（2013）辽民一终字第284号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2014-04-01
案件名称
上诉人大连凯祥房屋开发有限公司与被上诉人大连浩盛房地产开发有限公司、大连浩盛建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连凯祥房屋开发有限公司,大连浩盛房地产开发有限公司,大连浩盛建筑工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）辽民一终字第284号上诉人（原审被告）：大连凯祥房屋开发有限公司，住所地大连市甘井子区华东路58号。被上诉人（原审原告）：大连浩盛房地产开发有限公司，住所地普兰店市沙包镇沙包村。被上诉人（原审原告）：大连浩盛建筑工程有限公司，住所地普兰店市沙包镇沙包村。上诉人大连凯祥房屋开发有限公司与被上诉人大连浩盛房地产开发有限公司、大连浩盛建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2013年10月8日作出（2013）大民二初字第40号民事判决，大连凯祥房屋开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭审理了本案。大连凯祥房屋开发有限公司的委托代理人，大连浩盛房地产开发有限公司的法定代表人，大连浩盛房地产开发有限公司和大连浩盛建筑工程有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月10日，大连浩盛房地产开发有限公司（以下简称浩盛房地产）、大连浩盛建筑工程有限公司（以下简称浩盛建筑）与大连凯祥房屋开发有限公司（以下简称凯祥公司）就椒金山庄二期的合作开发及工程施工等事宜签订《合作协议书》，约定：椒金山庄项目二期（暂定名）位于大连市甘井子区椒北路以北，占地面积为10,000平方米。凯祥公司必须保证及时向浩盛房地产提供办理项目各种手续的授权和证明文件；保证所提供文件的合法性及有效性。浩盛房地产负责办理凯祥公司尚未完善的政府相关手续（以凯祥公司的名义）；工程开工后暂时垫付本项目凯祥公司分得面积的建安投资及其配套建设费用；并投资浩盛房地产应得面积的建安及配套费用。浩盛建筑为该项目的施工总承包单位，负责该项目的建安及配套建设。“该项目”详规方案经规划部门批准单体出图后3日内，双方按照楼号、位置签署房屋分割协议，保证双方各自分得的住宅房屋套数及相应建筑面积分别占整个项目的50％，双方对各自分得的房屋享有收益权。椒金山庄项目一期详规A24号楼恢复建设后，具体合作事宜详见补充协议。椒金山庄项目一期如存在其他遗留问题的，由凯祥公司负责解决并承担费用。该合作协议还对开发建设及管理、建设费用负担、总承包合同及合作前的其他历史遗留问题、违约责任等做出约定。同日，浩盛房地产、浩盛建筑与凯祥公司又签订了《补充协议》，就椒金山庄二期工程协议做出补充，约定：一期A24号楼建筑面积约3,000平方米，浩盛房地产、凯祥公司各分得50％，待该楼详规批复后，凯祥公司分得的部分以人民币550万元的价格转让给浩盛房地产，该楼面积无论增与减转让价格不变。该项目由浩盛建筑施工，浩盛房地产垫付该楼的建安费用。2011年10月20日，浩盛房地产与凯祥公司签订《协议书》，约定根据2011年8月10日签订的《补充协议》的规定，今日浩盛房地产给付凯祥公司700万元，2011年8月10日已付给凯祥公司100万元，至此，浩盛房地产已支付给凯祥公司800万元，（动迁款200万元待动迁需要时浩盛房地产及时支付）。上述800万元中的550万元作为浩盛房地产购买A24号楼凯祥公司所分得的房屋全部款项（至此，A24号楼全部归浩盛房地产所有，凯祥公司按协议配合配套工程）；250万元作为浩盛房地产借给凯祥公司使用。其他事宜仍按2011年8月10日补充协议执行。2011年10月26日，凯祥公司为浩盛建筑出具了700万元的收款收据。