（2013）东中法民一终字第2158号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-03-19

案件名称

东莞市中润投资实业有限公司与陈雨龙商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东莞市中润投资实业有限公司,陈雨龙

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十七条

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书?（2013）东中法民一终字第2158号上诉人（原审被告）：东莞市中润投资实业有限公司，住所：东莞市万江区万道路北侧华南摩尔盛世华南商住3号楼2单元902，注册号为441900000244884。法定代表人：黄武杰，系该公司董事长。委托代理人：刘权德，广东瑞轩律师事务所律师。委托代理人：陈思敏，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈雨龙，男。委托代理人：李勇、彭广志，均系广东莞诚律师事务所律师。上诉人东莞市中润投资实业有限公司（以下简称中润公司）与被上诉人陈雨龙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2013)东一法民一初字第4396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月20日，陈雨龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法确认陈雨龙、中润公司双方于2011年9月12日所签《商品房买卖合同》合法有效；二、依法判决中润公司继续履行上述《商品房买卖合同》约定的义务，在合理期限内（合理期限暂定为从起诉之日起三个月）将质量符合约定的商品房交付给陈雨龙使用；三、依法判决中润公司向陈雨龙支付逾期交楼违约金（按陈雨龙已付购房款1000万元为本金，从逾期交楼之次日起即从2012年8月9日起，按每日万分之五计至其将质量符合约定的商品房交付给陈雨龙使用之日止，暂算到2013年5月14日止为279天，违约金暂计为1395000元）。原审法院经审理查明：陈雨龙和中润公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2011091270DC6D667226）和补充协议，约定中润公司将东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园34栋住宅楼01号房（以下简称涉案房屋）出售给陈雨龙。该合同第八条约定“出卖人应当在2012年8月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。……”；第九条约定“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖��按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：��卖人履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼责任，买受人未按约定支付楼款出卖人有权不履行通知义务，拒绝为买受人办理入伙。”；第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。……”。该合同的附件五即补充协议第四条约定“取得工程竣工验收证明文件后，出卖人应按买受人预留的通讯地址通知买受人办理房地产交付手续，买受人应在出卖人发出书面通知中确定的入伙首日起十五日内对房地产进行验收、交接。双方签署相关交接文件，即视为房地产正式交付完毕，买受人验收房地产及签署相关交接文件的日期被视为房地产之实际交付日期。如买受人未按前述时限对房地产进行验收、交接，该期限届满即视为买受人对出卖人的房地产交付无异议并已同意接受，届时与房地产相关的一切风险和责任（包括应付物业管理费）亦随之转移给买受人。买受人不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒绝不收楼（但达到法定退房条件除外），出卖人发出书面通知中确定的入伙首日起第十五天视为房地产交付时间”。该合同及其补充协议签订后，陈雨龙于2011年8月30日至2011年10月21日期间向中润公司付清了购房款10000000元。2012年8月6日，东莞市住房和城乡建设局向中润公司颁发了葡萄庄园住宅小区16-24、26、33、34栋住宅楼的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。2012年8月6日，中润公司向陈雨龙发出《入伙通知书》。2012年8月8日，中润公司在东莞日报发出《房屋交付公告》（内容如下“我司开发的葡萄庄园项目，已通过政府相关部门竣工验收，具备了商品房买卖合同约定交付条件。