（2013）宁民终字第2617号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人王艳华与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王艳华,南京天华百润投资发展有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第2617号上诉人（原审原告）王艳华。委托代理人卢志远。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。法定代表人张康黎，该公司总经理。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人王艳华因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月8日立案受理，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人王艳华及其委托代理人卢志远；被上诉人天华百润公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳华原审诉称，原告于2005年10月1日在天华百润公司购买了南京浦口区沿江街道京新6**号天润城第二街区住宅。合同中约定的房屋交付时间为2006年8月30日。《南京市规划条例》规定：凡不符合规划要求的，工程不得交付使用。《建筑法》、《合同法》等法律规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《南京市建筑物配建停车设施标准与准则》未划分户面积，每100平方米建筑面积，配建0.8个车位。目前天润城第二街区现状与规划部门批准的规划许可明显不符，被告没有按照批准的规划许可建设地下停车库和北大门。被告将不符合法定的条件的建筑物交付给购房者，严重侵害了原告的权益，损害了社会公共利益。另外，合同中约定的优质防盗门不见了，现在我家安装的是普通进户门。还有天燃气、电子对讲安全门、监控录像、大门、绿化、景观、地下车库、幼儿园等没有按合同约定的时间交付，天燃气是2006年12月22日才有的。小区许多道路质量不合格。对此，现诉至人民法院，请求判令被告：一、外墙按国家强制规范做保温层；二、安装一楼防卫设施；三、支付各项违约金10000元（其中1、天燃气交付迟延违约金2600元；2、小区每幢楼多建两层容积率超标，日照受影响赔偿5000元；3、打官司交通费、打字复印费、精神抚慰金1200元；4、更换防盗门时损坏墙体和室内装修，恢复和换门期间的误工费1250元；5、电子对讲安全门、监控录像、大门交付迟延，赔偿800元；6、绿化景观、幼儿园交付迟延赔偿3400元；7、地下车库和北大门交付迟延赔偿15954元，以上七项原告仅主张赔偿10000元）；四、按合同约定建设地下停（汽）车库和北大门供我们使用；五、要求对小区不合格道路进行维修；六、按建筑规范为排污管道安装防臭弯头；七、被告承担交房迟延违约金4725元（70天），被告承担本案诉讼费。天华百润公司原审辩称，1、关于保温层问题，公司房屋设计于2004年，当时未对保温层做出要求，而南京市建工局对于房屋节能设施的要求是在2005年8月做出的，只要公司取得竣工验收备案表即满足房屋交付条件，应驳回原告该项诉请；2、关于防盗设施，一楼住房经核实未安装防盗设施则同意安装远红外防盗设施；3、原告主张的违约金10000元，并未提供事实和法律依据，且所涉及的问题已有相关判决做出认定，请求驳回；4、关于二街区车库，原告请求没有事实和法律依据，公司在二街区开挖过程中发现有流沙，在十一街区建同等面积的车库，已有生效判决做出认定，公司同意补建；5、二街区北大门，该大门针对十一街区工地，该工地正在施工，因此公司同意在十一街区建成完毕开通北大门；6、关于道路问题，如小区道路确有损坏，且系公司施工过程中损坏，则公司同意维修；7、关于房屋排臭弯头问题，只要公司取得竣工验收备案表即表示房屋满足交付条件；8、关于原告主张的迟延交付违约金问题，公司已按约定时间向原告发放收房通知书，原告何时收房与公司无关。