2012年3月22日，浩盛房地产、浩盛建筑与凯祥公司又签订了《房屋分割补充协议》，依据三方签订的《合作协议书》及《补充协议》中相关内容中涉及椒北路旧区改造（原配建锅炉房宗地）项目的详细规划已批复（修详字2012-7号），现依据三方约定将详规中指标进行具体分配。三方签订的所有补充协议凯祥公司均确认，待浩盛房地产、浩盛建筑将该项目商品房预售许可证办理完毕后立即生效实施。庭审中，经一审法院组织浩盛房地产和浩盛建筑及凯祥公司对浩盛房地产和浩盛建筑提供的详细规划方案（编号：2003-98，附图：7-5）图纸及大化椒北棚户区局部地块改造项目（大连市规划局修详字2011-70号）图纸进行比对，浩盛房地产和浩盛建筑及凯祥公司均认可详细规划方案图纸（编号：2003-98，附图：7-5）上所标注的24号楼，即为大化椒北棚户区局部地块改造项目图纸（大连市规划局修详字2011-70）上标注的A区4号楼。且两者均为三方签订的《合作协议书》、《补充协议》、《协议书》中所提到的椒金山庄项目一期详规24号楼。另查，案涉一期A24号楼已经建成，截至目前，尚未办理商品房预售许可证。浩盛房地产、浩盛建筑提起诉讼称，浩盛房地产、浩盛建筑与凯祥公司在合作开发椒金山庄项目二期过程中，于2011年8月10日签订《补充协议》，就椒金山庄项目一期详规A24号楼的建设及转让等做出约定：案涉A24号楼由浩盛房地产和浩盛建筑施工建设并承担建安费用、凯祥公司承担配套费用；房屋建成后浩盛房地产、浩盛建筑和凯祥公司各分得50％，而凯祥公司分得的50％房屋以550万元价格转让给浩盛房地产、浩盛建筑。后浩盛房地产、浩盛建筑与凯祥公司又于2011年10月20日签订《协议书》，就上述《补充协议》中所约定房屋转让款项的支付等加以确认。协议履行过程中，浩盛房地产、浩盛建筑依约施工完毕并承担建安费用、支付了550万元房屋转让款项。但凯祥公司却隐瞒了案涉房屋所占土地抵押的事实，一直拒绝办理产权过户等手续。浩盛房地产、浩盛建筑认为，《补充协议》约定浩盛房地产和浩盛建筑承担施工及建安费用后不承担经营风险而分得50％房屋，属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二十五条所规定“名为合作开发实为房屋买卖”的情况；而《补充协议》约定浩盛房地产、浩盛建筑以550万元自凯祥公司处购买另50％房屋，更属房屋买卖合同的范畴。故浩盛房地产、浩盛建筑在投资施工、承担建安费用并支付550万元房款后，理应获得案涉A24号楼的全部所有权。但凯祥公司隐瞒案涉房屋所占土地抵押的事实、拒绝按协议办理产权过户等手续，应承担相应的违约责任。浩盛房地产和浩盛建筑在起诉时的诉讼请求为判令凯祥公司赔偿浩盛房地产和浩盛建筑房屋损失3,000万元（最终以案涉房屋评估价格为准）。后浩盛房地产和浩盛建筑在庭审辩论终结前，将其诉讼请求变更为判令凯祥公司将案涉A24号楼交付给浩盛房地产和浩盛建筑。凯祥公司辩称，浩盛房地产、浩盛建筑与凯祥公司除签订《补充协议》外还签订了《合作协议书》，约定对案涉整个二期项目进行合作开发，案涉A24号楼只是其中一部分，是对整体二期合作项目的一个延伸，从双方之间对A24号楼的合作及对利益的分配及价值远远低于市场价，并不是公平、单纯的买卖合同。且根据《补充协议》，双方之间签订的所有补充协议必须在主合同项目的基础上才能发生法律效力，现浩盛房地产和浩盛建筑没有完成主合同《合作协议书》约定的办理商品房预售许可证办理完毕后立即生效实施。现在该条件没有成就，所以关于案涉A24号楼的双方之间的合作协议不予成立，浩盛房地产和浩盛建筑所主张的买卖关系不予成立。浩盛房地产和浩盛建筑要求凯祥公司交付案涉房屋的请求不应予以支持。凯祥公司同意返还浩盛房地产和浩盛建筑实际投入的按照建设成本计算的建安费用。一审法院认为，浩盛房地产、浩盛建筑与凯祥公司签订的《合作协议书》、《补充协议》、《房屋分割补充协议》以及浩盛房地产与凯祥公司签订的《协议书》均为各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。