（2013）沈中民二终字第2270号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-03-04
案件名称
关林与沈阳居易大道置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关林,沈阳居易大道置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沈中民二终字第2270号上诉人（原审原告）：关林，男，1977年11月17日出生，满族，辽宁省涉外婚姻服务中心工作人员，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳居易大道置业有限公司，住所地沈阳市于洪区陵东街135号。法定代表人：马世杰，该公司董事长。委托代理人：李悦，北京简明律师事务所律师。委托代理人：纪娜，女，1979年2月3日出生，满族，该公司员工。上诉人关林因与被上诉人沈阳居易大道置业有限公司（下称居易公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第737号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月21日受理后，依法组成由审判员吕丽担任审判长，代理审判员王纪主审，审判员白丽萍参加评议的合议庭于2013年12月5日开庭对本案进行了公开审理，上诉人关林、被上诉人居易公司的委托代理人李悦、纪娜到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告于2013年5月22日起诉至原审法院，请求：1、判令被告支付由于迟延办理产权证的违约金至办理产权证为止。2、被告承担诉讼费。原审法院经审理查明：2009年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告为出卖人，原告为买受人。合同约定，被告将其开发建设的位于沈阳市于洪区金山北路6-4号（现皇姑区金山北路6-4号）1-11-2室商品房一套（建筑面积96.54平方米）出卖给原告，房屋总价款为353，975元。关于商品房交付期限，双方约定：“出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格；……”。关于产权登记，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证书。”该合同签订后，原先按合同约定交纳了全部购房款，被告于2010年7月24日交付了商品房，于2012年6月29日办理完毕初始登记备案手续，其登记备案时间已超出合同约定期限。因原、被告双方对逾期办证违约金产生争议，经协商未果，原告起诉至本院。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性禁止性规定，该合同合法有效。被告于2010年7月24日向原告交付商品房，按合同约定被告应于2011年7月19日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2012年6月29日才办理完毕初始登记批复，已构成违约。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，该合同共列举出2项：第1项为买受人退房，返还房款并一次性支付赔偿金；第2项为买受人不退房，出卖人按已付房价款的一定比例支付违约金，上述两项当事人均没有选择，并在违约金计算标准处划×表示放弃。第3项为当事人自愿协商条款，在该款处，双方约定“该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证”，此约定与合同第八条单体验收合格即可交房的约定是相互印证的，故不能认定当事人对逾期办证的违约责任没有约定，而是原告在签订合同时对逾期办证违约金约定为该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证书，现原告又诉请要求被告给付逾期办证违约金，无事实及法律依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。关于被告提出的因行政区划变更等政府行为导致延期办理初始登记备案的抗辩意见。因被告提供的证据均不足以证明该主张，故本院对被告的该抗辩意见不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院判决：驳回原告关林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告关林自行承担。宣判后，上诉人关林不服原判，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判被上诉人支付由于迟延办理产权证的违约金至办理产权证为止（即2010年10月23日至2013年3月6日止）；2、被上诉人承担一二审诉讼费。理由是：一、一审法院适用法律明显不当。国发（2004）16号国务院的文件，已经在2004年就取消了全国的商品房综合验收。故被上诉人和上诉人签订的商品房买卖合同中第十五条约定的商品房综合验收合格后办理房屋所有权证书是实际中根本就不存在的事。约定一种根本就不可能操作的事情，应属于没有约定违约金的情形。故此案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。二、双方约定的第十五条属于格式条款中的无效条款。是由作为开发商的被上诉人提供的格式条款，排除了上诉人的权利，即使当事人同意，也不产生效力。三、合同中的不平等条款不是当事人意愿的真实表示。被上诉人居易公司辩称：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》、房屋移交书等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行各自义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证书。”该项为当事人自愿协商条款，此约定表明双方当事人在签订合同时对逾期办证违约金约定为该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证书，故上诉人要求给付逾期办证违约金的诉讼请求无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人关林负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕 丽审 判 员 白丽萍代理审判员 王 纪二〇一三年十二月十七日书 记 员 吕慧子本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；