（2013）深中法房终字第2658-2708号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-12-29
案件名称
温俊聪等51户业主与深圳新常兴城实业发展有限公司,深圳市常兴购物广场有限公司合同纠纷二审民事判决书2685
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温俊聪等51户业主,深圳市常兴购物广场有限公司,深圳新常兴城实业发展有限公司,天虹商场股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2658-2708号上诉人（原审原告）：温俊聪等51户业主（基本情况详见附表）共同委托代理人：王立，广东星辰律师事务所律师。共同委托代理人：谌兰，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市常兴购物广场有限公司。法定代表人：杨惠生，总经理。委托代理人：华光，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳新常兴城实业发展有限公司。法定代表人：俞大畏，董事长。委托代理人：陈学论，广东深华夏律师事务所律师。原审第三人：天虹商场股份有限公司。委托代理人：查晓斌，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人温俊聪等51户业主因与被上诉人深圳市常兴购物广场有限公司（以下简称常兴购物广场）、深圳新常兴城实业发展有限公司（以下简称新常兴城公司）、原审第三人天虹商场股份有限公司（以下简称天虹商场）租赁合同纠纷共五十一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第765-769、773、776-778、785-797、801-811、813、814、816-826、829-833号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了各案，现已审理终结。原审法院审理查明：新常兴城公司系位于深圳市南山区桃园路北常兴路东的常兴广场涉案商铺的开发商，该广场于2004年2月19日竣工。2003年8月6日，新常兴城公司（出租方，甲方）与天虹商场（承租方，乙方）签订《深圳市房地产租赁合同书》（编号xxxxxx号，以下简称租赁合同）及补充协议，约定：甲方将常兴广场xx层房地产出租给乙方使用，租赁面积共计约32042平方米（以上全部建筑面积以深圳市规划与国土资源局最后批准、测绘大队出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》确定的建筑面积为准，双方确认面积后另行签订补充协议），租赁房地产权利人为甲方，房产证号为深房地字第xxxxx**，租赁用途为商业；租赁期限自2003年8月5日起至2018年8月4日止；甲方给予乙方自对外营业之日起6个月的免收租金期；乙方对外营业之日起第七个月开始交租，交租之日起，用于商场面积中的第1层（16－24轴至B－Q轴）、第2层、第3层、第4层、第5层总面积约31342平方米的租金，按每月每平方米人民币46元（注：本文金钱币种均为人民币，以下金额前略去“人民币”）计算；另第一层（13－16轴至B－E轴），面积约300平方米的租金，按每月每平方米200元计算；办公面积400平方米，租金按每月每平方米23元计算；三项合计总建筑面积约32042平方米，每月租金总额为1510932元；自交租之日起，第一至第二个周年内（预计时间为2004年7月1日起至2006年6月30日期间），租金水平不变，第三个周年起租金在上一年的基础上，每年递增2％；在合同有效期内，甲乙双方每五年可参考当时物价指数、利率等因素，对租金及递增水平进行检讨，但调整幅度不超过10个百分点，如双方不能对租金及递增水平达成一致意见的，则是否做出调整的约定对双方均无约束力；甲方部分或全部转让出租房产时，乙方不享有优先购买权，但甲方必须知会乙方并保证告知受让人本房屋已出租给乙方的事实，同时保证受让人完全了解并同意履行本合同所有内容（以书面形式确认）；双方还约定了其他条款。