（2013）西民初字第04430号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-12-24
案件名称
刘陆平与李辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘陆平,李辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第04430号原告刘陆平，男，1960年12月26日出生。委托代理人张穗生，男，1953年6月27日出生，北京市西城区展览路法律事务所法律工作者。被告李辉，男，1975年9月17日出生，个体工商户。委托代理人贾其峰，河南国基律师事务所律师。原告刘陆平与被告李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘陆平之委托代理人张穗生，被告李辉及其委托代理人贾其峰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘陆平诉称，2005年6月16日，原、被告签订了《房屋转卖协议书》，协议约定：被告将北京市西城区x小区x号楼x单元x楼x房屋一套转卖给原告，价格34万元人民币，协议经双方签字后生效，协议一式三份，原、被告各执一份，交x园小区小区售楼处一份办理合同书按揭更名手续以及房产证。协议签订当日，被告收到原告房款34万元。协议签订后，被告将其签订的《交通银行开立个人银行结算账户申请书》、《个人住房抵押贷款合同》、《房屋所有权收押协议》原件交原告保存。原、被告共同到1301号房屋贷款银行交通银行北京阜外支行将银行还贷短信提醒预留的被告手机号码更改为原告手机号码，同时原告替被告偿还了此前欠付的购房贷款5万余元。协议签订后，被告将1301房屋交与原告，原告装修入住直至今日，并承担1301房屋每月八千余元的银行还贷直至今日。原告近日从北京市西城区房屋管理局获悉，2006年4月6日，被告已取得西城区x三区甲x号院x号楼x单元x号房屋的产权证，原告获悉此情况后向被告核实，被告竟矢口否认曾与原告签订过协议以及收到过原告34万元房款的事实。原告认为，原、被告签订的协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，协议签字生效后，双方已依约履行：原告支付被告34万元房款、被告将房屋交与原告、原告入住该房屋至今并承担放贷还款至今。然而被告未按协议约定为原告办理1301房屋购房合同、贷款合同的更名手续，且在未告知原告的情况下将1301房屋所有权登记在被告名下，此举违反了双方协议的约定，侵害了原告的合法权益。现诉至法院，要求确认原、被告于2005年6月15日签订的《房屋转卖协议书》有效。被告李辉辩称，诉争协议是原、被告所签，但该协议没有实际履行，从银行按揭交款凭据上看，涉案房屋有按揭贷款，被告买房屋的时候是按揭方式贷款买的，如果按照房屋买卖协议，房屋按揭贷款应该从2005年6月15日以后由原告负责偿还。但是实际上，原告仅交了2009年1月至2010年7月份共计15个月的银行贷款，其余的银行按揭贷款都是由被告偿还。贷款是从商品房买卖合同签订之日还至2013年1月，一共贷款100万元左右，2013年1月银行贷款全部还清。2006年，由于李辉出国，不方便还款，曾将10万元汇款给原告，让原告代为缴纳银行贷款。被告提交的2005年6月15日新鼎江房地产公司与中集南方工程公司签订了合作咨询协议书，该协议书明确约定，如果双方咨询事项没有完成，房屋买卖协议直接转为租赁协议。首付款34万元实际上是被告向原告控制的中集公司支付的咨询费用，房屋买卖协议在2005年已经解除，解除的依据就是此协议书。经审理查明，2004年8月18日，被告李辉与北京天鸿集团公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的北京市西城区x园小区2号楼4单元1301号房屋，建筑面积共计154.3平方米，按套内建筑面积计算，单价每平方米11168.31元，总金额人民币1450428元。2004年12月22日，被告李辉（甲方）、交通银行北京阜外支行（乙方）、北京天鸿集团公司（丙方）签订《个人住房抵押贷款合同》（编号为：200480211100761），约定：“甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋坐落北京市西城区x内x园小区第2号楼4单元1301号。贷款金额人民币116万元整。期限240个月，自房款日起计。甲方按等额本息法还款，每月还款额为7855.53元。还款日为每月22日。”