（2013）琼海民二初字第187号
裁判日期: 2013-12-16
公开日期: 2021-05-05
案件名称
叶延与海南欧博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
琼海市人民法院
所属地区
琼海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
叶延；海南欧博房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款
全文
海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）琼海民二初字第187号 原告：叶延，女，1987年8月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托代理人：王世龙，重庆博凯律师事务所律师。 委托代理人：杨珊，女，1962年4月21日出生，汉族，住重庆市渝中区。系原告叶延母亲。 被告：海南欧博房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇爱华路12号。 法定代表人：郭晓霞，该公司董事长。 委托代理人：梁晓丽，海南华禾律师事务所律师。 委托代理人：冯慧丽，该公司职员。 原告叶延与被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王世龙、杨珊，被告的委托代理人梁晓丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2012年6月10日，原告与被告签订《房屋认购协议书》，认购被告开发的位于博鳌镇香槟郡1号楼4单元305房，当天交定金30000元，6月13日交房款488800元，共计房款518800元。2012年7月16日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定被告在2012年12月31日前将竣工验收合格的房屋交原告使用，但被告至今未交房。根据合同第11条第2款约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权单方解除合同。第19条约定买受人行使本合同约定的单方解除本合同权利的，应当书面通知出卖人。原告于2013年8月13日以快递方式书面通知被告解除合同，并要求退还购房款518800元和利息及支付违约金，但被告收到通知后至今未答复。为此向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款人民币518800元；3、被告从付款之日起至实际付清款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4、被告支付违约金（从2013年8月17日至实际付清之日止，每日万分之一计算）；5、诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张，提供以下证据：1、房屋认购协议书，证明原告认购诉争房屋；2、资金来往专用凭证，证明原告支付全额房款；3、商品房买卖合同，证明合同约定房屋位置、面积、价款、支付方式、交付期限条件、逾期交房的违约责任、买受人有权解除合同等；4、关于解除博鳌镇香槟郡商品房买卖合同的通知书，证明原告已通知被告解除合同；5、特快专递清单发票、查询单，证明原告已送达解除合同通知书给被告。 被告答辩称：一、我方希望继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并愿意向原告支付延期交房违约金。二、原告的第三、四项诉讼请求支付违约金和利息属重复计算，与合同约定不符。合同第19条约定买受人单方行使解除权，出卖人支付违约金就可，而支付违约金又计算利息属于重复。第三项逾期付款的利息从逾期付款之日计算至实际付清止是重复计算。第四项按日万分之一计算违约金，计算时间应是解除通知之日支付房价款，逾期才支付违约金。三、气象资料证明在约定交房期限内有暴雨、大暴雨天气，其暴雨天气对施工造成影响导致工期延期，因此计付违约金时，应当扣除相应的天数10天。 被告为证明其主张，提供以下证据：1、房产预售许可证，证明被告已取得预售许可证，房屋买卖合法；2、气象资料，证明因暴雨天气原因导致工期延期。3、房屋买卖合同备案确认表，证明该买卖合同已在琼海市房产局备案。 经质证，被告对原告提交的5份证据的真实性没有异议，对证据3、4的证明内容有异议。原告对被告提交的3份证据的真实性没有异议，对证据2的关联性、证明内容有异议。 本院对原告提交的5份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提交的3份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2012年6月10日，原、被告签订《房屋认购协议书》，原告认购被告开发的位于博鳌镇香槟郡1号楼4单元305房，房屋建筑面积64.85㎡，房屋总价款人民币518800元。原告当天交付定金人民币30000元，同年6月13日交付房款人民币488800元，共计支付房款人民币518800元。2012年7月16日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同第八条约定，被告在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质检部门竣工验收合格的商品房交原告使用。第十一条约定，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同……第十九条约定，买受人行使单方面解除合同的权利时，应当书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人书面通知之日，一次性将买受人已付房款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期不退还的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一支付违约金，直到全部退完款项为止。