2004年8月24日，新常兴城公司（甲方）、天虹商场（乙方）、常兴购物广场（丙方）签订《协议书》，约定现因甲方以商铺形式出售租赁物业，且与购买商铺的小业主签订《商铺委托经营合同书》，约定由小业主授权丙方行使出租方权利，三方达成协议如下：自本协议生效之日起租赁合同的出租方由甲方变更为丙方，甲方依据其对未出售的租赁物业享有的所有权授权丙方行使出租方权利，并为丙方履行租赁合同承担连带保证责任；三方经核对确认租赁面积为31347.50平方米（以深圳市规划与国土资源局测绘大队出具的测量报告作为本协议附件），依据合同中租金单价计算每月租金共计为1500329.40元，甲方与丙方同意将月租金优惠至1494329.40元，自2004年7月1日起执行。新常兴城公司与天虹商场签订上述租赁合同及补充协议后，新常兴城公司将常兴广场的商铺分割销售予众多的小业主（本系列案的51案原审原告中，温俊聪等45案原审原告是二手业主，王晓丽等6案原审原告为一手业主（具体详见附表）。各案业主（委托人，甲方）购买了涉案商铺后，均与常兴购物广场（受托人，乙方）、新常兴城公司（开发商，丙方）签订《常兴广场铺位委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），约定：甲方自愿将其购买的涉案商铺委托给乙方实行统一管理、统一代租、整体经营，委托经营的期限自2004年3月30日起至2018年8月4日止；在本合同书的有效期内，甲方将该物业不可撤销地全权委托给乙方经营管理，且不参与管理；甲方的商铺在购买之前已由丙方出租给第三人，甲方对原租赁合同及补充协议书不持异议，并委托及授权乙方以自己的名义全权处理原租赁合同及补充协议的有关事宜（第三条第3项）；甲方在将该物业不可撤销地授权委托乙方代管、代租的条件下，无论乙方以何价何时向何人代为出租，乙方向任何第三方出租的收入，前六年由乙方收取后归丙方所有，从第七年起则由乙方收取；在此前提下，作为对价，丙方同意从开始支付返还楼款之日起，前六年每年按甲方向丙方购买该物业总价（以《房地产买卖合同》为准，下同）的10％向甲方返还楼款，该款通过乙方向甲方支付，第七年起乙方开始向甲方支付收益金，每月的收益金，乙方按从第三方实际收取的租金按如下公式计算：当年的月租金收入（已出租部分）÷基准总楼价（其中首层为每平米35000元，二层为每平米27800元，三层为每平米21800元，四层为每平米14600元，五层为每平米9800元，即以上每层均价×相应楼层面积的结果之和）×甲方购楼总价（按甲方向丙方购买该物业时签订的《深圳市房地产买卖合同》确定的总价计）计算所得的款项在甲方按国家法律、法规规定应交的税费和委托管理费（基准楼价与实际成交价的差额部分所占的租金即为委托管理费）后，作为收益金向原告支付；从第七年起第三方向乙方支付的租金应存入银行，由银行负责监管（第四条第1项）；委托期间，甲方如将房产所有权转让给第三方，应事先通知乙方和将本合同的全部内容告知第三方，并保证第三方承续甲方在本合同中的全部权利义务，否则即属甲方违约，如给乙方及其租户造成损失的，甲方应以该损失额予以赔偿；甲方清楚丙方与深圳天虹商场有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》，并充分了解上述合同的全部内容，且同意履行上述合同的全部条款；该合同还约定了其他条款。新常兴城公司已依照委托经营合同书的约定，向涉案商铺的小业主（包括本系列案业主在内）支付了前六年的返还楼款，即通过常兴购物广场每年按购买商铺的10％的标准向小业主支付。各案业主与新常兴城公司、常兴购物广场对该事实均无异议。2010年7月1日起，依据约定，进入租赁合同的第七年，常兴广场开始向各案业主支付收益金。常兴购物广场曾于2010年6月下旬向各案业主发出《告知书》，告知各案业主其该年度每季度的收益金数额。各案业主发现其每季度租金远远低于前六年的收益及常兴购物广场当时关于年收益不低于10％的承诺，年租金回报率从原来的10%下降至3%左右，与新常兴城公司、常兴购物广场产生纠纷，遂诉至原审法院。各案业主主张新常兴城公司在销售常兴广场商铺时曾承诺每年年收益不低于10％，并提交了新常兴城公司售楼时的售楼书及报纸广告作为证据。经审查，上述资料系对常兴购物广场商铺的宣传广告，宣传资料上有较为醒目的字样：“天虹进驻，投资收益有保证！”、“一次性回报34%，稳健投资财富”等，并附有投资案例，案例中分析14年的投入现金总回报率预计可达140%。常兴购物广场在知悉涉案商铺小业主的诉求后，曾向天虹商场邮寄函件要求天虹商场提高租金，包括《关于恳求与贵公司商谈有关调整租金等问题的函》（2010年7月16日）、《关于再次恳求贵公司调整租金的函》（2010年9月2日）、《关于再次请求贵公司对调整租金问题给予尽快答复及落实的函》（2010年11月16日）。