（2013）浙金民终字第1417号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-01-20

案件名称

义乌市恒诚物业服务有限公司与王新俊、赵群英物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王新俊,义乌市恒诚物业服务有限公司,赵群英

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2013）浙金民终字第1417号上诉人（原审被告）王新俊。被上诉人（原审原告）义乌市恒诚物业服务有限公司。法定代表人朱翠芳。委托代理人郭露。原审被告赵群英。上诉人王新俊为与被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司（以下简称恒诚物业）、原审被告赵群英物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义佛堂民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告恒诚物业起诉称，2011年11月1日，原告与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，约定由原告为阳光公寓提供物业管理服务，服务期间为2011年11月1日至2012年10月31日，收费标准为住宅按每月2元／平方米，店面按每月2.2元／平方米，车库按每年240元收取。现原告已依约履行了物业管理服务的义务。被告系该公寓稠佛路139号房产的业主，经计算被告应按约定交纳物业费3861.36元。原告于2013年4月19日发出律师函催缴物业费，但被告在规定期限内无正当理由不交纳物业费。现原告请求判令被告交纳物业费3861.36元。原审被告王新俊答辩称，我认为阳光公寓业主委员会与恒成物业的合同是无效的。根据法律规定，原告公司出具合同应该与业主直接签订，业主也并没有对业主委员会进行委托。即使合同成立，原告也应该向业主委员会拿物业管理费，不应直接向业主个人收取。根据法律规定，合同上违约金的计算标准过高。该合同没有经过阳光公寓大部分业主的同意，应该视为无效。而且原告在卫生消防等方面都不到位，小区没有水电工，保安也经常缺勤。原审原告恒诚物业补充称，原告方的物业管理没有被告说的那么失职。原告提供的保洁员已经尽到义务，甚至包干到户，这是一般物业公司都做不到的。阳光公寓管理采取开放式的管理模式，有很多出入口。加之近日天气炎热，保安亭过热，故安保人员不常在亭内执勤。消防与水电则都是按照合同约定履行的，有一段时间水电工辞职了，但现在已经有新的水电工，在这期间原告也及时维修了小区内出现的水电问题。原审被告赵群英未作答辩。原判认定，2011年11月1日，原告与义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会签订物业服务合同一份，约定委托管理期限为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止；约定物业服务费由业主按其物业建筑面积交纳，具体为住宅按每月2元／平方米，店面按每月2.2元／平方米，车库按每年240元收取；业主至迟应在2012年10月31日之前缴纳物业费；合同还约定了双方其他权利义务事宜。二被告在该公寓拥有位于稠佛路139号的房产一套，面积共计155.71平方米，其中住宅面积为103.8平方米，店面面积为51.91平方米，每年应交物业费共计为3861.62元，2011-2012年度的物业费二被告至今未有缴纳。原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不能以其不是合同当事人为由提出抗辩。被告王新俊质疑该合同合法性，但未提供任何反驳证据，原审法院对其辩解不予采纳。被告王新俊辩称是因为物业公司物业质量低下，从而导致其未按时交纳物业费。原审法院认为，原告恒诚物业在物业服务过程中可能出现一些瑕疵，作为具有物业管理职能的原告应当依法履行合同，按照有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。但原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务。可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。故二被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而导致的降低物业服务水平和标准，最终损害小区业主自身权益。二被告拒绝交纳物业服务费的行为属违约行为。原告要求二被告支付尚欠物业费3861.36元符合法律规定，原审法院予以支持。对于原告在物业管理中存在的问题和不足，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，得到广大业主对工作的支持。