从《合作协议书》约定的内容看，浩盛房地产和浩盛建筑除办理政府相关手续及负责投资、建设椒金山庄二期项目以及按50％分得该项目的房屋外，并不承担该项目的经营损失，根据《解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故案涉《合作协议书》虽名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。《补充协议》对案涉一期A24号楼的分割进行了单独规定，凯祥公司以550万元的价格将其对一期A24号楼分得部分转让给浩盛房地产，该楼面积无论增与减转让价格不变。2011年10月20日，浩盛房地产与凯祥公司签订《协议书》，确认浩盛房地产已经将案涉一期A24号楼的转让款支付给凯祥公司，并确认至此A24号楼全部归浩盛房地产所有，凯祥公司按协议配合配套工程。因此凯祥公司负有将案涉一期A24号楼交付给浩盛房地产以及协助浩盛房地产办理产权过户手续的义务。目前案涉一期A24号楼尚未办理商品房预售许可证，浩盛房地产和浩盛建筑仅请求凯祥公司将案涉一期A24号楼先行交付，于法有据，一审法院予以支持。关于凯祥公司主张案涉《合作协议书》、《补充协议》因显失公平为无效，一审法院认为，浩盛房地产和浩盛建筑不仅投资、建设了案涉一期A24号楼，且对凯祥公司应分得部分也支付了相应的转让款，因此针对案涉一期A24号楼相关约定并不存在显失公平的情形，凯祥公司的该项主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于凯祥公司主张因案涉一期A24号楼的商品房预售许可证尚未办理完毕，根据《房屋分割补充协议》约定案涉协议并未生效，一审法院认为，在《房屋分割补充协议》签订之前，浩盛房地产、浩盛建筑已经完成了对案涉一期A24号楼的建设施工，且凯祥公司也接受了浩盛房地产支付的转让款，《补充协议》已得到实际履行，现凯祥公司依据此后签订的《房屋分割补充协议》主张该《补充协议》尚未生效，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《解释》第二十五条之规定，判决如下：凯祥公司于判决生效之日起十日内将位于大连市甘井子区椒北路以北椒金山庄一期A24号楼交付给浩盛房地产。案件受理费191,800元、保全费5,000元，合计196,800元，由凯祥公司负担。凯祥公司的上诉请求和理由是：一审法院认定事实错误，本案应为合作开发房地产合同而非房屋买卖合同，在案涉A24号楼合作开发的利益分配所附的条件未成就时，该补充协议未生效；因一审法院认定事实错误而导致适用法律错误。请求本院撤销一审判决，依法改判驳回浩盛房地产和浩盛建筑的诉讼请求，并由浩盛房地产和浩盛建筑承担本案诉讼费用。浩盛房地产和浩盛建筑二审辩称：涉案《补充协议》关于椒金山庄项目一期A24＃楼的约定，属于《解释》第二十五条规定的情形；且《补充协议》中所约定的转让费，除550万元外，还有A24号楼的建设投入，不存在价格过低的问题；《房屋分割补充协议》签订时，A24号楼的转让款浩盛房地产已经支付，《补充协议》已经生效并履行完毕，凯祥公司提出的《房屋分割补充协议》第九条中所约定的条件未成就，《补充协议》未生效的主张，没有事实和法律依据，且系凯祥公司的原因造成所约定的条件未成就。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回凯祥公司的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审认定事实属实。另查明：《合作协议书》还有如下约定：第一条项目概况：椒金山庄项目二期（暂定名）（以下简称“该项目”）位于大连市甘井子区椒北路以北。第五条开发建设费用的承担：3.双方确认：“该项目”所有开发建设费用资金均由浩盛房地产、浩盛建筑自行筹集，待“该项目”销售后，再由凯祥公司、浩盛房地产所分得的售房款中支付给浩盛建筑垫付的资金。浩盛房地产除承担本协议约定的费用、税费外，不再向凯祥公司支付或分摊其他任何税费或款项。“该项目”结束汇算时的盈亏风险双方各自自行承担，不再另行核算调整。《补充协议》还约定：本补充协议与《合作协议书》具有同等法律效力。