原审法院经审理查明，杨晓宁、杨晓曼、王艳华与被告于2005年10月1日签订商品房买卖契约，双方约定：王艳华等购买被告开发的坐落于浦口区沿江街道京新6**号房屋，建筑面积为90.92平方米，单价为2475元／平方米，房款合计为225027元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年8月30日，电梯为合资品牌。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，原告按约付清了房款，被告亦按约将房屋交付原告。天润城第二街区规划有一地下车库，面积为4882平方米，该车库尚未建成。现被告表示愿意在与第二街区紧邻的第十一街区补建同等面积的地下车库，该补建车库与第二街区交通非常便捷，完全能够满足第二街区业主日常使用的需要。另依据该街区的总平面图，在第一街区与第二街区之间规划有一地下可停车54辆的地下车库，原告认为该车库应为两街区共同使用，故原告在诉请中，除要求补建第二街区的原规划的4882平方米的车库外，同时要求补建规划中的第一街区与第二街区之间的该车库，但目前，两街区之间的该车库已建设完成。另查明，第二街区总平面图中标注的小区次入口即北大门，由于该门正对第十一街区的施工工地，现无法开通；但被告表示愿意在第十一街区施工完毕后开通。2006年9月6日，原告以涉案房屋阳台门窗开关不灵、室内多处空鼓等，向被告发函要求被告整修。原审庭审中，原告举证了照片二组，一组证明了被告未为原告所购房屋下水安装防臭弯头；另一组证明了涉案房屋小区路面有损坏现象。上述事实，有原、被告所签订的商品房买卖契约、本院（2007）浦民一初字第805号民事判决书、（2007）浦民一初字第806号民事判决书、（2008）浦民一初字第422号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2008）宁民四终字第2434号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书、（2008）苏民一申字第998号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：第一、关于保温层，因原告未能举证双方的合同约定被告为涉案房屋墙面承诺进行保温层处理，原告该项主张，无事实依据，故原审法院不予支持。第二、因原告居住于底层，且被告亦未举证证明该公司已为其安装防盗设施，故对原告主张的安装防盗设施的请求予以支持。结合原告所在小区相关案件的处理情况，原审法院酌定被告在判决生效后30日内为原告安装远红外防盗装置的。第三、关于原告主张的违约金10000元的诉请。原审法院认为，1、在本案中，原、被告双方约定管道气交付的时间是2006年8月30日，当日，被告天华百润公司的管道气设施已建设完毕，已经相关单位验收合格，并由该地区的燃气供应商南京中燃公司进行了通气，且已告知原告需到南京中燃公司营业厅办理燃气开通手续，应已符合了交付条件。因此，被告天华百润公司不应承担2006年8月30日之后管道气的毁损及其它原因导致管道气停止供气的风险，故对原告主张被告给付因管道气迟延交付应承担违约金2600元的诉讼请求，不予支持；2、在原审审理过程中，原告未能举证证实原告住宅的采光确实受到损害及相应的损害程度，故原告主张的日照受影响赔偿5000元的诉请缺乏事实基础，故不予支持；3、原告主张因诉讼引起的交通费、打字复印费、精神抚慰金1200元，无法律依据，原审法院亦不予支持；4、关于原告更换防盗门损失问题，原审法院已做出补偿差价的处理，故原告主张更换防盗门时损坏墙体和室内装修，恢复和换门期间的误工费1250元的诉请，无事实依据，原审法院不予支持；5、关于电子对讲安全门、监控录像、大门、绿化、景观、幼儿园等配套设施是否存在逾期交付的问题。原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含原告所主张的幼儿园、地下车库和北大门等项，双方对此并没有约定违约金，因此，无论上述设施是否存在逾期交付问题，原告均无依据要求被告支付违约金，故对原告主张被告支付电子对讲安全门、监控录像、大门、绿化景观、幼儿园及地下车库和北大门违约迟延交付赔偿金的诉讼请求，均不予支持。第四、原、被告签订的契约未对地下车库进行约定，被告根据建设局的整改意见，承诺在与第二街区毗邻的第十一街区补建同等面积的地下车库，该补建车库对于第二街区业主停车也较为便捷，故被告所采取的补救措施是有效的，原审法院予以认可。