（2016）粤5302民初633号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2017-12-12
案件名称
云浮市宇顺物业管理服务有限公司与罗锡兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
云浮市云城区人民法院
所属地区
云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云浮市宇顺物业管理服务有限公司,罗锡兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
{C} 云浮市云城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤5302民初633号 原告：云浮市宇顺物业管理服务有限公司。住所地：云浮市。 法定代表人：郑仕富，经理。 委托代理人：胡文，广东言阳律师事务所律师。 委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所律师助理。 被告：罗锡兰，女，汉族，1968年2月28日出生，住阳春市。 原告云浮市宇顺物业管理服务有限公司（以下简称“宇顺物业公司”）诉被告罗锡兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2016年7月6日公开开庭进行了审理，原告宇顺物业公司的委托代理人胡文、苏献芝到庭参加诉讼，被告罗锡兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇顺物业公司诉称：2013年2月8日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，委托原告对某某华庭进行前期物业管理，物业名称为：某某华庭*座**房，类型为：高层住宅，建筑面积为101.16平方米。协议约定：高层住宅物业管理服务费用为按建筑面积每月1.2元/平方米。交纳费用时间为：首次以开发企业规定的交楼日期起，向甲方一次性交纳一个季度的物业管理费；以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内，向物业公司缴纳下一季度的物业管理服务费。如业主逾期交纳物业管理费应补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。 原告按协议约定履行了相应的义务，被告也享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2013年6月份起，未按照协议缴纳物业管理服务费，至2016年4月份止共拖欠35个月的物业管理服务费合计为4204元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，被告的行为严重违反协议的约定。根据《广东省物业管理条例》第四十七条规定，业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”暂计至2016年4月份，被告应补交拖欠的物业管理服务费合计4202元，并支付违约滞纳金合计7239.86元，上述两项共11443.86元。据此，请求法院判令：一、被告立即支付拖欠的物业管理服务费、水费、公摊电费及滞纳金（从2013年6月份起至补交日止，滞纳金按3‰计付，暂计至2016年4月份，共35个月，物业管理服务费4202元，滞纳金为7239.86元，上述两项共11443.86元）。二、本案的诉讼费由被告承担。 原告为其陈述事实提供的证据有： 1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格。 2、法定代表人身份证明书（复印件），证明法定代表人的身份。 3、《前期物业管理服务协议》，证明被告与原告签订了物业管理服务合同的事实。 4、身份证（复印件），证明被告的身份信息。 5、住宅物管费、水费、公摊电费欠费及滞纳金明细（原告自制的打印件），证明被告拖欠原告的物管费、水费、公摊电费及滞纳金的详细情况。 6、快递回单，证明原告催缴过被告欠费的事实。 7、《验房（铺）书》、《住户登记表》、《业主入住合约》，证明被告在开发企业规定的交楼日期后已实际验收、入住涉案的房屋。 8、《逾期债务催收通知书》，证明原告曾经向被告发出过书面的欠费催收通知。 被告罗锡兰没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。 经审理查明：2013年2月8日，原告宇顺物业公司（甲方）与被告罗锡兰（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购位于云浮市云城区城中路*号某某华庭*座**房提供物业服务，建筑面积为101.16㎡；物业管理的服务内容包括：（一）物业共用部位的维修、养护和管理，（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运，公共雨污水管道的疏通等，（四）公共绿化、建筑小品、水环境、公共健身场地及器械等的养护管理，(五）协助管理商铺及周边公共秩序、消防、治安防范等事项，(六）装饰装修管理服务，包括对物业使用的禁止行为实施管理，(七）物业档案资料的收集、保管，(八）物业其他共同事务的管理服务，包括物业代收代缴费用事项，(九）业主委托的其他物业管理服务事项；物业管理服务费用按每月1.2元/㎡计算；乙方交纳费用时间：首次以开发企业规定的交楼日期起，向甲方一次性交纳一个季度的物业管理费，以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内，向甲方缴纳下一季度物业管理服务费；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金或予以公示。