（2013）浦民一（民）初字第35170号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-05-17
案件名称
颜梦颖、高凡越与周吕竹、张华梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第35170号原告颜某某。原告高某某。法定代理人颜某某。上述两原告共同委托代理人林嵘，北京尚公（上海）律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人何素杰，上海诚帆律师事务所律师。被告周吕竹。被告张华梅。上述两被告共同委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。原告颜某某、高某某诉被告周吕竹、张华梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月10日受理后，依法适用简易程序，于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告颜某某、两原告的委托代理人林嵘、何素杰，被告周吕竹、张华梅、及其委托代理人杨明途均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜某某、高某某诉称，2013年8月3日，原告与被告在房屋中介处签订《上海市房地产买卖合同》，约定就坐落于上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）一套，双方约定2013年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。原告按照合同的约定于同年8月2日、9月20日，分别支付了人民币10万元、27万元首付款，并且办理了银行贷款审查手续，缴纳了该房屋的契税。上述两被告没有按照合同的约定最晚于2013年9月30日之前过户，原告多次发函催告，被告置之不理。根据双方签订的系争买卖合同的相关约定，被告已经构成违约。故原告起诉要求判令被告涤除系争房屋上的抵押，并协助原告办理系争房屋过户至原告名下；判令被告支付以37万元为基数，自2013年9月30日至过户日止，按照每日万分之五标准计算的违约金；判令被告支付律师费及调查取证费38，100元。被告周吕竹和张华梅辩称：根据相关政策规定，购买首套房的首付款需达到总房价的30%，原告并不具备购房条件及履约能力，原告实际的首付款并未达到上述政策规定。出于同情，在原告的要求下，为配合原告获取贷款，原告于2013年8月16日中午12：02将29万元汇给被告，被告于当日12：04又将29万元打回原告，从而做到原告首付款达到总房价30%的假象，目的为骗取银行的贷款。之后，又基于原告一系列的行为，被告对原告从同情到不再信任。且据被告所知，原告向银行出具的劳动合同和收入证明也系虚假，加之原告也未提供证据表明贷款银行的审批手续已经完成。综上，造成系争合同无法履行，责任在原告。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：沪房地浦字（2004）第025205号上海市房地产权证载明，系争房屋的权利人为两被告，该房屋设定了抵押，抵押权人为中国农业银行上海市五角场支行，债务履行期限自2004年3月5日至2024年3月4日。2013年8月3日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为127万元；双方同意，被告于2013年10月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；双方确认，在2013年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后，原告仍未付款的，除原告应向被告支付7日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告可以从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还原告，已付款不足违约金和赔偿部分的，原告应在接到书面通知之日起3日内向被告支付；被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付7日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之日起3日内全额退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《补充条款（一）》约定，被告承诺在签订买卖合同后30天内办理抵押注销手续，被告贷款注销完毕和原告贷款审批完毕后7日内，三方赴交易中心办理过户手续；双方于2013年10月31日之前办理房屋交接手续；与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决，若协商不成功，则通过诉讼途径解决，违约方应向对方承担以总房价百分之三的金额支付律师费及调查取证等费用；贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足，则原告应在交易过户当日以现金支付或补足。《附件三付款协议》约定，本合同签订后，原告于2013年8月2日前支付10万元，作为定金；于2013年9月20日前支付27万元；于2013年9月30日前支付88万元（以通过向银行申请贷款的形式支付，以产权交易过户当日的贷款合同为准）；于2013年10月31日前支付2万元。上述合同签订后，原告于2013年8月1日向被告支付3万元，于同年8月3日支付7万元。