对原告要求被告在第二街区补建地下车库要求，不予支持。根据第十一街区建设的实际情况，原审法院酌定被告应当在六个月内在天润城第十一街区补建面积为4882平方米的地下车库供天润城第二街区业主使用；另原告诉请的补建第一街区与第二街区间原规划地下车库，因该车库现已建成完毕，故对原告的该诉讼请求，不予支持。关于小区北大门问题。第二街区总平面图中标注的小区次入口即北大门，由于该门正对第十一街区的施工工地，现无法开通；但被告表示愿意在第十一街区施工完毕后开通。原审法院亦酌定被告应当在6个月内建设好天润城第一街区的北大门。第五、双方在合同中未对下水管道是否安装防臭弯头进行约定，且无法律法规对安装防臭弯头作出强制性规定。同时，原告未能举证小区内的道路交付不合格，原告主张安装防臭弯头及对小区不合格道路进行维修，该主张无事实依据，故对该主张不予支持。第七、涉案房屋交付时虽有阳台门窗开关不灵、室内多处空鼓等质量瑕疵现象，但该瑕疵不影响原告对该房屋的使用，原告据此所主张的房屋迟延交付违约金，无合同约定及法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告天华百润公司于本判决生效后六个月内建设好天润城第二街区的北大门。二、被告天华百润公司于本判决生效后六个月内，在天润城第十一街区补建面积为4882平方米的地下车库供天润城第二街区业主使用。三、被告天华百润公司于本判决生效后三十日内为原告位于沿江街道京新6**号房屋安装远红外防盗装置。四、驳回原告王艳华其他诉讼请求。案件受理费370元，由被告天华百润公司负担。王艳华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审审理严重超审限，且判决书中提及的防盗门、天燃气、门窗开关不灵不是上诉人在原审中的诉求，要求剔除。被上诉人没有为上诉人做保温层是事实，要求被上诉人按照相关规范为上诉人的房屋外墙做保温层。原审判决为上诉人个人家中安装远红外防盗装置不利于执行，请求二审法院判决被上诉人为上诉人一楼窗户安装防盗设施，如防盗网、防盗窗等。上诉人的购房契约中主体建筑层数是六层，《规划设计图纸》显示建筑总体总层为6层，而上诉人的产权证标注总层数为7层，包含半地下室，实际多建了2层，上诉人要承担相应的违约责任，在不能拆除的情况下，酌情赔偿上诉人因住房舒适度及日照影响损失5000元，根据高层民用建筑设计防火规范的相关规定消防通道的宽度不得小于4米，现小区小高层楼房的门前的道路只有2.9米，几年前，被上诉人在十一街区为二街区补建了地下车库，但出入口全部在十一街区，原审判决六个月内交付，没有把车库出入口判决在二街区，且被上诉人至今未将补建的车库交付业主使用，请求二审判决被上诉人为上诉人补建具有503个车位的地下车库，出入口必须与二街区对接。由于被上诉人地下车库未建，没开通天燃气，小区幼儿园仍在建设中，因此不符合交付条件，被上诉人应承担房屋迟延交付的违约金4725元（自2006年8月30日交房日起至2006年11月8日，共70天，按已付房款每日万分之三计算）。被上诉人天华百润公司答辩称，被上诉人对原审判决无意见。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。二审中，对于原审查明的事实，上诉人提出，根据强制性规定，按每户0.5的配置，第二街区应有503个车位的车库。被上诉人补建的车库出口对着十一街区，没有对着二街区，不方便二街区业主车辆的出入，亦未明确属于哪个街区的，被上诉人应当予以明确。被上诉人每栋多建了二层，原审未予以载明，原审判决“2006年9月6日，原告以涉案房屋阳台门窗开关不灵、室内多处空鼓等，被告发函要求被告整修”不是上诉人的主张。对其他事实上诉人无异议。对于原审查明的事实，被上诉人提出原审“另查明，第二街区总平面图中标注的小区次入口即北大门，由于该门正对第十一街区的施工工地，现无法开通”不是事实，二街区的北大门已经开通有1、2年了，十一街区已经入住2年了。原审判决“2006年9月6日，原告以涉案房屋阳台门窗开关不灵、室内多处空鼓等，被告发函要求被告整修”不是上诉人的主张。原审认定“涉诉房屋小区路面有损坏现象”，当时局部有损坏现象，但报修后已经修复。对其他事实无异议。对原审查明的当事人无异议的其他事实本院予以确认。