（2013）鼓民初字第2245号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-01-27
案件名称
李晔与徐州市恒嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晔,徐州市恒嘉置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第2245号原告李晔，男，1983年7月30日出生，汉族。委托代理人张先力，江苏彭淮律师事务所律师，特别授权。被告徐州市恒嘉置业有限公司。法定代表人赵丽，该公司董事长。委托代理陈立东，江苏谐尔律师事务所律师，特别授权。委托代理人杨彭銮，男，1955年1月29日出生，徐州市恒嘉置业有限公司员工。特别授权。原告李晔诉被告徐州市恒嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗育忆独任审判，后依法组成合议庭，于2013年10月24日、12月5日公开开庭进行了审理，原告李晔委托代理人张先力、被告徐州市恒嘉置业有限公司委托代理人陈立东、杨彭銮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告���晔诉称，我与被告于2010年5月签订《商品房买卖合同》购买，被告座落于郡望花园C3-1-1-501号房屋及地下室，房屋价款共计405334元。合同约定的上房日期为2011年6月30日前，但被告直到2012年9月底才通知原告上房。虽上房时被告已支付部分违约金，但未完全支付，故诉至法院要求被告给付迟延上房违约金9007元。被告徐州市恒嘉置业有限公司辩称，我公司因故未能让原告按期上房，对此我公司深表歉意，但我公司已按合同约定超额支付违约金给原告，故对原告的诉请不予认可，并要求原告退还已多领的违约金。原告为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同两份（一份为房屋、一份为地下室）合同第八条交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用���（1）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（2）该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特别原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起30日内告知买受人的；（2）双方协商签定补充协议变更交付期的；（3）因政府、供水、供电、供气、市政等公共事业单位非出卖人的原因造成水电气道路等配套设施延误的。合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理。（1）按逾期时间分别处理……，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求���续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。原告提交以上证据以证明被告应按合同约定办理上房手续，否则应承担违约责任。2、被告书面作出的上房通知书，证明被告通知原告于2012年10月7日至11月10日办理上房手续及相关费用结算，从而证明截至10月7日前未交付房屋。被告对原告所举证据质证如下，对原告所举证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为符合合同第八条约定的可据实延期条件。被告为了证明其主张，向本院提交以下证据：1、主体竣工验收文件，证明在2010年5月27日涉案商品房已主体竣工且验收完毕；2、2011年6月28日燃气施工合同一份，2011年7月4日燃气施工付款票据两份，2012年9月17日燃气施工验收单一份，证明在主体竣工��收后，是因燃气公司的原因导致涉案房屋不具备上房的条件，从而导致延期上房，属合同约定的被告免责事由；3、被告2012年1月19日签收的违约金收条一份，销售表格一份，证明被告已收到违约金15078元，超出了应得违约金数额。原告对被告所举证据质证如下：1、对证据1交付竣工验收文件真实性无异议，但只能证明主体竣工，并不能证明履行了按约交付房屋的义务；2、对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告于合同约定交房前2日才与燃气公司签订合同，违约事实明显，若按被告对合同的理解，合同期内的工期不可以免责，因燃气公司延误导致交房延误可以作为抗辩理由。3、对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，虽是原告签收15078元违约金，但被告扣减了阳台金额、水电押金、代收物业费等，实际只收9852元，被告不应扣减相应的费用。结合当事人的举证、质证，本院对双方当事人的举证作如下认证，双方当事人所提交证据真实性均无异议，都是在理解上存在不同意见，故双方所提交证据本院均予以采纳。经本院审理查明，2010年5月16日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告所开发的本市郡望花园C3-1-1-501室房屋及地下室一套，合同总价款为人民币405334元，合同约定于2011年6月30日前上房，同时合同还约定，如因政府、供水、供电、供气、市政设施等非出卖人原因造成配套设备延误的，可据实延期。合同订立后，被告于2010年5月27日将房屋主体竣工并通过验收，但因统一施工规划要求，相关水电气工程未能及时施工。至2011年6月8日，被告与燃气施工单位正式签订燃气安装合同并于7月4日支付安装费用。燃气施工单位根据合同应于150个工作日（折合229日历天）内完成施工，但燃气施工单位直至2012年9月17日才将燃气工程报验交接。2012年9月30日，被告办理完相关批准文件后，通知原告上房，要求于2012年10月7日至10月11日办理完上房手续。原告于2012年10月19日办理了上房手续。被告在办理上房手续时，统一按违约372天办理了违约金交付，原告签字收到推迟上房违约金15078元的收条予以确认，后被告又扣除了阳台成本费用及上房应交纳水电押金、物业费等，实际支付原告9852元。原告认为被告支付的违约金不足，且不应扣除阳台成本费及水电押金、物业费等，故诉至本院要求被告再支付违约金9007元，被告辩称是统一结算的违约金，如精确计算到原告，已超额支付了违约金，故不同意原告的诉请，并提出反诉，要求原告退还多收的违约金，但未在规定的期限内交纳反诉案件受理费。本院认为，原、被告签定的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定各��条款履行自己的义务。被告未能在合同约定的2011年6月30日前交付房屋，应承担违约责任并支付违约金。合同约定的因水电气等配套工程非因出卖人原因造成延误的，可据实延期的条件，结合本案已具备，可根据实际情况予以延期。被告于2011年6月28日与燃气施工单位签订施工合同，即使施工单位按合同如期完工交付，被告亦违约达229天（即燃气施工合同中的150个工作日），在此期间内的违约金应按合同支付，超出该正常施工天数外的日期，非被告方原因所致，依合同应予延顺。故被告应向原告支付总价款日万分之一比例支付违约金，即405334元×0.0001×229天＝9282元。现原告已签字收到被告支付违约金为15078元，即使原告认为不应收取阳台成本费、水电押金、物业费等，原告也实际收到违约金9852元，已超过了应得违约金9282元，故原告再要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告虽提交反诉状，要求原告返还多收违约金，但未在规定期限内交纳案件受理费应视为放弃反诉请求。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告李晔的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 沈永红审 判 员 罗育忆人民陪审员 范庆成二〇一三年十二月十七日见习书记员 郭玉玲 微信公众号“”