（2013）金义廿三里民初字第212号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-10-21
案件名称
童仙法与朱亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
童仙法,朱亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义廿三里民初字第212号原告（反诉被告）童仙法。委托代理人：陈大为。委托代理人：金尊阳。被告（反诉原告）朱亮。委托代理人：陈志毅。委托代理人：郎成吉。原告童仙法（反诉被告）诉被告（反诉原告）朱亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法由审判员朱明独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告童仙法的委托代理人金尊阳、被告朱亮的委托代理人郎成吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童仙法起诉称：2010年7月21日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于义乌市江东街道下王村一区10栋3号楼下一间房屋出租给被告，租期自2010年8月15日至2015年8月14日止，租金为三年不涨，第四、五年租金各比上一年度上涨10%；年租金12400元，下一年度租金应于前一年度租金到期前二个月付清；若违约，违约方应向守约方支付违约金10万元，原告将房屋交付给被告使用后，被告按约支付了2010年、2011年、2012年度的租金。按约定，被告应于2013年6月14日前付清2013年度的房屋租金，但被告拒绝支付。现诉请判令：解除原、被告于2010年7月21日签订的《租赁合同》，并支付违约金5万元。被告朱亮答辩称：1、原告方遗漏诉讼主体，作为甲方是合同相对人，甲方是由两个主体组成，一个是义乌市江东街道下王村民委员会，一个是童仙法，而两位甲方是必要的共同原告，应该通知下王村委会作为原告参加诉讼，所以本案程序有问题；2、其实被告在2013年8月15日就将钥匙交还给原告，当时双方已经终止租赁合同，对诉讼请求当中的解除合同双方都没有任何意见；3、被告是否应该支付违约金的问题，被告方认为，终止租赁的原因是原告方改变专业市场的定位，原被告所签订的合同当时是门业专业街，原告签订租赁合同的目的，店铺是用于门业经营，被告是受原告商业广告招商而进入市场的，进入市场后被告也结束了门业市场的相关管理，为此支付了相应的房租，到2013年5月之前双方门业经营都是比较顺利正常，在2013年5月份原告擅自改变门业专业街，将其改成库存商业街，导致被告不能实现租赁合同的目的，2013年6月19日，原告强行将被告所租的房屋用锁锁上，而引起相应的纠纷，双方到派出所解决，双方口头一致约定，在所缴纳的租金到期以后，双方自动终止租赁合同。综上，原告起诉要求被告支付违约金5万元，被告在答辩期内已经提起反诉，要求追究原告的违约责任，请求法院公正判决。被告朱亮于2013年10月22日提出反诉，并称：2010年原告（反诉被告）童仙法与义乌市江东街道下王村村委会发布广告要约，对该村门业市场招商。同年7月21日四方签订租赁合同，被告将10栋3号楼下一间房屋从事门业经营。2013年，原告改变市场房屋用途，变为下王库存专业街，被反诉人已构成根本性违约，反诉请求判令：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、支付反诉人违约金5万元；三、本案违约金由被反诉人承担。反诉被告童仙法答辩称：第一点，反诉所述事实理由不成立。其在本案不享有合同解除权。反诉被告从未就招商事宜发布广告。从广告的性质上来说由于广告对象是社会上不特定的经营户，从性质上来说应当认当定要约邀请。但不论是招商主体还是广告的内容、性质都不是针对租赁合同本身而是针对市场本身，作为租赁合同的出租人，是按约提供商业经营的用房。合同当中并没有明确约定房屋仅限于门业经营，并没有承诺业态定位是一成不变的。反诉原告在签订租赁合同的时候，也应当意识到业态定位发生变更的风险。因此，反诉被告已经履行了出租人的义务，不存在违约。其次，反诉被告并未改变房屋的用途。从租赁合同签订到反诉原告违约退还房屋之前，租赁房屋一直由反诉原告占有使用。商业经营性质并没有发生改变。专业街的业态定位并不具有强制性。若反诉原告不愿意参与，仍可继续经营，反诉被告不会干预。据反诉被告所知，造成反诉原告落入缺少门业经营氛围环境的原因是炒摊户大量撤离所致。但那些人搬离后影响反诉原告的生意应当属于商业风险的范畴，是经营者应当承受的风险。生意的好坏不应当成为反诉原告无法实现合同目的要求解除合同的理由。第二点，反诉原告以拒付租金和退还承租房屋明示毁约。正是因为毁约行为导致双方租赁合同不能继续履行。因此反诉原告无权要求反诉被告支付违约金。原告童仙法为证明自己的主张，向本院提供以下证据：一、义乌市江东街道下王村民委员会出具的证明一份，证明本案所涉房屋系原告所有。二、租赁合同一份，证明原、被告设立租赁关系的事实，并约定相关权利义务的事实。三、建设工程许可证复印件一份，证明原告所涉房屋系原告所有。被告朱亮质证认为：一、对于租赁合同三性没有异议，这份合同也能证明原告是童仙法与江东街道下王村村民委员会。其次也证明了经营范围以下王专业街总体业态定位为准，关键是一个定位问题。二、对于证明的真实性有异议。该证明是证人证言，应通知证人出庭。应当以有相应的房屋管理部门出具的证明。三、对于证据三，应当需要有相应的村民委员的负责人的签字。而且也应当由相应的规划局加盖公章，而不是村民委员会。