（2013）虹民三（民）初字第1180号

裁判日期: 2013-12-16

公开日期: 2014-01-24

案件名称

上海水仙电器制造有限公司与上海吾足味知湘菜馆、王小妹、王建中房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海水仙电器制造有限公司,上海吾足味知湘菜馆,王小妹,王建中

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第二条，第三十一条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2013）虹民三（民）初字第1180号原告上海水仙电器制造有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人周蓓俊，总经理。委托代理人史继红，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人周志宏，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告上海吾足味知湘菜馆，住所地上海市。投资人王小妹。委托代理人杨敏。被告王小妹。委托代理人杨敏。委托代理人王惠良。被告王建中。委托代理人程红。原告上海水仙电器制造有限公司与被告上海吾足味知湘菜馆（以下简称“湘菜馆”）、王小妹、王建中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海水仙电器制造有限公司的委托代理人史继红，被告上海吾足味知湘菜馆的投资人王小妹及其委托代理人杨敏，被告王小妹及其委托代理人杨敏、王惠良，被告王建中的委托代理人程红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海水仙电器制造有限公司诉称，2007年12月3日，王建中与原告签订了《租赁协议》，约定：原告将上海市吴淞路某号房屋出租给王建中用于注册公司经营，租赁期自2007年12月3日至2012年12月31日止；月租金依年度递增，最后一年月租金为26，000元；租赁结束时，王建中须做好房屋的移交及费用结算工作，并注销注册在系争房屋的营业执照；租赁协议项下所有王建中的权利和义务将在注册后自动转为由注册公司承担。2008年9月，王建中作为投资人在系争房屋注册成立了个人独资企业上海吾足味知湘菜馆。2008年10月，王建中将其在湘菜馆中的投资转让给王小妹。2011年下半年，王建中、王小妹与案外人王某某签订《个人独资企业转让合同》，约定：由王建中作担保，由王小妹将湘菜馆企业财产及权益转让给王某某经营。但湘菜馆的营业执照名称及投资人并未作工商变更，湘菜馆实际由王某某进行经营。租赁协议现已期限届满，但被告并未向原告交还房屋，且未支付逾期占用房屋期间的房屋使用费及水电费。现原告起诉要求：1、湘菜馆将上海市吴淞路某号房屋以完整清洁可使用状态返还给原告，并注销注册在该房的营业执照；2、湘菜馆支付2011年11月至2013年8月的房屋租金及房屋使用费，并支付自2013年1月至2013年8月的房屋使用费的利息（自2013年1月至被告实际付清之日止）；3、湘菜馆支付自2012年4月1日至2013年8月31日的水费6，018.30元，电费52，536.50元；4、湘菜馆支付违约损失44，000元；5、就上述债务，由王小妹、王建中对不足支付部分承担连带偿还责任。被告上海吾足味知湘菜馆、王小妹、王建中辩称，根据《个人独资企业转让合同》，湘菜馆已实际转让给了案外人王某某，王某某也实际对湘菜馆进行经营管理。未能对湘菜馆的投资人进行工商变更，是因为工商变更需王某某与原告签订新的租赁协议，但王某某与原告就租赁问题未能达成一致，故才没有在工商登记中变更投资人。上述三被告认为应由王某某承担责任，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市吴淞路某号属于直管公房，由上海市住房保障和房屋管理局授权给上海虹房（集团）有限公司经营管理，上海虹房（集团）有限公司委托上海兴城物业有限公司进行租赁管理。2004年4月6日，上海兴城物业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市吴淞路某-甲号底层房屋出租给乙方；月租金3，129元；租赁期限自2004年4月1日至2014年3月31日。2007年12月3日，原告（甲方）与被告王建中（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将上海市吴淞路某号建筑面积256.69平方米房屋出租给乙方；租赁期自2007年12月3日起至2012年12月31日止；自2012年1月1日起至2012年12月31日，租金为每月26，000元，租金两月支付一次，先付后用，于首月20日之前缴清；乙方签约后向甲方交纳保证金44，000元，乙方若要使用甲方的煤气另付保证金1万元；因乙方违反本合同的规定而产生的违约、损坏赔偿和其他相关事宜产生的费用，经双方确认后，甲方可以在保证金中抵扣，乙方不得主张以保证金抵付其应付的租金；乙方在租赁期结束后，应在两个月内注销注册在上海市吴淞路某号营业执照，逾期乙方必须赔偿甲方的租赁损失；乙方在租赁期内使用的水、电、煤气等费用由乙方负责，乙方应按月向银波大厦物业管理部门，或公用事业单位规定的部门缴纳相应的收费；鉴于乙方公司签约后方能注册，本合同项下所有乙方权利和义务将在乙方注册后自动转由乙方注册公司承担。同日，原告（甲方）与被告王建中（乙方）签订《备忘录》，约定：原告出租给王建中上海市吴淞路某号实际面积为306.69平方米。嗣后，原告收取了保证金44，000元及煤气保证金1万元。2008年9月10日，王建中作为投资人设立了个人独资企业上海吾足味知湘菜馆，该企业的住所地为上海市吴淞路某号。