我司将于2012年8月8日开始办理入伙手续，届时请各位业主携带相关资料亲��现场办理入伙手续，具体安排及事宜详见我司寄发给您的《入伙通知书》”）。陈雨龙于2012年8月8日到葡萄庄园办理入伙手续，签收了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及签署了《入伙手续办理确认书》。陈雨龙主张在现场验房后认为案涉房屋有质量问题，而拒绝收楼。2012年12月28日，陈雨龙、中润公司就案涉房屋进行协商如下：“关于别墅3401地下室外墙柱子角渗水及3402房地下室外墙柱子角渗水和地下室车库门上方底板处渗水等质量问题，我司愿出资或请专业防水公司（东方雨虹公司）从外墙根全挖开从根源上进行全面维修整改。（业主要求退房，按合同执行）。”2013年3月25日陈雨龙、中润公司就案涉房屋质量问题在房管部门主持下进行协商，并签署《约谈会议记录》，其中约谈记录内容为：经双方协商，于4月5日前发展商按合同、设计图及国家规��要求，所有漏水问题全部修复完成，如4月5日后发展商还未修复或修复后仍有漏水问题，由发展商与业主自行协商，一次性解决方案、装修补偿，及合同约定相关补偿事宜，协商不成或久商未解决的，业主选择解除合同，退房和索赔。陈雨龙于2013年4月8日申请对案涉房产的现状作保全证据公证。东莞市公证处于2013年4月8日到东莞市万江区葡萄庄园内标示为3401的房地产现状进行拍照，并于2013年4月17日出具（2013）粤莞东莞第008431号公证书，中润公司对该公证书中的图片真实性无异议。该公证书中的图片显示，部分墙角、木制楼梯以及一处天花板有渗水现象，部分木制门框和木制墙角下端有发霉现象，部分地面瓷砖有变色和开裂现象。陈雨龙申请法院调查取证，法院依法调取了2013年4月23日的《调解约谈会议记录》和2013年4月24日的《调解会议笔录》，其中4月23日的调解记录及结果：“开发商：承认存在质量问题，现已将存在的问题已整改维修好，公司同意拿30万作为诚意金。合同交楼8月8号，因为质量问题未收楼。这段时间存在的延期交楼违约金（按合同70万左右），可按法律途径解决。如对方不接受调解，只能走法律途径。业主：由于房屋存在质量问题导致小孩结婚用房无法解决，经多次维修仍有问题，现正准备材料走法律途径。……城建办：由于双方分歧大，择日再协商。”，4月24日的调解结果：“业主：继续维修，先按合同万分之五赔违约金；或者双方协商二栋楼一起退。开发商代表：是维修还是退房向公司汇报，还是希望通过协商途径解决。城建办：经过多次协商、协调，双方一直达不成一致意见，建议双方通过法律途径解决。”陈雨龙、中润公司于2013年5月14日在葡萄庄园别墅3401、3402房现场进行协商，并签署了《5月14日别墅现场协调会会议纪要》，内容纪要：“葡萄庄园别墅3401、3402房业主代理人陈生针对3401房一层存在漏水问题提出如下要求：对于3401房将室内回填土取出、增加做一层夹层，将一层室内地下管网整理好，做好防水，做好检修口，恢复一层装修。开发商客户代表表示针对3401房一层漏水隐患问题，愿按此方案与公司和业主沟通，并于2013年5月24日即下周五左右出书面回复意见，并抄送东莞市住房和城乡建设局、东莞市建设工程质量监督站、万江区规划建设办公室。”。陈雨龙、中润公司对上述会议记录的真实性没有异议。诉讼过程中，陈雨龙、中润公司确认案涉房屋是带装修的样板房。陈雨龙主张影响陈雨龙正常使用案涉房屋的质量问题是一楼地面与地下室的夹层的排水管被压断了，造成了一楼地面积水、地下室楼顶严重渗水，中润公司已对案涉房屋整改了十多��，但没有根本解决渗水的问题。每次整改换墙纸后都感觉很新，但过不了多久还是渗水。中润公司辩称只是地下室的顶板一个角渗水，是外墙渗水，只要从外面把外墙修复了就可以了，现在已经修复好了。中润公司辩称于2013年4月5日前有去修复。原审法院认定以上事实的证据有：商品房买卖合同、售楼收款收据中国农业银行进账单、房屋验收交接单、承诺书、约谈会议记录、公证书、竣工验收备案证书、房屋交付公告、入伙通知书、房屋验收交接单、入伙办理流转单、入伙手续办理确认书、签约证明书、收款收据、维修单、业主安装室内门图片、约谈会议纪要、现场协调会会议纪要、回复意见、调解约谈会议记录、调解会议记录当事人陈述及一审庭审笔录附卷为等。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，陈雨龙、中润公司签订的商品房买卖合同没有违反��律法规的强制性规定，应受法律保护，原审法院确认该合同合法有效。对陈雨龙、中润公司没有异议的事实，原审法院予以确认。本案争议焦点是：中润公司是否已有效履行交付房屋义务。首先，根据案涉合同的要求，中润公司应于2012年8月8日前将经综合验收合格的商品房交付陈雨龙使用。中润公司于2012年8月6日取得了案涉房屋的竣工验收备案证书，并于2012年8月8日发出公告通知相关业主办理入伙手续，中润公司从形式上履行了交付房屋的义务。但是，案涉合同的补充协议中第四条约定，买受人不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼（但达到法定退房条件除外），因此买受人可以以影响居住使用的质量问题为由拒绝收楼。