（2013）东二法虎民一初字第985号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-05-23
案件名称
夏锡铭、麦燕君与万小红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏锡铭,麦燕君,万小红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法虎民一初字第985号原告：夏锡铭，男，汉族，1973年8月4日出生，住东莞市。原告：麦燕君，女，汉族，1972年11月8日出生，住东莞市。两原告的共同委托代理人：亓成杰，广东国锋律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：马强，广东国锋律师事务所辅助人员。被告：万小红，女，汉族，1969年2月5日出生，住东莞市。原告夏锡铭、麦燕君诉被告万小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月23日立案受理后，依法由审判员陈国云担任审判长，与代理审判员陈雪敏、人民陪审员刘艳琴组成合议庭，适用普通程序，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人亓成杰、马强到庭参加了诉讼。被告万小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏锡铭、麦燕君诉称：2010年8月16日，被告与麦燕君订立《土地使用权转让协议书》，约定由麦燕君购买被告的位于虎门镇博涌大林山3号的土地（土地证号为东府集用（1999）字第XXXXXXXXXXX**号）。协议签订后，麦燕君支付了全部款项壹佰贰拾万元，因此，麦燕君是该土地的合法使用人。2011年4月15日，被告出具了《购买房屋付款证明》，在该份文件中，被告同时授权夏锡明代表被告本人办理该土地及地上房产的过户手续，且该授权不得撤销。其后，夏锡明和麦燕君办理土地过户手续时发现，由于该证明没有公证，有关部门不允许夏锡明代理被告办理土地过户手续，夏锡明因此要求被告再行公证时，发现被告已携款跑路，下落不明，致使案涉土地一直不能过户。两原告认为，被告的跑路行为导致其签发文件的缺陷不能弥补。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院查清事实，判决：1.确认被告于2011年4月15日出具的《购买房屋付款证明》合法有效；2.确认虎门镇博涌大林山3号土地（土地证号为东府集用（1999）字第XXXXXXXXXXX**号）的土地使用者为麦燕君；3.本案诉讼费由被告承担。被告万小红未答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明，夏锡铭与麦燕君于2003年12月25日登记结婚。夏锡铭为东莞市虎门镇白沙四村村民，麦燕君为东莞市虎门镇南栅新村村民。2010年8月16日，麦燕君作为买方，万小红作为卖方，签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定：万小红将其名下位于虎门镇博涌村大林山3号、集体土地使用权证号为东府集用（1999）字第XXXXXXXXXXXXX号的宅基地使用权及该地上的上盖建筑（房地产权证号为粤房地证字第C14750**号的房屋）以1，200，000元的价格一并转让给麦燕君，并经广东理正明律师事务所见证。两原告主张万小红在2011年4月15日出具《购买房屋付款证明》，确认收到上述1，200，000元，并授权夏锡铭代其办理上述房地产转让给麦燕君所有的手续，因国土部门认为该证明未经公证，不允许夏锡铭代万小红办理土地过户手续，后万小红下落不明，导致涉案土地不能过户，遂提起本案诉讼。《购买房屋付款证明》的内容显示万小红确认收到上述1，200，000元，并授权夏锡铭代其办理上述房地产转让给麦燕君所有。原告还提交了盖有东莞市虎门镇博涌社区居民委员会印章的《交付土地使用证明》，内容显示“兹有万小红座落在本社区居委会的用地（具体见地号为1906110500064的宗地图红线范围内的土地）左侧的临时建筑物，是由混凝土建造使用，其用地没有办理土地批准和土地登记手续，土地使用权属于社区居委会，现同意该建筑物所占土地合并到麦燕君申请登记的宗地内并归其使用”。经核对地号为1906110500064的宗地图红线范围内的土地即万小红名下位于虎门镇博涌村大林山3号、集体土地使用权证号为东府集用（1999）字第XXXXXXXXXXXXX号的宅基地。以上事实，有购房付款证明、见证书、土地使用证、结婚证、宗地图、房地产权证以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为：被告万小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告的陈述及证据进行抗辩和质证的权利，对原告提交的证据的真实性，本院予以确认。夏锡铭以其与麦燕君为夫妻关系为由主张权利，但其并非涉案买卖合同的相对人，根据合同相对性原则，夏锡铭向万小红主张权利，缺乏依据，本院不予支持。至于麦燕君的诉求，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地是农村的农户或个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地的使用权主体只能是农村集体经济组织的成员。万小红将其房屋连同宅基地一起卖给麦燕君，虽系双方当事人的真实意思表示，但鉴于麦燕君并非博涌社区居民委员会的居民，没有获得该居民委员会宅基地的使用资格。因本案争议房屋系该宅基地附着物，两者不能分离，故万小红与麦燕君之间关于买卖房屋及宅基地的合同违反法律规定，属无效合同。原告麦燕君请求确认《购买房屋付款证明》合法有效，以及确认涉案土地的使用者为麦燕君，依法不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告夏锡铭、麦燕君的全部诉讼请求。本案收取案件受理费11，600元，由两原告负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 陈国云代理审判员 陈雪敏人民陪审员 刘艳琴二〇一三年十二月十六日书 记 员 张丽丽第2页共4页 来源：百度搜索“”