2008年10月10日，湘菜馆的投资人变更为王小妹。2011年7月28日，转让方王小妹（甲方）、受让方王某某（乙方）、担保方王建中（丙方）签订《个人独资企业转让合同》，约定：甲方愿意将其在湘菜馆的全部出资及与此相关的合法权益（以下称出资）转让给乙方，乙方愿意受让；甲方以30万元的价格将其在湘菜馆的全部出资转让给乙方，由乙方接手企业进行经营。该合同并对其他条款进行了约定。嗣后，王某某以湘菜馆的名义对外经营，使用的店招为花记传菜。湘菜馆自2012年11月1日起仅支付了房租8，000元，其余房屋租金未支付。该合同期限届满后，原告与被告方均未续签租赁合同，湘菜馆继续使用系争房屋至今，未支付房屋使用费。现原告起诉来院要求判如所请。审理中，上海银波大酒店、上海迅翔开发实业总公司出具《花记饭店欠水费、电费清单》，载明：吴淞路某号花记传菜（至2013年8月）共欠缴电费52，536.50元，水费6，018.30元，合计58，554.80元。审理中，原告表示被告结清相关费用后同意返还保证金44，000元，被告返还房屋后，煤气总表及组件完好的，同意返还煤气保证金1万元。审理中，原告于2013年12月2日撤回对王某某的起诉。在法庭审理中王某某曾提供了其于2013年1月11日向王小妹、王建中发出《解除函》，载明：……依照《中华人民共和国合同法》第94条、96条之规定，我方通知贵方解除2011年7月28日签订的《个人独资企业转让合同》。上述事实，有原告提供的《租赁协议》、《备忘录》、工商信息资料、《上海市公有非居住房屋租赁合同》、租赁公有非居住房屋转租证明、函告及邮寄凭证、《个人独资企业转让合同》、律师函及邮寄凭证、答复函、《花记饭店欠水费、电费清单》、上海虹房（集团）有限公司的证明、告知函以及原、被告陈述等证据为证。本院认为，虽然《租赁协议》为原告与王建中签订的，但王建中签订该租赁协议系为成立湘菜馆，且该租赁协议已明确约定了该合同项下所有乙方权利和义务将在乙方注册后自动转由乙方注册公司承担，故本案中涉及租赁的相关权利义务应由湘菜馆来承担。现租赁合同期满，双方未续签合同，原告对于湘菜馆继续使用租赁物亦有异议，故湘菜馆应按约返还房屋，注销在系争房屋中注册的营业执照。湘菜馆至今仍占有使用该房，应当按照合同约定标准支付原告2012年11月1日至2012年12月31日的欠付房租和2013年1月1日至2013年8月31日的房屋使用费，以及欠付的水电费。因湘菜馆未支付房屋使用费，故应向原告支付相应的利息。原告表示被告结清相关费用后同意返还保证金44，000元及被告返还房屋后煤气总表及组件完好的，同意返还煤气保证金1万元的意见，系对其民事权利的处分，与法不悖，本院予以照准，为减少累讼，本院一并予以处理，被告返还房屋时应保持煤气总表及组件完好。原告要求湘菜馆支付违约损失44，000元的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。湘菜馆为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，王小妹作为投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，湘菜馆的财产不足以清偿债务的，王小妹应以其个人的其他财产予以清偿。因法律对此已作明确规定，故原告再行要求王小妹就上述付款义务与湘菜馆共同承担责任无必要。本案中湘菜馆应承担的履行义务均在湘菜馆的投资人由王建中变更为王小妹之后产生，故原告要求王建中承担责任，无法律依据，本院难以支持。王某某与王建中、王小妹的关于湘菜馆的投资转让关系与本案房屋租赁关系是两个不同的法律关系，对于该投资转让关系，相关当事人可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海吾足味知湘菜馆于本判决生效之日起15日内，携其物品从上海市吴淞路某号迁出，该房屋由原告上海水仙电器制造有限公司收回；二、被告上海吾足味知湘菜馆于本判决生效之日起15日内，注销注册在上海市吴淞路某号的上海吾足味知湘菜馆营业执照；三、被告上海吾足味知湘菜馆于本判决生效之日起15日内，支付原告上海水仙电器制造有限公司自2012年11月1日至2012年12月31日欠付的房屋租金44，000元；四、被告上海吾足味知湘菜馆于本判决生效之日起15日内，支付原告上海水仙电器制造有限公司自2013年1月1日至2013年8月31日的房屋使用费208，000元及利息（按每月房屋使用费26，000元，从应付房屋使用费之月的下一月1日起算，分段计算至实际付清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率）；五、被告上海吾足味知湘菜馆于本判决生效之日起15日内，支付原告上海水仙电器制造有限公司欠付的电费52，536.50元、水费6，018.30元；六、原告上海水仙电器制造有限公司在被告上海吾足味知湘菜馆履行完上述第一、二、三、四、五条之日起3日内返还被告上海吾足味知湘菜馆保证金44，000元；七、原告上海水仙电器制造有限公司于被告上海吾足味知湘菜馆返还上海市吴淞路某号房屋完好移交煤气总表及组件之日，返还被告上海吾足味知湘菜馆煤气保证金1万元；八、原告上海水仙电器制造有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6，315.08元，由原告上海水仙电器制造有限公司负担900元，被告上海吾足味知湘菜馆负担5，415.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　朱　琼审　判　员　　王　毅人民陪审员　　周重娴二〇一三年十二月十六日书　记　员　　赖弈萱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。来源：百度搜索“”