（2013）海民初字第21711号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2015-09-16

案件名称

北京风机二厂与唐山宝全房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京风机二厂,唐山宝全房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2013）海民初字第21711号原告北京风机二厂，住所地北京市海淀区西三旗东路。注册号：110108004108901法定代表人刘长信，厂长。委托代理人郭良忠，北京市华贸硅谷律师事务所律师。委托代理人梁仁壮，北京市华贸硅谷律师事务所律师。被告唐山宝全房地产开发有限公司，住所地高新技术产业区火炬路74号。注册号：130293000006840法定代表人薄占彪，董事长。委托代理人王唐福，男。委托代理人郭彦来，北京市润来律师事务所律师。原告北京风机二厂（以下简称风机二厂）与被告唐山宝全房地产开发有限公司（以下简称唐山宝全公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告风机二厂之委托代理人郭良忠、梁仁壮与被告唐山宝全公司之委托代理人王唐福、郭彦来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风机二厂诉称，2010年11月8日，我厂与唐山宝全公司签订《房屋租赁合同》，将厂区内688间（建筑面积15809.5平方米）房屋及空地出租给唐山宝全公司，租期15年，第1至第3年租金为每年1000万元。同时约定，唐山宝全公司若改变房屋用途须经我厂书面同意，并由唐山宝全公司以我公司名义向有关行政管理机关办理全部报批手续；如进行装修、改造，需事先向我厂提交装修改建设计方案，同时须向政府部门申报，取得批准后方可进行。2012年5月17日，双方签订《补充协议》，由我厂派员对租赁场地内的配电室进行24小时值班，并监督检查饮用水安全管理工作，唐山宝全公司负责每年人员工资及相关费用12万元。上述合同签订后，唐山宝全公司在未经我厂书面同意，也未取得任何行政管理部门报建审批的情况下，擅自将原设计使用功能为生产车间的房屋加层改造为2至3层的单元式公寓对外出租，房间共有800间，满员达上千人，且通道狭小，通风采光极差，一旦发生火灾或其他公共安全事故，后果不堪设想。另，唐山宝全公司在未取得相关部门批准及我厂同意的情况下，擅自在厂区空地内进行违法建设，其中包括燃煤锅炉两台，具有重大安全隐患，且对周边环境造成严重污染，该违建项目已经有关城管部门勘查。同时，唐山宝全公司本应在2013年4月1日前交纳当年4月1日至9月30日的租金500万元，但其至今尚欠租金300万元及《补充协议》约定的年人员工资及相关费用12万元。我厂及上级单位就唐山宝全公司的上述违约、违法行为曾多次、以多种方式要求其整改，海淀区城管部门曾于2012年8月1日拟拆除违法建设，但因唐山宝全公司工作人员暴力抗法而未予拆除。今年4月2日，我厂以公证方式向唐山宝全公司送达限期整改通知书、交费通知书及律师函，但其仍未纠正其违约及违法行为。我厂认为，唐山宝全公司擅改房屋用途、擅自进行违法扩建及拖欠租金的行为既违法又违约，为维护我厂权益，消除安全隐患及避免重大安全事故的发生，现起诉要求解除双方于2010年11月8日签订的《房屋租赁合同》及2012年5月17日的《补充协议》，唐山宝全公司将承租房屋及场地恢复原状交还我厂，唐山宝全公司按日万分之五支付迟延交纳租金的违约金136500元，并按合同约定的租金标准日27778元支付自2013年6月12日至实际腾退之日止的占用使用费，同时，唐山宝全公司还应按《补充协议》支付值守人员工资及相关费用12万元，诉讼费由其承担。唐山宝全公司辩称，合同签订后，我公司一直依约履行，并不存在违约的情况。之所以欠付2013年4月1日至9月30日期间的租金，是因为我公司法定代表人涉嫌刑事案件，公司财务无法启动，但风机二厂在未经我公司同意的情况下，已擅自向次承租人收取了欠付的300万元租金，所以，我公司没有欠付租金的违约行为。风机二厂在整体出租给我公司前，即已对包括青年公寓的房屋进行了改建，所以，违法建设在我公司承租前即已存在。我公司承租后，按照风机二厂此前的青年公寓的格局对厂房进行改造，我公司认可确实存在部分违法建设，但风机二厂也在使用我们的违法建设，其作为共同利益受益方并未提出异议。现在我公司承租的区域内有大约5000余次承租人，且我公司因该项目已投入巨大资金，现合同仅履行了两年，资本刚刚进入回收期，如果解除，不仅会造成我公司经济利益的损失，同时拆除加建的数千平方米房屋，势必会带来次承租人居住问题，引发不必要的信访，带来社会不稳定因素。