又于同年8月29日、9月19日分别支付15万元和12万元。2013年8月28日，原告向相关部门缴纳了系争房屋的契税。9月30日，原告向被告发出《通知函》，认为原告早已具备过户条件，随时可以过户，但被告在原告多次催告下一直未配合办理过户，故函告要求于2013年10月8日（包括8日当天）前与我方同去交易中心办理过户手续并提供过户所需一切资料。期间，被告张华梅向原告颜某某的丈夫高永生发出短信：“你们的银行贷款资料拿到了吗？”高永生于9月22日发出短信：“我们一直随时可以安排时间去交易中心过户，看你什么时候方便，请尽快于合同约定的时间内联系我们。”9月25日高永生又发出短信：“我和太太已经在上周日即本月22日晚上门告知您最晚过户时间。请你们在合同约定时间内尽快联系我们过户，一切依合同走。”被告张华梅于当日回复：“没办法，亏10几万也算了，现在差价30-40万元，市场变化快，我们也吃不消，还在不停涨，换谁没人愿意奥。……没有要挟谁，全世界都知道自贸区29号挂牌运作了，市场变化快，已经没有2万元以下的房了，换谁都不愿意这样，都打工的不容易。……加款早点过户就算了，天天涨眼不看为净。”高永生回复：“一切按合同流程走。请你们在合同约定时间内并按合同的要求尽快联系我们过户。”被告张华梅又回复：“抱歉了，资料都已全。”高永生回复要求第二天上午九点至交易中心过户。被告张华梅再次回复：“加款，差价太大，承担不了，都理解下，一天一个价格。”期间，原告颜某某也通过手机短信催促被告张华梅要求办理房屋过户手续。另查明：2013年8月16日，高永生曾向被告张华梅账户汇入29万元，同日，被告张华梅又将29万元退回颜某某账户。当日，被告张华梅曾出具《首付款收据》，言明收到高永生用于购买系争房屋的购房首付款29万元。原告持被告张华梅出具的2013年8月1日、8月2日和8月16日的首付款收据（金额分别为3万元、7万元和29万元）向银行申请贷款。2013年9月16日，原告颜某某、高永生与中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告颜某某为购买系争房屋向银行借款88万元，借款期限自2013年9月16日至2033年9月15日止；自本合同签订之日起60日内办妥抵押登记等。还查明：上海诚帆律师事务所于2013年10月11日向原告开具的发票联显示，律师费为35，100元。北京尚公（上海）律师事务所于2013年10月10日开具的发票联显示，律师费为3，000元。证明上述事实的证据有：沪房地浦字（2004）第025205号上海市房地产权证、上海市房地产登记信息、《上海市房地产买卖合同》及附件、收款收据及转账凭条、通知函、短信记录、《首付款收据》、《个人购房担保借款合同》、律师费发票联。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。审理中，原告表示，同意在办理过户同时向被告支付88万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现双方在合同中约定被告承诺在签订合同后30天内办理系争房屋的抵押注销手续，被告贷款注销完毕和原告贷款审批完毕后7日内，共同赴交易中心办理过户手续。同时，合同还约定，2013年9月30日前，双方共同赴交易中心申请办理转让过户手续。现原告按约支付了第一笔10万元和第二笔27万元的定金和房款，并于2013年9月16日办理完了贷款审批手续，但被告却未能按约履行系争房屋抵押涤除手续，且在原告多次催促后，仍未履行上述义务以及办理过户手续，显然已经构成违约。至于合同虽约定，原告于2013年9月30日前支付88万元给被告，但同时注明该款系通过向银行申请贷款形式支付，现因被告原因致原告在办理完毕银行审批手续后未能取得贷款，责任在被告，审理中，原告表示愿意在办理过户同时向被告支付该笔款项，本院依法予以准许。为此，原告要求被告办理系争房屋的涤除手续，并协助办理系争房屋过户登记的请求，符合双方合同的约定，本院应予支持。鉴于被告的违约行为，原告为此依据合同条款主张其逾期办理房地产权利转移的违约金，于法无悖，且审理中，被告亦对该计算方法未提出异议，本院应予支持。双方还约定违约方应承担因诉讼而发生的以总房价百分之三标准的律师费和调查取证费，被告对该计算标准亦无异议，且原告又提供了为本案诉讼而实际发生的律师费凭证，故本院对于原告主张律师费和调查取证费的主张，亦予支持。至于被告认为原告至今未能支付总房价的30%作为首付款，其向银行申请贷款系欺骗性质。对此，双方在签订系争合同时，被告对此明知，并表示确认，原告和银行之间的法律关系，与本案无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告周吕竹、张华梅于本判决生效后十日内办理上海市浦东新区夏碧路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押涤除手续；并于抵押涤除手续办理完毕后十日内至房屋交易中心协助原告颜某某、高某某办理该房屋过户至两原告名下的手续；二、被告周吕竹、张华梅于本判决生效之日起十日内支付原告颜某某、高某某以37万元为本金，自2013年10月1日至上述第一项履行完毕日止，按照每日万分之五标准计算的违约金；三、被告周吕竹、张华梅于本判决生效之日起十日内支付原告颜某某、高某某律师费38，100元。案件受理费890元，减半收取445元，诉讼保全费5，000元，两项合计5，445元，由被告周吕竹和张华梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡铁红二〇一三年十二月十六日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自：