本院认为，凯祥公司与浩盛房地产、浩盛建筑签订的涉案《合作协议书》、《补充协议》、《房屋分割补充协议》，以及凯祥公司与浩盛房地产签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定上述协议有效正确。《合作协议书》首部约定：根据《中华人民共和国合同法》，三方经充分协商，就椒金山庄项目二期的合作开发及工程施工等事宜达成如下协议条款。该合作协议第七条合作前的历史遗留问题中，第4款约定：椒金山庄一期详规A24号楼恢复建设后，具体合作事宜详见补充协议，第5款约定：椒金山庄一期如存在其他遗留问题，由凯祥公司负责解决并承担费用。该合作协议的其他条款均是关于椒金山庄项目二期合作事宜的约定。在同日三方签订的《补充协议》中，除第一、二条外，均是关于一期A24号楼的约定。该补充协议还约定：与《合作协议书》具有同等法律效力。则《合作协议书》系凯祥公司与浩盛房地产及浩盛建筑关于合作开发椒金山庄项目二期的约定，而在《合作协议》和《补充协议》中，关于一期A24号楼的约定，是与三方关于椒金山庄二期合作开发的约定不同的、相对独立的，而非凯祥公司所主张的三方关于A24号楼的约定是合作开发协议的延伸。三方在《合作协议书》第一条第3款中约定了“该项目”即椒金山庄项目二期中凯祥公司和浩盛房地产各自承担盈亏风险，但三方在《补充协议》第三条中的约定，即：一期A24号楼双方各分得50％，待该楼详规批复后，凯祥公司分得的部分以人民币550万元的价格转让给浩盛房地产，该楼面积无论增与减转让价格不变。该项目由浩盛建筑施工，浩盛房地产垫付该楼的建安费用。可见，三方关于A24号楼并无共担风险的约定，完全符合《解释》第二十五条的规定，本案三方关于椒金山庄一期A24号楼的约定，应是房屋买卖关系。一审判决认定《合作协议书》名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同不妥，本院予以纠正。另外，根据三方《补充协议》第三条的约定，涉案A24号楼是由浩盛建筑施工，浩盛房地产垫付建安费用。那么，浩盛房地产在该A24号楼中的投入，不仅仅是向凯祥公司支付的550万元，还有大量的建筑成本。因此，一审判决认定凯祥公司关于案涉《合作协议书》和《补充协议》显失公平而无效的主张无事实和法律依据，未予支持，并无不当。凯祥公司提出的，三方关于椒金山庄一、二期均是合作开发关系，本案案由应为合作开发房地产合同而非房屋买卖合同的上诉主张不能成立，本院不予支持。《房屋分割补充协议》第九条约定：凯祥公司、浩盛房地产和浩盛建筑签订的所有补充协议凯祥公司均确认，待浩盛房地产和浩盛建筑将该项目商品房预售许可证办理完毕后立即生效。凯祥公司以该条约定，及涉案项目尚未办理商品房预售许可证而主张浩盛房地产取得A24号楼的条件未成就。在2011年10月20日凯祥公司和浩盛房地产签订的《协议书》中，双方明确做出了如下的约定，浩盛房地产已经按照2011年8月10日《补充协议》中的约定，支付了购买A24号楼凯祥公司所分得的房屋的全部款项，A24号楼全部归浩盛房地产所有，凯祥公司按协议配合配套工程。则凯祥公司和浩盛房地产关于A24号楼房屋买卖的合同，在2012年3月22日签订《房屋分割补充协议》之前已经履行完毕，不存在三方签订的《补充协议》因条件未成就而未生效的情形，一审判决认定凯祥公司依据《房屋分割补充协议》主张《补充协议》尚未生效，无事实和法律依据，未予支持，并无不当。凯祥公司提出的，案涉A24号楼合作开发的利益分配所附条件未成就，《补充协议》未生效的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，凯祥公司提出的一审判决因错误认定事实而导致适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191,800元，由大连凯祥房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志斌审 判 员 王 隽代理审判员 赵碧涛二〇一三年十二月十六日书 记 员 郝 宁