我公司不存在违约的情况，故不同意支付违约金及房屋使用费，但我公司同意对违建部分限期拆除，对消防进行整改，支付所欠的人员工资及相关费用。恳请法院考虑到现实状况，支持我方继续履行合同。经审理查明，2010年11月8日，风机二厂（甲方）与唐山宝全公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，第一条、租赁房屋基本情况：甲方将其坐落于海淀区清河西三旗环岛东200米的厂区内部分房屋出租给乙方使用，出租房屋间数共计688间，建筑面积15809.5平方米，同时厂区院内空地在租赁期间供乙方使用，出租区域为附件（1）中A区域、B区域、C区域；附件（1）中D区域为甲方自用房屋和空地，房屋5间，建筑面积520平方米；上述出租房屋用途分别为A区域生产车间，B区域办公用房，C区域商业用房，本合同生效后改变房屋用途须经甲方书面同意，甲方同意后由乙方负责以甲方的名义向行政管理机关办理全部报批手续，因此发生的各项费用由乙方负担。第二条、租赁期限为15年，起租日从甲方交付房屋之日起计算，甲方同意给乙方3个月装修改造时间，不计租金，租金计算从2011年10月1日起至2026年12月31日止。第三条、租金、保证金、费用及支付方式出租房屋第1年至第3年租赁的年租金为每年1000万元，从第四年起，年租金在1000万元的基础上每年以2.5%的比例环比递增，甲方向乙方交付房屋时，乙方同时向甲方交付一年的租金1000万元（含200万元定金及300万元预付租金），第二年和第三年，乙方采取先行支付的办法每六个月向甲方支付一次租金，从第四年起，乙方采取先行支付的办法每三个月向甲方支付一次租金。……第五条、出租房屋使用要求和维修责任乙方另需装修、改造修建或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，有关部门批准后，方可进行。第六条、防火安全乙方在租赁期间须严格遵守《中国人民共和国消防条例》以及地区相关部门及甲方上级单位下发的有关制度，每年与甲方签订《专项防火协议》，积极配合甲方做好消防工作，确保主管机部门的专项检查达标。……第九条、装修条款在租赁期限内，如乙方需对出租房屋进行装修、改造，需事先向甲方提交装修、改建设计方案，同时须向政府部门申报，取得批准后，方可进行，甲方提出异议的，乙方应予以修改，如乙方的装修、改造方案可能对出租房屋主结构造成影响的，还应经甲方及原设计单位书面同意。第十条、出租房屋的转租经甲方书面同意后，乙方可将出租房屋的部分房屋转租，转租后的管理工作由乙方负责，包括监督房屋的使用情况，对转租房屋维修、养护和向转租户收取租金等。第十一条、提前终止合同在租赁期限内，若乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用出租房屋内的有关设施；若乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前解除本合同。……第十二条、合同终止时的相关事宜租赁期满合同终止时，乙方归还的房屋，应当符合正常使用状态；乙方对出租房屋及其附属设施进行的装修、改建，租赁期满后归甲方，甲方对此不作任何补偿；第十三条、违约责任租赁期间，乙方应按时支付房租及其他应支付的一切费用，逾期应按每日万分之五的标准向甲方支付违约金，乙方逾付费用超过30天的，甲方有权终止租赁协议；……上述合同签订后，风机二厂依约将A、B、C区域及厂区空地交付唐山宝全公司，唐山宝全公司亦向风机二厂支付租金至2013年3月31日。其间，唐山宝全公司在其承租的风机二厂厂区内增建建筑物数处；并对A区域内的五跨厂房进行改建，将其内部改建为三层、800余房间。上述承租的房屋及其增建、改建的房屋均由唐山宝全公司转租，多用于经营公寓房及餐饮、网吧等。另，唐山宝全公司在紧邻A区域五跨厂房西侧新建一锅炉房。上述增建、改建的房屋及锅炉房均未取得相关部门的审批手续。为了加强用电、饮用水的安全管理，风机二厂与唐山宝全公司于2012年5月17日签订《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定受乙方委托，甲方委派人员参与乙方对配电室和饮用水设施的部分工作，乙方向甲方支付所派人员的工资及相关费用（金额：12万元/年），由甲方发放。上述《补充协议》签订后，唐山宝全公司未向风机二厂支付过人员工资及相关费用。2012年初，北京市海淀区城市管理监察大队西三旗分队（以下简称城管西三旗分队）连续接到风机二厂内正在搭建违法建设的举报，经现场勘验认定违法建设5处，共计1200平方米，均为砖混结构，一处为一层，一处正在搭建二层，其余三处均为三层。执法人员在责令停工，要求建设单位唐山宝全公司带相关建房手续前往接受调查询问未果的情况下，于同年8月1日由北京市海淀区西三旗街道办事处牵头，汇同街道城管分队、综合执法队、联防队、公安、工商等单位对违法建设进行强拆。