再者，作为一个完整的房屋建筑工程，既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分，就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体，根据建筑法的规定房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。同时根据合同法的规定，出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律规定或合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时，出卖人应当承担法律责任。案涉房屋在2012年8月8日约定交付时间时存在地下室渗水问题，结合陈雨龙提交的公证书中案涉房屋的图片可见，该渗水导致了一楼地面变色和开裂，以及房屋多处地方渗水和霉变。陈雨龙、中润公司约定的案涉房产是装修好的样品房，而且交易价格高达1000万元，截至庭审辩论终结前，中润公司没有证据证明其通过修复或者整改，使渗水的根源性问题得到解决，地下室是主体建筑的一个不可分割的部分，其质量问题必然影响整体居住使用。因此，对陈雨龙主张中润公司继续履行案涉合同中交付符合合同约定和符合法律规定的房屋的诉求，原审法院予以支持。中润公司应在合理期间内，经陈雨龙确认或经有资质的第三方鉴定后，将不存在影响居住使用的质量问题的商品房交付给陈雨龙。另外，中润公司至今仍未有效履行交付房屋义务，已经超出合同约定的交付期限，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。违约金按照合同约定从应当交付房屋日2012年8月8日之次日即2012年8月9日起，按日以已交付房款1000万元的万分之五计算至中润公司实际交付之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于��理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定于2013年9月5日作出判决：一、确认陈雨龙、中润公司所签《商品房买卖合同》合法有效。二、陈雨龙与中润公司继续履行《商品房买卖合同》，中润公司在判决生效后一个月内向陈雨龙交付符合合同约定及法律规定的房屋。三、中润公司在判决生效之日起五日内向陈雨龙支付逾期交房违约金（按陈雨龙已付购房款10000000元为本金，从逾期交楼之次日起即从2012年8月9日起，按每日万分之五计至被告实际履行交房义务之日止）。本案一审案件受理费22355元（陈雨龙已预交），其中受理费17355元、保全费5000元，由中润公司承担。中润公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、陈雨龙于2012年8月8日到葡萄庄园办��了入伙手续，签收了《房屋适用说明书》、《房屋质量保证书》，同时签署了《入伙手续办理确认书》、《房屋验收交接单》，领取了房屋入户钥匙。陈雨龙并没有拒绝收楼，因此案涉房屋已经完成了交付行为，陈雨龙实际上已经取得了案涉房屋的占有使用权。陈雨龙首次提出渗水的时间是在办理入住手续后近两个月。2、首先，“一楼地面与地下室的夹层的排水管被压断了，造成一楼地面积水、地下室楼顶严重渗水”是陈雨龙的单方主张，没有任何证据证明。其次，在本案陈雨龙所购三层案涉房屋中只是地下室的顶板一个角渗水（无水滴、无水痕），地下室局部由渗水痕迹属于质量瑕疵，是建筑工程较常见的通病，并不是严重的质量问题。也不存在所谓一楼地面积水的事实，更不存在“夹层的排水管被压断了”的事实，并不影响陈雨龙所购三层房屋的居住适用。3、从图片上及现场查看，不能证明地下室局部有明水或渗漏，最多反映该处有过去的陈旧性水痕，也根本不存在部分地面瓷砖有变色及开裂的现象。4、原审判决未予确认中润公司花费三十多万对陈雨龙的房屋进行了彻底的维修工程并提交相关照片证据的事实。原审法院对有利于中润公司的证据选择性失盲，片面采集并认定对陈雨龙有利的证据导致事实认定错误，严重偏袒陈雨龙。5、陈雨龙所购三层房屋的地下室个别部位渗水已经维修完毕，完全不影响陈雨龙居住使用，且地下室的功能为停车场，所有权属于中润公司，只是无偿给陈雨龙适用。二、原审判决适用法律错误。1、中润公司与陈雨龙之间均在2012年8月8日就已完成了案涉房屋的交付（签收交付文件、领取房屋钥匙），陈雨龙已实际控制占有使用案涉房屋，地下室个别部位渗水属于房屋交付行为完成后的质量整改，原审法院混淆了房屋交付与房屋质量瑕疵两个不同性质的法律概念。2、地下室使用功能为地下停车场，按照双方合同约定，陈雨龙购买的案涉房屋为地上3层，并不包括地下室。另双方买卖合同约定小区内地下停车库所有权属于中润公司，只是无偿给陈雨龙使用，因此本案不存在“出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人”的情况，也不需承担法律责任。