结合被告的质证意见，本院认为，对原告童仙法提供的证明、租赁合同和建设工程许可证复印件的真实性予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：一、商业广告及纸媒报道复印件十三页，证明原告向不特定的人发出要约，进行门业专业市场招商，广告是双方签订租赁合同的一部分。二、义乌市江东街道下王门业市场办公室出具的收据、营业执照、经营户手册复印件和考勤表复印件共五份，证明原被告双方依据门业一条街市场定位来履行租赁合同的事实。三、照片打印件二张和纸媒广告一份，证明原告单方面改变专业街房屋用途，原告已经构成违约，致使被告无法实现合同目的的事实。四、照片一份，证明原告将门锁住，已构成违约的事实。被告补充陈述：上述证据的原件存于（2013）金义廿三里商初字第182号案卷中。原告童仙法质证认为：1、对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，本案所涉的租赁合同原被告双方签字的，根据广告的记载发布的主体应该是下王村村委。第三人发布的要约邀请与原告是没有关系的。2、对证据二的收据的真实性没有异议，对于考勤表我方无法认定真实性，从内容上看，是被告与下王门业市场办公室之间设立的管理与被管理的关系。与本案的租赁合同没有关联性，因此这份证据与本案缺乏关联性。3、对证据三，对照片的真实性与关联性无异议，这份证据无法证明被告所要证明的事实。业态定位发生变更并非原告的意思。原告也没有能力去改变专业街的业态定位，即使业态定位发生改变，它并不具备强制性。如果被告仍愿意继续经营门业，仍不影响合同的继续履行。4、对证据四的真实性没有异议，对于关联性以及被告所主张的事实有异议。这份证据无法证明原告收回了钥匙。也无法证明上锁的是被告承租的房屋。这份证据已在（2013）金义廿三里民初字第210号案件中出现过了，一个动作不可能把两个租赁房屋的门锁住。结合原告童仙法的质证意见，本院认为，被告朱亮提供的四组证据的真实性予以确认，但与本案原告诉请与反诉事由关联性不足，无法确认被告证明之目的。经审理，本院认定事实如下：2010年7月21日，原告（反诉被告）童仙法（甲方）与被告（反诉原告）朱亮（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲方将位于义乌市江东街道下王村一区10栋3号楼下一间的房屋出租给乙方作商业用房使用；店铺租期自2010年8月15日至2015年8月14日止；租赁期限五年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10%；该商铺年租金为12400元，首年租金于签订本合同时即付清；租金年付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；甲方不得以任何理由提高房租、提前终止本合同，否则应承担违约责任；乙方应按照本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；乙方保证履行本合同，不得提前终止本合同，若确需提前终止本合同的，应提前两个月与甲方协商，甲方同意后方可终止；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金10万元整……。”双方还约定了其他条款。签约后，原告童仙法按约交付房屋，2013年的租金被告未按合同约定缴纳。2013年9月25日原告诉至本院。本院认为：原告（反诉被告）童仙法与被告（反诉原告）朱亮签订的租房合同系双方真实意思表示，合同内容合法且未违反法律强制性规定，该租房合同自成立时即生效，应确认有效，双方均应按照合同约定全面履行相应的义务。就本案而言，被告未按合同约定及时交纳租金，应认定被告存在违约行为，原告有权解除合同，理由正当，本院予以支持。关于违约损失，原、被告关于“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”的约定属于双方约定的违约条款，是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失赔偿，因此，合同解除不影响该条款的效力，原告仍可据此要求被告承担相应的违约责任，但双方约定的违约金仍过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整，本院酌定被告支付原告童仙法违约金为8000元。故对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告关于原告方不具备出租资格且原告违约的抗辩，依据不足，本院不予采信。对反诉原告诉请反诉被告改变市场房屋用途，变为下王库存专业街，被反诉人已构成根本性违约的反诉请求，本院认为，原告并无改变专业街的业态定位能力，即使专业街定位发生改变，仍不影响合同的履行，故反诉原告诉请违约金理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）童仙法与被告（反诉原告）朱亮于2010年7月21日签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）朱亮于本判决生效后十日内支付原告童仙法（反诉被告）违约金8000元。三、驳回原告（反诉被告）童仙法的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）朱亮诉请的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告朱亮负担126元，由原告童仙法负担399元。反诉受理费525元，由反诉原告朱亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费2100元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审 判 员 朱 明二〇一三年十二月十七日代书记员 朱向丽 关注公众号“”