合同签订后，因被告未按合同约定的时间交付房屋给原告，原告于2013年8月13日向被告发出《关于解除博鳌镇香槟郡商品房买卖合同的通知书》，并通过邮政快递方式向被告送达，通知书主要内容为：2012年6月10日，叶延订购博鳌镇香槟郡项目中1号楼4单元305房并交付房款人民币518800元，2012年7月16日签订商品房买卖合同，合同约定2012年12月31日交房，但时至今日，公司仍不能交房，已经违约，根据合同第十一条第二款的约定，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。为此以特快专递方式书面通知贵公司，自本通知书到达贵公司起，解除叶延与贵公司签订的商品房买卖合同，同时根据第十九条约定，贵公司应在收到解除合同通知书之日，一次性退还叶延已付房款人民币518800元以及相关利息和违约金等等。同月19日，被告收到该通知书，但没有与原告办理解除合同的相关手续。原告遂向本院提起诉讼。 另查明，被告2012年4月28日取得该楼房的预售许可证【证号：（2011）海房预字0042号】。从2012年6月10日签订合同之日到2012年12月31日约定交房之日，共有暴雨8天。该商品房买卖合同已于2012年8月27日在琼海市房产局备案。被告开发的博鳌镇香槟郡1号楼未经琼海市建设质检部门竣工验收合格，被告至今未交房给原告。 2013年9月4日，本院根据原告的申请作出（2013）琼海民保字第5号民事裁定：一、对被告设立在中国工商银行海口国贸支行账户（账号×××）予以冻结，冻结存款在590000元范围内。冻结期限自2013年9月4日至2014年3月3日止。二、对原告提供其名下位于重庆市沙坪坝区房屋所有权（房地产权证字：104房地证2007字第009186号，土地使用权面积14.31㎡,房屋建筑面积137.66㎡）进行查封。 本院认为：原、被告签订的《房屋认购协议书》、《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案的争议焦点是：一、双方签订的商品房买卖合同应否解除。二、原告主张的利息和违约金是否属于重复计算。 一、关于双方签订的商品房买卖合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条约定：出卖人在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质检部门竣工验收合格的商品房交原告使用；第十一条约定：逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同；第十九条约定：买受人行使本合同约定单方面解除合同的权利时，应当书面通知出卖人……根据查明的事实，被告没有按合同约定在2012年12月31日前将房屋交付原告，该房屋至今未经质检部门竣工验收合格，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，且逾期已超过90天，因此，原告在2013年8月13日向被告送达解除合同通知书，通知被告解除合同、退还购房款，并要求被告支付利息，符合法律规定和合同约定，其请求应予支持。 二、原告主张的利息及违约金是否属于重复计算。原告主张被告从付款之日起至实际付清款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，并从2013年8月17日起至实际付清之日止，按每日万分之一向原告支付违约金。合同第十九条约定：买受人行使本合同约定单方面解除合同的权利时，应当书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人书面通知之日，一次性将买受人已付房款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期不退还的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一支付的违约金，直到全部退完款项为止。本案中，原告2012年6月10日支付定金30000元，同月13日支付房款488800元，2013年8月19日被告收到原告的解除合同通知书，根据合同约定，被告应在2013年8月19日将原告已支付的房款518800元退还原告并向原告支付同期银行贷款利息，因被告未支付，自2013年8月20日起至全部退完款项之日止，被告应按照退款金额向原告支付每日万分之一的违约金。故原告主张被告支付利息的计算时间从收到解除合同通知书的第二天至实际付清款之日，是既主张利息又主张违约金，属于重复计算，因此，被告抗辩利息与违约金重复计算理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告叶延与被告海南欧博房地产开发有限公司2012年7月16日签订的《琼海市商品房买卖合同》。 二、被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性退还原告叶延已付房款518800元，并按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告支付利息（其中30000元从2012年6月10日起计算，488800元从2012年6月13日起计算，计算至2013年8月19日止）。 三、被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，按照应退还的房款518800元的每日万分之一向原告叶延支付违约金（自2013年8月20日起至判决确定还清之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币人民币8988元，由被告海南欧博房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 伍书兰 审 判 员 周英俊 人民陪审员 蒋学锋 二〇一三年十二月十六日 书 记 员 王望来 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 关注微信公众号“”