3、本案的争议焦点并不是“中润公司是否已有效履行交付房屋义务”而是“房屋交付后是否在合理期限内完成了房屋质量整改”。三、判决程序违法。1、本案一审自送达开庭传票后还未正式开庭先后三次更换合议庭。2、本案正式开庭自始至终，在审判庭的房间内只有合议庭一位法官出席。3、原审法院对买卖合同纠纷案件实行举证责任倒置是极其错误的，没有任何事实与法律依据。4、原审法院法官对陈雨龙对原审法院的诉讼保全表示不满未予驳斥，没有体现法院依法审理、平衡保护双方当事人、不受任何外界压力的基本司法理念。5、陈雨龙一抗议，原审法院就予以撤回法律风险释明，违反民事诉讼法及相关司法解释的规定。据此，中润公司请求本院：依法撤销原审判决第二、三项判决内容，改判驳回陈雨龙的诉讼请求。被上诉人陈雨龙未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，一审审理中，中润公司提交了入伙办理流转单、入伙手续办理确认书、陈雨龙与物业公司的签约证明书、收款收据，拟证明陈雨龙已于2013年8月8日收楼，并已入住使用案涉商品房。该流转单及入伙手续确认书显示陈雨龙已于2012年8月8日签收《质量保证书》、《房屋使用说明书》，并领取了入户钥匙、��报箱钥匙、可视对讲机、入户门智能IC卡、门禁智能IC卡、防火门钥匙等，其中入伙手续确认书业主方有陈雨龙的签名确认。陈雨龙对该入伙办理流转单、入伙手续办理确认书、签约证明书、收款收据的真实性均予以确认，但其认为领取钥匙、交付物业管理费并不代表中润公司已经交付了案涉商品房，案涉商品房存在严重质量问题，因而其拒绝收楼。陈雨龙还主张原审法院依其申请调取的《调解约谈会议记录》中明确记载中润公司确认案涉商品房因存在质量问题未收楼，并且同意支付一定的违约金，由此可以证明中润公司没有交付案涉商品房的事实。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方当事人的诉请及答辩，本案争议焦点是中润公司是否已按合同约定履行完毕交付房屋的义务。首先，根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定，案涉商品房符合交付的条件为案涉商品房经综合验收合格。经查实，案涉商品房已于2012年8月6日取得了竣工验收备案证书，已符合合同约定的交付条件。其次，根据案涉《商品房买卖合同》第十一条以及补充协议第四条约定，交付时出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人应当签署房屋交接单，双方签署相关交接文件，即视为房地产正式方交付完毕，买受人验收房地产及签署相关文件的日期被视为房地产实际交付日期。根据双方均确认的入伙办理流转单、入伙手续办理确认书的内容显示，陈雨龙已于2013年8月8日签署了相关交接文件，并且已领取钥匙、门卡等，因此按照合同的上述约定，陈雨龙签署相关文件的日期即2012年8月8日应当视为案涉商品房交付的日期。陈雨龙主张2013年4月23日的《调解约谈会议记录》记载中润公司已明确案涉商品房因质量问题未收楼。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”因此，2013年4月23日《调解约谈会议记录》的记载内容系双方为解决问题所作的调解记录，任何一方当事人为达成和解目的作出妥协所作的对己方不利的陈述，不能作为认定本案事实的证据。据此，陈民龙以该《调解约谈会议记录》主张中润公司未交付案涉商品房，本院不予采纳。陈雨龙诉请中润公司交付质量符合合同��定的商品房，缺乏事实依据，本院不予支持。最后，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，中润公司应当在2012年8月8日前交付案涉商品房，现中润公司已于2012年8月8日交付房屋，并未超过合同约定的期限，不构成违约。因此，陈雨龙诉请中润公司支付逾期交楼的违约金，依据不足，本院不予支持。至于陈雨龙所主张的房屋质量问题，陈雨龙则可依据《住宅质量保证书》的相关约定另行主张中润公司对案涉商品房的保修维修责任。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院��2013）东一法民一初字第4396号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第4396号民事判决第二、三项。三、驳回陈雨龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17355元、保全费4182元，由陈雨龙负担22255元，由中润公司负担100元；二审案件受理费17355元（中润公司已预缴），由陈雨龙负担17255元，由中润公司负担100元。本判决为终审判决。审　判　长　　黎淑娴代理审判员　　钟满福代理审判员　　钟　雯二〇一三年十二月十七日书　记　员　　陈俊杰附相关法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。关注公众号“”