上诉人提交南京市浦口区公安分局2009年6月2日答复意见书，证明被上诉人向法院提交的证明，天燃气设施被盗是伪证。答复意见书可以认定当时被盗的天燃气pvc软管是第三街区的，证明其街区的燃气是可以开通的。提交苏检民抗（2011）6号民事抗诉书，证明天燃气没有按时开通责任不在业主，责任在开发商。被上诉人质证意见：该二份证据均为复印件，即使依据其内容，也并不能证明上诉人的证明目的。答复意见书，并非直接认定本案事实的证据，且该份证据已经在江苏省高院类似再审案件的生效文书中已经做出认定。上诉人提供的证据不能证明交付时管道天燃气不具备交付条件及不能开通的事实，且双方约定由业主自行向开然气公司申请开通。被上诉人提供（2010）苏民申字第119号民事裁定书，（2012）苏民申字第505号民事裁定书，以证明其观点。被上诉人提供涉诉房屋小区楼房的照片，证明房屋是6层，中间的房屋上顶上有一跃层，该跃层不能办理产权证。上诉人提出被上诉人陈述的不是事实，从其提供的照片上也可以看出房屋共有7层，产权证也可以证明房屋共有7层。被上诉人提供第二街区北大门的照片，证明北大门现已开通的事实。上诉人提出此照片是北大门的照片，只是被上诉人为了拍照临时打开门拍摄，目前北大门未开。被上诉人提交南京市浦口区规划局浦规审定（2008）41号通知书，证明被上诉人按规划在十一街区补建一个2号地下车库给二街区业主使用，该地下车库已经建好。原审判决其建面积为4882平方米的地下车库，而其补建的车库面积为5224平方米，2012年3月22已经规划验收，现已经建好，人防也已通过，现在正在办理竣工验收。上诉人提出41号通知书要求被上诉人处理好车库的出入口，但被上诉人未将出入口对着二街区。被上诉人无证据证明二街区原规划地不能补建地下车库，故其认为被上诉人应在二街区按原规划补建地下车库。根据设计图纸和规划图、模型都显示二街区有两个地下车库，这应当作为合同的组成部分。根据土地证可以看出一、二街区之间的车库应属于二街区的。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人补做保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故上诉人的该项主张，依据不足。关于上诉人认为其在原审中未将防盗门、天燃气等作为诉请的问题，因上诉人原审诉请要求被上诉人支付违约金10000元组成明细中包括了天燃气迟延交付违约金和换门期间的误工费等费用，故上诉人认为原审诉请不含防盗门、天燃气等，原审超诉请范围审理和裁判的主张，本院不予采纳。关于被上诉人是否应为上诉人的房屋安装防盗设施问题，对此双方合同并无约定，原审法院考虑到上诉人房屋为底层的实际情况，结合该小区相关案件处理的情况，判决被上诉人为上诉人房屋安装远红外线防盗装置，并无不当。关于上诉人认为被上诉人违反规划每幢楼多建两层，影响其日照和生活舒适度，要求被上诉人赔偿损失5000元的主张，因上诉人未提供证据证明其住宅采光等确已受到损害，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人对小区内不合格道路进行维修的主张，上诉人未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人认为应将补建的地下车库出入口与二街区对接，并与十一街区分离的主张，因缺乏合同与法律依据，本院不予支持。关于上诉人认为涉案小区幼儿园、地下车库、天燃气存在未交付或交付迟延情形，要求被上诉人承担迟延交房违约责任的问题，因小区幼儿园、地下车库属于小区公共配套设施，上诉人以此要求被上诉人承担逾期交房违约责任，没有合同与法律依据，本院不予支持。关于天燃气是否存在迟延交付问题，参照（2010）苏民申字第119号、（2012）苏民申字第505号民事裁定书确认的相关事实，被上诉人不存在迟延交付天燃气设施的违约行为，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张原审法院违反审限规定，程序违法问题，原审期间根据案件情况曾中止审理，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费370元，由上诉人王艳华负担。本判决为终审判决。审　判　长　孙　侠代理审判员　付　双代理审判员　马　帅二〇一三年十二月十七日书　记　员　赵春凤更多数据：搜索“”来源：