温俊聪等51户业主在原审法院的诉讼请求为：1、变更《常兴广场铺位委托经营合同书》第四条第一款第二段为：丙方通过乙方向甲方支付收益金，每年收益金为购楼款的10%，每一季度支付一次；2、新常兴城公司、常兴购物广场向温俊聪等51户业主支付自2010年7月1日起至2011年3月31日的收益金差额（按年回报率10%计算）；3、本系列案诉讼费由新常兴城公司、常兴购物广场承担。原审法院审理认为，各案中均包含了三个法律关系，按时间顺序分别为新常兴城公司与天虹商场（后出租方由新常兴城公司变更为常兴购物广场）的租赁合同关系，各案业主与商铺出售人（部分业主为二手买入）的房屋买卖合同关系，各案业主与新常兴城公司、常兴购物广场之间的商铺委托经营合同关系。承载这三个法律关系的合同均系合同当事人的真实意思表示，合法有效，应诚信履行。根据各案业主与新常兴城公司、常兴购物广场签订的委托经营合同书第三条及第十二条之约定，各案业主已知悉涉案商铺在购买之前出租给了天虹商场，各案业主对原租赁合同及补充协议不持异议，各案业主清楚并充分了解该租赁合同及补充协议的全部内容；根据委托经营合同书，各案业主将涉案商铺不可撤销地授权常兴购物广场代管代租，作为对价，新常兴城公司同意前六年通过常兴购物广场每年向各案业主返还该物业总价10%的款项，从第七年起，常兴购物广场开始向各案业主支付收益金。该收益金的计算公式也是本案争议的焦点，各案业主与新常兴城公司、常兴购物广场在委托经营合同书第四条作出了约定：当年的月租金收入（已出租部分）÷基准总楼价（其中首层为每平米35000元，二层为每平米27800元，三层为每平米21800元，四层为每平米14600元，五层为每平米9800元，即以上每层均价×相应楼层面积的结果之和）×甲方购楼总价（按甲方向丙方购买该物业时签订的《深圳市房地产买卖合同》确定的总价计）计算所得的款项在甲方按国家法律、法规规定应交的税费和委托管理费（基准楼价与实际成交价的差额部分所占的租金即为委托管理费）后，作为收益金向原告支付。根据委托经营合同书的约定，各案业主在购买涉案商铺时就已经清楚新常兴城公司与天虹商场签订的租赁合同及补充协议中的全部内容，并承诺依约履行，其中就包含了租赁面积、租金标准及长达15年的租赁期等在内，在此情况下，该公式中的当年月租金收入、基准总楼价和涉案商铺的购房总价均系可经计算确定的数字，各案业主称上述数字繁复模糊、难以计算以致产生误解，并且内容显失公平，原审法院对此不能采信。作为理性的经济人，在签订合同时负有合理的注意义务，应当全面阅读理解合同条款、审慎计算投资回报率，再决定是否投资或签订合同。但在合同签订后，双方均应遵循诚实信用原则、尊重契约精神，严格履约，此系维护社会交易安全及经济秩序稳定之必要。原审法院认为，各案业主与新常兴城公司、常兴购物广场签订的委托经营合同书系各方当事人的真实意思表示，没有合同无效的情形，各方当事人均应严格履行，各案业主以对租金收益计算公式有重大误解和显失公平为由请求变更各案业主与新常兴城公司、常兴购物广场之间签订的委托经营合同书第四条第一款第二段的内容，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。新常兴城公司在诉讼中对其于2003年对外销售涉案商铺时曾在广告中对投资回报率作出宣传的事实予以承认，该广告还附有投资案例，对各案业主购买涉案商铺有引导作用。但各案业主在购买涉讼铺位后，均与新常兴城公司、常兴购物广场签订了委托经营合同书，该合同的第四条对前六年和第七年开始的收益都做了具体明确的约定，该约定合法有效，对各方均有约束力。该约定与广告宣传的内容并不完全一致，因该委托经营合同签订的时间在后，且计算公式更加具体明确，故关于各案业主的租金收益，应以委托经营合同书第四条的约定作为依据。各案业主请求新常兴城公司、常兴购物广场向其支付收益金与10%年回报率的差额的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决驳回本系列案各案业主的全部诉讼请求。案件受理费（具体数额详见附表），由各案业主负担。上诉人温俊聪等51户业主不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销各案原审判决；2、支持温俊聪等51户业主的诉讼请求；3、新常兴城公司、常兴购物广场承担本案诉讼费。事实与理由：一、原审认定收益是确定和可计算的，不存在繁复复杂、难以计算的情况，系认定事实错误。委托经营合同书第四条第1项第二段关于收益的约定并不明确。首先，月租金收入不明。签订房地产买卖合同时温俊聪等51户业主只知道物业已出租的事实，并不知道租金是多少。