（2013）佛南法民三初字第914号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-05-26
案件名称
莫盛诉龙伍凤、张永洪、广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莫盛,张永洪,龙伍凤,广东合富房地产置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第914号原告莫盛，男。委托代理人邓雅枝，广东沥雄律师事务所律师。委托代理人彭志明，广东沥雄律师事务所律师。被告张永洪，男。被告龙伍凤，女。被告广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区。原告莫盛诉被告张永洪、龙伍凤、广东合富房地产置业有限公司（下称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理后，由审判员方菲依法适用简易程序于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邓雅枝、被告张永洪、龙伍凤到庭参加诉讼。被告合富公司经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月7日，原告作为买方，被告张永洪、龙伍凤作为卖方，被告合富公司作为经纪方，就佛山市南海区的房屋及储物房的买卖事宜，签订了《房屋买卖合约》，约定房屋成交价为60万元，定金为2万元，原告于签订《合约》后三个月内交付首期楼款16万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接把楼价余款42万元划给张永洪、龙伍凤。同日，原告支付了定金2万元给张永洪。签订《合约》后，原告按约定支付首期楼款给张永洪、龙伍凤，但其一再拒收，原告及合富公司多次催告无果。2013年9月4日，合富公司就交收首期房款事宜一同约谈原告与张永洪，但是张永洪仍然拒收，企图造成原告违约的假象，取消买卖，并没收原告的定金。被告张永洪、龙伍凤拒收首期楼款的行为，已构成违约，应双倍返还定金。为此，诉请：1、解除原告与三被告签订的《房屋买卖合约》；2、判令被告张永洪、龙伍凤双倍返还定金40000元给原告；3、本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求是要求解除原告与张永洪、龙伍凤的房屋买卖合同关系；对原告与合富公司的居间合同及该合同所涉的权利，原告不在本案中主张。被告张永洪、龙伍凤辩称，一、原告诉称两被告拒收首期款与事实严重不符，两被告一直要求原告支付首期款，至今仍欢迎原告支付首期款，原告未依约支付首期款，构成违约。2013年8月17日，合富公司代表原告要求两被告退还定金未果。2013年8月30日、2013年9月4日，合富公司和原告又先后约见两被告，均是洽谈退定事宜。两被告拒绝并要求原告按合同约定支付首期款，继续履行合同。双方商谈过程因合富公司言语过激与两被告发生矛盾，两被告还报了警。直至2013年9月7日，原告仍未支付首期款。二、原告至今不能提供社保证明，导致房屋买卖交易无法进行。原告与合富公司约定由合富公司代为办妥社保事宜。2013年8月6日，合富公司致电两被告称原告的社保手续可能办不了，问是否可将首期房款推迟一个月，两被告没有同意。2013年8月17日，合富公司再次致电称原告社保手续办不了，要求两被告退还定金。在此过程，原告及合富公司不是按照合同办理房屋买卖交易手续，而是一再要求退还定金。两被告不同意后，原告才捏造两被告不肯收取首期款的假象，起诉两被告。两被告不同意解除合同，要求继续履行合同。如因原告单方解除合同引起的违约责任应由原告承担，同时两被告有权没收原告的定金，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告合富公司没有答辩。原告在诉讼中提供下列证据：1、原告身份证（1份，原件），证明原告诉讼主体资格。2、被告张永洪、龙伍凤身份证（各1份，复印件）、被告合富公司市场主体基本登记信息查询（1份，复印件），证明三被告诉讼主体资格。3、房屋买卖合约（1份，原件），证明原被告就涉讼房屋签订房屋买卖合约，该合同约定在3个月内原告应当支付首期款予被告张永洪、龙伍凤，但被告张永洪、龙伍凤在约定的时间内拒收首期款，违反了双方的约定。4、收据（1份，原件），证明原告依照约定支付了定金20000元。5、2013年9月8日短信（截屏打印件，当庭出示手机），证明原告于2013年9月8日向张永洪使用的号码发送短信，被告张永洪、龙伍凤在合同约定的时间内拒收首期款。6、个人社保缴费信息查询网页截图（1份，打印件），证明原告缴纳社会保险的情况。经质证，被告张永洪、龙伍凤对原告证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议。对证据4的收据的真实性无异议，是张永洪签名的，确认收到定金20000元。对证据5的真实性无异议，被告张永洪已经收到。对证据6有异议，该证据没有显示原告购买社会保险的起止时间。被告张永洪、龙伍凤在诉讼中提供下列证据：2013年8月至9月通话记录（10页，打印件）。黄乐文名片（1份，复印件）。录音光盘（1张，内含录音10段）及书面录音记录（打印件1份）。