。反诉原告土地公司要求反诉被告庄景新支付逾期付款的违约金，因反诉被告庄景新不存在逾期付款的违约行为，故其请求不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告庄景新（反诉被告）逾期交房违约金188640元；二、被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按总房款120万元以日万分之一的标准支付自2013年6月19日起至被告履行完协助办证义务之日止的逾期办证违约金给原告（反诉被告）庄景新；三、被告（反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）庄景新燃气管道建设费1500元；四、驳回原告（反诉被告）庄景新的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）福建泉州市土地开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4492元，减半收取2246元，由原告庄景新负担106元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担2140元；本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告福建泉州市土地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员 张文智二〇一三年十二月十七日书记员 胡彩云附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”