其次，基准总楼价不明。新常兴城公司、常兴购物广场与天虹商场的租赁合同已经签订，每层租赁面积是确定的，新常兴城公司、常兴购物广场完全可以告知准确的基准总楼价，而新常兴城公司、常兴购物广场却只告知每层楼面均价，隐去每层己出租面积，导致无法算出基准总楼价。其原因温俊聪等51户业主无从得知。从法院现己查明的事实看，一层有300平米的租金是200元／平米，400平米办公面积的租金是23元／平米，其余是46元／平米，按这个方法计算收益，显然对一层的部分业主不公平。第三，税费和委托管理费不明。税率是固定的，委托管理费也可以明示，新常兴城公司、常兴购物广场应该说明是如何从业主收益中扣减的。原审认定收益是可计算和确定的，但从庭前调解到开庭审理，温俊聪等51户业主多次要求新常兴城公司、常兴购物广场以第七年度第一个月为例演算一遍，新常兴城公司、常兴购物广场均予以推托，原审法院对业主这一正当要求亦置之不理。由此可见，原审关于收益是确定的、可计算的认定是错误的，继而导致进一步错误认定委托经营合同书第四条变更了宣传广告10％收益回报的承诺。二、新常兴城公司、常兴购物广场交易中存在诱导行为，导致温俊聪等51户业主对投资回报产生重大误解，委托经营合同书第四条显失公平。由于商铺不具有居住功能，因此投资回报成为唯一的购买决策因素。由于委托经营合同书第四条收益约定不明，宣传广告的承诺不仅仅是判决认为的“具有引导作用”，而是起了决定作用。既然原审法院认可宣传广告的真实性，则10％的收益承诺理当作为合同约定履行。如否认其效力，则这一虚假承诺应被认定为诱导。即使看出端倪，也已势成骑虎，要求明确约定肯定不会许可，拒签委托经营合同则必然违约。在这种情形下签订的第四条没有公平可言。原审法院认定上述事实错误，导致适用法律错误。即使原审不支持变更投资回报率为10％的诉求，至少应当判令合同双方就委托经营合同书第四条重新作出约定。三、新常兴城公司滥用代理权。新常兴城公司与天虹商场签订的补充协议7.1条约定，第xx层xxx到B-E轴300平方米的租金是200元／平方米，第16条约定表明该300平方米是新常兴城公司先向业主承租后再转租给天虹商场。当时业主不知道该部分面积属谁，也不知道同样是第一层租金为什么有这么大的差别。事实上，该部分面积属于深圳市恒生实业集团有限公司或其董事长颜继攀。新常兴城公司为了自己或法定代表人的私利提高自己的租金收益，损害业主的利益，业主签订的委托合同是可撤销的。根据2013年12月3日韩江行贿案媒体报告以及业主向相关部门了解到的不完整信息，常兴广场的出租存在损害业主权益的问题。综上，请求二审法院支持温俊聪等51户业主的上诉请求。被上诉人常兴购物广场就51宗案件共同答辩认为，一、涉案的委托经营合同书没有违反法律规定，是当事人真实意思表示，合法有效。合同当事人应按照合同执行；二、业主请求撤销委托经营合同书的理由均不成立。委托经营合同书内容表达清晰完整，不存在任何歧异。原审对收益金的计算方法已清楚查明，委托经营合同书对2007年之后的收益金表述清晰完整，用文字方式对天虹商场的租金进行了合理分配，不存在欺诈或显失公平的问题。委托经营合同书没有免除常兴购物广场、新常兴城公司的责任，常兴购物广场也没有因合同取得了法律不允许的收益，不符合显失公平的法定特征；三、业主请求调整租金至10%，没有事实和法律依据，常兴购物广场作为业主代表与天虹商场多次协商要求加租，但未达成协议。综上，请求二审法院维持一审判决。被上诉人新常兴城公司就51宗案件共同答辩认为，一、新常兴城公司与业主签订过《常兴广场铺位认购书》、《深圳市房地产买卖合同》，已经履行了约定义务。对于委托经营合同书牵涉到的新常兴城公司的义务，新常兴城公司也已履行完毕；二、本系列案中有大量二手业主，最早接手商铺的时间在2006年底，大部分在2009年之后。此时，新常兴城公司的宣传资料已不在市面流传。业主主张宣传广告起了“决定性作用”，明显与事实不符；三、宣传资料的内容不构成房屋买卖合同的一部分，宣传资料对收益金的计算均注明是仅供参考；四、《委托经营合同书》是各方真实意思表示，其第四条第一款第二段载明的计算公式出于对客户负责，在部分数据为动态数据的基础上，本着简洁、清楚、明了的原则制定计算公式，而数据现场均有公布。如计算公式不清或者数据不明确，业主作为成年人和投资人应该进行询问而不是贸然签订协议；五、《委托经营合同书》签订时间超过一年，超过撤销合同的除斥期间，且一旦合同撤销将有可能给当事人带来退还租金、商铺给开发商等法律后果；六、若撤销合同，将会出现少量业主撤销合同，大部分业主保留原合同的局面。