证据1-3，证明2013年8月17日，黄乐文致电给张永洪，称原告办理不到社保，无法过户，无法支付首期款，要求两被告退还定金；2013年9月7日，张永洪致电合富公司的固定电话，另一黄姓工作人员听电话，张永洪提出要求原告支付首期款，合富公司称要先联系原告再回复两被告，但中介及原告也一直没有回复；当天下午4点之后，我两次联系黄乐文，黄乐文通知于晚上7点半与原告协商，但两被告到中介处后中介告知两被告原告已经离开；2013年9月8日、9月9日，两被告两次联系黄乐文，询问黄乐文原告不支付首期款的书面证明是否已经出具；2013年9月24日两被告收到合富公司的知会函，两被告于2013年9月26日拨打电话合富公司的黄乐文的手机号码与黄乐文通话，询问合富公司为何发出知会函，黄乐文说不清楚，被告张永洪、龙伍凤要求合富公司督促原告支付首期款。2013年9月28日，张永洪再次致电黄乐文，追问首期款的事情。房屋买卖合约（1份，原件），证明原告应于3个月内支付首期款予被告张永洪、龙伍凤。报警回执（1份，原件），证明2013年9月4日三方曾协商退定金的事宜，被告张永洪指责中介欺骗原告，故与中介起了争执，张永洪报警。房地产权证（1份，原件），证明房屋权属情况及抵押涂销情况。经质证，原告对被告张永洪、龙伍凤证据1、2的真实性无异议，中介多次联系张永洪要求其收取首期款，但张永洪不配合。对证据3录音光盘的真实性无异议，对话的人是张永洪与合富公司黄姓员工及黄乐文；对证据3中的书面录音记录有异议，8月6日电话号码和8月17日电话号码的来电记录没有相关的电话录音予以佐证，不予认可，其他内容以张永洪、龙伍凤提供的录音光盘的内容为准，该证据显示张永洪、龙伍凤在签订合同时已知悉原告不具备购房资格，亦同意在这种情况下与原告签订合同，不存在原告欺诈的情形；另外，因张永洪、龙伍凤需要资金投资7-11加盟店，当他们知道原告社保没能补缴后，根本不想继续履行合同，并打算把房子再次出手；在2013年6月7日至9日7日期间张永洪提出附加条件，要求加价10000元或变更合同约定支付余款在办理过户手续之后为2014年6月至7月前支付完全部购房款，原告不同意附加条件，故两被告借故拒收首期款。对证据4、6无异议。对证据5的真实性、合法性无异议，2013年9月4日中介约原告及两被告到中介处交付首期款，原告提出社保未办到，要求可以先支付首期款，等社保办理完毕再办理按揭及过户，被告不愿意等一年以后再办理按揭及过户，原告主张如果不等就退还定金，张永洪表示其没有过错拒绝退还定金，后中介与张永洪之间发生争执，张永洪报警。被告合富公司于庭前向本院提交以下证据：1、知会函及邮单（1份，复印件），证明合富公司通知被告张永洪、龙伍凤尽快履行合同义务。经质证，原告对合富公司证据1无异议。被告张永洪、龙伍凤对合富公司证据1的真实性无异议，被告张永洪、龙伍凤2013年9月24日已经收到该函，2013年9月26日被告张永洪、龙伍凤向中介提出要求原告提供社保证明及表示两被告愿意收取首期款。经审查，被告合富公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。被告张永洪、龙伍凤对原告证据1-5的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告证据6来源不明，没有出具单位的盖章确认，本院不予采信。原告对被告张永洪、龙伍凤的证据1、2、证据3的录音光盘、证据4-6的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告张永洪、龙伍凤的证据3中的书面录音记录与录音光盘内容不完全一致，本院对书面录音记录的证据效力不予确认。原告与张永洪、龙伍凤对合富公司的证据1的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。综合原被告双方的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：案涉房屋位于佛山市南海区的房屋及储物室，登记权属人为被告张永洪、龙伍凤，抵押设定日期至2013年7月18日。该房屋于2013年10月21日涂销抵押。2013年6月7日，原告（买方）、被告张永洪、龙伍凤（卖方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》一份，约定买方购买案涉房屋，成交价600000元，房屋交付时间为出买方过户回执当天。付款方式为涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类为商业贷款。买方于签订合同时支付20000元定金予卖方。卖方应在收到定金后十五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后十五日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约同时由中介方推荐按揭机构办理按揭手续及过户手续，并向银行申请20年420000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易土地证递件手续。卖方收取定金后十五日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起十五日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后十五日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。首期楼款（不含定金）160000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。楼价余款420000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。合约末页空白处手写备注“1、卖方承诺该物业房产证证过五年且广东省唯一物业，否则由此所产生的个人所得税由卖方支付；2、买方承诺卖方三个月内交付首期楼款给卖方。”