因唐山宝全公司工作人员拒绝配合，且以非正当方式阻挠，为避免恶性事件发生，强制执行工作暂缓进行。2013年4月2日，因唐山宝全公司未交纳2013年4月1日至9月30日期间的租金及违法建设事宜，风机二厂在北京市求是公证处公证下，将《催款通知书》、《催交电费通知书》、《关于唐山宝全公司违约及限期整改的通知书》及《律师函》张贴在该厂北门入口处右侧的公告栏上。当月28日，唐山宝全公司向风机二厂支付了200万元，但未就其违法建设进行拆除或整改，剩余租金亦未支付。2013年6月，风机二厂向本院提起本案诉讼，因本院无法联系到唐山宝全公司应诉，风机二厂于7月24和8月5日、13日分别向唐山宝全公司的部分次承租人收取了共计292.5万元，后唐山宝全公司于8月16日到庭领取了应诉材料。庭审中，风机二厂称其所收取的费用为设备使用费，唐山宝全公司对此不予认可。审理中，本院对风机二厂厂区进行了现场勘验，除D区域北侧部分房屋现由风机二厂使用外，其他房屋均由唐山宝全公司转租用于经营餐饮、网吧、住宿及办公等。另，在A区域五跨厂房北侧及西侧增建有二至三层不等的房屋，紧邻五跨厂房西侧在建锅炉房，内设锅炉两台，五跨厂房内已改建为三层共计800余房间，用于公寓出租。经向唐山宝全公司核实，上述增、改建建筑及锅炉房均未取得建设规划、安监及消防等部门的审批手续，因此次诉讼，唐山宝全公司现已不再对其承租的风机二厂房屋、场地及增、改建房屋进行控制，其次承租人亦不再向其交纳相关租金，风机二厂认可现厂区内基本已由其接管。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》及《补充协议》、城管西三旗分队关于风机二厂违法建设情况说明及平面图、《催款通知书》、《催交电费通知书》、《关于唐山宝全公司违约及限期整改的通知书》及《律师函》、公证书、现场勘验照片及平面图等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。风机二厂与唐山宝全公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。签约各方在按照合同约定行使权利的同时，亦应严格、全面履行各自的义务。合同签订后，风机二厂依约向唐山宝全公司交付了房屋及场地，唐山宝全公司亦支付租金至2013年3月31日，后经风机二厂催告，唐山宝全公司虽支付了200万元租金，但仍拖欠300万元租金和《补充协议》中约定的12万元人员工资及相关费用。合同履行期间，唐山宝全公司在既未向风机二厂提交改建设计方案、取得书面同意，亦未取得相关建设规划行政许可的情况下，擅自增建房屋和改建原厂房，其行为已违反双方合同中关于出租房屋使用要求和装修条款的约定。且现紧邻A区域五跨厂房西侧的锅炉房没有任何安监部门的行政许可，无论是在安全性上，还是在环境上，均存在安全隐患和环境危害，在一定程度上影响到社会公共利益的秩序。唐山宝全公司虽希望继续履行双方间的合同，但自有关城管部门发出整改拆除通知至今已逾1年，其并未对未经审批而增建的房屋进行拆除，亦或是对其改建的A区域五跨厂房补办相关审批手续。故唐山宝全公司在合同履行期间拖欠相关费用及未经风机二厂及相关部门许可、擅自建设的行为已构成违约，风机二厂要求解除《房租赁合同》、《补充协议》及支付12万元人员工资和相关费用之诉请，符合双方约定的合同解除条件，本院支持。鉴于唐山宝全公司已不再实际控制其所承租的房屋及场地，且风机二厂已实际承担起相应的管理责任，故风机二厂要求腾退及支付房屋占用费之诉请已不具备现实性，本院不予支持。风机二厂与次承租人之间并无合同关系，其在提起诉讼后，又以设备使用费的名义自主向次承租人收取了近300万元，该款项应视为唐山宝全公司已补齐了当期所欠租金，现其再要求唐山宝全公司支付违约金，显与事实不符，且有悖公平原则，故本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决生效后之日起，解除北京风机二厂与唐山宝全房地产开发有限公司于二Ｏ一Ｏ年十一月八日签订的《房屋租赁合同》和二Ｏ一二年五月十七日签订的《房屋租赁补充协议》；二、唐山宝全房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京风机二厂支付人员工资及相关费用人民币十二万元；三、驳回北京风机二厂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万三千二百九十七元，由北京风机二厂负担三万二千零九十一元，已交纳；由唐山宝全房地产开发有限公司负担一千二百零六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　唐卫京人民陪审员　　贾玉英人民陪审员　　周保山二〇一三年十二月十七日书　记　员　　赵鸣鸣搜索“”