（2013）西民三终字第00793号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-22
案件名称
桂芳芝与马君飞转让合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桂芳芝,马君飞
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民三终字第00793号上诉人（原审被告）桂芳芝，女，汉族，1983年6月8日出生。委托代理人邢雯倩，陕西九州同律师事务所律师。委托代理人柴智博，陕西九州同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马君飞，男，撒拉族，1972年3月12日出生。上诉人桂芳芝与被上诉人马君飞转让合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年4月23日，桂芳芝作为承租人与出租人西安市普德市场开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，由桂芳芝承租西安市邮电西街南段6号一楼商铺一间，租赁期间自2010年5月8日至2013年5月7日，租金为每半年45360元。该合同第九条约定，出租人不允许承租人转租租赁房屋；第十一条的第六项解除合同约定，未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的，出租人有权解除本合同；第十二条约定，房屋租赁期满，承租人返还房屋时间是2013年5月7日。合同签订后，桂芳芝从出租人处接受该商铺用于经营餐饮。桂芳芝在经营过程中将餐馆转让，2012年11月2日，马君飞与桂芳芝签订《转让协议》，约定桂芳芝将自己经营的餐馆转让给马君飞，房租及水电各项费用由马君飞承担，桂芳芝不承担任何费用。桂芳芝给马君飞出具转让费收条，确认收到马君飞转让费125000元整，由马君飞押桂芳芝5000元过户费，桂芳芝负责过户时退还桂芳芝5000元整。对于该餐馆的装修、装饰品及转让店内物品双方均未作出书面清单。另查，桂芳芝向商铺的出租方支付自2012年5月8日至2012年11月7日房租45360元；2012年11月8日至2013年5月7日的房租54432元。合同签订后马君飞接手餐馆，为经营该店铺购置了餐饮用具及物品。2013年3月4日，出租人普德市场开发有限责任公司向桂芳芝发出书面通知，该商铺的承租期限于2013年5月7日到期，出租方不与其续签合同，要求在2013年5月7日前将该房屋清理干净，恢复原貌，结清所有账目并交回其公司物业。2013年3月中旬，马君飞将店内物品搬离自行折价处理。2013年6月13日，桂芳芝向出租人赔偿了门锁及玻璃等损坏物品支付1000元，出租人收回该商铺。马君飞诉称，2012年10月，马君飞在雁塔区芙蓉街“人民公社”的烧烤店门上贴有“转让”字样，向桂芳芝询问转让事宜。2012年11月2日双方签订协议，约定将桂芳芝承租经营的位于西安市雁塔区芙蓉街南段6号一楼门面房（108平方米）转让给马君飞，同时马君飞向桂芳芝支付转让费用125000元，桂芳芝收取转让费时承诺将经营权尽快过户给马君飞，但桂芳芝用各种方法推脱，一直未能过户或转让，这种欺诈行为已经造成马君飞的经济损失。现马君飞起诉至法院，请求法院依法判令：1、确定马君飞、桂芳芝之间的转让协议无效；2、桂芳芝返还马君飞支付的转让费125000元；3、桂芳芝赔偿马君飞的经济损失共计61730元（包括门面房租金49800元，购买餐桌椅4290元，厨具1280元，煮面炉1500元，门头、灯箱3190元，其他装修材料1960元）；4、本案诉讼费由桂芳芝承担。桂芳芝辩称，马君飞所诉与事实不符。首先，马君飞、桂芳芝之间签订的转让协议有效，根据交易惯例，桂芳芝将房屋转租给马君飞收取转让费用是合法有效的。其次，马君飞、桂芳芝双方已经履行该转让协议，桂芳芝将该房屋交付给马君飞经营使用，马君飞也正常投入使用。且桂芳芝也并不是与原房东直接签订的转让租赁协议，而是从前一个承租人处将该房屋承租下来的，且该租赁行为得到了原房东的认可，所以可以说明该店铺是可以转让的。第三，涉案房屋马君飞不能续租是因为马君飞自身过错所致。该房屋属于经营性门面房，其管理物业要求门面房屋经营不能连续不开业，因此物业多次寻找马君飞协商未果，后马君飞纠集数十人到物业部门闹事，以致于房屋所有者不愿意将该屋继续承租给马君飞，所以没有过户和续租的原因是因为马君飞自身的过错。