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。 2013年9月25日，被告对其房屋进行了验收，并在《验房（铺）书》上签名确认。同日，被告与某某华庭广场物业管理处签订了《业主入住合约》。庭审中，原告称，根据《前期物业管理服务协议》约定，从开发企业规定的交楼日期起交纳物管费，因房地产开发企业已于2012年12月底交楼，是被告的原因迟延收楼，故原告主张被告从2013年6月起交纳物管费。但原告没有提供证据证实房地产开发企业已于2012年12月底通知被告收楼的证据。 原告宇顺物业公司按约定为被告罗锡兰提供了物业管理服务，但被告罗锡兰未按照合同约定履行交纳物管费。原告确认被告已在签订合同时缴交了一个季度的物管费，共363元。原告主张被告罗锡兰支付拖欠从2013年6月起至2016年4月的物业管理服务费合共4202元（原告宇顺物业公司主张2013年6月按90元/月收取，2013年7月至2016年4月共34月，均按121元/月收取，被告所欠的水费、公摊电费为0元）。 本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告宇顺物业公司与被告罗锡兰签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告宇顺物业公司已按约定为被告罗锡兰提供了物业管理服务，但被告罗锡兰未按期支付管理费，已违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 《前期物业管理服务协议》约定，在开发企业规定的交楼日期起交纳物管费。原告并没有提供证据证实房地产开发企业的交楼时间，而根据本案的证据显示，被告在2013年9月25日，对其房屋进行了验收，并与某某华庭广场物业管理处签订了《业主入住合约》。故本院认定被告在2013年9月25日才收楼，为此，被告是从2013年9月25日起才享受原告提供的物业管理服务，根据权利、义务对等原则，被告应从2013年9月25日起才需要履行支付物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费用按每月1.2元/㎡计算，被告的房屋为101.16平方米，即每月的物业管理服务费用为121元。因被告已预付了一个季度的物业管理服务费363元，故被告应支付从2013年12月25日起至2016年4月拖欠原告的物业管理费3415元[具体为：（1）2013年12月共7天，121元÷31天×7天=27元，（2）2014年1月至2016年4月共28个月，121元×28个月=3388元]给原告。按照合同约定，物业服务管理费应于上季度到期前15日之内，向原告缴纳下一季度物业管理服务费，逾期交纳的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。因此，原告宇顺物业公司请求被告罗锡兰支付逾期付款滞纳金，理由成立，本院予以支持。下一季度的滞纳金在上一季度的第16日起算，暂计至2016年7月31日为5952.84元(详见附表，单位：元)，从2016年8月1日起至付清日止以尚欠物业服务管理费为本金按每天3‰计算。 欠费季度 欠费金额 开始日期 结束日期 天数 日利率 违约金 2014年第1季度及2013年7天 390（363+27） 2013-12-16 2016-7-31 959 3‰ 1122.03 2014年第2季度 363 2014-3-16 2016-7-31 869 3‰ 946.34 2014年第3季度 363 2014-6-16 2016-7-31 777 3‰ 846.15 2014年第4季度 363 2014-9-16 2016-7-31 685 3‰ 745.97 2015年第1季度 363 2014-12-16 2016-7-31 594 3‰ 646.87 2015年第2季度 363 2015-3-16 2016-7-31 504 3‰ 548.86 2015年第3季度 363 2015-6-16 2016-7-31 412 3‰ 448.67 2015年第4季度 363 2015-9-16 2016-7-31 320 3‰ 348.48 2016年第1季度 363 2015-12-16 2016-7-31 229 3‰ 249.38 2016年4月 121 2016-3-16 2016-7-31 138 3‰ 50.09 合计 3415 5952.84 被告罗锡兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告罗锡兰应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付计至2016年4月止的物业服务管理费3415元给原告云浮市宇顺物业管理有限公司。 二、被告罗锡兰应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付滞纳金5952.84元【滞纳金暂计至2016年7月31日，从2016年8月1日起至付清款日止以3415元为本金按每天3‰的标准计算】给原告云浮市宇顺物业管理有限公司。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费86元，适用简易程序审理，减半收取43元（该款原告已预交），由原告云浮市宇顺物业管理有限公司负担8元，被告罗锡兰负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。 审判员 申少斌 二〇一六年七月三十一日 书记员 麦绮莹 关注公众号“”