被告赵群英经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告王新俊、赵群英于原审判决生效后十日内支付原告义乌市恒诚物业服务有限公司物业费人民币3861.36元。如果被告未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告负担。宣判后，原审被告王新俊不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、上诉人的房屋是一幢三层高的楼房，并不属于物业范围内的其它高层，并未享受自来水增压、电梯等设备。并且也没有享受楼梯、电梯、过道灯的卫生与管理服务，却要交纳同高层一样的费用，这与谁享受服务谁缴纳费用的原则相悖，该部分费用应与扣除。2、上诉人所有的房屋底层店面在2011年11月1日至2012年10月30日之间并未出租，也未用于经营生产活动，却要缴纳高于普通住房2毛的物业费用，该费用应予以扣除。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认定2011年11月1日，被上诉人与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订的《佛堂阳光公寓物业服务合同》合法有效错误。被上诉人与义乌市佛堂阳光公寓业主委员会签订的《佛堂阳光公寓物业服务合同》并未依照物业法规定进行投标，合同应确认无效。2、合同中物业服务费定价未经物价局与房管处批准，存在价格偏高的问题，根据法律规定，该服务费的定价没有依据。综上，上诉人特向二审法院提起上诉，恳请二审法院依法改判。在庭审中补充称，根据业主委员会提供的会议记录，当时会议指定的是1.2元一个平方，但实际上是2元一个平方。两者的概念大不相同，产生的违约责任也大不相同。请求根据业主委员会的会议记录判定原来的合同无效。被上诉人恒诚物业答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充足。一审时被上诉人向法庭提交了本案的物业服务合同以及上诉人房产档案和业委会出具的证明一份，足以证明本案合同系上诉人所在的业委会与被上诉人签订，对本案上诉人具有约束力。且被上诉人已经按照合同约定履行管理服务的义务。首先，对上诉人所称的其所有的楼房是三层楼高的楼房，并未享受自来水增压、电梯等设施，应将该部分公共管理费用扣除，该说法不成立。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条的规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人所述的理由与高层一楼业主未享受电梯服务及未入住业主未享受物业服务的情形一致，若都以谁享受服务谁交纳费用来收取物业费，就有悖小区公共设施维护保养由小区业主公摊的原则。其次，上诉人称其所有的房屋店面在本案合同期内未出租也未用于生产经营，应等同于普通高层的收费标准，该说法不合理。本案所涉及的房屋底层店面区别与普通高层，属于营业性用房，而业主对该店面使用用途的改变等不能改变其营业性用房的性质。因此被上诉人认为原审法院认定事实清楚，其已经履行合同的义务。二、一审判决适用法律正确。1、上诉人认为原审法院认定被上诉人与业委会签订的《佛堂阳光公寓物业服务合同》合法有效错误，被上诉人未经物业法规定进行投标程序，物业合同无效。该理由不符合相关法律的规定，也与事实不符。根据我国相关法律规定，仅在《物业管理条例》第24条的规定，对于前期物业的管理，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而对于具有业主委员会的物业小区，并没有强制须经招投标程序选聘的规定。另外，根据了解上诉人所在的佛堂阳光公寓在选聘被上诉人公司为物业管理方前曾多次召开业主大会讨论选聘事项及合同相关事项，都无法形成统一的意见。因此决定以招投标形成按最低价中标方式选聘物业服务企业，被上诉人公司与2011年10月7日收到该小区业委会的招标邀请函，参与该小区的投标工作，后收到中标通知书告知被上诉人以最低中标价取得了物业服务管理的资格。2、上诉人称对小区的物业服务费的收费标准不知情与事实不符。被上诉人通过招投标后，业委会和被上诉人均将选聘的结果以及物业服务收费标准进行公示，并在公告栏及楼道内粘贴。被上诉人公司的工作人员在日常收缴过程中也屡次告知收费情况，因此上诉人称对收费标准不知情与事实不符。3、上诉人称合同中的定价未经相关部门的审批，该说法没有法律依据有误。根据义乌市《物业服务收费管理办法》实施细则第7条的规定，成立业主大会后的普通住宅小区的物业管理综合服务费实行市场调节价，而非政府指导价。对于本案小区的物业费定价也严格按照实际日常支出和招标文件的要求，并未存在价格偏高的现象。综上，原审法院对本案的认定与事实和法律相符，应予以支持。基于以上的事实和理由，上诉人的上诉请求不能成立，恳请二审人民法院在审理后，驳回其诉讼请求，依法维持原判。原审被告赵群英未到庭，也未作答辩。