2005年6月15日，被告李辉（甲方）与原告刘陆平（乙方）签订《房屋转卖协议书》，主要内容为：“经双方友好协商，甲方将北京市x小区x号楼x单元x楼x房屋一套转卖给乙方，价格34万元人民币。双方未尽事宜，另行协商。此协议书一式三份，甲乙双方各执一份，交x园小区小区售楼处一份办理合同书按揭更名手续以及房产证，具有同等效力，经双方签字后生效。”该协议书中的房号经过了更改，更改前书写的房号为“北京市x园小区小区四号楼三单元十三楼1301房屋”。庭审中，被告认可其在x园小区小区只有一套房屋，即上述1301号房屋。上述协议签订，被告李辉向原告刘陆平出具收到条一份，内容为：“今收到刘陆平付x园小区芳菲房款34万元整。”庭审中，被告李辉对该收到条的真实性无异议，但称其没有实际收到这34万元。2006年4月6日，上述1301号房屋所有权登记至被告李辉名下，房屋所有权证上登记的房屋地址为“西城区x三区甲x号院x号楼x单元x号（以下简称诉争房屋）”。庭审中，被告提交了《协议书》一份，该协议书显示协议签订双方为河南新锦江房地产开发有限公司（甲方）与中集南方工程建设发展有限公司（乙方）、签订时间为2005年6月15日、并显示李辉系河南新锦江房地产开发有限公司法定代表人，刘陆平是中集南方工程建设发展有限公司法定代表人。该协议书主要内容有：“经甲乙双方友好协商，现将甲方在郑州项目进行合作咨询事宜达成如下协议：一、项目概况：1、项目位于郑州市经济技术开发区四川路与第四大街交汇处；2、项目占地面积47亩。二、甲方在郑州土地项目为工业用地，乙方负责咨询协调变成商业住宅用地。土地出让金变性费用有甲方承担，乙方只负责协调关系事宜，如乙方办不成所有费用由乙方承担。三、咨询费：为保证乙方顺利实施，甲方同意支付咨询费150万元作为费用。四、支付方式：甲方在北京市x园小区小区低价卖给乙方-价格为150万元。因甲方是按揭房，以后按揭款由乙方交费每月8200元。甲方先付乙方34万元作为费用。并在六个月内完成房屋过户手续。五、履行期限：自合同签订之日起6个月如乙方未能办理土地变性手续甲方有权终止合同并返还所有费用，2005年6月15日房屋转卖协议，转为房屋租赁协议每月支付8200元作为租房费用。”庭审中，被告称该协议书第四条中“甲方在北京市x园小区小区低价卖给乙方”的房屋即指的是诉争房屋、协议书第五条中的“2005年6月15日房屋转卖协议”即指的是本案诉争的房屋转卖协议。原告不认可被告所提交的这份协议书，称该协议书中没有原告本人的签字、与本案无关。2013年2月4日，被告李辉与案外人李青波签订《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋出卖给李青波，该合同显示成交价格为560万元。上述事实，有当事人双方当庭陈述、商品房买卖合同、个人住房抵押贷款合同、房屋转卖协议书、房屋所有权证、协议书、存量房屋买卖合同等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，关于诉争的2005年6月15日《房屋转卖协议书》是否成立的问题，因被告声称该协议书并未实际履行，且提交了河南新锦江房地产开发有限公司与中集南方工程建设发展有限公司于2005年6月15日签订的协议书、该协议书中也明确提到了诉争的房屋转卖协议书，而原告认可该协议书是原、被告双方所签，故本院可以认定诉争房屋转卖协议书系原、被告双方所签，该转卖协议书是成立的。关于诉争房屋转卖协议书中所写的房号有修改的问题，因被告在庭审中明确认可其在西城区x园小区小区只有诉争房屋一套房，并无其他房屋，且在被告自己提交的河南新锦江房地产开发有限公司与中集南方工程建设发展有限公司于2005年6月15日签订的协议书中也提及该房屋，再考虑到房屋转卖协议中的房号并不是全部有修改，只是房屋所在的楼号及单元号有变动，故本院认为诉争房屋房号的修改并不影响房屋转卖协议书的成立。因该房屋转卖协议书显示的只是一般房屋买卖关系，协议书中也没有约定附生效条件或期限等影响协议生效的内容，且被告亦未举证证明存在我国法律、行政法规规定的导致合同无效的情形，故该协议书在其成立时即产生法律效力。至于被告所述诉争房屋转卖协议没有实际履行、签订该协议与其委托原告办理土地变性事项有关的意见，因这是协议是否应当履行、应该如何履行的问题，即使被告所述属实，这对协议的有效与否并没有关系，故本院对其该意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：确认原告刘陆平与被告李辉于二○○五年六月十五日签订的《房屋转卖协议书》有效。案件受理费七十元，由被告李辉负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王凡人民陪审员 柳鹏人民陪审员 李扬二〇一三年十二月十七日书 记 员 芦萍