（2013）淮中民终字第1593号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-11-23
案件名称
李正华与淮安市嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李正华,淮安市嘉和房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）淮中民终字第1593号上诉人（原审原告）李正华，男，汉族，1982年9月7日生，无业。委托代理人吴耀中，江苏楚平鸣律师事务所律师。委托代理人梁吉荣，淮安市清浦区纵横法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）淮安市嘉和房地产开发有限公司。法定代表人钱国华，该公司董事长。委托代理人胡苏陵，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人李正华与被上诉人淮安市嘉和房地产开发有限公司（以下简称“嘉和房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年10月19日作出（2013）河民初字第3600号民事判决，李正华不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人李正华的委托代理人吴耀中、梁吉荣，被上诉人嘉和房产公司的委托代理人胡苏陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原、被告于2013年5月12日签订商品房买卖合同，约定原告购买开发的农垦丽景苑商品房，合同附件四即合同补充协议（一）第一条约定：除本合同约定的房价款外，买卖双方约定，买受人应自行承担缴纳的费用：（2）、有线电视、电话和电脑网络开通费，供暖开户费等。原告按合同约定交给被告暖气初装费20252元。另��明，江苏省物价局于2012年3月26日发出《关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》，通知中明确商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。与商品住房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供暖、通信、有线电视工程，安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中。对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。如没有任何约定（合同、协议）的，在交付新房时，不得向购房者收取合同成交价格之外其他任何费用，也不得将其他部门和单位收取的各种费用转嫁到购房者身上。以上事实，有原、被告当���陈述、商品房买卖合同、暖气初装费收据等证据载卷证明，经庭审质证，予以认定。原审原告李正华诉称：原、被告签订的购房合同及附件均未约定被告向原告收取暖气费，而被告向原告收取暖气费20252元是违约行为，该行为也违反省、市物价局关于商品房销售“一价清”的规定。请求判令被告退还暖气费20252元及利息。原审被告嘉和房产公司辩称：被告收取的是暖气初装费，该费用在出卖房屋时已明确向原告说明由其承担，且双方在合同中约定签订购房合时与购房款等费用一起收取；被告已经履行合同约定的义务，为暖气开通投入大量资金，已超过收取的费用；目前淮安市区现有的供暖住宅商品房均收取以上暖气费用，综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法庭驳回。原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告诉称被告收取暖气初��费的行为违背了“一价清”文件规定，但原告未能举证证明原、被告的房屋成交价格之中包含了供暖设施的建设成本；且在原、被告双方签订的合同补充协议（一）中，被告已明确告知原告除本合同约定的房价款外，原告还应自行承担供暖开户的费用；故原告诉讼请求依据不足，本院对原告诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：驳回原告李正华的诉讼请求。案件受理费232元，减半收取161元，由原告李正华负担。上诉人李正华不服一审判决，向本院提起上诉称，原审将“供暖开户费”与“暖气初装费”混淆，属认定事实错误。根据商品房销售“一价清”制度要求，“暖气初装费”应包含在基础设施建设费用内，被上诉人不得再收取该费用。原审判决不当，请求二审查明事实依法改判。被上诉人嘉和房产公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：被上诉人嘉和房产公司应否收取上诉人李正华供热建设费，即被上诉人嘉和房产公司应否退还已经收取的供热建设费及利息损失。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人双方应依约全面履行自己的义务。上诉人李正华与被上诉人嘉和房产公司签订了商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。附属合同是合同的组成部分，对合同相对方均具有法律约束力。双方当事人在合同附件四即合同补充协议（一）第一条明确约定，上诉人李正华除应缴纳购房款外，还应缴纳包括供暖开户费在��的费用，上诉人李正华亦依据合同缴纳了该费用，现上诉人李正华主张被上诉人收取该费用，违反了苏价服（2012）104号文件关于“商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。”的规定，要求返还并承担相应利息。经审查，江苏省物价局于2012年3月26日下发了苏价服（2012）104号“省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知”，该通知就房价不透明，重复收费，价外乱收费行为等问题作进一步规范。文件同时还规定：“对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。”根据该文件精神，只要履行了特定的义务后，允许开发商收取购房款外的其他���用。根据商品房买卖合同载体，被上诉人在收取上诉人供热建设费时，已经履行了告知义务，上诉人亦以自己的行为缴纳了供热建设费，且上诉人并无证据证明被上诉人收取的购房款中已经包含了该费用，现上诉人要求被上诉人退还缴纳的供热建设费，无事实和法律依据。至于上诉人主张的“供暖开户费”与“暖气初装费”非同一种费用，对此，上诉人未能提供证据证明其在缴纳了合同中约定的暖气初装费20252元之外，又缴纳了涉及暖气开通的其他费用的证据。在实际操作中，对于商品房买卖合同或开发商开具的票据中反映的供暖开户费、暖气费、暖气初装费、暖气开户费等名词属于不规范称谓，但并不属于不同的费种。本院庭审中，被上诉人承诺在上诉人一次性交付供热建设费后，不再收取关于供热建设相关费用。关于上诉人李正华称其购房合同在政府“一价清”政策出台之后签订，被上诉人不应再收取供热建设费主张，鉴于本案商品房销售源于2009年，当时商品房销售“一价清”只是在推行中，而商品房的销售又表现为一种持续性的行为，在后期的房屋售价中是否已经排除了市场调节价格，上诉人的购房款中是否已经将供热建设费用纳入售价范围，无证据证实，而双方在商品房销售合同中也明确约定了上诉人负有缴纳供热建设费义务的条款，故对上诉人该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人李正华的上诉请求缺乏事实根据，无法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费232元，由上诉人李正华负担。本判决为终审判决。审判长 江东新审判员 谢 闯审判员 蒋同宝二〇一三年十二月十七日书记员 靖芳芳