原告与被告张永洪、龙伍凤在诉讼中陈述，签约时，合富公司和原告约定由合富公司帮助原告办理参加社会保险来获得在佛山地区购房的资格，合富公司表示可以在3个月内办理完毕社保补缴的手续，获得购房资格，故合约约定3个月内支付首期房款。双方共同确认首期房款在3个月内支付以原告具有购房资格为条件。2013年6月7日，原告支付定金20000元予被告张永洪。2013年9月4日，原告要求被告张永洪、龙伍凤收取首期房款，张永洪、龙伍凤以原告未具有购房资格为由，拒绝收取首期房款。2013年9月8日，原告向张永洪发送短信息，信息内容为：“张永洪先生您好！由于你乜（没）有按照房屋合同在2013.06.07日起三个月内，2013.09.06日之前（2013.06.07-2013.09.06）期间到合富中介收取首期楼款十六万元整或者退还定金贰万元整，在这三个月内我已经要求合富中介法律部向你发出信函知会，在2013.09.04日再通过中介相约你到中介收取楼款，但当时你以本人莫盛当时还没有社保为由，觉得买社保期一年时间太久，要求追加房价一万元整，本人只愿意按照原合同继续进行购买。以上整个事情经过由合富中介相关工作人员作证。现在三个月时间已过，本人莫盛再一次通过手机短信知会你与2013.09.11日前（2013.09.08-2013.09.10）退回定金贰万元整，如果逾期不退还，本人莫盛将会要求合富中介一起到人民法院起诉你……向你追讨合同违约金肆万元整与中介方壹万贰千元整。”张永洪当天收到该短信息。2013年9月23日，合富公司向张永洪、龙伍凤以快递形式发出《知会函》一份，请张永洪、龙伍凤在收到该函后五天内联系该司广佛分行主管黄乐文或相关经办人，尽快与买方交接首期楼款，继续与买方进行交易，否则合同各方将有权追究张永洪、龙伍凤的违约责任，且不再另行通知。张永洪、龙伍凤于次日收到该知会函。2013年9月7日、9月26日、9月28日期间，张永洪与合富公司工作人员黄乐文多次通电话，张永洪主张在原告具有购房资格或可明确何时具有购房资格的条件下同意收取首期房款。原告在诉讼中陈述，原告于2013年9月开始在佛山地区参加社会保险，至庭审当日尚未购买社会保险满一年，尚未办理银行按揭贷款申请手续。2013年10月29日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告张永洪、龙伍凤签订的房屋买卖合同关于案涉房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告与张永洪、龙伍凤在签订合同时，均知道原告尚未具有在佛山地区购房的资格。双方在合同中约定买方于签订合同后十五日内申请银行按揭贷款，在贷款银行出具同意贷款通知书后办理房屋过户手续，在房屋过户申请受理当日支付首期房款。由于银行受理贷款申请需以申请人具有在佛山地区购房的资格为条件，故双方实际约定首期房款的支付在买方具有购房资格后进行。双方在合同备注中约定买方在三个月内支付首期房款予卖方，双方在诉讼中均陈述该三个月内支付首期房款是以原告具有购房资格为条件。故无论是三个月的期限先届至，还是银行受理原告按揭贷款申请的时间先届至，首期房款的支付均以原告具有购房资格为条件。至庭审当日2013年12月2日，距离双方签约时间2013年6月7日已经超过五个月，原告尚未具备在佛山地区购房的资格，原告未能在双方约定的三个月内取得在佛山地区购房的资格，原告已经构成违约，且该违约行为足以影响合同主要义务的履行。因合同未就原告逾期取得购房资格时原告主张权利的形式作出约定，且原告最终能否具备购房资格受原告参加社会保险的情况及相关政策的影响，合同能否继续履行尚不确定，目前原告履行期限已逾期多时且原告明确表示不同意继续履行合同，合同以解除、结算方式处置为宜。原告请求解除原告与张永洪、龙伍凤关于房屋买卖事宜的约定，本院予以支持。由于原告尚未具备在佛山地区购房的资格，张永洪、龙伍凤在原告不具备购房资格前没有收取原告首期房款不构成违约。合同约定张永洪、龙伍凤承担双倍返还定金责任是以张永洪、龙伍凤单方违约导致合同解除为条件的，原告没有主张张永洪、龙伍凤存在其他违约行为导致合同解除，原告因自身原因致合同解除，已经构成根本违约，本院对原告请求张永洪、龙伍凤双倍返还定金不予支持。佛山地区住房限购政策已经施行几年，原告作为房屋的买受人和完全民事行为能力人，佛山地区住房限购政策和社会保险的有关行政管理法规是其签订合同前应了解的事项，原告明知自己在签订合同时尚未开始在佛山地区参加社会保险，依照正常的社会保险参保程序不可能在3个月内获得缴费12个月的参保记录，原告虽主张约定由第三方（经纪方）代办社保，但及时取得购房资格是买方义务，第三方未能代为履行义务时，仍应由该合同义务的债务人即原告向张永洪、龙伍凤承担违约责任，故原告不能履行该约定是因原告单方原因造成，本院对原告主张原告对合同解除没有责任的意见不予采纳。被告合富公司不是案涉房屋买卖合同关系的当事人，原告亦未就居间关系主张权利，本院在本案中对合富公司民事法律责任不予审查，原告在本案中请求该司负担因买卖合同争议引起的案件受理费，没有法律依据，本院不予支持。被告合富公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告莫盛与被告张永洪、龙伍凤于2013年6月7日签订的《房屋买卖合同》项下关于房屋买卖事宜的约定。二、驳回原告莫盛的其他诉讼请求。本案受理费减半收取400元（原告已预交），由原告莫盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一三年十二月十七日书记员 梁绍蕾 来自