（2013）海民初字第3832号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-01-28
案件名称
厦门银之座物业管理有限公司与吴秀滨物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门银之座物业管理有限公司,吴秀滨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第3832号原告厦门银之座物业管理有限公司，住所地厦门市海沧区。法定代表人林建忠，总经理。委托代理人唐伟、曾庆方，该公司职员。被告吴秀滨，男，1970年9月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。原告厦门银之座物业管理有限公司（以下简称银之座物业公司）与被告吴秀滨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托代理人唐伟、曾庆方到庭参加诉讼，被告吴秀滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银之座物业公司诉称，原告于2000年11月开始为“旭日海湾”全体业主和使用人提供物业管理服务。“旭日海湾”小区于2009年5月依法成立业主委员会后与原告续签了正式的“旭日海湾”小区委托物业管理服务合同。此后，原告依据签订的物业管理合同履行了相应的责任和义务。依据物业管理条例和物业管理服务合同以及海沧发展和改革局的批复文件，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护进行了物业服务工作。被告从2011年9月1日至2012年12月31日未交物业服务费，原告采取了多种形式和发放缴费通知书催缴无果。为此，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告缴付2011年9月1日至2012年12月31日的物业管理服务费人民币2159.80元、房屋公共维修金1457.90元，水电公摊52.8元，电梯电费公摊576元，水费593.60元，清运垃圾费48元，二次供水费106.5元，支付延迟交纳费用的滞纳金649.20元，共计5643.80元。被告吴秀滨辩称，1、我被物业公司欺骗了很多次，我没交物业费是从物业公司最后一次答应我安装监控开始，可是直至今日，监控仍然没有装上，原告的服务没有达到该收费的标准。2、小区是封闭性小区，可是实际上并没有封闭，外面的人可以通行无阻，对小区造成安全隐患。3、遇到下雨，水就会往车库排灌，排水系统也堵塞了，而且车库的消防也存在安全隐患，无法作为避难所。4、小区原来有装监控，后来被剪掉，安防监控没有安装，我家被偷了多次，却被告知没有监控无法查到小偷。5、一遇到下雨，电梯就会漏水，电梯已经超过维修期一年，至今仍没有维修。6、公维金的使用方面，我没有看到三期二住宅的公维金的使用清单。7、小区的车辆乱停放。8、需要物业做的地方，物业总是以一句没有办法敷衍了事。绿化管理费、垃圾清运费，我可以交，其他的费用，我要求打二折。经审理查明，2009年5月10日，银之座物业公司与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订一份《旭日海湾物业管理合同》，合同约定由银之座物业公司对旭日海湾一、二、三期Ⅰ、三期Ⅱ的物业进行管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境的卫生、绿化、维护、秩序的管理；物业管理等级为三级，实现目标为业主大会业主表决权2／3以上满意，反之则合同自动终止；物业管理收费标准为一、二、三期Ⅰ多层住宅为每月每平方米0.5元，小高层带电梯为每月每平方米0.8元；三期Ⅱ多层住宅为每月每平方米0.6元，小高层带电梯为每月每平方米1元；房屋维修金收取标准为一、二、三期Ⅰ多层住宅及店面每月每平方米0.15元，三期Ⅱ多层住宅及店面每月每平方米0.2元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.2元。房屋维修金由原告代收代管，各期各梯各用自己的维修金；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由原告代收代缴。合同还约定，每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，若逾期按每日千分之三收取滞纳金；管理服务期限为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止。合同还对提前解除等其他情况进行约定。合同签订后，银之座物业公司对小区进行物业管理。后因被告对原告的物业服务不满意，被告拒缴物业管理费，原告向被告催缴2011年9月1日至2012年12月31的有关费用未果，原告诉至本院。另查明，一、被告吴秀滨系厦门市海沧区沧湖东路251号801室（属于旭日海湾三期Ⅱ）业主，该房产面积为134.99平方米。二、旭日海湾业主委员会（一期、二期、三期Ⅰ）成立于2005年。原告与旭日海湾业主委员会于2009年5月10日签订《旭日海湾物业管理合同》，该合同期限自2009年5月1日至2012年4月30日。三、2009年5月31日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价（2009）8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》核定“旭日海湾”（三期Ⅰ）物业管理服务费收费标准按原所签合同执行，即为一期、二期、三期Ⅰ多层住宅每平方米0.5元，小高层（带电梯）每平方米0.8元，三期Ⅱ多层住宅每月每平方米0.6元，小高层（带电梯）每月每平方米1元。房屋维修金一期、二期、三期Ⅰ多层住宅及店面每平方米每月0.15元。三期Ⅱ多层住宅及店面每月每平方米0.20元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.20元。四、2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处函告原告，关于原告在旭日海湾小区物业服务合同到期、原小区业主委员会任期届满等问题，经研究决定同意原告在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收取标准参照原合同执行。上述事实有原告提交的《旭日海湾物业管理合同》、《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》、《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》、欠费清单、电费发票、水费发票、实施物业服务的照片、保安工作交接表、维修单、原告提交的照片等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告银之座物业公司与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订的《旭日海湾物业管理合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。原告系业主委员会选聘的物业服务企业，履行了管理服务职责，为被告在内的小区业主提供了物业管理服务，其按约定的收费标准向小区业主收取管理服务费用具有合同和法律依据。被告吴秀滨作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，实际享受了原告提供的物业服务，理应支付相关费用。因此，被告吴秀滨应当按照合同约定缴纳相关物业费。2012年4月30日后，虽合同到期，但在新的业主委员会成立之前，原告为了维护小区的正常管理和生活秩序，按照海沧区建设局和海沧区海沧街道办事处的函告，原告仍提供物业服务，被告吴秀滨也实际因此获得服务利益，故可参照合同约定的相关标准计算物业费。原告虽在提供管理服务中存在瑕疵，但已按物业服务合同的约定，履行对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理的主要义务，被告以原告服务管理不到位为理由拒绝支付相应的物业管理服务费用，缺乏合同和法律依据。被告吴秀滨应向银之座物业公司缴交自2011年9月1日至2012年12月31日的物业管理费为2159.80元（134.99平方米×1.00元／平方米／每月×16个月），公共维修金1457.90元（134.99平方米×0.2元／平方米／每月×54个月），水电公摊费52.80元（4.4元×12个月），电梯电费公摊576元（12元×48个月），水费593.6元（2.8×212个月）元，二次供水费用106.50元（213吨×0.50元）。鉴于原告在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，其诉请被告依合同约定应支付相应的滞纳金，本院不予支持。原告主张的城市垃圾清运费，未提供其已为被告代缴的相关证据，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴秀滨于本判决生效之日起十日内支付原告厦门银之座物业管理有限公司所欠的2011年9月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币2159.80元、公共维修基金人民币1457.90元、水电公摊费52.80元、电梯电费公摊576元，水费593.60元，二次供水费106.50元。二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元减半收取25元，由被告吴秀滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 赖清龙二〇一三年十二月十六日代书记员 柯阳嘉附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”