不仅影响天虹商场的经营，还会损害其他不同意撤销合同业主的利益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人天虹商场答辩认为，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，温俊聪等51户业的上诉应予驳回。一、对业主上诉状中提及的两项理由，坚持原审意见；二、业主提及的韩江行贿案与本案无关，不能作为天虹商场与新常兴城公司签订的《补充协议》显失公平的理由。《补充协议》的签订于2003年8月6日，早于业主与新常兴城公司签订委托经营合同书，而委托经营合同书明确指出业主对于天虹商场和新常兴城公司之间的租赁协议是明确知悉的。在这种情况下，业主当庭提出《补充协议》存在不合理的地方，不符合一般常理。天虹商场合法承租了涉案铺位，天虹商场与新常兴城公司签订的租赁协议是合法有效的，应作为天虹商场履行相关权利义务的依据。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。在二审审理过程中，温俊聪等51户业主提交两份网页页面打印件，内容涉及“韩江受审”和“颜继攀被采取强制措施”，主张新常兴城公司滥用代理权，故意提高自有面积的租金收益，损害业主利益。温俊聪等51户业主认为新常兴城公司与天虹商场《补充协议》7.1条约定的300平方米面积中既包括新常兴城公司自有面积，也包括业主所有的面积，但无法区分具体属于哪个业主所有。本院认为，原审对各方当事人之间法律关系与合同效力的认定正确，本院予以确认。委托经营合同书第四条第1项对业主收益方式进行了明确约定，即前六年年收益为物业总价10%，从第七年起开始，收益金套用月租金收入、基准总楼价、业主购楼总价等数据，通过公式计算得出。本案中，新常兴城公司、常兴购物广场与天虹商场形成租赁关系在先，温俊聪等51户业主与新常兴城公司、常兴购物广场签订委托经营合同书在后，各案业主在委托经营合同书中均确认其购买涉案商铺时清楚新常兴城公司与天虹商场签订的《深圳市房屋租赁合同》、《补充协议》，并充分了解合同的全部内容。因上述协议及相关的平面图、测绘报告已经清楚反映了常兴广场楼层面积、租金收益等基本情况，而委托经营合同书也已确定委托管理费数额为基准楼价与实际成交价差额部分所占租金，上述换算公式中的各项数据均可以通过计算得出。温俊聪等51户业主上诉主张委托经营合同书对月租金、基准总楼价、税费和委托管理费的约定不明确，与事实不符，本院不予采纳。温俊聪等51户业主购买的商铺处于整体委托经营状态，在此期间，各业主既有投资意图，理应对商铺的收益状况进行合理关注和审慎判断，采用数据和公式计算收益并不足以导致投资人对投资回报产生重大误解。因此，即便新常兴城公司在商铺销售过程中的宣传广告对业主的投资决策行为产生影响，温俊聪等51户业主也应该认识到委托经营合同书的收益约定和宣传广告的回报承诺存在明显差异。在此情况下，各业主自愿签署委托经营合同书，应视为双方合意对收益方式进行了变更，并不存在签约不公的情形。至于业主提出的滥用代理权问题，首先，温俊聪等51户业主主张第xx层xxx到B-E轴300平方米的面积属于新常兴城公司的关联人所有，新常兴城公司谋取私利，并未提供证据证明。其次，上述300平方米面积的租金高于其他面积在新常兴城公司和天虹商场签订的《补充协议》中有明确体现，而温俊聪等51户业主在签订委托经营合同书时表示知悉《补充协议》的内容，并未对此提出异议。因此，《补充协议》第7.1条出现的租金差异，并不能证明新常兴城公司在受托经营过程中损害温俊聪等51户业主利益。综上，委托经营合同书第四条第1项的订立并不存在显失公平或重大误解的情形，温俊聪等51户业主要求对该项约定的收益方式进行变更，并主张相应期间内的收益金差额，并无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人的各项上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。各案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持各案原审判决。各案二审案件受理费，按照各上诉人预交之数额由上诉人负担（详见附表）。本判决为终审判决。审 判 长 张 力审 判 员 杨 潮 声代理审判员 唐 毅二〇一三年十二月十七日书 记 员 李全慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”