故原桂芳芝签订的转让合同有效，马君飞因自身原因造成该餐馆无法过户和续租，与桂芳芝没有关系，请求法院依法驳回马君飞的诉讼请求。原审法院认为，马君飞与桂芳芝签订的协议书是双方真实意思表示，依法予以确认保护，现马君飞要求确认合同无效，因缺乏事实根据和法律依据，法院依法不予支持。根据桂芳芝与出租人签订的《房屋租赁合同》，明确规定转租房屋须经原房东书面同意的限制性条款，桂芳芝在向马君飞转让店面时，并未按照合同的约定，征得出租方的书面同意，单方转租，致使马君飞在接收店面后，因无法续租持续经营，在经营至2012年3月初，双方产生争议，马君飞即搬离该餐馆并处置餐馆物品。2013年5月7日，房屋租赁合同租赁期限届满，出租人终止合同并将涉案的房屋收回，导致马君飞无法继续履行，合同目的无法实现，故该协议依法应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方转让约定，转让费125000元中包括了2012年11月8日至2013年5月7日的房租54432元的租金，鉴于马君飞已经实际使用房屋经营餐馆，故自2012年11月2日至2013年3月4日出租人向桂芳芝发出书面通知期间的租金，应当在转让费中予以扣除该段时间四个月的房屋租金36288元，剩余88712元桂芳芝应当向马君飞予以返还，马君飞的诉讼请求法院部分予以支持。关于马君飞主张添置物品的赔偿，因双方在转让协议签订及交接过程中并无移交清单，马君飞主张的物品价值桂芳芝当庭不予认可，本案合同解除后，马君飞主张赔偿添置物损失因证据不足，法院依法不予支持。桂芳芝辩称其有权转租房屋，与《房屋租赁协议》的约定及法院查证不符，故其抗辩观点于法无据，法院不予采信。对于桂芳芝辩称无法过户或续租系马君飞自身过错导致一节，因无证据支持，法院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、马君飞与桂芳芝签订的转让协议予以解除。二、桂芳芝应于本判决生效之日起十日内返还马君飞转让费88712元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回马君飞其余诉讼请求。本案案件受理费4243元，由马君飞承担2000元，由桂芳芝承担243元，因马君飞已预交，桂芳芝在给付上述款项时一并支付给马君飞。宣判后，桂芳芝不服原审判决上诉称，一、双方签订的《转让协议》合法有效不仅实际履行，且转让费的收取符合法律规定，对马君飞要求返还转让费的要求依法应予驳回。二、一审法院在未对案情进行完全调查的情况下做出的认定与事实不符。本案租赁合同到期后无法续租是由于马君飞自身过错所致。请求：一、请求撤销西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第02448号民事判决书第二项，驳回马君飞该项诉讼请求；二、请求判令马君飞承担一、二审诉讼费用。马君飞未答辩。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，桂芳芝与马君飞对餐饮门面房经营进行转让相关事宜签订协议书。同时，桂芳芝与西安市普德市场开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，桂芳芝为承租人、西安市普德市场开发有限责任公司为出租人。《房屋租赁合同》对未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的行为规定为出租人解除合同的条款。该《房屋租赁合同》约定；承租人返还房屋的时间是2013年5月7日。因西安市普德市场开发有限责任公司于2013年3月4日向马君飞明确告知不与马君飞签订合同及合同的到期日。故马君飞无法在桂芳芝让与其的商铺处继续经营。桂芳芝虽辨称西安市普德市场开发有限责任公司同意其转让的行为；马君飞不能经营的原因系马君飞个人原因造成。但并未对其主张的事实提供证据加以证明。且桂芳芝对判令其与马君飞签订的转让协议予以解除的判项并未提出上诉，仅要求驳回返还转让费的诉请亦不合理。依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定。桂芳芝的上诉理由因没有证据及法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2018元（桂芳芝预交），由桂芳芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 洪审 判 员 田丽娟代理审判员 马志超二〇一三年十二月十六日书 记 员 王凤霁 来源：百度“”