二审期间，上诉人王新俊提供了证据一、业主委员会的会议记录复印件一份，证明当时物业收费定价是1.2元每平方；证据二、阳光公寓部分业主对物业管理和收费不满意的签名原件一份（共四页），用以证明物管服务质量不高，收费偏高；证据三、阳光公寓业主大会议事规则一份（共五页），其中一条规定“未按规定使用印章造成损失的，由印章人使用人承担损失。”原定是1.2元每平方，实际是2元每平方，超出的部分应由印章使用人承担；证据四、光盘一份，证明被上诉人服务质量不好。被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司对于上诉人提供的证据一业主委员会的会议记录，认为该份证据是复印件，对真实性有异议，该份证据记录日期是2011年8月30日，而本案争议的是2011年的11月1日至2012年的10月31日，该决议在合同形成之前，与本案的合同缺乏关联性。对证据二关于业主对于管理收费的意见，被上诉人在一审时提交过一份证明，证明业委会对于被上诉人对阳光公寓小区的服务的认可，在2011年11月1日至2012年10月31日，本小区业主费用收缴率达到95%以上，绝大部分业主认可被上诉人在该小区的收费及服务。对证据三业主大会议事规则，上诉人提出未按规定使用印章造成损失的，由印章人使用人承担损失。被上诉人认为应由上诉人举证。根据该议事规则第二十二条第（二）项中规定，通过业委会成员过半数同意即通过选聘等相关决议，本小区物业服务通过大部分业主同意。对于证据四的光盘中‘百姓关注’所描述的真实性有异议，该份证据发生的时间是2013年9月23日，该时间点正值义乌市创建卫生文明之时，被上诉人积极配合相关部门做好创建工作，保证小区的卫生达标，因此在小区内不可能存在光盘中的大量垃圾存在的现象。本案的合同期限为2011年10月1日至2012年10月30日，上诉人提交的光盘发生在2013年9月份，被上诉人认为该视频内容与本案无关。对上诉人提供的证据一，恒诚物业认为对该证据的形成过程及真实性不知情不认可，2011年8月30日的会议纪录中虽然定价是1.2元／㎡，但双方的物业合同是在2011年11月1日签订，本院认为，虽然佛堂阳光公寓业委会曾认可物业服务费为1.2元／㎡，但价格应以最终签订的物业合同为准，故对该证据本院不予确认。对证据二，上诉人只提供了小部分业主的签名，对证明绝大多数业主不认可服务质量的证明力不强，本院亦不予确认。上诉人提供的证据三的内容证明的是上诉人与业主委员会的关系与被上诉人关联不强，本院不予采纳。对证据四，本案的合同是2011年11月1日至2012年10月31日的，而该视频是2013年9月录制的，不能反映合同期内的情况，故该证据亦不予确认。被上诉人恒诚物业提供了证据一，招标邀请函和中标通知书（原件已提供）。证明被上诉人是通过招投标形成取得选聘资格。证据二、选聘工作以及合同定价的公告，该两份证据在原审庭审过程中没有提交原件，现在提供原件。证明通过选聘工作后，选聘结果以及定价标准业主委员会以及被上诉人都已经向业主进行过公告。证据三、业委会提交的证明一份，证明已经达到合同的要求以及政府创建的指标，上面有业委会七个成员中五个成员的签名，过半数成员通过。上诉人王新俊对于证据一的真实性有异议，认为其也是业主委员会成员，却从未听说也从未参与过招投标，对邀请被上诉人公司进行投标有异议，有可能是假的，是后来补回去的。对中标通知书，其也不知情，从来没有看到过，上诉人也不能提供中标的地点。对于证据二，其没有看到过。对于收费标准，其也没有看到过，而且也未经过业主委员会的讨论。其也是业主委员会的成员，其并没有进行讨论过。对于证据三，该份证据只能证明2012年到2013年的服务质量，不能证明2011年到2012年的服务质量。对被上诉人提供的证据一，招标邀请函及中标通知书均盖有佛堂阳光公寓业委会公章，且佛堂阳光公寓业委会之后也与恒诚物业签定了物业服务合同，故对该证据本院予以确认。对证据二、证据三能综合证明被上诉人公告情况及服务质量业主委员会认可的情况。本院综合予以确认。经审理，对原判认定的案件事实，本院予以确认。另查明，恒诚物业是通过招投标形式中标取得佛堂阳光公寓物业服务管理资格，并于2011年11月1日与佛堂阳光公寓业委会签订物业服务合同。本院认为，佛堂阳光公寓业委会通过招投标方式与恒诚物业签订的物业服务合同合法有效。王新俊作为佛堂阳光公寓的业主，该物业服务合同对其有约束力。恒诚物业作为小区物业管理服务企业，已依约为小区物业、业主等提供应有的服务与管理，履行了合同的主要义务。虽然恒诚物业在物业服务过程存有不足之处，服务不尽如人意，但只属于服务过程中的一般瑕疵，不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由，故王新俊仍应按照合同约定交纳相应的物业服务费。当然恒诚物业也应加强与业主沟通，不断提高服务质量，完善服务水平。王新俊以恒诚物业服务质量差，服务不到位，收费标准过高，要求降低物业服务费的上诉理由，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王新俊负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　童耐萍审　判　员　　黄良飞代理审判员　　周楚臣二〇一三年十二月十六日代书　记员　　汤玉婷微信公众号“”