（2013）穗番法民三初字第1143号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-05-22
案件名称
麦云开与广州市鼎泰物业租赁有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
麦云开,广州市鼎泰市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法民三初字第1143号原告麦云开，身份证住址：广州市番禺区。委托代理人王晓文。委托代理人凌礼辉。被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司（曾用名：广州市鼎泰物业管理有限公司），住所地：广州市番禺区，组织机构代码：。法定代表人梁树华。委托代理人林嘉政。原告麦云开诉被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司（以下简称鼎泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员区韶适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告麦云开的委托代理人王晓文、凌礼辉，被告鼎泰公司的委托代理人林嘉政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦云开诉称，2009年10月1日，原告与被告签订《租赁协议》，约定被告将其向广州市阜亿贸易有限公司承租的位于广州市番禺区钟村镇松岗生活区29、30号鼎泰茶叶市场之8栋8号铺转租给原告。2009年10月29日，原告向被告交付保证金20000元。由于被告转租的房屋尚未取得建设工程规划许可证，按照法律规定，原告与被告签订的租赁协议为无效合同，被告应退还保证金及利息。故请求法院判决：1、确认原告与被告签订的广州市番禺区钟村镇松岗生活区29、30号鼎泰茶叶市场之8栋8号《租赁协议》无效；2、被告退还原告保证金20000元及按中国人民银行同期贷款利率从2009年10月29日开始计至实际退还之日止的利息（暂计至2013年10月29日为4776.76元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告鼎泰公司辩称，确认租赁合同为无效合同，但造成合同无效，双方均有责任。因为根据《租赁协议》第一大点第1小点第2款，原告已在合同上注明其在签订本协议书时清楚涉讼商铺的现状，知道涉讼商铺没有产权证等相关的产权证照，但仍然同意签订本协议，故原告对合同无效也有责任。其次，原告要求返还保证金的请求超过诉讼时效。原告在签订合同时就已经知道合同无效的情形，退一步讲，即使原告在签订合同时不知道合同无效，但至少在其于2011年10月11日以其向被告承租的同类型商铺无证照为由向番禺法院起诉时，其已经知道了合同无效，权利被侵害，此事实在（2012）穗中法民五终字第2139号《民事判决书》事实查明部分有记载，根据民事诉讼法有关诉讼时效的相关规定，原告应该在知道或应当知道权利被侵害时起2年内提出返还保证金，即原告最迟应于2013年10月10日前主张返还保证金，但原告却迟至2013年10月29日才出具本民事起诉状，故原告的请求已超过了2年的诉讼时效。经审理查明：被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的曾用名为广州市鼎泰物业租赁有限公司，2013年10月8日才经工商变更登记为现名广州市鼎泰市场经营管理有限公司。2009年10月1日，被告作为出租方（合同甲方），原告作为承租方（合同乙方），签订一份《租赁协议》（合同号：DT5-0），其中约定，租赁物为位于广州市番禺区钟村镇松岗生活区29、30号由甲方向广州市阜亿贸易有限公司后用于经营鼎泰茶叶市场之8栋7、8号铺，租赁物面积约为136平方米，乙方确认在签订本合同时已完全清楚上述租赁物的现状（包括位置、土地性质及产权状况等），并对此无异议；甲方将在2009年10月1日前将租赁物交付给乙方使用；租赁期限5年，从2009年10月1日起至2014年9月30日止；租金标准：乙方须在本协议签订之日向甲方预付一个月的租金，甲方同意在租赁物证实交付给乙方使用之日起60天未免租装修期，租金自免租装修期届满次日起计算，从免租装修期满届满次日即2009年12月1日起至2011年9月30日的租金为每月6120元，2011年10月1日至2012年9月30日的租金为每月7480元，第四年租金在第三年基础上递增8%，第五年在第四年基础上递增10%；租赁期间，乙方须在每月5号前向甲方支付当月租金、综合服务费并缴交上月的水电费；乙方须在本合同签字之日向甲方支付30000元履约保证金；合同期满双方无续约或合同终止、解除而乙方无违约且乙方已将在上述租赁物处申办的工商营业执照注销或办理地址变更手续的情况下，该保证金将在乙方付清各项费用并将上述租赁物完好无损退还给甲方后30天内由甲方无息退回给乙方。2009年10月29日，原告向被告支付上述商铺的租赁保证金30000元。2011年10月11日，原告以被告无产权证照而转租前述承租商铺中的8栋7号铺为由向本院起诉【案号：（2011）穗番法民三初字第1974号】，要求确认双方就8栋7号铺签订的《租赁协议》无效，并返还其已交纳的8栋7号铺的保证金10000元及相应利息。该案终审判决被告返还原告8栋7号铺的保证金10000元及相应利息。2013年11月4日，原告以8栋8号铺（以下简称涉讼商铺）无产权证照为由向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认原告于2011年12底从涉讼商铺搬出，2011年12月底前的租金、水电费等费用也均已结清，只剩下保证金未处理。且双方均确认8栋7号铺、8号铺的保证金共30000元，其中7号铺的保证金10000元已判决返还。针对被告在诉讼中提出原告要求被告返还涉讼商铺20000元保证金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，原告回应称，其已分别于2012年1月20日、2012年1月22日两次通过EMS特快专递的方式【EMS邮寄单号：ER281193834CS、EJ820978870CS】向被告寄发关于涉讼商铺的《退铺及要求退还保证金通知函》，又于2012年7月3日向寄发《关于不欠租金声明以及尽快返还保证金的通知》【EMS邮寄单号：ES385877222CS】，原告已通过上述函件和通知向被告主张返还保证金，诉讼时效已因此中断。原告就此提交了单号为ER281193834CS、EJ820978870CS、ES385877222CS的邮寄单和《退铺及要求退还保证金通知函》、《关于不欠租金声明以及尽快返还保证金的通知》予以证实。（被告质证意见）另外，被告为证明其对涉讼商铺具有出租权，向法庭提交了其向广州市阜亿贸易有限公司承租包括涉讼商铺在内的鼎泰茶博城的三份《房地产租赁合同》以及国有土地使用证、建设用地规划许可证以及建设用地规划红线呈批图。本院认为，关于涉讼《租赁协议》的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本院一审辩论终结前，被告未能提交有关涉讼商铺的产权证照和建设工程规划许可证，因此，原、被告就涉讼商铺签订的《租赁协议》无效。合同无效后，取得财产的一方，应将其取得的财产及利益全部返还给另一方，故原告交纳的保证金，以及保证金产生的利息均属于应返还范围。被告抗辩原告请求返还保证金和利息的诉讼请求超过诉讼时效，但原告已提交EMS特快单和相应的函件、通知证明其已分别于2012年1月20日、2012年1月22日、2012年7月3日向被告主张返还，构成诉讼时效中断，因此诉讼时效应从2012年7月3日起重新计算，被告的抗辩不成立，被告应向原告返还涉讼商铺的保证金20000元及利息，利息以20000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2011年10月29日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告麦云开与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司于2009年10月1日就位于广州市番禺区钟村镇松岗生活区29、30号鼎泰茶叶市场之8栋8号铺签订的《租赁协议》无效；二、被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告麦云开租赁保证金20000元及利息，利息以20000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2011年10月29日起计算至实际退还之日止，利息总额以本金20000元为限；三、驳回原告麦云开的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费210元，由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。代理审判员 区 韶二〇一三年十二月十七日书 记 员 李会兰 更多数据：搜索“”来源：